Oslo Havn KF Havnedirektøren Utv. nr. Utvalg Møtedato ST 68/09 Havnestyre 29.10.2009 Saksbehandlende avdeling: Terminalavdelingen/Eiendomseksjonen Saksbehandler: Kathrin Pedersen Dato: 21.07.2009 Saksnummer: 2004/164 Sak: Oslo Maritime Kulturvernsenter drift og inntekter Saken gjelder: Oslo Maritime kulturvernsenter disponerer per i dag skur og arealer beliggende på Nordre Akershuskai. Gjeldende reguleringsplan for området ble vedtatt av Oslo bystyre i 2003 og stadfestet av Miljøverndepartementet i 2004. I reguleringsplanen er hele landområdet avsatt til offentlig trafikkområde (havn) med ulike underformål. Ved Nordre Akershuskai er kaikant, samt forlengelse av skurene 28, 29 og 30 i et belte på 14 meters bredde avsatt til havn, maritim kultur. Oslo Havn KF og Oslo Maritime Kulturvernsenter (OMK) inngikk den 18.10.1999, etter Havnestyrets godkjenning, en avtale om vederlagsfri bruk av lokaler og arealer beliggende på Nordre Akershuskai (vedlegg 1). I leieavtalen inngikk skur 28 og skur 29 samt bygningsmassen betegnet som pappabuene og dampskipsexpeditionen. Leieforholdet hva angår pappabuene og dampskipsexpeditionen ble sagt opp med virkning fra 01.06.2009 med tanke på å etablere ny og mer publikumsvennlig virksomhet, jfr. Havnestyrets vedtak i sak V- 75/2008. Leieforholdet er basert på gjensidighet; OMK er gitt leiefritak mot at stiftelsen på sin side aktivt bidrar til utadrettede og publikumsvennlige aktiviteter i forbindelse med sin virksomhet. Det har til nå vært mindre aktivitet enn ønskelig fra OMKs side når det gjelder publikumsvennlig virksomhet i forhold til fartøyvern mv. I det siste har dette tatt seg noe opp, og flere arrangementer har blitt initiert de siste år, bl.a: - organisering og gjennomføring av Oslo Kystkulturstevne som foregår annenhvert år - båtene har forlenget åpningstider når de ligger ved kai - maritimt loppemarked i april hvert år - konsertkvelder i regi av Forbundet Kysten - Boklanseringer og foredrag i regi av det maritime forlaget Flyt, skur 29 OMK har begrunnet manglende tiltak med at kontrakten setter begrensninger organisasjonens muligheter for inntektsskapende og publikumsvennlige aktiviteter. Havnestyret forlenget
Oslo Havn KF Side: 2 leieavtale for bruk av skur 28 og 29 i fem år, jfr. havnestyresak V-75/2008. Avtalen utløper xx.xx.xxxx. Oslo Havn KF har dessuten også tilbudt OMK leiekontrakt på uteservering mellom skurene både for denne og fjorårets sesong. OMK opplyser at de arbeider med å innhente nødvendige offentlige tillatelser fra byantikvaren og plan- og bygningsetaten og at dette vil være klart ved sesongstart 2010. OMK erkjenner nå at stiftelsen besitter et av Oslos mest attraktive område og er innstilt på å dele arealet med byens befolkning, både som rekreasjonsområde og formidlingsarena for maritim kultur. I den forbindelse ønsker stiftelsen Oslo Havn KFs aksept for diverse ombyggingstiltak samt muligheten for å drive mer kommersielt. Nedenfor gis en redegjørelse om stiftelsen og båtene, hvordan lokaler, arealer og kaikant utnyttes per dags dato, partenes kontraktsrettslige forpliktelser, hvilke aktiviteter OMK har og inntektsgrunnlaget til stiftelsen. 1.1 Stiftelsen OMK OMK ble stiftet i 1994, med formål å arbeide for opprettelsen av en museumshavn for bevaringsverdige fartøyer og et senter for det maritime vernearbeidet i Norge. OMK er organisert som en stiftelse med følgende organisasjoner som medlemmer: Norsk Veteranskipsklubb Seilskøyteklubben Colin Archer Den norske Veteranredningsskøyte forening Norsk Motorskøyteklubb KFUM Oslo Sjøkorps Fartøylaget Alta Kystlaget Viken (lokallag av Forbundet Kysten). OMK er som organisasjon avhengig av frivillighetsbasert arbeid fra sine medlemmer som gjør en fantastisk jobb, men rapporterer at det de siste årene har vært vanskelig å rekruttere nye ildsjeler. OMK mener derfor at det er viktig med sentral og samlet beliggenhet, slik at det er lett å samles, og synes plasseringen i sentrum er ideell. 