Referat oppstartsmøte Benestad, felt Cfk1 og Cah1. Detaljregulering. Plannummer 1381 Saksnummer 201304621 Møtedato 2. juli 2013 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Referat sendes Fred Ivar Haugen, Drangsvann AS (ikke til stede) Oddleif Henriksen (ikke til stede) Johan Henrik Koren Hauge, Basis Arkitekter Line Fogedgaard Jønsson, Basis Arkitekter Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Oppmålingsvesenet: Steen Coward Parkvesenet: Trond Johanson Kristiansand Eiendom: Nils Erik Hessen Plan- og bygningsetaten: Silke Skovsholt (saksbehandler) Miljørettet Helsevern: Ane Næss Jerstad Forfall: Plan- og bygningsetaten: Jøran Syversen Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen BUR: Kjartan Myklebust Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å detaljregulere ut fra følgende: Foreløpig program (Cfk1): 1200m2 forretning (dagligvarebutikk, 5 m høyde) 200 m2 forretning, disponibelt for ytterligere en annen forretning 400m2 lager/kontor og personalrom 1200 m2 treningssenter 600m2 kontorer Det er enda ikke utarbeidet program for Cah1. Skisser for utnyttelse er heller ikke lagt frem. Konsulent ønsker å utfordre utnyttelsesgrad fastsatt i gjeldende reguleringsplan (Cfk1; BRA = 3600 m2 og Cah1; BRA = 1800 m2). Blant annet argumenteres det for at felt Cah1 er større enn Cfk1 men kun har den halve utnyttelsesgrad. I etterkant av møte har konsulent oversendt forespørsel om å se arealformål og utnyttelse under ett (om kontor kan flyttes til Cah1 og allmennyttig virksomhet kan flyttes til Cfk1). Side 1 av 8
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planområdet tar med feltene Cfk1 (6,4 daa), Cah1 (7,3 daa), areal for bussendestasjon, annen veigrunn mot Høvågveien, friområde fr20, turvei tvu4 og omkringliggende veier (til senterlinjen). I oppstartsvarslet kan det vurderes om planområdet bør utvides litt mot øst og ta med noe av byggefelt Cb9 for å sikre at turvei tvu4 møter tv8 i nord. Forhold til overordnet reguleringsplan (plan nr. 902) Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan kan i utgangspunkt ikke utfordres. Men hvis utbygger ser for seg at intensjoner i denne plan kan ivaretas og der kan oppnås gode løsninger ved mindre justeringer av for eksempel arealbruk av byggefeltene og bestemmelser, kan konkrete forslag oversendes til saksbehandler for vurdering. Reguleringsbestemmelser (spesifikke) I Cfk1 kan det oppføres bygg i maks. 10 meter over ferdig planert terreng med BRA=3600 m2. Bygget kan inneholde forretning og tjenesteytende næring/kontor. Forretning skal oppføres i første etasje og skal ikke overstige 1 200 m2. Forretning skal dekke behovet for lokalforretning for planområdet og ikke være en konkurrent til bydelssenterfunksjonen i Rona. I Cah1 kan det oppføres allmennyttig virksomhet/ håndverks-bedrifter i inntil 2 etasjer. Støyfølsom virksomhet tillates ikke. Side 2 av 8
I byggeområdene for kombinerte formål Cfk1 og Cah1 skal det ikke gis tillatelse til tiltak før det foreligger godkjent detaljregulering. Detaljregulering skal omfatte både Cfk1 og Cah1, og skal blant annet vise: formål, veisystem, plassering av bebyggelsen, bebyggelsens høyde, møneretning og takform, parkeringsplasser/ garasjer/ parkeringskjeller og sykkelparkering, eksisterende trær, terreng og vegetasjon som skal bevares, støyskjerming og evt. sikringstiltak, sol og skygge, ferdselslinjer fra feltet til krysningspunkt, grunnundersøkelser og stabilitet, rekkefølgekrav. Gjeldende rekkefølgekrav tas med i detaljreguleringen, slik at en i tillegg ikke trenger å lese reguleringsplanen for å ha oversikt. Utnyttelse Cfk1 Bruksareal til forretning kan i utgangspunktet ikke utfordres. Det kan dog vurderes om areal til støttefunksjoner som deles med 2. etasje kan komme i tillegg til maks BRA (for eksempel felles personalkjøkken/ kantine). Det vurderes at et treningssenter vil utfordre Ronas senterfunksjon, og dette bruksformål samsvarer derfor ikke gjeldende bestemmelser. Dette må derfor tas ut av planprogrammet. Cah1 Grønnstruktur Vegetasjon + landskapselement er Biologisk mangfold Blåstruktur Terrengtilpasning Turvei Kulturminner Det er avgjørende at der ikke tilrettelegges for en publikumsrettet virksomhet med høy besøksfrekvens. Rørlegger og lokalt forsamlingslokale nevnes som mulige bruksformål. Boligområder må ikke påvirkes negativt av støy, støv