ADMINISTRASJONENS BERETNING ÅRSMELDING2008

ADMINISTRASJONENS BERETNING ÅRSMELDING2008

ærlig talt reklame 200 kolleger ønsker Tromsø velkommen inn i kjeden GARANTI Eiendomsmegling fester grepet. Nå er vi 45 veldrevne megleravdelinger med dyktige og engasjerte eiendomsmeglere lokalisert fra Alta i nord til Kristiansand i sør. Vi er glade for å ha Tromsø med oss i kjeden. Vi bygger boligsalg på tillit Bestill gratis verdivurdering av din bolig på www.garanti.no

MEDLEMSKVELD I fjor ADMINISTRASJONENS ADMINSTRASJONENS BERETNING...fikk TBBL 512 nye medlemmer. Ved utgangen av året var det totale medlemstallet 12 489....var det i alt 117 000 unike besøkende på tbbl.no. I gjennomsnitt besøkte 9 750 oss pr måned og 320 pr dag....befestet TBBL Eiendomsmegling sin markedsandel av tilknyttede borettslagsleiligheter, til tross for mange konkurrenter og langt færre antall leiligheter for salg enn året før....økte TBBL Eiendomsmegling sin markedsandel i segmentet frittstående borettslagsleiligheter....var høyeste omsetningsverdi for en TBBL-leilighet i Rypevegen BRL. Den ble omsatt for kr 2 675 000, en kvadratmeterpris på kr 28 899....hadde TBBL-konsernet ved årsskiftet under forvaltning i alt 7 704 leiligheter i 175 borettslag, sameier, stiftelser og boligaksjeselskaper. Det var en økning på 8 pst i antall leiligheter og 12 pst i antall selskaper fra året før....utførte teknisk avdeling 214 eierskiftekontroller. hadde TBBL Teknisk prosjekt- og/eller byggeledelse for prosjekter i boligselskapene som i sum utgjorde om lag 400 mill. kroner. TBBL-MAGASINET nr. 1-2008 God påske! TBBL-MAGASINET nr. 2-2008 TBBL-MAGASINET nr. 3-2008...var over 60 pst av de forvaltede selskapene sertifisert til bruk av Styreportalen internettbasert styrearbeid tilrettelagt av TBBL....nådde omsetningen i TBBL-konsernet nesten 47 mill. kroner....ble driftsoverskuddet 5,6 mill. kroner, og resultatet etter skatt på rundt 3,9 mill. kroner. DET VÅRES PÅ SUNDET HENG BILDENE RIKTIG OPP NYTT MEDLEMS- KORT FRA TBBL Foto: Tyler Olson - Scandinavnian StockPhoto STYREPORTALEN GODT I GANG VISNING PÅ SUNDET NY MOBILAVTALE MED TELENOR ILDSJEL PÅ ELVERHØY TBBL-magasinet utkom med 4 numre i fjor BYGGESTART PÅ BRENSHOLMEN FØRSTE LAG UT MED VPLAN SUPERBAD PÅ HÅPET TBBL-MAGASINET nr. 4-2008 KLART PÅ SUNDET NY MEDLEMSSJEF VIANOR: ALLE MANN INNGLASSING AV PÅ DEKK BALKONGER UTLEIEBOLIGER MED MILJØSATSING God Jul Styrende organer 2008-2009 INNFLYTTING PÅ SUNDET SMART CARPORT PÅ BRATTBAKKEN Representanter som er skrevet med kursiv skrift er på valg i 2009: HOS NEUMANN NY JURIST HOS TBBL MEDLEMSPARTNER: SONJAS BLOMSTER STYRET Medlemmer: Styreleder Pål Wilhelmsen Nestleder Jan-Eirik Lindberg Nina Hjort Anne Cathrine Arnesen Medlem valgt av de ansatte: Ragnar Solstad Varamedlemmer: 1. Eduardo da Silva 2. Aud Tåga Vara for medlem valgt av de ansatte: Ann-Christin Heitmann Datterselskaper TBBL Servicesentral AS TBBL Utleieboliger AS TBBL Eiendomsutvikling AS TBBL Næringsbygg AS Administrerende direktør TBBL AL Konsernstab Informasjonssjef IT-konsulent Økonomisjef Økonomiavdeling Internt regnskap VALGKOMITÉEN Medlemmer: Geir Fenes Eli J. Carstens 1.vara: Gry Eikedal Eiendomsmegling Eiendomsmegling Oppgjør Medlemsservice Kundemottak Medlemsfordeler - og tilbud Juridiske tjenester Familieoverdragelser Avklaring forkjøpsrett Forvaltningsavdeling Regnskap Fellesutgifter Økonomiforvaltning Stifting og rådgivning Teknisk avdeling Teknisk bistand Skadehåndtering Eierskiftekontroll Forsikringsadministrasjon Medlem oppnevnt av styret: Nina Hjort 3