1.2 Fartøyer OMK disponerer kaiområdet fra og med skur 29 (kortende syd) inn til pappabuene samt hele vestsiden av Rådhusbrygge 1. Kaiplassene benyttes til permanent fortøyningssted og som område for utstilling av verneverdige fartøy. Når fartøy med fast kaiplass er ute på tokt kan andre verneverdige fartøyer benytte kaiplassene. Følgende fartøyer har fast plass på OMKs område: Minesveiperen KNM Alta Det kullfyrte passasjerskipet D/S Børøysund Bilfergen M/S Tjeldsundfergen III Den bermudariggede ketchen S/Y Mohawk (er pt. til oppbygging) Det kullfyrte passasjerskipet S/S Styrbjørn For tiden ligger også losbåten M/K Færder og vannbåten Neptun til kai. Båtene ligger stort sett fortøyd på faste plasser hele året. Ett unntak er Børøysund som benyttes til chartervirksomhet i sommerhalvåret, både åpne turer og for lukkede selskaper. Inntekter fra dette går tilbake til fartøyet og vern av dette. Det opplyses om at Børøysund har et ønske om å øke antall åpne turer for byens befolkning, men at kostnadene for et kullfyrt dampskip ikke muliggjør dette til overkommelige priser. Oslo kommune bevilget derfor kr.
Oslo Havn KF Side: 3 40.000,- i driftsstøtte i årets sesong, og flere fulle turer er avholdt. I 2009 har også D/S Styrbjørn fått sertifikat for å gå med passasjerer. Det hender også at øvrige fartøy, bla. KNM Alta har noen visningsrunder i løpet av året, som oftest i offisiell (marinen) sammenheng, og uten inntekter. På Tjeldsundfergen drives kommersiell virksomhet, jfr. eget punkt 2.4 nedenfor. OMK har søkt om ytterligere kaiplasser for å kunne utvide museumshavnen, men Oslo Havn KF har ikke kunnet etterkomme dette grunnet generell mangel på kaiplasser i havnen. Den vedtatte reguleringen av Sydhavna vil imidlertid kunne åpne for nye muligheter, jfr. punkt 2.7. 1.3 Lokaler og arealer OMK disponerer per dags dato to identiske skur, 28 og 29, bygget i 1949 med et grunnareal på 227 m2 per skur. Skur 28 er vinterisolert og huser kontorlokaler for Forbundet Kystens sekretariat samt møtelokaler for OMKs medlemsorganisasjoner. Skur 29 er ikke vinterisolert, mangler tilknytning til vann og avløp og benyttes i hovedsak som lager for medlemsorganisasjonene. I tillegg til lagringsfasiliteter disponeres også 2 mindre rom av henholdsvis en kunstner og et maritimt bokforlag. Skur 28 Skur 29 2. OMKs aktiviteter og inntekter per dags dato 2.1 Aktivitet i skurene OMK leier ut lokaler i skur 28 til Forbundet Kystens sekretariat. OMK er fornøyde med at skuret på denne måten er i bruk på dagtid og dermed skaper en viss aktivitet. Møtelokalet benyttes til kurs- og møtevirksomhet, primært på kveldstid. Stiftelsen leier også ut lokalet til andre kunder i havna og har de siste par årene avholdt mindre konserter mv. i
Oslo Havn KF Side: 4 lokalet. OMK opplyser at skoleelever, som en del av den kulturelle skolesekken, inviteres til jevnlige foredrag. OMKs skurinntekter: utleie av kontorlokaler i skur 28 til Forbundet Kysten opplyses å utgjøre kr. 60-70.000,- per år utleie av møtelokale til selskaper opplyses å koste 1.500,- per kveld for utenforstående og kr. 500,- per kveld for medlemmer. OMK opplyser at det leies ut en god del til dette formålet, men hovedsakelig til medlemmer. det tas inngangspenger (billetter) i forbindelse med konserter, men disse går uavkortet til innleide musikere mv. utleie av rom i skur 29 til kunstner som maler maritime akvareller utgjør en leieinntekt på kr. 500,- per mnd utleie av rom i skur 29 til et maritimt forlag utgjør en leieinntekt på kr. 1.500,- per mnd. Når det gjelder fremtidig bruk av skur 28 og 29 opplyser OMK at det er ønskelig med innvendig ombygging for å gjøre lokalene mer arealeffektive. 