Saksnr. 96/03059 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR TROLLKLEIVA Arkiv 504.540-05 Plan datert 09.08.96, rev. 06.05.97 Det regulerte området er på plankart, datert 09.08.96, revidert 06.05.97, vist med reguleringsgrenser til følgende formål: 1. Byggeområder: - Boliger B4, B5, B6, B7, B8 og B9 6. Spesialområder: - Overgangssone til marka B1, B2, B3a,B3b, B10, B11, B12, B13, B14 og B15. - Boligbygging i overgangssonen til marka B1, B2, B3a, B3b, B10, B11, B12, B13,B14 og B15. - Friluftsområder F1 - F7. 7. Fellesområde: - Felles velveg VV1 og VV2 - Felles avkjørsel PV1 - PV9 - Felles lekeplass L1 - L9 - Felles areal FA1 - FA8 FELLESBESTEMMELSER 1 1. Krav til bebyggelsesplan Før utbygging kan finne sted, skal det foreligge en vedtatt bebyggelsesplan for området. Bebyggelsesplanen skal utfylle reguleringsplanen ved å vise plassering av bygninger, tomtedeling, fastsette høyder (sokkelhøyde), adkomst, biloppstilling, bevaring av vegetasjon og beplantning. Bebyggelsesplanen skal ledsages av planbestemmelser som fastsetter utbyggingstakt og når utbygging skal finne sted ut fra overordnede forhold (tekniske anlegg og offentlig service). 2. Krav til tekniske anlegg Før utbygging kan finne sted, skal tekniske anlegg være etablert i samsvar med planer godkjente av kommuneingeniøren, herunder vann-, overvann- og spillvannsledninger, felles avkjørsel, belysningsanlegg og skilting. Alle ledningsanlegg skal legges i bakken, herunder kabler for strøm, telefon og TV. Langs felles avkjørsel kreves godkjent belysningsanlegg. 3. Krav til vegrett og påslippstillatelse
Før fradeling eller byggetillatelse kan gis, må søker dokumentere vegrett til felles velveger og private adkomstveier, samt rett til påslipp for spillvann. For privateide ledninggsanlegg må tillatelse gis av ledningseier, mens for offentlige ledningsanlegg må tillatelse gis av kommuneingeniøren. 4. Krav til anleggsarbeider Ved byggging av tekniske anlegg samt bebyggelse, skal det både i melding/søknad, under anlegget samt ved ferdigstillelse påses at naturlig terreng og vegetasjon påføres minst mulig inngrep og skade. Skråninger og fyllinger skal gis en tiltalende utforming, planeres, tilføres vekstmedium (hvis nødvendig) og tilsåes/beplanntes (hvis nødvendig). Evt. skader på natur og vegetasjon skal repareres best mulig, murer og annet sikres permanent på en tiltalende måte. 5. Bebyggelsens karakter Det faste utvalg for plansaker skal se til at bebyggelsen får en tiltalende utforming både i forhold til tomt/terreng og til omgivelsene. Det tillates ikke benyttet sterke, dominerende eller reflekterende materialer på fasader og tak. Bruk av naturmaterialer i såvel bygninger som i utomhusanlegg skal benyttes. Innenfor en randsone på 100 meter fra markagrensen, tillates kun oppføring av bebyggelse i tre eller tegl. Det skal benyttes materialer og farger som harmoniserer med overgangen til marka. Det skal innsendes fargemelding i forbindelse med byggemelding. 6. Utnyttelsesgrad, tomtestørrelser Uttnyttelsesgraden er gitt som bebygd grunnflate i forhold til netto tomt. I utnyttelsesgraden skal beregnes bolighus, takoverbygde terrasser/uteplasser, garasjer, boder og carport. På hver tomt skal det regnes plass for dobbelt garasje med min. 36 m2. Til hver boenhet (også hybel) kreves et netto samlet uteareal på min. 200 m2 (grøntareal) på egen tomt.eneboligtomter må være minst 1000 m2 netto. 7. Krav til veger og parkering Felles velveg og felles avkjørsler skal opparbeides med bredde og kurvatur i samsvar med reguleringsplan. Stigninger på velveger tillates ikke å overstige 10 %, mens stigning på felles avkjørsler ikke tillates å overstige 12 %. Parkering skal skje på egen eiendom, og parkeringsdekning skal være som følger: Eneboliger: Tillegg for hybel: 4 oppstillingsplasser 1 oppstillingsplass pr. rom 8. Utbyggingstakt Innenfor kommuneplanområdet Hallenskog (nedre og øvre) tillates utbygd inntil 100 nye boliger i perioden 1997-2000. Tekniske anlegg og samfunnstjenester skal etableres før utbygging skjer, så som vannforsyning, kloakkering, adkomst også i/gjennom Asker kommune fram til E-18, skoleveg, skolekapasitet, elektrisitetsforsyning og nærservicetilbud. Utbyggingstakten for Trollkleiva kan være 25 boligenheter i perioden 1997-2000. Videre utbygging vedtas i kommunestyret i forbindelse rullering av kommuneplanens arealdel. BYGGEOMRÅDER - BOLIGER 2 I de regulerte boligområdene B4, B5, B6, B7, B8 og B9 kan det oppføres eneboliger med tilhørende anlegg (garasje, boder). Garasje vises med byggesøknad.