og lukt. Der skal utarbeides utomhusplan for friområde fr20. Utbygger oppfordres til å vurdere om det er ønskelig at arealet skal være et bruksareal, en grønn buffer eller en kombinasjon. Det er viktig å ha fokus på gode overgang til turvei. Eksisterende vegetasjon på regulerte friområder skal bevares og beskyttes, inntil godkjent utomhusplan foreligger. Det er viktig å ha for mål å bevare eksisterende vegetasjon og terreng og utnytte det som gode rekreative kvaliteter i grønne områder. Det må avklares hvilke eksisterende trær, terreng, vegetasjon mv. som skal bevares. Forholdet til biologisk mangfold er avklart i overordnet reguleringsplan. Likevel anbefales det at utbygger i felt Cfk1 vurderer om det er hensiktsmessig å bevare kollen med store gamle trær, slik at denne kan stå som en naturlig buffer mellom nybyggene. Det bør vurderes om noen bekkeløp kan bevares Høydeforskjeller i byggeområder skal tas opp inne i feltet, og ikke i overgangen mot friområder. Det er ikke rekkefølgekrav til opparbeiding av tvu4, men denne kan ses i sammenheng med friområde fr20. Det bemerkes at denne skal tilfredsstille krav til universell utforming (1:20). Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Side 3 av 8
Bebyggelse estetikk og arkitektur Uteareal Kollektiv trafikk Myke trafikanter Parkering En formingsveileder for Benestad, felt C er under utarbeidelse, denne skal danne fundament for utformingen av bygg og utearealer Bygningene vil bli identitetsskapende elementer i området, og det er derfor viktig at der blir lagt vekt på høy kvalitet i arkitektur og materialvalg. Muligheter for grønne tak må vurderes Det ønskes at utearealer har god kvalitet og bidrar til at området får et imøtekommende uttrykk. Opparbeiding av utearealer bør fremgå av illustrasjonsplan. Det skal etableres bussendestasjon innenfor planområdet. Det er viktig å skape gode forhold for myke trafikanter Parkeringsnorm, ytre sone: Kontor: Bil: Maks 1 pr. 100 m2 bruksareal på egen tomt eller fellesareal for flere tomter Sykkel: 1,0 pr. 100 m2 bruksareal Forretning Bil: 3-5 pr. 100m2 bruksareal på egen tomt eller fellesareal for flere tomter med formål kundeparkering og med tilfredsstillende inn og utkjøringsforhold. Lastebil: Lasteareal for vare- og lastebiler Sykkel: 0,5 pr. 100 m2 bruksareal Industri og lager Bil: 1 pr. 100 m2 bruksareal på egen tomt eller fellesareal for flere tomter. Lastebil: Lasteareal for vare- og lastebiler Avhengig av byggenes bruksformål kan utbygger vurdere om det er hensiktsmessig å legge noe parkering i kjeller. Halvparten av sykkelparkeringsplasser bør være overdekt, dette spesiell relevant for å skape attraktive forhold for ansatte som velger å ta sykkelen på jobb. Bruk av annen veigrunn Et større areal mellom Høvågveien og byggefeltene er regulert til annen veigrunn, slik at veien på sikt på utvides til en 4 felts vei. Forslagsstiller spør om det er mulig å benytte arealet midlertidig til parkering og beplantning. Saksbehandler avklarer forespørsel internt i kommunen og med Statens Vegvesen og gir tilbakemelding i etterkant av oppstartsvarsel. Det bemerkes at det er avgjørende at feltene tilrettelegges for helhetlige løsninger som oppfyller alle krav til parkering. Atkomstveier For felt Cfk1 er det innregulert en atkomstvei ved vei ut mot skoletomt. Forslagsstiller ser for seg at denne kan anvendes til inn- /utkjørsel for biler samt innkjørsel for varelevering/lastebiler. I tillegg ønskes en atkomst ved vei mot Cb5, denne skal da anvendes til utkjørsel for lastebiler. Samarbeidsgruppe ønsker å imøtekomme ønsket om 2 avkjørsler. For felt Cah1 er det innregulert en atkomst fra ny intern vei. Side 4 av 8
Kommunaltekniske anlegg Vann Vei Avfallshåndtering Diverse Varme- og energiforsyning Eiendomsforhold Det er krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Tiltaket forutsetter utbygging av følgende tekniske anlegg: vann, kloakk, veier, varme og energi-forsyning, søppel, tele/kabel. Overflatevann skal håndteres lokalt. Grunneier har for søkt om igangsettingstillatelse til å grov-opparbeide veien fra Høvågveien opp til feltene (v/ Cowi). Det er viktig at der ikke oppstår en forurensings situasjon med utslipp av partikler og næringsstoffer. Avfallsløsninger må beskrives. Det anbefales å legge til rette for nedgravd containere. Avfallsløsning må avklares med Avfall Sør. Det