2.2 Fremtidig bruk av skurene Når det gjelder fremtidig bruk av skur 28 og 29 opplyser OMK at det er ønskelig med innvendig ombygging for å gjøre lokalene mer arealeffektive, jfr. brev av 30.08.2009 (vedlegg 2), med tanke på å legge til rette for mer aktivitet på tvers av organisasjonene samt øke den utadrettede publikumsvirksomheten på kaia. For skur 29 innebærer dette at lagerarealene reduseres fra 55% til 25% ved å flytte mye av lagringsvirksomheten til fjernlager. Videre planlegges det å vinterisolere skuret for å tilrettelegge for økt virksomhet i nye verkstedsrom, varmelager og møterom. I skur 28 planlegges det en fasadeendring i og med etablering av en dobbeltdør fra eksisterende møterom ut mot kaien. Dermed vil forsamlingslokalet kunne bli en del av kafèvirksomhet på sommeren og ellers bidra til å åpne skuret for allmennheten. Forsamlingslokalet benyttes bare i beskjeden grad til organisasjonens møtevirksomhet i sommerhalvåret da det meste av det frivillige arbeidet foregår om bord på båtene. Dette kan derfor frigis til annen virksomhet i denne perioden. Prinsippskisser for endringer i skur 28 og 29 fremkommer av vedlegg 2. OMK ber om tillatelse til å gå videre med planleggingen, men presiserer at de pt ikke har midler til å gjennomføre eventuelle endringer uten aksept for et visst inntektsgrunnlag. 2.3 Fartøyvern og tildeling av kaiplass Stiftelsens hovedoppgave er i all hovedsak fartøyvern og etter avtalens pkt. 4.1 disponerer OMK kaiområdene til egne formål. Det er OMK som avgjør hvilke fartøyer som skal tildeles kaiplass etter rådføring fra et sakkyndig utvalg, bestående bl.a. av representanter fra Riksantikvaren og Sjøfartsmuseet. Oslo Havn KF kommer ikke med innspill til valg av båter, men de vedtatte vilkår for fast kaiplass i Oslo havn vil også gjelde for disse fartøyene hva angår kravene til sikkerhet mv. Det betales ikke kaiavgifter til Oslo Havn for bruk av kaiplasser innenfor avtalens område. OMK gis imidlertid anledning til å innkreve en avgift fra fartøyene, til dekning av egne utgifter.
Oslo Havn KF Side: 5 2.4 Næringsvirksomhet på Tjeldsundfergen Etter avtalens pkt. 8.1 har OMK anledning til å servere alkohol på Tjeldsundfergen III i perioden 1.mai til 30.september, forutsatt at nødvendige tillatelser fra andre offentlige myndigheter er innhentet. Alkoholservering på Tjeldsundfergen representerer således et unntak fra den praksis som ellers er rådende i havnen mht. tillatelse til alkoholservering ved kai. Oslo Havn KF har, etter avtalen, ikke anledning til å kreve kompensasjon for kommersiell drift på Tjeldsundfergen. OMK har til nå heller ikke benyttet sin rett til å innkreve kaiavgift fra Tjeldsundfergen, og har i møter med Oslo Havn KF hevdet at de ikke visste at dette var mulig og at de trodde at Oslo Havn KF hadde inntekter fra driften. Dette må bero på en misforståelse da avtalen er tydelig på disse punkter. Avtalen legger dog visse begrensninger på OMKs inntektspotensiale da denne kun gir anledning til å innkreve kaiavgift til dekning av egne utgifter. Avtalen innehar ingen spesifikk klausul om rett til å kreve leieinntekter fra slik kommersiell bruk. Det anses som uheldig at denne type virksomhet tillates vederlagsfritt i et område der prisene for leie av areal til alkoholservering ligger blant Oslos høyeste. OMK vil, etter samtaler med Oslo Havn, derfor inngå avtale med Tjeldsundfergen om leie til slikt formål. 