ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesakbergen.kommune.no www.bergen.kommune.no, Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201414294/2 ESARK 5122 15.05.2014 KRSA NOTAT OPPSTARTSMØTE REGULERINGSPLANARBEID BYDEL, GNR. 37 BNR. 57 MFL. HAUKELAND GARTNERI Møtedato: 21.05.14, kl. 09:30 Møtedeltakere - Forslagsstiller: Svein Haukeland (grunneier) Henning Haukeland (grunneier) Plankonsulent: Heidi Havelin, Opus Bergen AS Hanne Thuen, Opus Bergen AS Kommunen: Kristine Sande, seksjon for private planer Anne Margit Bratten, seksjon for private planer Andre: 1.0 FORSLAGSSTILLERS PLANIDÉ 1.1 Formål, omfang, plangrep m.m. Øking av utnyttelsesgrad for boligfelt B1 og B2 innenfor reguleringsplan for Haukeland gartneri, plan-id 8100100. %-TU = 20 % i gjeldende plan ønskes økt %-BRA=35 %, tilsvarende naboplanen for Bjørkhaugen boligområde, plan-id 8100200. Forslagsstiller ønsker å vurdere en utnyttelsesgrad opp mot %-BRA=45% for noen av tomtene. Forslagsstiller vil i samråd med plankonsulent vurdere om det er aktuelt å justere i regulerte tomtegrenser, samt byggegrenser, ev. andre bestemmelser som kan bli berørt av økt utnyttelse. Det varsles oppstart som i en normal detaljreguleringsprosess for å se hvilke merknader som kommer inn.
2.0 FAGETATENS KONKLUSJON 2.1 Oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Fagetaten ga i møte tilbakemelding på at en kan vurdere høyere utnyttelse i B1 og B2, men at endringen må vise at de klarer kravene til uteoppholdsareal, parkering m.m. Det bør heller ikke justeres på byggegrensene, spesielt mot grøntstrukturen rundt Søviktjern da det her er ønskelig å hindre at byggegroper/fyllingsfot medfører terrenginngrep i strandsonen. Det må avklares hvorvidt dette vil være en mindre endring eller om en må gjennom en full planprosess, og konsulent vil derfor varsle oppstart av planarbeidet jf. pbl 12-8. Fagetaten anbefaler at plankonsulent i samråd med forslagsstiller ser nærmere på hvilke endringer som må gjøres, og hvor vidt tomtene tåler en høyere utnyttelse mht. terreng, uteoppholdsareal, parkering m.m. Forslagsstiller tok opp i møtet at det er gjort en fradeling innenfor B2, og at eiendomsgrensene til gnr. 37 bnr. 57 ikke stemmer overens med reguleringplankartet for plan-id 8100100. Fagetaten har i etterkant sjekket opp i den aktuelle saken med seksjon for oppmåling. Så vidt en kan se er det delt fra i henhold til hva det er søkt om, og at det i denne saken ikke ble søkt om å få dele fra tomtene i B2 i plan 8100100, dette har gitt som resultat at eiendomsgrensene ikke er i samsvar med planen. For spørsmål angående fradeling kan seksjon for oppmåling evt. kontaktes. Fagetaten anbefaler at grunneier i samråd med konsulent tar stilling til om en skal endre tomtegrensene for felt B2, eller om en ønsker å dele fra i henhold til planen. Vi gjør også oppmerksom på at fradelingen heller ikke er i samsvar med gjeldende plan når det gjelder avgrensing og arrondering mot grøntstruktur og turveg i sør. Endring av arealformål og tomtegrenser for å tilpasse de to fradelte parsellene vil medføre en ordinær reguleringsprosess. Vi anbefaler i utgangspunktet at formålsgrenser og tomtegrenser i gjeldende plan opprettholdes, fagetaten vil da kunne vurdere en mindre økning av utnyttingsgrad innenfor rammen av kommuneplanens arealdel og intensjoner gitt i gjeldende reguleringsplan som en mindre planendring. 2.2 Konsekvensutredning (KU) (konkluder vedr. KU utfra forslagsstillers notat, samt ev. innhentede uttalelser, oppgi aktuelle ) Planforslaget krever ikke behandling etter Forskrift om konsekvensutredninger. 3.0 UTVALGTE KOMMUNALE PLANER OG FØRINGER 3.1 Kommuneplanens arealdel (KPA) 3.1.1 Gjeldende plan Planid Plannavn Saksnr Ikrafttrådt Berøringsgrad 60910000 BERGEN. KOMMUNEPLANENS AREALDEL 200817958 24.04.2013 100,0 % 2010-2021 Arealformål i henhold til kommuneplanen Planid Arealformål (kode m/forklaring) Berøringsgrad 60910000 1001 - Bebyggelse og anlegg jfr. bestemmelser og retningslinjer 98,6 % Side 2 av 12
