Saksnr: 15/240 PLANID: 20120268 Vedtatt: 1. oktober 2015 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR GAMLE VESTBYGDA SKOLE, FELT BS3 SPIKKESTAD SENTRUM GBNR6/20 m.fl RØYKEN KOMMUNE Kommuneplanen og områdeplan for Spikkestad sentrum er utfyllende i forhold til denne plan. Kommune- og kommunedelplanens bestemmelser som gjelder forhold som ikke er berørt i denne planen skal også oppfylles. Det samme gjelder eventuelle bestemmelser eller retningslinjer som fremkommer i annet regelverk. 1 Hensikt 1.1 Det legges til rette for utbygging av boliger (blokkbebyggelse), areal til forretninger, kontor og bevertning. Det skal være fokus på helhetlig og godt bomiljø med tilrettelegging for lek og bruk av uterommene for alle aldersgrupper. Næringsarealer skal bidra til et vitalt og godt bymiljø med aktivisering av offentlige gater og rom. 1.2 Det tilrettelegges for bevaring av Gamle Vestbygda skole med fokus på et helhetlig kulturmiljø i tilknytning til gamleskolen og sammenhengen med øvrig kulturmiljø i Spikkestad REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG VILKÅR FOR TILTAK (PBL. 12-7 NR. 10) 2 Rekkefølgebestemmelser i områdeplanen for Spikkestad sentrum gjelder 2.1 Unntak: For mindre tiltak på eksisterende bygg innenfor BKB3 og o_bfl gjelder unntak fra rekkefølgebestemmelsene. 2.2 Før/ samtidig med rammetillatelse skal: - alle arealer innenfor planområdet være sikret rett til erverv/ bruk og avtaler vedrørende berørte eiendommer som inngår i detaljreguleringen være ivaretatt. Dette gjelder også gjennomføring av nødvendige tiltak for å ivareta adkomst, parkering, renovasjon mv. for eksisterende eiendommer (gbnr 85/72 og forsamlingshus o_bfl) som får endrede forhold. - geoteknisk rapport for planområdet foreligge - tekniske planer for vann- og avløpsløsninger for hele planområdet foreligge. - prosjektering og teknisk plan for adkomst, offentlige veier, sykkelveier, gangveier, parkeringsareal, samferdselsanlegg mv foreligge - plan som viser løsning for håndtering av overvann foreligge - utomhusplan foreligge. - uttalelse fra ansvarlig renovasjonsselskap vedrørende løsning for avfallshåndtering foreligge. 1
- nødvendige avklaringer med netteier vedrørende energiforsyning og løsninger for strømsforsyningsanlegg foreligge. - energiplan foreligge. - støyfaglig utredning som viser støyverdier, støyberegninger for tekniske anlegg samt nødvendige tiltak foreligge. 2.3 Før igangsettingstillatelse gis skal: - miljøoppfølgingsplan foreligge - trafikksikkerhetsplan for anleggsfasen foreligge - nødvendig skiltplan og belysningsplan foreligge 2.3.1 Før igangsettingstillatelse for felt BKB 2 gis skal: - parkering for o_fbl være opparbeidet/ sikret - adkomst, renovasjonsløsninger og parkering for BKB3 være opparbeidet / sikret - o_sgs5, o_skv5, o_sf6 og o_sf7 være ferdig opparbeidet 2.3.2 Før igangsettingstillatelse for felt BKB 1 og BKB4 gis skal: - trafikksikker adkomst til eiendommer med adkomst fra Aspelund (f_skv) være sikret 2.4 Før brukstillatelse/ ferdigattest gis skal: - teknisk infrastruktur (tekniske anlegg, offentlige gater, interne veier og avkjørsler, gang og sykkelveier, fortau, fellesområder) i tråd med utomhusplan og godkjente tekniske planer være opparbeidet. - parkeringsplasser i tråd med parkeringskrav og utomhusplan være