Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 1. mars 2012 i Århus Nyckeltal för Norge 2012 Förväntad BNP-utveckling 2,2 % Inflationstakt 1,3 % Arbetslöshet 3.4 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande Antal bostäder detta år 28 500 Antal bostäder nästa år 30 000 NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer www.nbo.nu
1. Forsiktig konjunkturoppgang forventes i Norge Økonomisk vekst Etter noen litt magrere år med stor usikkerhet, ser det ut til at troen på framtiden er ferd med å komme sterkere tilbake i norsk økonomi. BNPveksten i Fastlands-Norge var i 2011 på 2,6 % mot en vekst på 1,9 % i 2010. I 2009 gikk derimot BNP ned med 1,6 %. I følge nylig framlagte prognoser fra Statistisk Sentralbyrå (SSB), ligger det an til omtrent samme vekst i perioden 2011 til 2013. Fra 2014 vil i følge prognosene fra SSB veksten øke til over 3 %. Kraftig internasjonal konjunkturnedgang gir svak eksportutvikling i Norge, men dette forventes å bli motvirket av økt innenlands etterspørsel. Rentenivået Styringsrenten ble igjen satt ned til 1,75 % i høst. Uroen i de internasjonale finansmarkedene har bidratt til å holde pengemarkedsrenten oppe på et nivå langt over styringsrenten. Situasjonen forventes å fortsette framover, og SSB legger til grunn en pengemarkedsrente på nærmere 3 % for 2012. Det forventes at styringsrenten først kan settes opp igjen fra 2013 og opp mot ca. 5 % i slutten av 2015. Andelen som velger fast rente på sine lån er fortsatt svært lavt i Norge, men for tiden litt økende: Fra 5,7 % i 3. kvartal til 7,3 % i 4. kvartal 2011. Siden rentenivået i Husbanken er knyttet opp mot norske statsobligasjoner (som for tiden gir lave renter), er rentenivået også svært lavt i Husbanken. Sammenlignet med tilsvarende renter i det private kredittmarkedet, er det særlig de lange rentene som ligger lavt i Husbanken. Nå i mars kunne man i Husbanken få lån med 20 års binding til litt under 3 %, mens lån med 5 års binding lå litt over 2 %. Andelen som har fast rente i Husbanken og andre statlige låneinstitusjoner, er langt høyere enn i privatmarkedet. Arbeidsmarkedet Sysselsettingen i Norge har ikke i vesentlig grad blitt berørt av lavkonjunktursituasjonen. Aktiv finanspolitikk samt gode råvarepriser, har bidratt til å holde aktivitetsnivået oppe. Arbeidsledighetsraten var i 2011 på 3,3 % mot 3,6 % i 2010. Framover forventes en mindre stigning på grunn av en forventet økning i arbeidsstyrken (fortsatt høy innvandring) og at en økende andel av befolkningen ønsker å delta i yrkeslivet. Inntekstvekst og konsum Siden årtusenskiftet har norske husholdninger hatt en betydelig inntektsvekst: Fra 2000 til 2009 økte medianinntekten med nesten 33 %, målt i faste priser. Inntektsveksten i husholdningene ventes å holde seg høy framover, men vil trolig bli litt lavere i 2012 enn i fjor. Den disponible realinntekten økte med over 5 % fra 2010 til 2011. Ser vi på konsumet regnet per innbygger, innebærer de nye anslagene at konsumveksten gradvis vil øke fra knappe 2 % i år, til i overkant av 2,5 % i årene 2013-2015. - 2
Gjeld og sparing Lave renteutgifter, stigende boligpriser og økende gjeldsopptak har preget det økonomiske bildet for norske husholdninger de siste årene. Fra 2006 til 2011 økte den totale gjelden til norske husholdninger fra 1760 til 2500 mrd kr. Gjeldsveksten har dermed vært betydelig høyere enn inntektsveksten, men det kan nå se ut til at bildet er i ferd med å endres noe: Spareraten (sparingens andel av disponibel inntekt) lå i 2011 på noe over 8 %. Til sammenligning var den i 2009/2010 på rundt 6,5 %. Det forventes en sparerate på over 8 % i perioden 2012-2014. Tilsvarende forventes en utflating i husholdningenes gjeldsopptak. Lavere boligprisoppgang, noe høyere rente og ikke minst innstramminger i bankenes utlånspraksis, vil trolig bidra til dette. 2. Boligmarkedet Som figuren fra SSB viser, har prisene på blokkleiligheter/flerfamliehus økt betydelig mer enn eneboliger i løpet av de siste 20 årene. Dette reflekterer nok først og fremst det faktum at blokkboliger primært er et byfenomen i Norge, og her har boligprisene økt mer enn på mindre steder og i distriktene. Hvis vi ser på prisutviklingen mellom ulike boligtyper i for eksempel Oslo, vil forskjellene være adskillig mindre. For tiden rapporteres det om særlig høy etterspørsel etter rekkehus (radhus); knyttet til en økende knapphet på større familievennlige boliger i Oslo. Ser vi på boligprisutviklingen de siste 6 årene, så har prisene steget med ca. 50 % fra 2005 til 2011. Dette på tross av at prisene sto helt stille i perioden 2007-2009. Oslo (og Bærum) har i denne perioden hatt en prisutvikling helt på linje med landsgjennomsnittet, mens særlig Stavangerregionen har hatt en prisutvikling betydelig over snittet (mer enn 90 % i Stavanger by). Inflasjonsraten lå i samme periode på 13 %. - 3