Utnyttelsesgraden for feltene er satt til maks. BYA = 15 %. Bebyggelsen tillates oppført i 1.etasje, i tillegg kan det tillates innredning av underetasje der terrenget ligger til rette for det. Det tillates loft uten knevegg ved yttervegg. Arker og takbygg som tilsammen bryter mindre enn 20 % takflaten kan tillates. I bebyggelse uten kjeller og innredbart loft tillates 2 fulle etasjer. Mindre takoppbygg og arker kan tillates. Bebyggelsen skal oppføres med saltak eller skråtak, med samme takvinkel, mellom 18 og 38 grader. Bebyggelsen skal legges med hovedmøneretningen parallellt med kotene på kartet. 1. Spesialområde overgangssone til marka SPESIALOMRÅDER 3 I overgangssonen mellom øvrige bebyggelse og marka, innføres restriksjoner på hvilke tiltak som kan tillates og restriksjoner på materialbruk i bebyggelsen. Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Skjæringer/fyllinger skal jordslås og revegeteres. 2. Boligbygging i overgangssonen A. Overgangssone til marka Områdene B1, B2, B3a, B3b, B10, B11, B12, B13, B14 og B15 endres fra Plan- og Bygningslovens 25 nr. 1 til plan- og bygningslovens 25 nr. 6 spesialområde overgangssone mot marka. Utnyttelsesgraden settes til BYA = 10 %. For eiendommene 12/116 og 12/117 tillates oppført 13 - tretten - hus som vist på forslag til bebyggelsesplan til A/S Røby datert 10.05.97, evt. settes BYA 10 %. B. Innenfor nevnte områder tillates kun oppført frittliggende eneboliger med tilhørende garasje/uthus i naturmaterialer. (Kjedede eneboliger tillates ikke). Fasadene på boliger og garasjer/uthus skal kles med trepanel ført ned til bakken. Det tillates kun benyttet farger som harmoniserer med naturen, dvs. at det kun skal benyttes jordfarger (brun, oker, engelsk rød). Fargemelding skal innsendes i forbindelse med byggemelding. Det tillates ikke reflekterende materialer på tak. Taktekke kan være torv, tre, betongtakstein eller tegl (uglasert). Store, dominerende vinduer tillates ikke. C. I tillegg til byggemeldingen skal det vedlegges en utomhusplan som viser terrengbehandling (f. eks. utsjakting, fyllinger, forstøtningsmurer, biloppstillingsplasser m. m) Utvendige frittstående murer, forstøtningsmurer, trapper etc. utføres/forblendes i naturmaterialer som stein eller tre. Minimum 50 % av tomta skal bevares som naturtomt. D. Skille mellom eiendommene, mot veg eller felles areal/ felles lekeplass/ friluftsområde utføres i naturmaterialer eller som levende hegn/hekk. Gjerdehøyde settes til maks 0,9 meter. E. Parabolantenner og felles antenneanlegg tillates ikke innenfor overgangssonen.
3. Friluftsområder I friluftsområdene F1-F7 er det ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg/anlegg som etter det faste utvalget for plansakers skjønn er til hinder for områdets bruk som friluftsområde. Vann- og avløpsledninger kan tillates fremført i friluftsområdet. I traseene skal det etterpå ryddes opp, planeres og tilsåes/tilplantes med stedegen vegetasjon. FELLESOMRÅDER 4 1. Felles velveg Felles velveg VV1 og VV2 skal tilhøre og vedlikeholdes av et felles veglag, bestående av de som har vegrett via fellesvegen. Disse vegene skal være åpne for alminnelig ferdsel. Felles velveg skal opparbeides i samsvar til teknisk standard som for kommunal veg. Disse skal anmeldes og godkjennes av kommuneingeniøren. 2. Felles avkjørsel Felles private adkomstveier PV1 - PV8 skal tilhøre og vedlikeholdes av de tilstøtende eiendommer som har vegrett via vegen. Vegen kan stenges for uvedkommende motorisert ferdsel, men skal være åpen for alle gående og syklende i det de gir atkomst til friområdene og turveger/stier. 3. Felles areal Felles areal FA1 - FA8 skal tilhøre og vedlikeholdes av vel eller veglag. Fellesarealene skal opparbeides som turveg/skiløype/akebakke, og kostnadene skal fordeles mellom velets/veglagets medlemmer. Fellesarealene skal være åpen for allmenheten. 4. Felles lekeplasser Felles lekeplasser L1 - L9 skal opparbeides parallellt med utbyggingen i området, og drives av beboerne i fellesskap (velforeninger). L1 er felles for B1, B2 og B3b L2 er felles for B2, B3a og B3b L3 er felles for B3b, B4, B5, B6 og B7 L4 er felles for B4 og B6 L5 er felles for B8 og B9 L6 er felles for B3a og B3b L7 er felles for B10, B11 og B12 L8 er felles for B14 og B15 L9 er felles for B13 og B14 Før brukstillatelse kan gis på nye boliger innen et felt, skal feltets felles lekeplasser være fradelt og overskjøtet vel/beboerforening, og opparbeidet med min. sandkasse, huske, bord og benker. 5. Bebyggelsens karakter
Områdene B4, B6, B7, B8 og B9. Det faste utvalg for plansaker skal se til at bebyggelsen får en tiltalende utforming både i forhold til tomt/terreng og i forhold til omgivelsene. UNNTAK 5 Mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser,- herunder utforming av tekniske anlegg - kan, når særlige grunner taler for det, tillates av det faste utvalget for plansaker, innenfor rammen av bestemmelsene i plan- og bygningsloven, (jfr. PBL 7). Uttalelse skal innhentes fra Asker kommune på alle forhold som berører nabokommunen, bl.a. utbyggingstakt, trafikk, adkomst til marka o.l. Disse bestemmelser er i samsvar med kommunestyrets vedtak Røyken den Terje Martinsen ordfører