Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING ÅSMOEN ØST DEL AV GNR.BNR. DEL AV 81/354 21.11.2016 Plan ID: 397 Dato for siste rev. av bestemmelsene: 22.5.2017 Dato for kommunestyrets godkjenning: xx.xx.xxxx 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål: 1. Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BFS) - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BKS) - Boligbebyggelse Blokkbebyggelse (BBB1-2) - Energianlegg (f_be) - Renovasjonsanlegg (f_bre1-3) - Lekeplass (f_blk1-3) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg (o_sv) - Kjøreveg (o_skv og f_skv1-2) - Fortau (o_sf) - Annen veggrunn grøntareal (o_svg/f_svg) - Parkeringsplasser (f_spp1-3)) Hensynssoner: - Sikringssoner - frisikt 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Støy Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2016 eller senere vedtatte retningslinjer som erstatter denne, skal gjelde. Ved søknad om tillatelse skal nødvendig støyskjerming dokumenteres og være vist på situasjonskart. Området omfattes av særlige bestemmelser om støy i kommuneplanens bestemmelser 7. Dersom ny bebyggelse etableres i rød eller gul støysone jf. kommuneplanens bestemmelse må det dokumenteres at krav til innendørs støynivå oppfylles. Bebyggelsen utformes slik at en 1
oppnår en stille side. Alle boenheter skal ha en stille side, minimum 50 % av rom med støyfølsomt bruksformål skal vende ut mot stille side (minimum ett soverom). Bygg- og anleggsstøy skal følge retningslinjer for begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet i T-1442/2016 eller senere vedtatte retningslinjer som erstatter denne. Støyende drift og aktiviteter skal ikke forekomme om natten. Kommuneoverlegen skal godkjenne dispensasjoner fra krav til bygg- og anleggsstøy. 2.2 Parkering a) For konsentrert småhusbebyggelse skal det anlegges 2 p-plasser per boenhet, samt 2 sykkelplasser per boenhet. For leiligheter i blokk skal det anlegges 1,3 plasser pluss 0,2 gjesteplasser per boenhet, samt 2 sykkelplasser per boenhet. Minimum 5 % skal være HCplasser. b) Parkeringsanlegg skal skjermes og brytes opp med vegetasjon mot Markvegen og bebyggelsen. 2.3 Grunnforhold a) Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det fremlegges detaljprosjektering i henhold til geoteknisk vurdering. Vurderingen skal redegjøre for de geotekniske forholdene og løsninger. Eventuelle avbøtende tiltak skal fremgå av vurderingen. 2.4 Vann og avløp Detaljplaner for vann- og avløpsanlegg skal behandles av kommunen. Prosjektering og utførelse skal være i henhold til Ullensaker kommunes gjeldende VA-norm. Overflatevann/ takvann/drensvann skal behandles etter prinsippet om lokal overvannshåndtering med fordrøyningsmagasin.. Flomveger skal sikres. VA-nettet skal være godkjent som driftsklart av kommunen før det gis brukstillatelse til bebyggelsen som betjenes av anleggene. Rammeplan for VA skal være godkjent av kommunen før det gis tillatelse til tiltak. Kommunen skal godkjenne brannvannskapasitet til slukkevann ved slange. Det skal legges til rette for innstallering av vannmåler i alle boenheter. 2.5 Leke- og oppholdsarealer Det skal opparbeides 45 m2 uteoppholdsareal per 100 m2 boligbruksareal, hvorav minimum 25m2 skal opparbeides som lekeareal på terreng. For BKS kan privat uteoppholdsareal regnes til uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal kan ikke regnes som lekeareal. Krav til uteoppholdsareal skal tilfredsstilles per delfelt. Commented [IKT1]: Er dette en relevant reg. bestemmelse? Dette reguleres vel i VA formskift og ikke i reg. bestemmelser? (vi kan vurdere det til sluttbehandling) Mindre restarealer og arealer innenfor byggegrense langs veg inkluderes ikke i godkjent uteoppholdsarealer. Uteoppholdsarealene skal være større sammenhengende områder. Den 1. mai kl. 1500 skal det være direkte solinnfall på minimum 50 % av godkjent uteareal. Uteareal tilknyttet bolig skal lokaliseres slik at områdene har gode solforhold og er beskyttet mot trafikk, støy, forurensning, renovasjon, parkering, høyspentledninger og trafokiosker. Det skal legges vekt på varierte sekvenser i utearealene som gir gode sosiale rom for ulike brukertyper. Areal som ligger i gul eller rød støysone kan ikke medregnes uteoppholdsareal. 2
