OLIGSALGSRAPPORT Med verditakst Gnr: 119 Bnr: 16/18 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Takst & Bygg-Service Kommunenr 0720 Kommune: Stokke 3175 Ramnes Sted/dato Ramnes/19.09.2011 Tel: 33 39 60 10 Rapportansvarlig Kjær Anders Fax: 33396010
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 14
teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Boligsalgsrapport over eiendom med bygning av ukjent byggeår, senere tilbygget og ombygget 1978/ 1986. Arbeidene er utført i hht. byggeårets krav og byggeskikker, og kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering, isolasjonstykkelser, samt krav til innemjljø. Tekniske instalasjoner som varmekabler, parafinovner, kjølerom ol. er ikke funksjonstestet av takstmann ved befaring. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 14
Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Arne Helland Befaringsdato: 15/9-2011 Selger: Arne Helland Takstkonsulent: Anders Kjær Til stede: Arne Helland og takstmann Anders Kjær. Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 119 Bruksnummer: 16/18 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Postnr/Sted: Type bygning: Enebolig Byggeår.: Ukjent Tilbygget.: 1978 Forsikringsselskap: Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Eiers Egenerklæring lest av takstmann Andre opplysninger: Ved befaring ble muntlige opplysninger gitt av Arne Helland, som har eiet og bebodd eiendommen siden 1991. Opplysningene gjengis i rapporten, og er i sin helhet opplysningkildens ansvar. Rapporten bygger ellers på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring. Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er opplysninger gitt av eier, eller antatt materialvalg/utførelse for hva som måtte være vanlig for aktuelle byggeår. Konklusjon/sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Boligeiendom med selveiet tomt på ca. 7290 m2, herav ca. 1500 m2 opparbeidet havetomt. Eiendommen består av bolig med ukjent byggeår, som senere er tilbygget/ ombygget, og totalrenovert 1978/ 1986. Frittstående isolert uthus med innredet kjølerom. Bygningen har ukjent byggeår, men er isolert og innredet i eiers tid. Dobbel garasje oppført ca. 1970/ 1985. Bygninger med opparbeidede utearealer bærer preg av normalt godt vedlikehold, men det er registrert enkelte avvik der det må påregnes tiltak, og det henvises til enkelte punkter med beskrivelser og tilstandsgraderinger i rapporten. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 14
Signatur Ramnes, den 19/9-2011 Stempel og underskrift NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 14
VERDIVURDERING Tilleggsmodul TOMTEN Areal: ca. 7290 m 2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m 2 Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Sannsynlig Nei Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Tomtearealet er målt elektronisk ut fra kommunens kart, og kan avvike noe fra faktiske mål. Ca. 1500 m2 er opparbeidet med have, innkjøring og gårdsplass. Resterende areal bestående av dyrket mark, dels skog og beite. Normalpris for tomt kr.: 600 000 JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) KR.: 795 000 Eiendomstomt Festetomt Annet: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 14
HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER Etg Kjell er 1. etg 2. etg SUM BTA Brutto BRA Bruks 32 26 117 105 57 53 206 184 Øvrige rom/kommentarer: Areal P-rom 0 105 44 149 Areal S-rom ROMFORDELING (ANTALL ROM) Soverom Opph.- rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaske rom 26 2 0 1 3 1 1 1 9 1 1 1 Bod Garasje 35 2 4 1 1 0 0 1 0 3 0 P-Rom hovedetasje: 2 stuer, soverom, kontor, kjøkken, toalettrom, bad, gang og vindfang. P-Rom 2. etasje: Soverom, trappegang og stue. Arealer er målt i hht. NS 3940, utgave 2007. I tillegg er takstbransjens måleregler fra 2008 lagt til grunn. Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene. NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET KR.: 2 307 130 6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (-> 12 B) KR.: 210 000 6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: 300 000 SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) KR.: 720 000 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 14