Boligprisene klart opp i januar I 2010 og 2011 har boligprisene i Norge økt med hhv 8,3 og 8,0 %. Høy innvandring, flere år med lav boligbygging spesielt i sentrale strøk, et historisk lavt rentenivå over tid, en betydelig inntekstvekst, samt lav arbeidsløshet, bidrar til å forklare den høye veksten. SSBs siste tall over boligprisutviklingen viser at boligprisene flatet ut andre halvdel av 2011. Fra 3. til 4. kvartal sank prisene i snitt med 0,4 %. Etter utflatingen i prisbildet høsten 2011, spratt imidlertid igjen boligprisene opp i januar 2012. Selv om man tar hensyn til at januar normalt er en måned med solid prisoppgang, var en snittøkning fra desember til januar på 4 % uvanlig mye (Eiendomsmeglertall). OBOS på sin side rapporterte at prisene i Oslo økte med 2,5 %. De aller fleste prognosemakerne spår en lavere boligprisvekst i 2012 enn i 2011. Hvis dette skal slå til, må prisene relativt raskt vise tegn til utflating utover i året. SSBs prognose for 2012 sier 5,5 % og omtrent tilsvarende økninger de kommende årene. De fleste ekspertuttalelsene går i samme retning, men det gjenstår å se om det slår til. Strengere retningslinjer for utlån i form av økt egenkapitalkrav til 15 % trekker i retning av at flere kan få problemer med å få lånefinansiert boligkjøpet. Men en rekke andre forhold trekker i retning av fortsatt høy etterspørsel etter bolig. Ikke minst på grunn av stor usikkerhet i finansmarkedene, og da er bolig tradisjonelt et sikkert investeringsobjekt som også beskattes meget hyggelig i Norge. Lik prisutvikling i sameier og borettslag NBBL har for tiden modell- og dataproblemer knyttet til vår egen boligprisstatistikk. Vi har derfor ikke fått utarbeidet noen tilfredsstillende statistikk for 4. kv 2011. Fra annen statistikk vet vi at andels-/borettslagsboliger har en prisutvikling helt på linje med den øvrige del av boligmarkedet. Hvis vi ser på gjennomsnittsprisen for hele 2011 sammenlignet med hele 2010; så økte prisen for selveierboliger i flerfamiliehus (blokkleiligheter) med 9,2 %, mens tilsvarende økning for borettslagsboliger var på 9,9 %. En tilsvarende sammenligning begrenset til Oslo, gir en prisøkning for denne boligtypen fra 2010 til 2011 på 11,2 %, både for borettslag og selveierboliger. Jevnt over ligger imidlertid kvadratmeterprisen noe høyere i selveierboliger enn i borettslagsboliger. Byggeaktiviteten flater ut Etter det negative omslaget i boligprisene høsten 2007, gikk boligbyggingen i Norge relativt markant tilbake; fra over 30 000 pr. år i perioden 2004-2007, til ca. 20 000 i 2009. Mot slutten av 2010 viste boligbyggingen igjen en oppadgående tendens, men det var først i 2011 at dette slo ut i klart høyere igangsetting: I løpet av 2011 ble det igangsatt nærmere 28 000 boliger, noe som er 30 % opp fra 2010. Mens mange så for seg at boligbyggingen igjen skulle passere 30 000 i 2011 eller i det minste i 2012 - er prognosene nå mer forsiktige. Klare tegn til utflating i igangsettingen utover høsten 2011, sammen med noe mer pessimistiske utsikter for norsk økonomi generelt, gjør at de fleste nå justerer sine tall for boligbyggingen litt ned. SSB anslår i sin siste prognose at de totale boliginvesteringene skal øke med 5-6 % pr år de nærmeste årene uten å konkretisere tall for nybyggingen. Byggenæringens Landsforbund, som for kort tid tilbake trodde på en igangsetting på godt over - 4