anbefales å tenke inn plassering av returpunkt. Areal til snø opplegg må vises på plankart. Forstøtningsmurer og støyskjermer skal plasseres på privat grunn. Det anbefales å investere i bebyggelse som krever minst mulig oppvarmning (passivhus). Det anbefales å lage en helhetlig energiog varmeplan for hele området. Det anbefales at det legges til rette for fornybare energikilder som varmepumpe-installasjoner basert på energi fra vann eller biobrensel i form av flis eller pellets. Solenergi er likeledes en mulighet. Se dessuten formingsveilederen for anbefalte energiløsninger. I kommunens eiendomsregister er Drangsvann AS registrert som eier av hele planområdet (67/25, 67/26. 67/27). Det er forstått at felt Cfk1 for nylig er solgt til Odd Henriksen. Planavgrensningen er tilpasset grunneier/rettighetshavere for det enkelte felt. Veinavn Utbyggingsavtale Prosess Det må etableres nye veinavn innenfor planområdet. Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale. Der er dialog om utbyggingsavtale med Harald Karlsen, denne forventes å bli lagt på høring etter sommerferien. Inntil utbyggingsavtale foreligger må det planlegges for at det ikke blir en avtale. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. I planleggingsprosessen må det vurderes om det vil være aktuell å iverksette medvirkningstiltak. Kommunen oppfordrer til tett dialog og drøftelse av alternativer for utnyttelse. Illustrasjoner Følgende illustrasjoner ønskes - Flere scenarioer for utbygging - Illustrasjonsplan - Illustrasjon/beskrivelse av ønsket bygningstype samt arkitektur - Snitt, bl.a. overganger mot byggeområde Cb5 og turvei tvu4/felt Cb9 Side 5 av 8
Særskilte utredninger Anleggsfase Konklusjon Følgende utredninger er relevante: - ROS- analyse - Detaljert kartlegging av lett oksyderbare svovelkisarter. - Geologisk/ geoteknisk undersøkelse (Grunnundersøkelser, stabilitet, behov for sikring) - Støyvurdering for hvert felt Der må tas høyde for anleggsstøy i planleggingsprosessen med tanke for de første beboere i området. Planarbeidet vurderes overordnet å være i overenstemmelse med reguleringsplan for Benestad, og det anses derfor som sannsynlig at planideen kan gjennomføres. Planprogram for utvikling av tomtene er fortsatt ikke ferdigavklart og diskusjoner rundt utnyttelse av feltene gjenstår. Oppstartsmøtet ble holdt i sommerferie-perioden og det kan derfor komme innspill fra noen sektorkontakter i etterkant. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Silke Skovsholt, 2. juli 2013 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 6 av 8
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan for Benestad (plan nr. 902) Formål: Bebyggelse og anlegg Bestemmelser: Kommuneplanen har en rekke bestemmelser som er relevante for planarbeidet. Formål: Kombinert og forretning/kontor Bestemmelser: Se bestemmelser sist revidert 08.04.2011 Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. Konsekvensutredninger i reguleringsplan for Benestad - Senterstruktur - Sosial infrastruktur - Trafikkanalyse, kollektivtrafikk - Universell utforming - Støyvurderinger - Teknisk infrastruktur, energi og miljø - Barn og unge - Idretts- og kulturtilbud - Grønnstruktur og topografi - Boligtyper og boligbehov, arkitektur og estetikk - Kulturminner Annet planarbeid i området Der er varslet oppstart av planarbeid for detaljregulering av feltene Cb3, Cb5 og Cb6, plan nr. 1374. (Samme utbygger) Aktuelle politiske vedtak Rikspolitiske retningslinjer Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Om barn og planlegging T-2/08 Riks- og fylkesveger T-1057 Verna vassdrag T-1082/ Vernede vassdrag T-1078 T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Aktuelle lover Naturmangfoldloven ( 8-12) GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Komplett planmateriale skal være i henhold til plan- og bygningsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan- og bygningsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Side 7 av 8
Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Plangebyr Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Behandlingsgebyr: 100.000 kr. Arealgebyr: 10 kr./m2 (bruksareal) Gebyr sendes: Drangsvann AS/ Otium Bolig AS Vestre Strandgate 26 4611 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan- og bygningsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 8 av 8