Kommentarer: 6.1 Det er gitt tillegg for ekstra standard på: * Betongterrasse. * Oppløft på tak. * Huseby kjøkkeninnredning med oppvaskmaskin. * Forblendet pipe og brannmur i stue. * Varmekabel på toalett og bad. Det er gitt en generell verdireduksjon på materialer og innredninger i forhold til alder og normal forventet levetid. Det er i tillegg gitt fradrag for utidsmessighet i forhold til gjeldende krav og byggeforskrifter. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL Bygningstype/Arealtype 1. Uthus 2. Garasje 3. Hundehus 4. TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: 360 000 110 000 55 000 VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: 120 000 80 000 15 000 Kommentarer: EIE- OG LEIEFORHOLD EIEFORM: Selveierbolig SAMEIEFORHOLD: Ja Nei Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: /gjeld kr.: Sameiebrøk: / Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Fellesutgifter: Nei Ja Hvis ja, hvilke: Dugnadsordninger: Nei Ja Hvis ja, hvilke: SPESIELLE OPPLYSNINGER Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Borett/Boplikt: Ja Nei Utleieforhold: Ja Nei Ja Nei Kommentarer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 14
TEKNISK VERDI A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr 2 307 130 B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr 210 000 C (A + B) Sum kr 2 517 130 D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning kr 300 000 E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning - kr 2 217 130 F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon kr 720 000 G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr 1 497 130 H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr 525 000 I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr 215 000 J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr 310 000 kr 310 000 K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr 1 807 130 L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr 795 000 M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR 2 602 130 Rubrikkhenvisninger er til intern bruk for takstmannen MARKEDSVERDI Markedsvurdering: Konsesjonsfri eiendom/ småbruk med mulighet for dyrehold. Eiendommen er totalt ca. 7300 m2, herav ca. 1500 m2 opparbeidet have med bygninger bestående av bolig, isolert uthus med kjølerom, dobbel garasje, samt stort isolert hundehus. Markedsverdien er beregnet ut fra eiendommens størrelse og tilstand ved befaring. I tillegg er det tatt hensyn til beliggenhet i forhold til sol, utsikt, samt avstander til skoler, barnehaver og sentrumsnære forretning og servicetilbud. DAGENS MARKEDSVERDI KR.: 2 600 000 LÅNEVERDI KR.: 2 210 000 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 14
Bolig Byggeår: Ukjent/ 1978 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering UTHUS Uthus målt til 37 m2 BRA, med ukjent byggeår. Bygningen er isolert og innredet i tiden etter 1991, med disponibelt rom og plassbygget kjølerom. Bygningen er fundamentert på ringmur av betong/ armert betongplate på mark. Vegger med isolert bindingsverk, og stående kledning. Plassbygde isolerte dører med panelte flater. Råte i utvendig panel på dører. Takkonstruksjon med sperretak, iflg. opplysning fra eier isolert på loft. Taket er tekket med flat betong takstein. Konstruksjoner og fundamentering har ingen synlige skader, men TG: 2 er gitt grunnet tilstand og alder på utvendig kledning, taktekking, samt råteskader i dører. GARASJE Garasje bygget ca. 1970, og senere tilbygget. Bygningen er målt til 42 m2 BRA, og er fundamentert på betongplate på mark. Ringmur av Leca, og gruset gulv på tilbygget del. Vegger med bindingsverk, og stående tømmermannspanel med malt overflate. Leddporter av trevirke med finèr i fyllinger. En port med elektrisk portåpner. Åstak med rupanel undertak tekket med papp og profilerte takplater av stål. Råteskade og lekkasje mot nord/vest. Reparasjon av råteskader og omlegging av takplater med sløyfer og lekter må påregnes. TG: 3 for råteskader. HUNDEHUS Vurderinger: Isolert hundehus på ca. 5 m2, oppført i tiden etter 1991. Bygningen er ikke vurdert utover dette. Tilstandsgrad er ikke satt. TG: Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover vurdering av utvendig terreng ved befaring. Synlig fjell i dagen nord for bygningen indikerer at deler av bygningen er fundamentert på fjell. Ellers faste jord og leiremasser. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 14
Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur på gammel del er kun ispisert fra utsiden over terreng, og beståer av gråsteinsmur fra byggeår, med utvendig pusslag mot øst og syd. Tilbygget del med grunnmur av Leca, med innvendig og utvendig pusslag. Det er ikke registrert setninger eller andre skader som har betydning for konstruksjonens styrke og sikkerhet. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Antatt drensrør av plast lagt ved tilbygget del. Ellers ingen drenering utover naturlig drenasje i grunn. Noe høye fuktverdier er målt i kjeller langs nedkant av grunnmur. Dette tyder på at dreneringen og fuktsikringen av grunnmur ikke fungerer tilfredstillende. TG: 2 gis på grunnlag av forhøyede fuktverdier målt i kjeller, samt for alder på dreneringen. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av drenssystem med drensledninger er mellom 20 og 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vegger i gammel del med massivt tømmer/ plank, innvendig og utvendig påforet og panelt. Eier opplyser at yttervegger er isolert ved renovering 1978. Tilbygget del med 100 mm bindingsverk, isolasjon og vindsperre. Stående tømmermannskledning på hele bygningen fra renoveringsår 1978. Det er registrert enkelte kledningsbord med råte, samt moe sprekk og værslitt panel mest mot syd. Ytterkledning er overflatebehandlet med Drygolin oljemaling, siste gang år 2009. TG: 2 gis grunnet alder, samt enkelte kledningsbord med råte. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for bytte panel av trepanel er mellom 40 og 60 år Normalt intervall for maling av trepanel eller tømmer, malt er mellom 6 og 12 år Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Glidehengslet vindu i stue fra år 2009. TG: 1 Glidehengslede vinduer fra 1978 og 1986. Vindu mot øst med råteskader i karm. Fastkarmvinduer i stue. Alle vinduer med to lag isolerglass. Det presiseres at isolerglass har en normal levetid på 15-25 år, og pungtering av glass fra 1978 kan forventes. TG: 2 for vinduer med glass 1978. Balkongdør på soverom i 1. etasje med to lag energiglass. Døren er montert ny år 2009. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 14
Hoveddør av teak fra renoveringsår. Normal bruks og aldringslitasje. Innvendige finerte dører, dels heltre ramtredører i 2. etasje. Enkelte dører med behov for justering, ellers normal bruks og aldringslitasje. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for kontroll og justering av vinduer, hengslede er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utvendig maling av trevindu, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for kontroll og justering av tredør er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for lakkering av tredør, klarlakket er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Normalt intervall for maling av tredør, malt er mellom 2 og 6 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Sperretak fra respektive byggeår, med halvvalm og oppløft. Konstruksjonen er forsterket og ombygget senere tid, og er kun kontrollert og vurdert fra uinnredet loft. Det er ikke registrert lekkasjer eller andre skader ved synlige inspiserte flater på konstruksjonen ved befaring. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Undertak med rupanel, tekket med underlagspapp og betong takstein antatt fra 1986. Det er ikke registrert skader på tekkingen utover normal vær og aldringslitasje. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for omlegging av betongstein er mellom 25 og 45 år Normalt intervall for full utskiftning av betongstein er mellom 30 og 60 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp av plastbelagt stål materiale. Renner og nedløp er antatt fra 1986. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp i sink eller plastbelagt stål er mellom 25 og 35 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Terrasse på armert betongdekke på ringmur av betong. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 14
Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Pipe og brannmur av tegl, oppgradert med fabrikert elementpipe fra etasjeskille til over tak. Pipe og brannmur er forblendet med Bratsberg tegl i stue. Sotluke i stue. Pipen er helbeslått over tak med plater av plastbelagt stål materiale. Jøtul vedovn i stue. Løse fliser/ sprekk i fuger under ovn. Jøtul kobinert vedovn/ parafinovn i gang. Parafinovn er tilkoblet dagtank med manuell påfylling. Parafinovn er ikke vært i bruk av dagens eiere, og er ikke vurdert. Om det ikke foreligger godkjent rapport for pipe og ildsteder, anbefales det på generelt grunnlag en kontroll utført av stedlig feievesen. TG: 1 er satt ut fra visuell kontroll av pipe og ildsteder. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Bjelkelag med isolasjon i tilbygget del. Nivåforskjeller på gulver mellom bygningsdeler. Eier opplyser at gulver mot krypkjeller i gammel del er rettet og isolert ved renoveringsår. Etasjeskille mot 2. etasje med bjelkelag. Antatt ingen isolasjon utover det som måtte være fra byggeår. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. KJELLER Kjeller under tilbygget del med trappenedgang fra soverom. Vegger med murpuss, og gulver av betong. Eier opplyser at det er sluk i gulv, (skjult under vedlager). Synlige fuktmerker dels høye fuktverdier er stedvis målt i grunnmur og gulver. Dette indikerer at drenssystem og fuktsikring av grunnmur ikke fungerer tilfredstillende. Kapilærsug av fukt fra grunn er å anse som normalt i gulver fra aktuelle byggeår, om det ikke er benyttet noe form for fuktsperre, eller kapilærbrytende lag under gulvbetongen. KRYPKJELLER Vurderinger: Luker for inspeksjon av krypkjeller er fastmontert uten mulighet for åpning. Bygningsdelen er ikke kontrollert og vurdert. Nærmere undersøkelser anbefales. Tilstandsgrad er ikke satt. TG: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 14
Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad fra renoveringsår, og inneholder: Servant nedfelt i innredning. Dusj på vegg med forheng. Opplegg for vaskemaskin. * Fuktskade i innredning. Gulver av trevirke med påstøp av betong og fall til sluk. Varmekabel tilkoblet tre trinns bryter. Vinylbelegg med tilfredstillende oppkanter til vegg. Belegget er festet med klemring ned i sluk. Vegger med våtromsplater med Respatex overflate. Rommet ventileres via ventil i himling, samt ventil ut i vegg. Det er ikke målt unormalt høye fuktverdier på erfaringsmessig utsatte steder på bad ved befaring. TG: 2 gis på grunnlag av alder og normal forventet levetid for overflater på gulv og vegger. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for bytte våtromsplater av plater, fabrikkbehandlet er mellom 6 og 14 år Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Toalettrom med toalett og servant. Rommet ventileres via ventil ut i vegg. For optimal ventilering av rommet anbefales det en tilluftventil med spalte mellom terskel og dørblad. Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken renovert med innredning fra Huseby, montert ny år 2006. Massive finerte skrog. Skap og skuffefronter heltre kirsebær. Massive spon benkeplater med høytrykkslaminat overflate. * Fuktskade i underkant av benkeplate ved oppvaskbenk og oppvaskmaskin. * Det er ikke registrert lekkasjer eller fuktskader i forbindelse med vann og avløp i kjøkkenbenk. Beha ventilator med kanal ført ut i vegg. Deffekt lysbryter. Ventilatoren fungerte ellers tilfredstillende ved test. Opplegg for oppvaskmaskin. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vurderinger: TG: Det er kun overflater med skader, eller behov for renovering/ oppgradering som beskrives i rapporten. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 13 av 14
Skeder i belegg på kjøken. Det er ellers ikke registrert skader på overflater utover normal bruks og aldringslitasje. Tilstandsgrad er ikke satt. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Enkel plassbygget trapp til kjeller. TG: 2 Trapp til 2. etasje av heltre furu med lakkert overflate. TG: 1 VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vann er tilkoblet offentlig nett (Farris). Hovedvannledning inn til stoppekran er iflg. eier av plast materiale. Avløp til slamavskiller med spredegrøft. Utvendige avløpsrør er iflg. eier av pvc materiale. Innvendig røropplegg med vannrør av kobber materiale. Avløpsrør av pvc materiale. Bereder plassert i kjøkkenbenk med ukjent produksjonsår, og kapasitet på ca. 115 liter. Blandebatterier og utstyr i porselen av normal standard, der det meste er fra renoveringsår. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: TG: Elektrisk anlegg der alt er nytt ved renovering 1978/ 1986, med det meste av ledningsnett skjult i vegg. Sikringskap med automatsikringer på alle kurser. Anlegget er ikke kontrollert utover dette, og det anbefales på generelt grunnlag en kontroll utført av godkjent el. fagmann. Tilstandsgrad er ikke gitt. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 14 av 14