ferdig opparbeidet. - overvannsløsninger i tråd med godkjent plan være opparbeidet - nødvendige støyskjermingstiltak for uteoppholdsarealer og bygg være utført 2.4.1 Før brukstillatelse/ ferdigattest for felt BKB 1 og BKB 2 gis skal - lekeplass BLK og utomhusområdene være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan - skal o_bfl og SPP være ferdig opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan 2.4.2 Før det gis brukstillatelse / ferdigattest for felt BKB 1 eller BKB 4 skal: - f_skv, f_svt og f_sf være opparbeidet 2.4.3 Før det gis brukstillatelse / ferdigattest for felt BKB 1 skal: - o_sf3 og o_spp4 være ferdig opparbeidet/ sikret. 2.4.4 Før det gis brukstillatelse / ferdigattest for felt BKB 2 eller BKB 3 skal: - o_spp 5 o_skv4 være opparbeidet/ sikret 2.4.5 Følgende del av rekkefølgebestemmelser vedrørende brukstillatelse/ferdigattest for Områdeplan for Spikkestad skal utgå: 11.1 Fellesbestemmelse Før det gis brukstillatelse på feltene BS1-BS13 skal: - opparbeidelse av torg, felt o_st1 o_st4, være sikret 2
- opparbeidelse av gatetun, felt o_sgt1 o_sgt3, være sikret - opparbeidelse av kjøreveg, felt o_skv2 o_skv4, o_skv6, o_skv8 og o_skv10, være sikret. Dette inkluderer opparbeidelse av fortau, sykkelveg/-felt, annen veggrunn, parkeringsplasser og holdeplass/plattform tilknyttet disse veiene - opparbeidelse av parkeringsplasser på felt SP1 og o_spa, være sikret - opparbeidelse av gang- og sykkelveg, felt o_sgs3 og 4, være sikret - opparbeidelse av sykkelveg, felt o_ss4 og 6, være sikret FELLESBESTEMMELSER 3 Generelle bestemmelser 3.1 Automatisk fredete kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet dukker opp automatisk fredede kulturminner, må arbeidet stanses og kulturavdelingen i Fylkeskommunen varsles jfr. kulturminneloven 8. 3.2 Byggegrense Sykkelparkering, fordrøyningsanlegg, transformator, renovasjonsløsninger, utvendige trapper, forstøtningsmurer og ramper til veinivå tillates oppført utenfor viste byggegrenser. Overnevnte installasjoner og øvrig bebyggelse skal sammen gi et helhetlig inntrykk. 3.3 Støy Grenseverdiene i tabell 3 i retningslinje T-1442/2012 gjøres gjeldende for planen. Det kan gis unntak for krav vedrørende trafikkstøy for boenheter med fasade som vender mot Spikkestadveien og/ eller Teglverksvegen, under forutsetning av at minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side. Som avbøtende tiltak skal følgende oppfylles for planen: Alle boenheter skal ha privat uteplass på min. 6 m2 med støy under Lden=55 db. Dette arealet kan være utformet som vinterhage som må kunne åpnes. Vinterhagen skal ha tilfredsstillende ventilasjon i lukket tilstand. Innglasset balkong som tilfredsstiller krav i støyforskriften betraktes som stille side Alle boenheter der ett eller flere rom til støyfølsom bruk kun har vinduer mot støyutsatt side, må ha mekanisk balansert ventilasjon. Soverom på støyutsatt side skal i tillegg ha mulighet for forsert ventilasjon Avbøtende tiltak skal utføres i samsvar med støyfaglig utredning. Utredning, plan og gjennomføring av støyskjermingstiltak utenfor planområdet kreves ikke. 3.4 Miljøoppfølgingsplan For tiltak i planområdet skal det utarbeides en miljøoppfølgingsplan med særlig vekt på klima, transport og miljøvennlige løsninger. Planen skal 3