60910000 3001 - Grønnstruktur jfr. bestemmelsene 24 1,4 % 3.2 Reguleringsplaner, detaljregulering 3.2.1 Gjeldende planer Reguleringsplaner på grunnen Planid Type Plannavn Saksnr Status Ikrafttrådt Berøringsgrad 8100100 30 YTREBYGDA. GNR 37 BNR 1, SØREIDE SØVIK 200200058 3 24.10.2005 86,2 % STEINSVIK, HAUKELAND GARTNERI 8100200 30 YTREBYGDA. GNR 37 BNR 1, HAUKELAND GARTNERI, BJØRKHAUGEN BOLIGOMRÅDE 200701494 3 22.06.2009 13,8 % 3.2.2 Planer under arbeid 3.3 Kulturminnegrunnlag 3.3.1 Bergen havn 3.3.2 Bybanen Nesttun Rå 3.3.3 Byfjellene nord 2010 3.3.4 Byfjellene sør Smøråsfjellet, Stendafjellet og Fanafjellet 2006 3.3.5 Byfjellene vest 2003 3.3.6 Endring reguleringsplan Salhus 3.3.7 Fyllingsdalen gnr. 22, 23 og 25 3.3.8 Kommunedelplan Fjellsiden sør 3.3.9 Kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland 3.3.10 Kommunedelplan Sandviken og Fjellsiden nord 3.3.11 Kommunedelplan Sentrum 3.3.12 Kommunedelplan Store Lungegårdsvann 3.3.13 KU Ringvei vest 3.3.14 KU Skansen 3.3.15 Kulturminnedokumentasjon Ringvei vest, reguleringsplan for 5 kryssløsninger 3.3.16 Lokalsenter S11 Wergeland 3.3.17 Mildehalvøya 3.3.18 Næringskorridoren Side 3 av 12
3.3.19 Paradis senterområde S15 3.3.20 Puddefjorden 3.3.21 Sandviksbukten 3.3.22 Sotrasambandet RV555 Storavatnet - Liavatnet 3.3.23 Vågen, kaiene og Bryggen 3.4 Temaplaner 3.4.1 Arkitektur- og byformingsprogram, Bergen kommune, 2. mai 2011 3.4.2 Forvaltningsplan for byfjellene 2000 (sentrale byfjell) 3.4.3 Forvaltningsplan for byfjellene sør 3.4.4 Forvaltningsplan for byfjellene vest 2005 3.4.5 Forvaltningsplan for vassdrag 3.4.6 Kommunedelplan for blågrønn infrastruktur i Bergen kommune 3.4.7 Trafikksikkerhetsplan for Bergen, 2014-2017 3.5 Rapporter 3.5.1 Gangveger til bybanen, Kronstad Nesttun 3.5.2 Gangveger til bybanen, Nesttun Rådal 3.5.3 Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer, KDP Landås 3.6 Politiske vedtak 3.6.1 Strategiprogram for lokalsenter S11 Wergeland. Side 4 av 12
4.0 FAGETATENS KOMMENTARER Med fokus på tema der fagetaten har konkrete krav eller anbefalinger, er skeptisk, eller tema som krever utredninger eller avklaringer. For mer generelle krav, vises til etatens kravspesifikasjon. 4.1 Generelle betraktninger Noen av tomtene innenfor B1 er relativt små med byggegrenser som strekker seg ganske langt inn på tomten. Planarbeidet må vise at økt utnyttelsesgrad er forenelig med tilpasning til grønnstruktur, krav til uteoppholdsareal, og god terrengtilpasning. 4.2 Formål (egnethet, gjeldende planer) Områdebetraktninger 4.3 Områdebetraktninger ( fremtidig utvikling av området, infrastruktur, grønnstruktur, senterområde, områderegulering) Viktig grøntstruktur ved Søviktjern. 4.4 Alternativer (adkomster, formål, bebyggelsesstruktur, lokalisering) Bebyggelse og bebyggelsesstruktur 4.5 Bebyggelse og byform Eneboliger og rekkehus. 4.6 Arkitektur, estetikk og kvalitet (form, struktur, funksjon, uttrykk, forholdet til stedet/landskapet/strøkskarakteren) Nye tiltak, bygninger og anlegg skal tilfredsstille kravene vedrørende byforming og arkitektur som følger av punkt 6 i bestemmelsene til KPA 2010. 4.7 Bebyggelsesstruktur 4.8 Utnyttelsesgrad og byggehøyder (gjeldende planer, presedens) %-TU=20 % i henhold til gjeldende plan. 4.9 Siktlinjer (byfjellene, kjente steder, akser) 4.10 Fjernvirkning 4.11 Energiløsninger (fjernvarme, passivhus, plusshus, takform, beliggenhet) Forslagsstiller utfordres til å legge opp til fremtidsrettete løsninger som gjerne går ut over de krav som følger av gjeldende lovverk, i den hensikt å redusere energiforbruket til et minimum. Side 5 av 12
