Verdi- og lånetakst over andel i Østre Strete Borettslag Oslo gate 16 0192 OSLO Gårdsnr. 233 Bruksnr. 304 Leilighet nr. 168 Andelsnummer: 4 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Sammenfattet beskrivelse 2-roms gjennomgående andelsleilighet beliggende i 2. etasje i eldre boligbygg i Gamlebyen. Adkomst fra Oslo gate via avlåst gårdsrom og felles inngang. Kort vei til bytrikk, skole og ulike forretninger i Schweigaards gate, Oslo gate og Grønlandsleiret. Gangavstand til Jordal idrettsanlegg, Middelalderparken og Ladegården.. Parkering i offentlig gate. Gårdsrommet er meget pent opparbeidet med belegningsstein, sandkasse, plen, trær og beplantning. Bygningen virker generelt godt vedlikeholdt utvendig og innvendig. Leiligheten har en tidstypisk planløsning, har en alminnelig god standard og gir et bra helhetsinntrykk. Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@chello.no Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084041 07.02.2008 1 av 6
Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 350 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 150 000 Oslo, 13.02.2008..................................... Jan Åge Reigem Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084041 07.02.2008 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 07.02.2008 Advokatfirmaet Furre v/cathrine Aspestrand Furre Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap for 2006. EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Andre dok./kilder: Forretningsfører Opplysninger vedrørende husleie, eier av adkomstdokumentene, adkomstdokumentenes nummer og størrelse m.m er oppgitt av forretningsfører. Eiendomsdata Leilighet nr.: Leilighet nr. 168 Etasje 2. Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Kai Roger Haugen Østre Strete Borettslag Andelsleilighet Andelsnummer: 4 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 4 Pålyd./innsk.: Kr 591 320 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 5 981 Kommentar: Inkludert varmt vann og vaktmestertjenster. Tomt: Eiet tomt. Areal 570 m² Adkomst: Årsregnskap Offentlig Forretningsfører: USBL - 22 98 38 00 Regnskapsår: 2006 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 1 200 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 8 234 158 Kortsiktig gjeld: 70 728 Sum disponible midler: -70 728 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 7 815 697 Andel av disponible midler/formue: 43 667 Andel av langsiktig fellesgjeld: 638 995 Andre opplysninger: Ligningsopplysninger pr 31.12.2006 iflg. forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 3061172 Kommentar: Ligningstakst Felles bygningsforsikring i borettslaget. Ligningstakst: Kr 384 855 År 2007 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084041 07.02.2008 3 av 6
Bygninger på eiendommen Bygård i 3 etasjer + kjeller og innredet loft. - Andelsleilighet Byggeår: Arealer og anvendelse 1892. iflg. Norges Eiendommer. TEKNISK AREALBEREGNING FOR BOENHETER Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2008 (Utgitt av informasjonsselskapet Verdi AS). Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger har Standard Norge, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund funnet det riktig å benytte egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bygård i 3 etasjer + kjeller og innredet loft. - Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 2 kjellerboder. Flere fellesboder. 2. etasje 79 69 69 Stue, entré, kjøkken, soverom, bad Arealet er omtrentlig og er målt innvendig med Leica Disto A3 Lasermåler. BTA er beregnet utfra antatte tykkelser på ytter- og leilighetsskillevegger. Sum bygning 79 69 69 Bygård i 3 etasjer + kjeller og innredet loft. Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom) 2. etasje Stue, entré, kjøkken, soverom, bad Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084041 07.02.2008 4 av 6
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Bygård i 3 etasjer + kjeller og innredet loft. - Andelsleilighet Lokalisering Bygård i 3 etasjer + kjeller og innredet loft. - Andelsleilighet 2. etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Gården virker generelt godt vedlikeholdt utvendig og innvendig. Påkostninger: Fasaden ble pusset opp i ca 2000. 210 Grunn og fundamenter, generelt Såle på ukjent grunn, men trolig fundamentert på flåter. Vedlikehold: Skjevheter og setninger som for de fleste eldre bygårder i området. 222 Vegger mot grunn Grunnmur i tegl/naturstein. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag med undergulv av gulvbord, antatt isolert med stubbloftsleire. 225 Yttervegger Yttervegger i teglstein, hulmur - utvendig pusset og malt. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass, karm og ramme i tre. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekkssystem i gården. 200 Bygning, generelt Leiligheten har en alminnelig god standard og gir et bra helhetsinntrykk. Stor romhøyde i de fleste rom. Vedlikehold: Badets alder og utførelse er ikke kjent for takstmannen. Generelt anbefales det bruk av dusjkabinett i baderommet. 250 Overflater, generelt Det er fliser på badegulvet og tregulv i øvrige rom. Det er fliser på baderomsveggene og malte plater i øvrige rom. Det er malt puss i himlingen i stua og soverommet og malte plater i øvrige rom. Det er antatt originale stukkaturer og rosett i soverommet og en antatt original rosett i stua. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Pipe i vegg mot stue. Funksjonen er ikke kjent fort takstmannen. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med malt profilert front, laminat benkeplate, rustfri oppvaskkum, opplegg for oppvaskmaskin og avtrekkshette. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. 400 Elkraft, generelt Fordelingstavle med automatiske vippebrytere og jordfeilbryter. Takstmannen har ikke vurdert den tekniske tilstanden av el-anlegget da dette må utføres av aut. el-takstmann. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084041 07.02.2008 5 av 6
450 Elvarme, generelt Oppvarming med panelovner supplert med varmekabler i badet. Vedlikehold: Varmekablenes funksjon er ustabil. Feilen er ikke undersøkt av fagmann. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Bredbånds kabelanlegg med mulighet for tilknytning til internett og telefoni. 900 Annet Dørtelefon og kabel-tv. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 71 772 Korrigert for fyring Kr: -2 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 6 000 Sum kostnader Kr: 75 772 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Bygård i 3 etasjer + kjeller og innredet loft. Andelsleilighet 1 660 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 350 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 1 310 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 650 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 960 000 + Andel disp. midler: 43 667 - Andel fellesgjeld: 638 995 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 1 364 672 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 350 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 150 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084041 07.02.2008 6 av 6