redegjøre for aktuelle transportveier i anleggsperioden og iverksetting av trafikksikkerhetstiltak samt redegjøre for hvordan støy og støvplager skal forebygges i anleggsperioden. Planen skal utarbeides i tråd med spesifikasjonene i NS 3466:2009 3.5 Overvann Overvann og anlegg for fordrøyning skal håndteres på egen eiendom. Fordrøyning av overvann skal dimensjoneres i henhold til dimensjoneringskriterier vedtatt i pkt 4.3 i Områdeplan for Spikkestad sentrum (vedtatt 18.06.2015) 3.6 Energiplan Energiplan skal utarbeides av fagkyndige og avklare muligheter for energireduksjon og løsninger for bruk av fornybare energikilder. Sammen med energiplan skal det foreligge avklaring vedrørende strømforsyning og plassering av / behov for ny trafo i overensstemmelse med strømleverandør. 3.7 Tekniske planer Tekniske planer for vann- og avløpsløsninger skal utarbeides i tråd med Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum, 1.06.2015 vedtatt 18.06.2015 3.8 Grunnforhold Geotekniske undersøkelser skal vedlegges byggesøknad 3.9 Formingsveileder Formingsveileder for Gamle Vestbygda Skole skal ligge til grunn for ved gjennomføring av tiltak innenfor planområdet. For offentlige arealer gjelder egne føringer 3.10 Utomhusplan Det skal utarbeides detaljert utomhusplan i tråd med rekkefølgekrav 7.4 i Områdeplan for Spikkestad sentrum (vedtatt 18.06.2015). Utomhusplanen skal i tillegg til krav i områdeplanen vise hvordan adkomst, parkering, søppelhåndtering mv. skal ivaretas. Plassering av nettstasjon skal vises i utomhusplanen. Dokumentasjon som viser hvordan overdekke over parkeringskjeller og plantesjikt bygges opp og løses, skal inngå sammen med utomhusplanen. 3.11 Minste uteoppholdsarealer (MUA): - Det skal beregnes min. 20 m2 uteoppholdsareal pr. enhet - Inntil 10 m2 av privat balkong kan medregnes - Inntil 20 m2 av privat terrasse / takterrasse kan medregnes. - Felles takterrasse kan medregnes i sin helhet BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL. 12-5 NR. 1) 4 Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg 4.1 Tekniske løsninger Tekniske løsninger og tekniske behov/rom skal løses innen bygningsmassen. 4
4.2 Renovasjon Avfallshåndtering skal fortrinnsvis løses som nedgravde avfallssystemer eller innpasses i bygningen. Avfallshåndtering skal skjermes mot omkringliggende bebyggelse m.h.t. innsyn og løses slik at konsekvenser knyttet til støy blir minimalisert. Løsning for avfallshåndtering skal avklares med ansvarlig renovasjonsselskap. Det tillates ikke frittstående containere utenfor bygg. 4.3 Utforming, formingsveileder Ny bebyggelse skal gis en variert fasadeutforming som gir en oppdelt eiendoms- og bygningsstruktur. Fasadene oppdeles slik at de enten ved materialbruk og/ eller ved volummessige sprang framtrer med et variert uttrykk. Mot Spikkestadsveien og Teglverksveien skal hoveddel av fasaden (min. 60%) ligge i byggelinje. Mot Teglverksveien må dette tilpasses den buede byggelinjen. Lukkede fasader mot offentlige gater og rom tillates ikke Adkomst til boliger/ inngangsparti skal ligge på gateplan Nedkjøring til garasjekjeller skal fortrinnsvis legges i fasade/ integreres i bebyggelsen. Parkeringsnedkjøring skal løses slik at den tildekkes og skjermes. Den skal inngå som en helhetlig del av den totale arkitektoniske løsningen. Formingsveileder for Gamle Vestbygda skole skal ligge til grunn for utformingen av ny bebyggelse og anlegg. 