Grønnstruktur og landskap 4.12 Landbruk (arealer i drift, potensial) 4.13 Biologisk mangfold Hensynssone bevaring naturmiljø (H560) ved Søviktjern. Markert som lokalt viktig naturtype. Jf. KPA punkt 27.3.4: «For å sikre det biologiske mangfoldet på lang sikt skal arealer avsatt til Bevaring av naturmiljø ivaretas på best mulig måte. Det skal utøves en streng forvaltningspraksis der et langsiktig vern av det biologiske mangfoldet skal være et tungtveiende hensyn, for eksempel ved behandling av saker etter landbrukslovverket, herunder saker om arealendringer, hogst og treslagsskifte. Biologisk mangfold skal kommenteres i alle saker, jf. naturmangfoldloven. Det vises også til punkt 11 i bestemmelsene til KPA 2010. 4.14 Grønnstruktur Deler av planområdet ligger ned mot Søviktjern, som er en del av større sammenhengende grønnstruktur, som strekker seg fra Flyplassvegen i sør og mot Steinsviken i nord. 4.15 Friluftsliv (dagens bruk, potensial, stier, grøntkorridor) 4.16 Landskap (naturlandskap, hoveddrag) 4.17 Terrengbehandling/massebalanse (sprengningslinjer) Ved utsprengninger må inngrep i terreng dokumenteres. Massebalanse dokumenteres og eventuelt over- eller underskudd oppgis i m³. 4.18 Uteoppholdsarealer (felles, privat, mengde, kvalitet) Det vises til kvalitetskravene som følger av punkt 10 i bestemmelsene til KPA 2010. Det må dokumenteres at kravene tilfredsstilles. Samferdsel 4.19 Trafikk (sikkerhet, fremkommelighet, veistandard, adkomst, stigning, kollektivtilgjengelighet) 4.20 Parkering (behov, norm, kantparkering, soneparkering) Parkeringsdekningen skal være i henhold til parkeringsbestemmelsene P, jf. punkt 15 i bestemmelsene til KPA 2010. 4.21 Gang- og sykkeltrafikk (skoleveg, snarveier til kollektiv, tverrsnitt, sykkelparkering) Side 6 av 12
Barn og unge 4.22 Skole og barnehage (kapasitet, behov for nye tomter) Skal kommenteres i alle saker. bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning. Når det gjelder skole, vises til skolebruksplanen for 2011 2024 vedtatt i bystyret 13.12.2010, sak 302/10. 4.23 Barn og unges interesser (barnetråkk, dagens bruk, potensial, erstatningsareal) Skal kommenteres i alle saker. For info vedrørende barnetråkk; se http://www.statkart.no/norge_digitalt/norsk/prosjekter/barnetrakk/ Tradisjonelt barnetråkk er ikke nødvendig. Verneverdige kulturminner, kulturmiljøer og landskap 4.24 Kulturminner (enkeltobjekter, bygninger, anlegg, steingard, vegfar, teknisk, industrielt, automatisk fredete kulturminner, bygrunn) 4.25 Kulturmiljøer (områder hvor kulturminner inngår i en større helhet; bygningsmiljøer) Det vises til punkt 12 i bestemmelsene til KPA 2010. 4.26 Kulturlandskap (landskap påvirket av mennesker; jordbrukslandskap) Risiko og sårbarhet 4.27 Risiko og sårbarhet (ROS) (særlige ROS-tema, jf. bestemmelse i KPA) Det vises til bestemmelsenes punkt 8 i KPA 2010. For metodekrav i denne forbindelse vises til NS 5814 Krav til risikovurderinger. Bergen bystyre vedtok i møte 20.03.13, sak 54-13, akseptkriteriene for ROSanalyse til KPA. http://www3.bergen.kommune.no/bksak/default.asp 4.28 Forurensning (luft, grunn, vann) Gjeldende forskrifter må overholdes. 4.29 Støy (sone, type skjerming) Deler av tomtene 2 og 3 innenfor B1 i plan 8100100 ligger innenfor gul støysone i KPA. 4.30 Geotekniske forhold (ras, skred, fundamentering) 4.31 Flom 4.32 Lokalklima Side 7 av 12