ADMINISTRASJONENS BERETNING Svein Dalsbø, adm.direktør TBBL TBBL attraktiv originalvare 2008 vil bli husket som året da mye skjedde. Finanskrisen medførte raskere og mer voldsomme endringer enn noen kunne forutse. Fra en lang periode med kontinuerlig oppgang på de fleste områder, kom det alvorlige tilbakeslag, spesielt innen boligbygging og eiendomsmegling. Heldigvis har TBBL en bred og variert virksomhet, og spesielt innen teknisk og økonomisk forvaltning av boligselskap har tilgangen på nye oppdrag og kunder vært meget god. Første byggetrinn i Sundets borettslag ferdigstilt Høsten 2008 ble I6 leiligheter ferdigstilt i Sundets borettslag på Tomasjord. I skrivende stund foregår overlevering av ytterligere 19 leiligheter i samme borettslag. Kvalitetsmessig oppleves leilighetene som noe av det beste som er levert i Tromsø by. Lavenergiboliger med innglassete balkonger er noen av de kvaliteter Sundets kan skilte med. Økonomien i prosjektet er sikret gjennom at 100 pst av salget er forsikret. Det gjenstår muligheter for ytterligere utbygging av 2 blokker med til sammen 38 leiligheter. I dagens marked er disse lite realistisk å realisere, men TBBL antar at med et lavere rentenivå vil prosjektet være salgbart i relativt nær fremtid. I 2008 har det også vært arbeidet kontinuerlig med ferdigstillelse av 8 omsorgsboliger for Boligstiftelsen Havtun Omsorgsboliger på Brensholmen. Leilighetene ble overlevert i januar 2009. Også her er opplevelsen at det er et svært godt byggverk som er ferdigstilt, og byggherren er meget godt fornøyd med resultatet. andelshavere uten evne til å betjene fellsgjeld. I tillegg har en rekke nye borettslag fått med på kjøpet andelshavere som har kjøpt leiligheter i spekulasjonsøyemed. I et fallende marked klarer heller ikke disse å betjene sine forpliktelser. Dette stiller nye krav til TBBL Forvaltning om bistand i form av rådgivning til forvaltningskundene. To områder har vært i fokus: (1) krav til sterkere likviditetsstyring, da manglende betjeningsevne hos andelshaverne har medført strammere likviditet i boligselskapene. Våre konsulenter har arbeidet i tett dialog med styrene for å planlegge likviditeten til lagene. Manglende betalingsevne øker også fokus på våre inkassotjenester (2). Som en viktig tjeneste til boligselskapene har TBBL, i tillegg til tvangssalg, som har økt i betydelig grad, også startet inkasso gjennom utleggsforretninger. Det er i denne sammenheng på sin plass å nevne at TBBL s erfaringer med tingretten (tvangssalg) og namsmannen (utlegg av formuesgoder) ikke har vært oppløftende. Det kan synes som at det mangler både kompetanse og kapasitet til å gjennomføre disse sakene på en profesjonell måte. Ny giv innen tekniske tjenester Til tross for finanskrisen, hadde TBBL Teknisk en eksepsjonell økning i aktivitetsnivået i 2008. Nye tjenester, som vedlikeholdsplaner (Vplan) og termografering og trykktesting bidro positivt. Men også på mer tradisjonelle tjenester, som prosjektleder innen rehabiliteringsprosjekter, vinner TBBL de fleste oppdrag. 2008 var på mange måter en bekreftelse på det vi lenge har ment: at behovet for teknisk kompetanse er betydelig hos våre forvaltede lag. Dersom vi skjøtter vårt virke vel, vil boligselskapene fortsatt velge å benytte TBBL på dette området. Både fordi det utviker den kollektive hukommelsen innen teknisk sektor, og fordi lagene ønsker en langsiktig partner som prioriterer boligselskapene under alle markedsvilkår. Ny merkevare innen eiendomsmegler Sjeldent har markedet snudd raskere enn for eiendomsmeglerne i Tromsø i 2008. Årsaken er åpenbar: alt for mange etableringer med alt for mange meglere. Aktørenes ønske om rask og høy profitt har tidvis gått foran faglig forsvarlighet. Konsekvensen ble alvorlig for mange, 4 Et vanskelig boligmarked stiller nye krav til forvaltningstjenestene I 2008 kom konsekvensene av private utbyggeres feilaktige bruk av borettslagsmodellen dessverre til overflaten. For mange borettslag er konstruert med for lavt innskudd, i tillegg til at de har ulik innskuddsandel. Det høye rentenivået i 2008 har medført at nye frittstående borettslag har TBBLs styrekonferanse samlet godt over 100 tillitsvalgte til faglig påfyll, mini-messe og sosialt samvær.