Antall 30 000 i 2012, har nå justert ned sine tall til 28 000. De tror imidlertid fortsatt på en forsiktig økning i 2013. Boligbygging og befolkningsvekst Figuren nedenfor viser at mens boligbyggingen lå klart over befolkningsveksten på 1980-tallet, fikk vi på 1990-tallet og fram til 2007 en periode hvor befolkningsveksten lå litt, men ikke mye, over boligbyggingstakten. Fra 2008 og framover har imidlertid befolkningsveksten i Norge vært veldig høy, og betydelig høyere enn nybyggingen av boliger. Befolkningsvekst og igangsatte boliger pr. år. 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 År Igangsatte boliger Befolkningsvekst I de siste befolkningsframskrivingene fra SSB forventes det en ytterligere økning pr år; stigende til opp mot 70 000 personer i både 2016 og 2017. Stadig flere aktører peker derfor på de utfordringene som kan komme til å følge i kjølvannet av en stadig lengre periode der boligbyggingen ikke henger med befolkningsutviklingen. Det er særlig i og rundt de større byene i Norge at dette utgjør et voksende problem. Boligbyggelagenes bygging I Norske Boligbyggelag ble det i 2010 igangsatt 1454 boliger, mens det i 2008 og 2009 ble igangsatt hhv 526 boliger og 449 boliger. Nivået på igangsetting har aldri vært så lavt som i årene 2008/09. I 2011 ble det igangsatt 1528 boliger; 53 prosjekter i 21 forskjellige boligbyggelag. Byggingen gikk dermed opp med ca. 5 % ifht 2010. Den totale boligbyggingen i Norge økte med hele 30 % i samme tidsrom, og boligbyggelagenes andel av boligbyggingen ble dermed redusert fra 7 % i 2010 til 5 % i 2011. 63% av de igangsatte boligene var organisert som borettslag, 34% av boligene var organisert i sameie og 3 % i utleieboliger mm. Det har i de senere år relativt sett blitt bygget en økende andel sameier (selveierboliger) i regi av boligbyggelagene. - 5
Antall igangsatte boliger i Norske Boligbyggelag. 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 Blokk Småhus 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ved inngangen av 2012 planlegger boligbyggelagene i 2012 å sette i gang bygging av ca 2100 boliger fordelt på rundt 90 boligprosjekter. Dette indikerer at byggeaktiviteten kan bli omtrent på samme nivå som i 2011. Boligbyggelagenes plantall er alltid noe høyere en de endelige byggetallene. NBBLs anslag er 1500 igangsatte boliger i 2011. 3. Boligpolitikk. Boligpolitikk fikk en langt mer framskutt plass i samfunnsdebatten i Norge i løpet av høsten 2011. Stadig flere kritiske røster framhevet mangelen på en helhetlig plan- og boligpolitikk, og i særlig grad ble det reist spørsmål ved hvorfor ikke boligbyggingen henger med en sterkt økende befolkningsvekst. Like før jul fikk Kommunaldepartementet overlevert en rapport med forslag til strakstiltak for å øke boligbyggingen. Bak rapporten sto 10 sentrale aktører i boligmarkedet, inklusive OBOS og NBBL, pluss plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Det blir spennende å se hvordan departementet følger opp innspillene fra boligbransjen i de to varslede stortingsmeldingene om bygningspolitikk og boligpolitikk. Rapporten kan lese her: http://www.nbbl.no/aktuelt-franbbl/id/14681/boligbransjen-med-tiltaksplan-for-boligbygging Hvorfor ikke en egen boligminister? Dagens situasjon er karakterisert ved at det er Miljøverndepartementet som sitter med det overordnede ansvar for planarbeidet (samtidig som de er minimalt opptatt av bolig), mens Kommunal- og regionaldepartementet har ansvar for hvordan det bygges og alle krav som settes til det som - 6
bygges. På den annen side er de ingen som har ansvar for at det bygges! Stadig flere aktører i Norge har derfor fremhevet behovet for ett departement - og en minister - med et samlet ansvar for plan-, bolig- og bypolitikk. NBBL har også vært ute å påpekt dette i diverse sammenhenger. I ett tilfelle fikk dette kommunalminister Liv Signe Navarsete til å gå ut å karakterisere forslaget som nærmest et pust fra fortida. Ifølge Navarsete minnet forslaget om «planøkonomien på 60- og 70-tallet da boligområdet var prisregulert». Det er mange aktører i boligsektoren som ikke helt følger statsråden i dette resonnementet. Høyere terskel for boliglån Det politiske tiltaket i 2011 som trolig vil ha størst negativ effekt for ungdom utover i 2012, er Finanstilsynets økning av minstekravet til boligkjøpernes egenkapital fra 10 til 15 %. Det skjerpede kravet utløste sterke reaksjoner både i NBBL og blant andre boligaktører. NBBL syntes i utgangspunktet ikke at det forelå noe godt begrunnet behov for en generell økning av kravet til egenkapital ved boligkjøp. På direkte spørsmål i Stortinget, samt i et eget brev til Finanstilsynet, understrekte imidlertid finansminister Sigbjørn Johnsen mot slutten av 2011 