4.4 Høyder Maksimalt tillatte høyder framkommer av plankartet Øverste boligetasje skal trekkes min. 2,5 m inn fra fasadeliv. Unntak gjelder for heis/ trapp til øverste etasje. Utover maksimal gesimshøyde tillates: Takoppbygg for heis og adkomst til tak, takterrasser og tekniske installasjoner begrenset til 3,0 m over høyeste regulerte kotehøyde. Takoppbygget skal trekkes min. 3 m inn fra fasadeliv, være samlet og ikke utgjøre mer enn 20% av takflaten. Unntak gjelder for maksimal kotehøyde vist i reguleringskartet over kote c+ 166. Her tillates ikke takoppbygg over maksimal kotehøyde. I oppholdssoner i tilknytning til takterrasser tillates overdekninger og installasjoner som er tilknyttet bruken av disse arealene. Alle takoppbygg og tekniske installasjoner skal utformes og inngå som en helhetlig del av arkitekturen. 4.5 Balkonger Balkonger kan krage inntil 1,5 m ut over byggelinje, innenfor formålsgrensen mot offentlig vei, min. 3,5 m over fortausnivå. I tillegg tillates utkraging over byggegrense (innenfor formålsgrense) inntil 2,25 meter inn mot fellesarealer og lekeplass. Utkraging over byggegrense tillates ikke mot o_bfl, f_sf (Aspelund) og BKB3. 4.6 Grønne tak Visuelt eksponerte takflater skal ha grønne (beplantede) tak. Minst 50 % 5
av takflater skal være grønne tak 4.7 Parkering Parkering for felt BKB1, BKB2 og BKB3 (bolig- og næringsparkering) skal etableres i parkeringskjeller under bakkeplan. Parkering for felt BKB1og BKB2 (bolig og næring) skal løses i felles parkeringskjeller. a) Antall bilparkeringsplasser: Boliger: Min. 0,5 og maks. 1,0 bilplasser pr. boenhet. I tillegg besøksparkering: 0,2 stk. bilplasser pr. boenhet. Næring: Min. 0,5 stk. bilplasser pr. 50 m2 BRA næringsareal.. Min. 5% av bilplassene for de ulike formålene skal være reservert for forflytningshemmede. b) Antall sykkelparkeringsplasser: Boliger: Min. 1 sykkelplass pr. boenhet. Sykkelparkeringen skal være overdekket Næring: Min. 0,5 sykkelplass pr. ansatt. Sykkelparkeringen skal etableres nær inngang 4.8 Forretning Det skal tilrettelegges for utadrettet næringsvirksomhet. Plasskrevende handel tillates ikke innenfor planområdet 4.9 Leilighetsstørrelser Det tillates ikke leiligheter under 40 m2 Fordeling av leilighetsstørrelser skal være som følger: - maksimalt 20% 2-roms leiligheter - maks 50% 3-roms leiligheter - resten 4-roms eller større leiligheter 5 Kombinert bolig/ forretning/ kontor/ bevertning - felt BKB1 Området kan benyttes til bolig (blokkbebyggelse), forretning, kontor og bevertning. Maks BRA = 6 100 m2 BRA 1. etasje skal være tilrettelagt for næringsvirksomhet; forretning/kontor/ bevertning Del av 1.etasje henvendt mot gårdsrom kan benyttes til bilparkering. Dersom del av 1.etasje benyttes til bilparkering, skal yttervegg mot gårdsrom og forsamlingslokale gis en tiltalende utforming med hensyn til materialbruk, beplantning og lyssetting og framstå som en integrert og helhetlig del av arkitekturen innenfor planområdet. 6 Kombinert bolig/ forretning/ kontor - felt BKB2. Området kan benyttes til bolig (blokkbebyggelse), forretning og kontor. Maks BRA = 11 400 m2 BRA Adkomst til bebyggelsen på felt o_bfl skal sikres 6