ADMINISTRASJONENS BERETNING Storbysamarbeidet mellom Tromsø, Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger gir økte medlemsfordeler. med nedleggelser og konkurser for en rekke kontorer. I skrivende stund er det ca. 40 aktive meglere i Tromsø by, mot over 100 meglere da markedet var på det heteste. Vi er tilfreds med at TBBL i 2008 samlet sett beholdt sin markedsandel, som faktisk var rundt 50 pst. Det er en utfordring at antallet boligsalg er kraftig redusert. Økonomisk sett drives denne virksomheten såvidt i balanse. TBBL besluttet i 2008 å gå inn i den landsdekkende meglerkjeden Garanti, en kjede som er heleid av boligbyggelagene. Så langt synes dette å ha gitt positive markedsvirkninger i form av oppmerksomhet og kvalitet. Også de ansatte i vår meglervirksomhet uttrykker stor tilfredshet med dette valget. Vi ser med spenning frem til den videre utvikling på dette området, og har tro på at boligselgere og kjøpere, TBBLs nye Sundets borettslag ligger solfylt til på Tomasjord. ved valg av eiendomsmegler, fortsatt vektlegger tillit og trygghet, samt oppnådde salgsresultater og derfor velger oss. Medlemsfordeler som monner TBBL skaper fortsatt merverdier for våre eiere og kunder, både enkeltmedlemmer og boligselskaper. Arbeidet med Storbybolig er kommet godt i gang. På www.tbbl.no finnes nå oversikt over salgs- og utleieenheter i Tromsø, hvor forkjøpsretten kan benyttes av deltakerne i Storbybolig. Tilsvarende får våre medlemmer oversikt og tilgang til å benytte ansienniteten i TBBL til kjøp eller leie i Bergen, Stavanger og Oslo. I løpet av kort tid forventer vi at dette også vil gjelde Trondheim. Samarbeidet gjør medlemskapet i TBBL enda mer verdifullt, spesielt fordi medlemskapet kan gå i arv til kommende generasjoner. Sannsynligheten for at medlemskapet i TBBL kommer til nytte øker betydelig, når medlemskortet også kan benyttes i de andre store byene i Norge. Fortsatt trygt i borettslag Borettslag har tradisjonelt vært en trygg og god boform. For de lag som er bygd på den velprøvde TBBL-modellen, med fokus på kostnadskontroll i byggefasen og god balanse mellom fellesgjeld og innskudd, er det tilfredsstillende å se at denne tåler de utfordringer som kriseåret 2008 gav. Disse lagene viser seg å være langt bedre økonomisk stilt enn nye, frittstående borettslag, og har ofte godt utdannede tillitsvalgte som evner å styre sine selskaper og verdier. Fellestiltak, som forsikring mot husleietap og mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld, er også viktig. Konklusjonen er klar: gjennom TBBL kan borettslag oppnå større trygghet for egen økonomi og egne beboere. Eierskap i et solid andelslag TBBL har i de senere år utviklet seg til et solid samvirkeforetak. I disse finanskrisetider får vi dokumentert viktigheten av å legge opp reserver i gode år, og slik være bedre rustet til å møte vanskeligere perioder. TBBLs egenkapital er solid og likviditeten er god. Selvsagt merker også vi de krevende tider vi er inne i, men i TBBL er vi viss på at vi rir stormen av med god margin. Oppgavene er altså fortsatt mange og utfordrende. Men i TBBL lover vi å stå på for våre eiere og kunder også i årene som kommer. Vi skal fortsatt være et fremtidsrettet og trygt alternativ for våre medlemmer og kunder. Svein Dalsbø Adm. direktør 5