3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Støy Eventuelle støyskjermingstiltak skal utarbeides i tråd med støyrapport og være gjennomført før brukstillatelse gis. Dette gjelder støyskjermingstiltak som er aktuelt for det enkelte byggetrinn. Tiltakene er bygging av støyskjerm som vist på plankartet. Skjermen bygges i absorberende materialer. For balkonger på de nordligste byggene skal det settes opp tette sidevegger som reduserer støy på balkongen til akseptabelt nivå. Før tillatelse til tiltak skal det fremlegges prognose for anleggsstøy. 3.2 Utomhusanlegg/grønnstruktur Før bebyggelsen kan tas i bruk skal naturlig tilhørende utomhusområder være ferdigstilt. Dersom bebyggelsen blir ferdigstilt på vinterstid, skal området være ferdig opparbeidet innen 15. mai etterfølgende år. 3.3 Trafikkområder a) De deler av vegene Algarheimsvegen og Markvegen som omfattes av plankartet må være opparbeidet før det gis brukstillatelse for nye boliger. b) Atkomst direkte til Algarheimsvegen for gnr/bnr 81/69 forutsettes stengt ved ferdigstillelse av alternativ atkomst/brukstillatelse for f_skv1. c) Felles parkeringsplass for hvert delområde skal være beplantet med skjermvegetasjon mot Markvegen og bebyggelsen før det gis brukstillatelse til nye boliger i delområdet. 3.4 Leke-/oppholdsarealer Før boliger i felt BBB1 tas i bruk skal lekeplass f_blk1 være ferdig opparbeidet. Før boliger i felt BBB2 tas i bruk skal lekeplass f_blk2 være ferdig opparbeidet. Før boliger i BKSfeltene tas i bruk skal lekeplass f_blk3 være ferdig opparbeidet. Dersom bebyggelsen ferdigstilles i vinterhalvåret skal tilhørende leke-/oppholdsarealer være ferdigstilt påfølgende vår, innen uke 24. 3.5 Renovasjon Før bebyggelse tas i bruk skal renovasjonsanlegg i form av nedgravde dunker tilknyttet feltet være opparbeidet. Det skal utarbeides en renovasjonsplan som skal godkjennes av kommunen før det gis rammetillatelse. 3.6 Vann og avløp Før det gis igangsettingstillatelse for VA-anlegg som skal overtas av kommunen skal kommunen godkjenne planene. Før eventuell tillatelse til påslipp av flomvann til Meiserudbekken skal det foretas en vurdering av fare for utvasking og skade ved økt vannføring i bekken og avbøtende tiltak i tråd med vurderingen skal være gjennomført. 3
Før tillatelse til tilkobling på kommunalt nett må det dokumenteres at tilkoblingen ikke medfører overløpsdrift på kommunens pumpestasjoner. Før det gis igangsettingstillatelse for nye bygg/bebyggelse innen reguleringsplanen skal det være etablert, eller sikret etablert, godkjent brannvannskapasitet gjennom kommunalt nett eller privat brannvannsmagasin. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BKS) a) Det tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus. Maksimalt tillatt %- BYA = 45 % Utnyttelsesgraden beregnes samlet for alle delfeltene som inngår i BKS. b) Maksimal gesims- og mønehøyde er 8,5 meter fra gjennomsnittlig planert terrenghøyde rundt huset. Takopplett/arker som utgjør mindre enn 1/3 av takets lengde inngår ikke ved beregning av gesimshøyde. 4.2 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB1 og BBB2) a) Det tillates oppført blokkbebyggelse. Maksimalt tillatt %-BYA = 30 % for felt BB1 og %- BYA= 45 % for felt BB2. Arealer under terreng skal ikke inkluderes i beregningen av utnyttelsesgrad. b) Maksimal møne-/gesimshøyde for bebyggelsen er påført plankartet innenfor byggegrensene. Høydene er: hus 1 og 2 = 14,5 m hus 3 = 11,5 m hus 4, 5 og 6 = 8,5 m boder = 3 m Høydene måles fra gjennomsnittlig planert terrenghøyde rundt huset. Heis-/trapperom tillates 1,5 meter over angitt maksimal høyde. c) Balkonger på søndre bygg innenfor felt BBB1 tillates å krage ut over byggegrensen. Dersom balkongene fundamenteres på terreng må en slik fundamentering ikke plasseres nærmere va-ledninger enn 4 meter. d) Det tillates ikke hybelleiligheter/1-romsleiligheter. 2-romsleiligheter kan ikke være mindre enn 43 m2 BRA. 4.3 Lekeplasser (BLK1-3) a) Uteoppholdsarealer tilrettelegges for lek og flerbruk. Endelig løsning og fordeling mellom de ulike funksjonene skal framgå av utomhusplan. b) Lekearealene skal opparbeides på en god måte med egnet lekeutstyr samt sittemøbler for voksne. 4
c) BLK1 er felles for beboerne innenfor felt BBB1. BLK2 er felles for beboerne innenfor felt BBB2. BLK3 er felles for beboerne innenfor BKS-feltene. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjøreveger (o_sv og f_skv1-2) a) Tiltak som berører fylkesveger må etableres i henhold til byggeplan godkjent av Statens vegvesen. b) Veger skal opparbeides med tverrprofiler som angitt på plankartet. c) o_sv er offentlig vei. f_skv1 er felles for felt BBB2 og gnr/bnr 81/69. f_skv2 er felles for BKS-feltene. 5.3 Parkering f_spp1-2 tilhører felt BBB1. f_spp3-4 tilhører felt BBB2. 5.4 Renovasjon Renovasjonsordningen skal praktiseres i henhold til kommunens renovasjonsforskrift med fellesløsninger i form av nedgravde avfallsløsninger. 6. Hensynssoner 6.1 Sikringssoner frisikt I frisiktsonene skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers kjørebane. Enkeltstående trær med tilfredsstillende oppkvisting kan tillates dersom de ikke er sikthindrende og som ikke kommer i konflikt med sikkerhetssonen langs vegen. 5