7 Kombinert bolig/ forretning/ kontor/ bevertning - felt BKB 3 Området kan benyttes til bolig (blokkbebyggelse), forretning, kontor og bevertning. Maks BRA = 3 200 m2 BRA 1. etasje skal være tilrettelagt for næringsvirksomhet; forretning/kontor/ bevertning 8 Kombinert bolig/ forretning/ kontor/ bevertning - felt BKB 4 Feltet skal benyttes til parkeringsanlegg, tekniske rom, lager og bodanlegg Feltet skal være felles for BKB 1 og BKB 2 9 Kombinert bolig/ forretning/ kontor - felt BKB5 Feltet skal benyttes til parkeringsanlegg, tekniske rom, lager og bodanlegg Feltet skal være felles for BKB 1 og BKB 2 10 Forsamlingslokale- felt o_bfl Omfatter eksisterende bygg som reguleres til bevaring Bygget kan benyttes til offentlig formål, forsamlingslokale Det tillates ikke oppføring av ny bebyggelse Arealet mellom eksisterende bygg og Spikkestadveien skal opparbeides som torg i sammenheng med parkerkeringsplass SPP: Torg og parkeringsplass skal ved utforming, møblering og bruk inngå som del av et helhetlig kulturmiljø sammen med bevaringsverdig bygg. Plan for bevaring av eksisterende trær skal redegjøres for. Hele feltet er regulert til hensynssone H570, jf. 13. 11 Lekeplass f_blk Området skal nyttes til lek og opphold og er felles for hele planområdet. Det skal sikres tilstrekkelig vekstgrunnlag over parkeringskjeller. Overdekning over garasjeanlegg skal være minimum 1 meter med minimum 35 cm vekstgrunnlag. Dokumentasjon som viser hvordan overdekke og plantesjikt bygges opp og løses skal inngå sammen med utomhusplan. Området skal opparbeides med høy kvalitet og utstyres, arronderes og beplantes slik at de innbyr til lek og sosialt fellesskap for alle aldersgrupper. Lekeplassen skal inneholde sittegrupper/ - installasjoner, sandlekeplass og minimum 3 lekeredskaper som utfordrer og tilrettelegger for variert lek og utfordringer for de ulike alderstrinn. Det skal vektlegges bærekraftig materialbruk og hvordan den fysiske utformingen underbygger sosialt fellesskap Formingsveileder for Gamle Vestbygda skole skal legges til grunn for utformingen 11.1 Det tillates etablert sykkelparkering innenfor området. Sykkelparkeringen skal være overdekket og utformingen skal inngå som del av helheten bla ved valg av plassering, materialbruk mulighet for multifunksjoner mv. 7
11.2 Det tillates snølagring i tråd med illustrasjonsplan R-05, datert 25.03.2015 11.3 Utforing av lekeplassen skal framkomme i utomhusplanen. Eventuell etappevis opparbeidelse skal illustreres og klart framkomme i planen. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL. 12-5 NR. 2) 12 Utforming, opparbeiding Offentlig kjøreveger (o_skv ), fortau (o_sf ), sykkelveger/ -felt (o_ss), annen veggrunn tekniske anlegg (o_svt), og annen veggrunn grøntareal (o_svg) skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til Formingsveileder gater, Spikkestad sentrum15.05. 2015, vedtatt 18.06.2015, jf. Pkt 15. i bestemmelsene til områdeplanen. Kjøreveg f_skv, fortau f_sf og annen veggrunn tekniske anlegg (f_svt) skal opparbeides i tråd med Røyken kommunes vei og gatenorm. Formingsveileder for Gamle Vestbygda skole skal ligge til grunn ved detaljering og materialbruk. 