2.5 Utleie av areal til servering mellom skur 28 og skur 29 Etter ønske fra OMK har Oslo Havn KF tilbudt stiftelsen å leie arealet mellom skur 28 og skur 29 til uteservering. Kontraktstilbud gikk ut både for fjorårets og inneværende sesong. Leieprisen er for første prøvesesong satt til kr. 800,- pr. m2 pr. år. OMK ønsker ikke selv å drifte uteserveringen, men har inngått avtale med innehaver av Tjeldsundfergen om etablering og drift av serveringsvirksomhet. Oslo Havn KF har godkjent fremleieavtalen. Tiltaket har imidlertid ennå ikke blitt noe av og OMK opplyser at driften er forsinket grunnet bemerkninger fra byantikvaren samt plan- og bygningsetaten. OMK opplyser videre at de for neste år ønsker å utlyse driften til profesjonell aktør. Gitt at Oslo Havn KF kan godkjenne en fremleiekontrakt som gir OMK muligheter til å ta mer i inntekter fra driftsaktør enn hva som viderebetales til Oslo Havn, vil en eventuell restaurantdrift kunne gi OMK inntektsmuligheter. OMK ønsker å bruke overskuddet fra restaurantdriften til gjennomføring av planlagte skurendringer samt å kunne lønne en deltidsansatt som kan ha fokus på publikumsrettede aktiviteter. Slik stiftelsen i dag er organisert, opplyses det at det er vanskelig å sette fokus på å oppfylle denne del av avtalen på fritiden, men at ansettelse av daglig leder i større grad muliggjør at det frivillige arbeidet rettes mot båtene og kulturformidling, samt at en daglig leder kan tilrettelegge for publikumsrettet virksomhet. 2.6 Øvrig utadrettet aktivitet Det årlige kystkulturstevnet er et populært og publikumsrettet tiltak med beskjedne inntekter for OMK, jfr. årsregnskapet for 2007 (vedlegg 3). Årets kystkulturstevne gikk av stabelen 5. og 6. september. Informasjon om program, aktiviteter og innhold legges løpende ut på stiftelsens hjemmesider. Vaffelsalg på søndager er et positivt innslag som heller ikke utgjør store salgsinntekter. OMK har for 2009 forespurt Oslo Havn KF om å kunne ha et par bord stående utenfor skur 29 for å kunne drive salg i forbindelse med virksomheten, noe Oslo Havn KF har gitt tilsagn om. Et eksempel på arrangement i OMKs regi er vedlagte Kulturbrygg på Akershuskaia som gikk av stabelen 24.05.2009 (vedlegg 4). Videre har Kystlaget Viken utarbeidet en maritim kulturvandring i Indre Oslofjord i forbindelse med Kulturminneåret 2009. Maritim kulturvandring er en slags orienteringsløype der man kan følge poster med maritime kulturminner i indre fjord og havneområde (vedlegg 5). OMK har oversendt høstens aktivitetsplan som viser ulike aktiviteter for medlemmer og andre, jfr. vedlegg 2.
Oslo Havn KF Side: 6 Stiftelsen opplyser at de i tillegg til årsplaner også arbeider med langsiktig planlegging av publikumsaktiviteter, bla. arbeides det med å legge større stevner til Oslo - deriblant Forbundet Kystens Landsstevne i 2012 som trekker mellom 50 60 tusen publikummere. 2.7 Fremtidig aktivitet på Kongshavn Bystyret vedtok Oslo Havn KFs forslag til reguleringsplan for Sydhavna i bystyremøte den 26.08.2009. I buffersonen ved Alnas utløp skal det bla. legges til rette for at veteranfartøyer gis plass. I tillegg skal det være plass til en working harbour med beredskapsfartøyer, charterbåter og lignende. På området tillates også satt opp eldre bevaringsverdige havnekraner. Detaljert utforming av området vil komme i en detaljreguleringsplan for området. 2.8 Støttebevillinger Havnestyret forelegges årlig i november/desembermøtet sak om støttebevillinger. Det er i de årlige sakene stort sett bare foretatt mindre endringer i forhold til foregående års utgangspunkt. Oslo Havn KF vil i kommende sak, basert på innkomne søknader, vurdere hver enkelt søknad spesielt. OMK som stiftelse mottar ikke direkte pengestøtte fra havnekassen. Imidlertid fikk to organisasjoner tilknyttet OMK innvilget pengestøtte i 2009 for sine fartøy, Norsk Veteranskibsklubb ble innvilget kr. 50.000,- for fartøyene D/S Børøysund og D/S Styrbjørn og fartøylaget KNM Alta mottok kr. 75.000,- for minesveiperen Alta. Flere av de fartøy som har fast kaiplass på OMKs område ble av havnestyret for 2009 innvilget fritak for havneavgifter og andre vederlag. I sak av 03.12.2008 vedtok havnestyret å innvilge slike fritak for D/S Styrebjørn, D/S Børøysund, Tjeldsundfergen, Færder