Verdi- og lånetakst over andel i Dokken Borettslag Bredalsmarken 16 5006 Bergen Gnr. 164 Bnr. 260 Leilighet nr. 76 Andelsnr.: 76 BERGEN KOMMUNE Utført av: Nils Sæther Mathisen Byggmester/takstmann Seljebakken 45 B-5145 Fyllingsdalen Mobil 41192187-Telefon 55165016-Fax. 55165017 e-post: nils@a1-takst.no Org.nr. 993 296 635 mva Oppdrag 20645 Befaringsdato: 21.07.2011
Verdi- og lånetakst over andel i Dokken Borettslag Bredalsmarken 16 5006 Bergen Gnr. 164 Bnr. 260 Leilighet nr. 76 Andelsnr.: 76 BERGEN KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Taktsforetakets mandat er å fastsette eiendommens verdi utfra foretakets beste skjønn. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfyllt. Det er ikke sjekket opplysninger fra tinglysningsregisteret, byggesak, ferdigattest, ol. Besiktigelse er foretatt med de begrensninger som følger av at bygningen er møblert/utstyrt. Ved eventuell avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. Lov om avhending av fast eiendom, "Avhendingslova" av 3 juli 1992, nr. 93. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en sentral beliggenhet ved Dokken i Bergen Sentrum. Fra boligen er det flott utsikt mot Gyldenpris, Damsgårdsundet og opp mot Løvstakken. Fra boligen er det kun få minutters gange til Universitetet i Bergen, Juridisk fakultet, samt alle de andre tilbudene Bergen sentrum har å by på av butikker, service-, kultur og serveringstilbud. I nærområdet finnes fler rolige grøntarealer, og det er kort vei til fine turområder. Felles tomt som for det meste er bebygget. Bebyggelsen består av boligblokk oppført med fundamenter av betong på antatt faste masser, yttervegger av pusset mur, etasjeskillere av betong, saltak av trekonstruksjoner. Boligen holder normal god standard, har en god planløsning og god takhøyde. Stuen er romslig og har store vindusflater som gir godt med lys. Stuen har god plass til både spisegruppe og salong. I kjøkkenet er det nyere og eldre innredning med god skapplass, malte fronter og overskap til tak. Baderommet er helfliset og har varmekabler i gulv. Badet er innredet med vegghengt toalett, dusj i badekar med dusjvegg i glass og innredning med servant. A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Nils S. Mathisen 20645 21.07.2011 2 av 7
Det er downlights i entrè/gang og kjøkken. Boligen består av entrè, stue, kjøkken, tre soverom og en liten innvendig bod. Overflater i boligen er furubord og belegg på gulvene, på veggene er det miljøtapet, malt mur og tapet, i himlingene er det malt betong og ferdig behandlede plater. Boligen har godt med lagringsplass i to boder, en bod på 2,9 m² i felles bodareal i 1. etasje, og en bod på 5,5 m² i felles bodareale i kjeller. Fellesarealer er trappegang, vaskekjeller, tørkerom, trimrom, sykkelbod og utearealer. Markeds- og låneverdi Nedenforstående markedsverdi gir uttrykk for hva takstmannen mener kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 300 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 150 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Fyllingsdalen, 22.07.2011..................................... Nils Sæther Mathisen Byggmester/takstmann Seljebakken 45 B-5145 Fyllingsdalen Mobil 41192187-Telefon 55165016-Fax. 55165017 e-post: nils@a1-takst.no Org.nr. 993 296 635 mva A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Nils S. Mathisen 20645 21.07.2011 3 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Rune Klevjer & Eli Lea Odland Tlf.: 90630360 Besiktigelse, tilstede Dato: 21.07.2011 - Nils Sæther Mathisen Takstmann Tlf.: 41192187 - Eli Lea Odland Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Dok.kilde automatisk lagt inn fra www.eiendomsdata.no Andre dok./kilder: Eier Eier har påvist og gitt generelle opplysninger om eiendommen. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 164 Bnr. 260 Leilighet nr.: 76 Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Andelsnr.: 76 Rune Klevjer Eli Lea Odland Dokken Borettslag Andelsleilighet Felleskostn. pr. mnd.: Kr 3 549 Tomt: Festet tomt. Areal 1 617,6 m² Adkomst: Offentlig vei Årsregnskap Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Andel av langsiktig fellesgjeld: 86 851 Festeforhold Kommentar: Forsikringsforhold Kommentar: Festekontrakt er ikke framvist, det henvises derfor til denne. Bortfester er Bergen kommune. Fellesforsikring av bygningsmassen i borettslaget. Bygninger på eiendommen Bygård Byggeår: Anvendelse: 1948. Kilde: Eiendomsdata.no Tatt i bruk A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Nils S. Mathisen 20645 21.07.2011 4 av 7
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bygård - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Leilighet 88 83 82 1 Entré, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, bad/wc, bod Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Sum bygning 88 83 82 1 Bygård - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Leilighet Entré, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, bad/wc Bod KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Bygård Lokalisering Bygård Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter på antatt faste masser. 224 Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskiller i betong. A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Nils S. Mathisen 20645 21.07.2011 5 av 7
225 Yttervegger Yttervegger er oppført i pusset mur. 227 Takkonstruksjoner Saltak av trekonstruksjoner. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass. Påkostninger: Lydvinduer mot vei. 235 Ytterdører og porter Brann- og lyddør mot felles trappegang. Terrassedør med isolerglass. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige veggoverflater har miljøtapet, malt mur og tapet. Fliser i bad. 244 Innvendige dører Originale fyllingsdører som er malt. 245 Himlinger inklusive taklister Overflater i himlingene har malt betong og ferdig behandlede plater. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på gulv består av furubord og belegg. Fliser i baderom. 261 Trapper og ramper Felles trappegang. 262 Balkonger Balkong på ca. 5 m² oppført i betong med utgang fra stuen. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Pusset pipe med vedovn i ett av soverommene. 272 Kjøkkeninnredning Eldre og nyere kjøkkeninnredning med god skapplas, og overskap til tak, malte fronter, laminert benkeplate og ventilator. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Sanitærutstyr består av vegghengt toalett, dusj ibadekar med dusjvegg av glass og innredning med servant. 312 Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vannrør i kobber og avløp i soil. 320 Varme, generelt Elektrisk oppvarming og fast brensel. Varmekabler i bad, vedovn i ett soverom, ellers el. ovner. 360 Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjonsanlegg. 400 Elkraft, generelt El. anlegget har sikringsskap med skrusikringer. Vedlikehold ol: Det el. anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse. A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Nils S. Mathisen 20645 21.07.2011 6 av 7
442 Belysningsutstyr Downlights i entrè/gang og kjøkken. 534 Systemer for porttelefoner Dørtelefon med døråpner. 900 Annet Tilknyttet kabeltv og bredbånd. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 42 588 Sum kostnader Kr: 42 588 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Bygård 2 020 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 160 000 Teknisk verdi bygninger: 1 860 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 860 000 Normal tomteverdi: 650 000 - Andel fellesgjeld: 86 851 Verdi adkomstdokument: 2 423 149 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 300 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 150 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. A1-TAKST AS Org.nr. 993 296 635 Nils S. Mathisen 20645 21.07.2011 7 av 7