at Husbankens startlånsordning skulle skjermes fra det aktuelle kravet. Dette betyr at det fortsatt skal være mulig å få samfinansiert et boligkjøp med startlån og privatlån, der belåningsgraden overstiger 85 %. Det skal dessuten skal være mulig å fravike 15 %-kravet i de tilfeller hvor man gjennomfører en såkalt «forsvarlighetsvurdering». Det hersker imidlertid forvirring rundt de nye retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis og hvordan kravene til en særskilt forsvarlighetsvurdering skal praktiseres og forstås. I en egen henvendelse til Finanstilsynet (februar 2012) ber derfor NBBL om at politikk, og regler rundt dette blir tydeliggjort. BSU-ordningen holder ikke mål De skjerpede kravene til egenkapital aktualiserte også en annen sak som NBBL har vært opptatt av, nemlig den gradvise undermineringen av den såkalte BSU-ordningen. Dette utgjør det viktigste stimuleringstiltaket for å få unge til å spare til bolig. I dag gis det mulighet for å spare inntil 20 000 kr pr år, og det gis direkte skattereduksjon for 20 % av sparebeløpet. I takt med de økte boligprisene har imidlertid ordningen blitt gradvis av mindre verdi: I 1998 dekket BSU-sparebeløpet, som da var på 100 000 kroner, 16 prosent av kostnaden for en 60 kvm bolig i et gjennomsnittlig norsk borettslag. I dag er BSU-sparebeløpet 150 000 kroner, men rekker kun til 9 prosent av den samme boligen. I de store byene er situasjonen enda verre. I NBBLs innspill til statsbudsjettet for 2013 tok vi derfor til orde for en økning av BSU-sparebeløpet fra dagens nivå på 150 000 kroner til 300 000 kroner. NBBL foreslo i tillegg å øke det årlige sparebeløpet fra 20 000 til 30 000 kroner. - 7
NBBL og Stortinget vil ha flere utleieboliger for ungdom Norske boligbyggelag ønsker å reetablere et samarbeid med kommunene om bygging av ungdomsboliger; der kommunen og boligboligbyggelaget tildeler hver sin andel av boligene. Dette har også Stortinget hatt stor sans for, men regjeringen har strittet i mot. Sist høst utløste dette en purring fra Stortingets Kommunalkomite der de understreker at det må legges til rette for et samarbeid mellom boligbyggelag og kommuner (i tråd med positive erfaringer fra den såkalte Bergensmodellen ). Men for å få dette til, trengs det en forskriftsendring, ettersom Husbanken med dagens regelverk utelukkende gir tilskudd til bygging av kommunale utleieboliger for vanskeligstilt ungdom. NBBL sendte derfor mot slutten av 2011 et brev til boligminister Navarsete hvor vi ba henne sørge for at det så fort som mulig blir gjort nødvendige endringer i forskriftene. Vi har enda ikke fått noe svar. Arbeiderpartiets boligutvalg og rød-grønn boligmelding Arbeiderpartiets stortingsgruppe satte i starten av 2012 ned et boligutvalg. NBBL var invitert til et av de første utvalgsmøtene, der vi fikk anledning til å presentere vårt syn på tre hovedspørsmål som komiteen hadde satt opp: Hvordan få økt boligbygging? Hvordan begrense prisveksten? Hvordan bedre vanlige folks mulighet for å etablere seg på boligmarkedet? NBBL mener dette er tre spørsmål som henger svært nøye sammen og som alle må besvares med økt boligbygging. Av andre innspill fra NBBL kan nevnes: - samordning av hele boligområdet i et eget bolig- og bygningsdepartement - «forkjørsrett» for boligforsyningen: Mange sektorinteresser som jordvern, bygningsvern, samferdsel og miljø, har sine forkjempere interessen som taper for ofte blir boligbyggingen. Det må trekkes opp klarere politiske prioriteringer av hva som skal veie tyngst behovet for boliger eller alle sektorinteressene. - Husbanken må gis en langt klarere og sterkere rolle i forhold til boligforsyning og større boligutbedringsoppgaver. Husbanken må få større økonomiske ressurser til å stimulere fram flere boliger med god tilgjengelighet, energieffektivitet og gode funksjonelle løsninger til en fornuftig kostnad. Et område NBBL mener Husbanken særlig bør engasjere seg i, er å stimulere til bygging av boliger som er tilpasset eldre. Regjeringen har bebudet en egen stortingsmelding om boligpolitikken i løpet av 2012. NBBL vil anta at innstillingen fra Arbeiderpartiets boligutvalg vil veie tungt i denne sammenheng, selv om det er Senterpartiet som sitter med ledelsen i Kommunaldepartementet; som tross alt er avsender og ansvarlig for selve Boligmeldingen. - 8
- 9