Nærmiljø (inversjon, vind, sol) 4.33 Naboforhold (sol, utsikt, innsyn, støy) Skal alltid ivaretas. 4.34 Tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter (mangelfulle kvaliteter; grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming, trafikksikkerhet) 4.35 Bygge- og anleggsperioden (støy, trafikksikkerhet, riggområde) Det bør allerede tidlig i prosessen ses på både begrensninger og muligheter hva gjelder rigg- og sikringsbehov i anleggsperioden. Helse 4.36 Universell utforming (stigning, boenheter) De generelle kravene om universell tilgjengelighet gjelder. 4.37 Levekår (leilighetsstørrelser, bokvalitet, min.løsninger, avbøtende tiltak) Planområdet ligger i levekårssone. Samlet levekårsindeks i en skala fra 1.9 (best) til 9.1 (dårligst) er.. 4.38 Kriminalitetsforebyggende hensyn (redusere ant. egnede gjerningssteder, skape oversiktlige og inkluderende bo- og bymiljøer) 4.39 Folkehelse (beskytte mot risikofaktorer og fremme faktorer som virker positivt på helse og livskvalitet, motvirke sosiale helseforskjeller) Sjø og vassdrag 4.40 Vassdrag (byggegrense, åpne bekk/elv, nedslagsfelt) 4.41 Sjøfront (off. tilgang, byggehøyder) Kommunaltekniske anlegg 4.42 Vann og avløp, overvannshåndtering (uttalelse fra VA-etaten) VA-rammeplanen skal sendes til VA-etaten for uttalelse og være komplett før planforslaget sendes til 1. gangs behandling. 4.43 Renovasjon (løsning, lokalisering) Side 8 av 12
Fremtidsrettete renovasjonsløsninger anbefales. Reguleringsbestemmelser 4.44 Rekkefølgekrav (aktuelle, sannsynlige) 4.45 Utbyggingsavtaler (pågående arbeid) Der rekkefølgekrav legger til rette for det, vil det være mulighet for å inngå utbyggingsavtale med kommunen om opparbeiding av infrastruktur. Kart 4.46 Kartgrunnlag (koter, eiendomsgrenser, bebyggelse) 4.47 Eiendomsforhold (uklare grenser, eierforhold, kartforretning) Eventuell nødvendig justering av eiendomsgrenser bør skje i løpet av planprosessen og fremgå av forslaget til plankart. 4.48 Planavgrensning (tilliggende planer, veier og veikryss, ubebygde tomter, hele delområder, utvidelser som ikke medtas ved gebyrfastsettelse ) Vektordata for aktuelle planer i området kan bestilles hos: gisbergen.kommune.no Medvirkning 4.49 Tiltak utover lovens minstekrav (høringsinstanser, nabolag, grupper med særlige behov, infomøte) Diverse 4.50 Ikke privat planforslag (Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagsstiller har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti. Skal et slikt planforslag (ikke privat) behandles av seksjon for private planer, krever dette inngåelse av egen avtale.) 4.51 Tidligere saker (arkivsøk, plan og byggesak) 4.52 Planbetegnelse Følgende planbetegnelse skal nyttes på alt planmateriell: Bydel, gnr. bnr. mfl.. Plannavn. Arealplan-ID (tildeles etter kunngjøring planoppstart) Fremdrift 4.53 Kunngjøring planoppstart Side 9 av 12
(ev. avklaringer før planoppstart) Planavgrensningen anbefales å være endelig avklart før oppstart planarbeid kunngjøres. Før kunngjøring planoppstart, se etatens nettsider. Notatet fra oppstartsmøtet skal alltid vedlegges varslingsskrivene. Aktuelle høringsinstanser skal velges fra etatens høringsliste på nett. Det er særlig viktig at kommunen ALLTID varsles via de 3 oppgitte e-post adressene med de oppgitte vedleggene. Dette er helt avgjørende for at plansaken skal bli riktig registrert i Bergen kommunes saks- og GISsystemer. 4.54 Planprogram Forslag til planprogram skal legges ut til offentlig ettersyn samtidig med kunngjøring planoppstart. For innsending av forslag til planprogram, se etatens nettsider. 