Tåsenveien 26 0853 OSLO 48 99 88 30 Org.nr: 995279622 Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Eddaveien 12 B 0772 OSLO Gnr. 27 Bnr. 708 Seksj.nr. 6 Eierbrøk: 25/330 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Eierseksjon beliggende på Holmen, i etablert boligstrøk bestående av eneboliger og annen småhusbebyggelse. Adkomst til bygningen fra stikkvei fra Eddaveien. Loftsleilighet i tredje etasje med normalt godt utsyn. Attraktivt område med kort kjøreavstand til forretninger og servicefunksjoner. Holdeplass for buss og bane innen kort gangavstand. Parkering på grunnen. Pent opparbeidet felles tomtegrunn med gruset gårdsplass, plen og beplantning. Normalt godt vedlikeholdt bygning. Etterisolering av yttervegger er utført i 2010. Øvrig detaljert informasjon om bygningens vedlikeholdsmessige status er ikke innhentet. Velholdt leilighet med god standard. Bad/wc. i leiligheten er rehabilitert og utvidet i 2007. Badet fremstår med flislagte gulv- og veggoverflater, gulvvarme og tidsmessig sanitærutstyr. Forøvrig er boligen i de senere år påkostet med standardheving av innvendige overflater. Se forøvrig teknisk beskrivelse i det følgende. Andel av fellesutgifter er oppgitt av eier til kr. 725,- pr. mnd. Kommunale avgifter, strøm fellesarealer, snømåking, avsetning til vedlikehold og felles forsikring er inkludert i beløpet. Markeds- og låneverdi Beregning av markedsverdiene er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje, og utidsmessighet. I fradraget inngår også normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 050 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 750 000 19.04.2011..................................... Bjørn Fosser Takstmann Fosser Taksering Org.nr. 995279622 Bjørn Fosser 15.04.2011 1 av 5
Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Rekvirent Rekvirert av: Eivind Kristiansen Besiktigelse, tilstede Dato: 15.04.2011 - Eivind Kristiansen som også ga opplysninger. - Bjørn Fosser Takstmann Tlf.: 48 99 88 30 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Opplysninger vedr. eiendomsbetegnelser, hjemmel, tomteareal og byggeår er oppgitt ved elektronisk grunnbok, Norsk Eiendomsinformasjon. Andre dok./kilder: Eier Diverse opplysninger oppgitt av eier. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 27 Bnr. 708 Seksj.nr. 6 Sameiets navn: Sameiet Eddaveien 12 B Forretn.fører: Gerd Nilsen tlf. 970 13 027 Fellesutg. pr mnd.: Kr 725 Hjemmelshaver: Kai Åge Kristiansen og Siri Kristiansen Tomt: Eiet tomt. Areal 935,4 m² Adkomst: Vann: Avløp: Fosser Taksering Org.nr. 995279622 Bjørn Fosser 15.04.2011 2 av 5
Bygninger på eiendommen Boligblokk - Eierseksjon Byggeår: 1952. Utskrift fra elektronisk grunnbok, Norsk Eiendomsinformasjon. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk - Eierseksjon - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje 32 29 29 Entré, bad/wc, kjøkken, stue, soverom og bod. En kjellerbod. Felles vaskerom. Felles rom til fryser. Gulvareal, ca. 57 m². Arealet er oppmålt på stedet. Sum bygning 32 29 29 Boligblokk Eierseksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje Entré, bad/wc, kjøkken, stue, soverom Bod Fosser Taksering Org.nr. 995279622 Bjørn Fosser 15.04.2011 3 av 5
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk - Eierseksjon Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Boligblokk - Eierseksjon 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter på fast grunn. Støpt grunnmur. 221 Gulv på grunn Støpt gulv på grunn. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i betong. 225 Yttervegger Yttervegger i murverk med pusset og malt fasade. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon, tekket med plater. 261 Trapper og ramper Støpte trapper med terrassobelegg og malte trinn til loftsetasje. Pusset og malte veggoverflater i oppganger. 3. etasje 233 Vinduer Ett vertikalt vindu med isolerglass i stue. Forøvrig overlysvinduer med energiglass. Nye vindusglass er montert i overlys på soverom. 235 Ytterdører og porter Entrédør i brannklasse B-30 med 35 desibel lydmotstand. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser i bad/wc. Parkett i stue. Parkettlaminat entré, kjøkken og soverom. 254 Overflater på innvendige vegger Fliser i bad/wc. Malt panel og malte plater i entrè. Malt panel i kjøkken. Malte plater i stue og soverom. Fuktindikator er anvendt på flislagte veggoverflater i våtsone ved dusj, og det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier. Slitasje må allikevel påregnes p.g.a. alder. 255 Overflater på innvendig himling Malt panel i kjøkken og stue. Malte plater i bad/wc., entré og soverom. 270 Fast inventar, generelt Bad/wc: Baderomsinnredning bestående av benkeskap med tre glatte hvite skapfronter. Speil og belysning over servant. Skyvedørsgarderobe med to fronter i entré. Soverom: Skyvedørsgarderobe med glatte hvite skap- og skuffefronter. Fire kommoder med glatte hvite skuffefronter. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med profilerte hvite skapfronter. Tre glassfronter i overskap. Belysning under overskap. Heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Ventilator. Komfyr med keramisk topp er integrert i innredningen. Fosser Taksering Org.nr. 995279622 Bjørn Fosser 15.04.2011 4 av 5
315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Badekar med dusj, dusj med to buede dører i herdet glass, servant, klosett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Bereder er montert i bod. 320 Varme, generelt Gulvvarme i bad/wc. Elektrisk oppvarming forøvrig. 400 Elkraft, generelt Hovedsikringer på 20 amp. En kurs på 16 amp. og en kurs på 10 amp. Noe begrenset kapasitet. Elektrisk anlegg er ikke besiktiget i forbindelse med denne rapporten. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Dørcalling. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 8 700 Sum kostnader Kr: 8 700 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk Eierseksjon 900 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 150 000 Teknisk verdi bygninger: 750 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 1 300 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 050 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 050 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 750 000 Fosser Taksering Org.nr. 995279622 Bjørn Fosser 15.04.2011 5 av 5