Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Herslebs gt. 17 B 0561 OSLO Gnr. 229 Bnr. 236 Seksj.nr. 43 Eierbrøk: 46/8723 OSLO KOMMUNE Bjørn Hallmo AS Autorisasjoner: Boliger, Leiligheter, Hytter, Tomter, Boligsalgs-/Tilstandsrapporter og Næring. Tlf: 90 18 70 79 Faks: 94 77 10 80 Mail: b.hallmo@taksthuset.no Org.nr: 987 850 337 Sammenfattet beskrivelse Praktisk leilighet i moderne blokk med heis, beliggende på Grünerløkka/Tøyen. Leiligheten har ett soverom, ligger i 3. etasje og har balkong. I tillegg er det felles takterrasse. Det er gangavstand til Grünerløkka og Tøyen med et godt utvalg av forretninger og andre servicetilbud, samt til Sofienbergparken, Botanisk Hage og Tøyenparken. Offentlig kommunikasjon i nærområdet. Eiet tomt. Bebyggelsen grenser på gaten, fortau. Indre gård er noe opparbeidet mellom bygningene. Hovedinnganger er fra indre gård. Bygget er registrert ferdig oppført høsten 2007. Eier fikk hjemmel i 2008. Eier opplyser han har lagt fliser på vegg over kjøkkenbenken, fått installert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Soverommet er delt i to, hvor den fradelte delen i dag utgjør en kontoravdeling med tilgang fra stuen (en praktisk løsning) Ellers har leiligheten standard fra byggeåret. Baderommet er flislagt. Kjøkkeninnredningen med tidløs innredning, åpning løsning mot stuen. Balkongen har tilgang fra stuen. Eier er ikke kjent med noen skjulte mangler eller feil. Det er i taksten gjort fratrekk på generelt grunnlag. Forøvrig henvises til avsnittet "konstruksjoner og innvendige forhold". Sameiet består av totalt 135 seksjoner, et kombinert bolig- og næringsbygg. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 400 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 050 000 22.04.2013..................................... Bjørn Hallmo Takstmann MNTF Bjørn Hallmo AS Org.nr. 987 850 337 12.03.2013 1 av 5
Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Arealer, BRA og Primærareal, er målt på stedet. BTA-arealer er beregnet (se avsnitt arealer). Møbler og inventar er ikke flyttet på under befaringen. Takstmann har ikke foretatt kontroll for funksjonssvikt, trekk og utettheter i forbindelse med vinduer/dører, fall på baderomsgulv eller testet bevegelige bygningsdeler. Bygget som sådan er ikke besiktiget. Det forutsettes at eventuelle ombygginger, påbygg, arbeider generelt, er meldt/søkt til rette instanser i kommunen, der dette var påkrevd, dersom ikke annet er opplyst. Det elektriske anlegget, røranlegget, fyringskilder, tekniske innredninger, eventuelle piper etc. er ikke testet/vurdert. Det anbefales for disse å kontakte en autorisert elektriker, rørlegger, fagmenn og/eller det stedlige brannvesen, da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Boligen/leiligheten er taksert slik den fremstår i dag. Det er ikke undersøkt om denne avviker fra opprinnelig byggegodkjennelse. Det er ikke kontrollert med Plan- og Bygningsetaten om det er utført arbeider som er i strid med loven/forskrifter. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest og eiendommens dokumenter i kommunen ikke er kontrollert, og det er derfor ikke kjent om de inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Det er ikke undersøkt om seksjoneringsbegjæringens plantegning er lik dagens løsning. En takst vil ikke avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler som først fremkommer ved en eventuell åpning av konstruksjoner. Taksten erstatter ikke en selgers opplysningsplikt eller en kjøpers undersøkelsesplikt. Oppgitt informasjon i taksten om fornyelser/moderniseringer/oppgraderinger og/eller lignende, er basert på eiers opplysninger. Takstmannen tar forbehold om eventuelle planlagte/utførte vedlikeholds-/oppussingsarbeider i boligsameiet/selskapet som kan medføre økt husleie/gjeld. Rekvirent/Eier plikter å lese gjennom takstdokumentet før taksten tas i bruk. Dette for å avdekke eventuelle feil i de faktiske opplysningene. Rekvirent Rekvirert av: Christian Mihalescu Besiktigelse, tilstede Dato: 12.03.2013 - Christian Mihalescu - Bjørn Hallmo Takstmann MNTF Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Utskrift fra " Norges Eiendommer" Opplysninger om : adresse, hjemmelshaver, gårds og bruksnummer, eiet/festet tomt, tomteareal og byggeår. Andre dok./kilder: Eier Muntlige opplysninger på stedet. Forretningsfører opplysninger mottatt pr. telefon. Infobank opplysninger mottatt pr. telefon. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 229 Bnr. 236 Seksj.nr. 43 Sameiets navn: Wexels Plass Abc Sameie Forretn.fører: OBOS Eiendomsforvaltning AS Fellesutg. pr mnd.: Kr 2 316 Hjemmelshaver: Gheorghe Christian Mihalescu Tomt: Eiet tomt. Areal 2 412,4 m² Formue: Andel formue 17 178 pr. 31.12.2012 Konsesjonsplikt: Nei. Bjørn Hallmo AS Org.nr. 987 850 337 12.03.2013 2 av 5
Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold Kommentar: Bygninger på eiendommen Byggeår: Kommunal vei Offentlig. Privat stikkledning. Offentlig. Privat stikkledning. Regulert område. Er inkludert i fellesutgiftene. Fellespolise sameiet (ikke innbo). Forsikringen er inkludert i fellesutgiftene. 2007. i hht EDR, Norges Eiendommer. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje 53 47 47 Entré, bad/wc/vaskerom, stue m/kjøkkenavdeling, kontor, soverom I tillegg: 1 kjellerbod Sum bygning 53 47 47 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje Entré, bad/wc/vaskerom, stue m/kjøkkenavdeling, kontor, soverom Bjørn Hallmo AS Org.nr. 987 850 337 12.03.2013 3 av 5
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Moderne boligblokk med felles takterrasse. Bygget har heis og felles garasjeanlegg (eier har ikke garsajeplass). 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamentering. Grunnforholdene er ikke undersøkt. 225 Yttervegger Betong og stålkonstruksjon. Utvendige fasader i malt mur, tegl og bindingsverk. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak, tekket med takpapp. 233 Vinduer Isolerglassvinduer fra byggeåret. 235 Ytterdører og porter Entredør fra byggeåret. Balkongdør fra byggeåret. 244 Innvendige dører Glatte hvite dørblader fra byggeåret. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser i bad/wc/vaskerom. Ellers parkett. - Varme i gulv: Badet 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Fliser i badet. Ellers malte flater. 255 Overflater på innvendig himling Lakkert i badet. Ellers malte flater. 261 Trapper og ramper Felles trappegang. Heis. 262 Balkonger Balkong, tilgang fra stuen, areal ca. 4,75 m2. 272 Kjøkkeninnredning Innredning med hvite glatte skapfronter, laminat benkeplate, 1 lite og 1 stor kum i rustfritt stål, fliser på veg over benkeplaten. Integrert komfyrtopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator. - Kjøkkenet utgjør del av stuen, åpen løsning. Vedlikehold ol: Et tidløst kjøkken. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Bad/wc/vaskerom: Hvite fliser på veggene. Grå fliser på gulvet. Varmekabler. Downlights. Dusjhjørne, veggmontert klosett, servant i laminat benkeplate, hvor det under platen er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt et skap. Lufteventil, luft ut: Ventil i himling. Lufttilførsel: Spalte under baderomsdør. Vedlikehold ol: Baderommet har tidsriktig fargevalg. 320 Varme, generelt Oppvarming med sentralfyr og radiatorer i leiligheten. Varme i baderomsgulvet. Bjørn Hallmo AS Org.nr. 987 850 337 12.03.2013 4 av 5
400 Elkraft, generelt Automatsikringer i sikringsskapet. 621 Heiser Personheis. 900 Annet Dørcalling. Kabel-TV Røykvarsler og brannslange. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 27 792 Sum kostnader Kr: 27 792 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 1 900 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 50 000 Teknisk verdi bygninger: 1 850 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 400 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 050 000 Bjørn Hallmo AS Org.nr. 987 850 337 12.03.2013 5 av 5