4.55 Undervegsmøte (underlag til undervegsmøte) Forslag til fremdriftsplan, frem til offentlig ettersyn, vil bli gjennomgått på undervegsmøtet. For bestilling av undervegsmøte, se etatens nettsider. Alt materialet som skal legges til grunn for møtet, må være fagetaten i hende senest 1 uke før møtet skal avholdes. 4.56 Parallell saksbehandling (jf. pbl 1-7, 12-15 og 21-4) Ved behandling som ordinær endring kan nabovarsel i forbindelse med byggesøknad sendes når planforslaget har vært til behandling i komité for miljø og byutvikling. Det er først da man får en klar indikasjon på hva som er den politiske holdningen til forslaget. Ved behandling som mindre endring kan nabovarsel sendes når saken oversendes fra fagetaten til politisk behandling. Side 10 av 12
5.0 UTVALGTE OVERORDNETE PLANER OG FØRINGER 5.1 Statlige planbestemmelser/rikspolitiske bestemmelser 5.1.1 Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentra. 5.2 Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer 5.2.1 Statlig planretningslinje for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. 5.2.2 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene. 5.2.3 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. 5.2.4 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag. 5.2.5 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. 5.3 Fylkesplan/-delplaner/Regionale planer 5.3.1 Arealpolitiske retningslinjer 5.4 Regional planbestemmelse (ingen) 5.5 Regional planretningslinje (ingen) Side 11 av 12
VIKTIG INFORMASJON Oppstartsmøte Eventuelt nytt oppstartsmøte Fagkyndighet Kravspesifikasjon Fremdrift/Dialog I henhold til plan- og bygningslovens (Pbl) 12-8 er det krav om avholdt oppstartsmøte før planoppstart kunngjøres. Fagetatens tilbakemelding etter oppstartsmøte utgjør etatens foreløpige vurderinger basert på opplysninger som forelå på møtetidspunktet, eventuelt er det inntatt avklaringer gjort i etterkant av møtet. Dersom planoppstart ikke er dokumentert kunngjort innen 6 måneder etter avholdt oppstartsmøte, avsluttes saken og nytt oppstartsmøte må avholdes før kunngjøring av planoppstart. Tilsvarende gjelder der komplett planforslag ikke er mottatt innen 1 år etter avholdt oppstartsmøte. Det påløper i tilfelle nytt gebyr for oppstartsmøte. Pbl krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Dette forutsetter bl.a. at plankonsulenten har tilstrekkelige kunnskaper om plansystemet og prosessene, samt kunnskaper om fremstilling og virkninger av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Plankonsulenten plikter å gjøre seg kjent med den til enhver tid gjeldende Veileder private planforslag slik denne fremkommer på etatens nettsider. Det vises spesielt til Kravspesifikasjon med sjekkliste for reguleringsplanforslag. Fagetaten ønsker en god og konstruktiv dialog før planforslaget leveres inn til behandling. Utover kontakt per tlf. og e-post, anbefales min. ett undervegsmøte. Gebyr Fagetatens tjenester er gebyrbelagte, jf. gjeldende gebyrregulativ på etatens nettsider. Det gjøres spesielt oppmerksom på «gebyrpakken» som innebærer redusert gebyr dersom gebyrene for oppstartsmøtet og ett underveismøte betales samlet, jf. gebyrregulativets 2-5. For eventuelle spørsmål kan gruppeleder kontaktes på telefon 55 56 66 25, eller e-post Kristine.Sande2bergen.kommune.no. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201414294. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER ****** NB!! Ikke slett / skriv / kopier / lim inn her!! ***** ***** Her settes den elektroniske godkjenningen inn!! ***** ***** ***** Kopi: Vedlegg: Fremdriftsplan Forslag til planavgrensning Kart VA-ledninger Prinsipper for utarbeiding av VA-rammeplan Side 12 av 12