12.1 Offentlig kjøreveg, felt O_SKV5 o_skv5 er adkomst til BKB 2, BKB3, gbnr 6/41 og 6/48 12.2 Fortau, o_sf6 og o_sf7 o_sf6 og -7 skal sikre trygg forbindelse mellom Teglverksveien, fram til barnehage og gang-/ sykkelvei o_sgs5 12.3 Gang-/sykkelvei o_sgs5 I området 0_SGS skal det etableres gang- og sykkelvei. Denne skal inngå som en sammenhengende forbindelse fra Teglverksveien fram til internt veisystem i boligområdet vest for planområdet. Opparbeidelsen skal være i tråd med prinsippene for gatetun i Formingsveileder gater, Spikkestad sentrum15.05. 2015. 12.4 Kjøreveg, felles avkjørsel, f_skv f_skv er felles adkomst til BKB 1 og BKB 2 samt alle boliger med adkomst fra/ via Aspelund. Forutsetninger i tråd med gjeldende lovverk vedrørende frisikt ved utkjøring i Spikkestadveien må ivaretas. 12.5 Fortau, f_sf Utforming av innkjøring til parkeringskjeller BKB 4 over f_sf må sikres tilstrekkelig slik at det ikke oppstår trafikkfarlige situasjoner mellom fotgjengere og bilister. 12.6 Annen veggrunn tekniske anlegg, f_svt Det tillates snølagring og andre nødvendige tiltak knyttet til veiformål 12.7 Annen veggrunn grøntareal, f_svg Grøfteareal, skal tilsås 8
12.8 Parkering, felt SPP. På felt SPP skal det opparbeides parkering for forsamlingslokale, o_bfl i tråd med krav i Røyken kommunes vei og gatenorm Minst 10% av parkeringsplassene skal reserveres forflytningshemmede Parkeringsanlegget skal inngå som del av kulturmiljøet i Spikkestad og opparbeides med lysarmaturer, gatebelegg, møblering og beplantning som underbygger sammenheng mellom o_bfl og SPP som del av et helhetlig kulturmiljø i Spikkestad. Felt o_bfl skal ha adkomst via SPP HENSYNSSONER (PBL. 11-8) 13 H570 Bevaring kulturmiljø (pbl. 11-8 c) 13.1 Eksisterende bygg innenfor H570 tillates ikke revet, med mindre forfall/skader er dokumentert i et slikt omfang at bygningen må regnes som tapt. Før det gis tillatelse til å rive bygg som skal bevares, må det foreligge en tilstandsanalyse utarbeidet av antikvarisk sakkyndig. 13.2 Bygg innenfor hensynssonen skal istandsettes etter antikvariske retningslinjer. Det er ikke tillatt å skifte ut eldre bygningsdeler med mindre det finnes faglig dokumentasjon på at bygningsdelenes tilstand er så dårlig at de ikke lar seg istandsette. Ved planlagt fasadeendring skal originale/eldre bygningsdeler som vinduer, dører, panel, listverk og taktekke bevares så langt det lar seg gjøre. Dersom eldre bygningsdeler ikke lar seg bevare, skal det lages eksakte kopier av bygningsdelene som skiftes ut. 13.3 Før tillatelse til tiltak skal antikvarisk myndighet ha uttalt seg. 13.4 Tilbakeføring av bygningen eller deler av denne til en tidligere fase i bygningens historie må gjøres på faglig dokumentert grunnlag. 13.5 Tilbygg innenfor H570 skal tilpasses det eksisterende kulturmiljøet og det arkitektoniske hovedutrykket miljøet har. Dette gjelder gesims- og mønehøyde, takform og materialbruk. Detaljeringen av fasade bør utføres slik at det framgår tydelig hva som er nytt og hva som er gammelt. BESTEMMELSESOMRÅDER (PBL. 12-7) 14 #1 og #2 Felles gangadkomst til hele planområdet og nedkjøringsrampe til felles garasjekjeller skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense. Avkjøring fra offentlig vei og nedkjøringsrampe skal være felles for BKB1 og BKB2. Det tillates plassering av avfallsløsninger i tråd med illustrasjonsplan R-05, datert 25.03.2015 Bestemmelsene er oppdatert i tråd med vedtak i kommunestyret 01.10.2015 9