og Alta, samlet anslått til å utgjøre kr. 181.145,-. OMK som stiftelse mottar støtte i form av vederlagsfri disponering av lokaler med en anslått årlig verdi på kr. 325.000,-. Samlet utgjør indirekte og direkte støtte til stiftelsen OMK og deres medlemsorganisasjoners fartøyer i 2009 anslagsvis kr. 631.145,-. Foreløpig har det innkommet èn søknad om pengestøtte til S/Y Mohawk. Havnestyret vil forelegges sak om støttebevillinger for 2010 i neste styremøte. Saken behandles i havnestyret iflg.: Oppfølgingssak. Økonomiske konsekvenser for Oslo Havn KF: - Budsjettmessige forhold: - Havnedirektørens vurderinger: Avtalen mellom Oslo Havn KF og OMK har lenge vært tolket slik at den legger begrensninger på eventuelle kommersielle aktiviteter fra OMKs side. I løpet av de siste fem årene er det imidlertid fra vår side flere ganger blitt påpekt at vi vil se velvillig på forslag til aktiviteter som medfører økt aktivitet i området. OMK har nå lagt frem en plan for fremtidig
Oslo Havn KF Side: 7 bruk av skur og aktiviteter som det bes om aksept for og på denne måten få en omforent plan for fremtidig drift av området. Havnedirektøren mener det er positivt at OMK nå viser vilje til å oppfylle sine kontraktsrettslige forpliktelser mht økt aktivitet og har forståelse for at publikumsrettede tiltak ofte kan være kommersielle. I den grad aktiviteten er kommersielt rettet skal det i utgangspunktet betales markedsleie. Havnedirektøren ser imidlertid at det kan være formålstjenelig at OMK gis mulighet til visse inntekter fra videreutleie til restaurantaktør, og mener i likhet med OMK at denne virksomheten bør lyses ut. Oslo Havn KF skal her, som ellers, godkjenne evt. fremleier. Videre må det være rom for at OMK gis anledning til økt inntektspotensiale ved å kunne kreve inn markedsleie av Tjeldsundfergen. Et spørsmål som har vært reist er om Oslo Havn KF også skal innkreve kaiavgift for de båter som driver kommersiell virksomhet. Eksisterende leiekontrakt setter imidlertid begrensninger på dette ved at det er OMK som bestemmer hvilke fartøy som skal ha kaiplass og at evt avgifter skal tilfalle stiftelsen. Havnedirektøren mener at det er et formålstjenelig middel å la disse tilfalle OMK i sin helhet, med tanke på å bistå OMK i å tilrettelegge for økt aktivitet i området. På denne måten vil OMK gis mulighet til gjennomføring av planlagte skurendringer samt ansette daglig leder, tiltak som i vesentlig grad vil kunne bidra til å åpne området for publikum og ivareta den maritime kultur. Det er en forutsetning at leieinntektene benyttes til publikumsrettede tiltak, og OMK må kunne dokumentere hva midlene går til ved å innlevere budsjett og virksomhetsplan for området. Havnedirektørens forslag til vedtak: 1. Havnestyret er positivt innstilt til den planlagte innvendige ombyggingen i skur 28 og skur 29 og ber administrasjonen følge opp dette. 2. Havnestyret godkjenner at OMK gis rett til kommersiell utnyttelse av arealer i tilknytning til skurene ved at eventuelle fremleieinntekter tilfaller stiftelsen. 3. OMK bør kreve kaiavgift/leieinntekt av Tjeldsundfergen da denne driver med utpreget kommersiell virksomhet. Inntektene tilfaller OMK. 4. Eventuelle inntekter skal benyttes til publikumsrettede tiltak og OMK må dokumentere hva midlene går til. 5. Eventuelle saker om støttebevillinger til OMK eller dens medlemsorganisasjoner vil behandles i den årlige sak om støttebevillinger i neste styremøte. Anne Sigrid Hamran havnedirektør Dag H. Sem direktør terminalavdelingen
Oslo Havn KF Side: 8 Vedlegg: 1 Avtale mellom Oslo Maritime Kulturvernsenter og Oslo Havn KF om vederlagsfri bruk av lokaler og arealer 2 Brev fra Oslo Maritime Kulturvernsenter med prinsippskisser og aktivitetsplan, datert 30.08.2009 3 Årsregnskap 2007 4 Kulturbrygg på Akershuskaia 5 Maritim kulturvandring