ADMINISTRASJONENS BERETNING Hege-Elisabeth Bosch, leder kundesenter TBBL Medlemsvirksomheten -det lønner seg å være medlem 2008 et utfordrende år Medlemsvirksomheten hadde for første gang på 5 år en negativ medlemsutvikling på årsbasis. Det endelige tallet på nye medlemmer ble 512. Det var 38 pst lavere enn totalt antall nye medlemmer året før. Én gang i året foretas rutinemessig strykning av medlemmer med 3 års betalingsrestanse. I 2008 ble dette gjort to ganger, både for 2007 og 2008, og totalt 659 medlemmer ble enten utmeldt eller strøket. Selv hensyntatt kun én strykning, økte totalt antall medlemmer i avgang med 15 pst i 2008. Ved årsskiftet hadde TBBL i alt 12 489 betalende medlemmer. Det var 147 færre enn ved forrige årsskifte. Vi opplevde også i 2008 at mange overførte sitt medlemskap og ansiennitet til andre familiemedlemmer, når de selv ikke har bruk for det lengre. Samtidig ble det tegnet en god del gavemedlemskap, både til nyfødte og ikke minst til konfirmanter. En gave som bare øker i verdi for hvert år som går! Forkjøpsretten fortsatt viktigste medlemsfordel Når en leilighet i et tilknyttet borettslag skal selges, har medlemmene i boligbyggelaget en lovfestet forkjøpsrett. Denne gjelder uavhengig av hvilket meglerhus som forestår salget, og både for nye og brukte leiligheter. solgte boliger ligger vi ikke langt tilbake for tidligere år, med en oppslutning på ca 50 pst. Totalt i fjor ble det lyst ut forkjøpsrett for 278 TBBL-leiligheter. Ved boligsalg gir loven megler og selger mulighet for å velge mellom to metoder for å utlyse forkjøpsretten. Annonseres forkjøpsretten i forkant (forhåndsvarsel), går det raskere å få avklart forkjøpsretten. Da slipper kjøper og selger å vente på avklaring til etter at bud er akseptert. Dersom man derimot venter med å annonsere og avklare forkjøpsretten til etter at bud er akseptert av selger, tar prosessen naturlig nok lengre tid. TBBL anbefaler meglere og selgere av leilighet å benytte den førstnevnte metoden ved prisantydning. I fjor valgte 24 pst av selgerne fastprismodellen, mens 76 pst lyste ut forkjøpsretten på prisantydning. Medlemsfordelene stadig bedre Vår sentrale samarbeidspartner NBBL Partner utvidet og forbedret det nasjonale tilbudet innen forsikring til medlemmene. Nytt i 2008 var tilbud om barneforsikring. Se www.nbbl.no. NBBL samarbeider videre med DnB NOR og Postbanken for til en hver tid å gi medlemmene den beste bankavtalen. Husk å henvise til NBBL-avtalen når du kontakter banken! To av våre medlemspartnere valgte å avslutte samarbeidet i 2008; Snakk AS og Traasdahl AS. Nye fordelsavtaler som er tegnet i 2008 6 Forkjøpsretten benyttes fortsatt hyppig i Tromsø, også på brukte leiligheter. Grunnet generell nedgang i boligmarkedet og færre solgte enheter, opplevde denne fordelen en viss nedgang i antall i året som gikk. TBBLmedlemmene er fortsatt svært bevisst på denne fordelen, og målt i prosent av Medlemspartner VIANOR dekkhotellet med plass til ca. 1 500 dekk!

ADMINISTRASJONENS BERETNING Neumanndagene: På jakt etter gode TBBL-tilbud. Våre blide ansatte i kundesenteret ønsker deg velkommen! er med Cramo AS og Låsgruppen AS. Hos Cramo kan du leie bygg- og anleggsmaskiner, lifter, trucker, brakker og containere til hyggelige medlemspriser. Låsgruppen selger låsesystemer og nøkler, rykker ut som låsesmed hvis du har akutte behov, driver service og installerer nye systemer til både nybygg og renoveringer. Alt til fornuftige priser. Storbybolig én andel = flere medlemskap Fra 1.oktober var muligheten for å bruke medlemskapet i TBBL til å skaffe seg bolig enten i Bergen, Oslo og Stavanger en realitet. Storbysamarbeidet omfatter i første omgang Vestbo i Bergen, Usbl i Oslo, SBBL i Stavanger og TBBL her i Tromsø. Som medlem i ett av disse boligbyggelagene har du Storbyansiennitet fra 1. oktober 2008. Medlemmer som melder seg inn etter denne datoen, får Storbyansiennitet fra innmeldingsdatoen. Storbysamarbeidet omfatter ca 90 000 medlemmer, og som medlem får du nå tilgang til ca 22 000 boliger på forkjøpsrett i disse byene! Dersom du benytter forkjøpsretten din i et annet boligbyggelag, melder du deg etterpå inn i det aktuelle boligbyggelaget så snart forkjøpsretten er avklart. I tillegg til Storbyansienniteten beholder du din oppsparte ansiennitet i TBBL. Storbybolig arbeider med å tilby også andre, attraktive medlemsfordeler til nytte for medlemmer i alle boligbyggelagene som deltar i Storbysamarbeidet. Les mer på www.tbbl.no. Viktig å kommunisere! TBBL-magasinet kom i fjor ut med fire utgaver. Bladet sendes adressert til alle 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Medlemsutvikling 2000-2008 (pr. 31.12.) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 medlemmene, og responsen viser at bladet er et kjærkomment magasin med stoff både til nytte og glede for leserne. Her presenteres både løpende og tidsbegrensede medlemstilbud, samt reportasjer, fagstoff og trivielt boligstoff fra Tromsø. Vi merker ellers at næringslivet i Tromsø ser bladet som en god kanal til å komme i kontakt med ca. 12 500 husstander på, siden ønsket om annonseplass er voksende. Samtidig er elektroniske medier en viktig måter å lese om TBBL på. I 2008 var det 117 000 forskjellige besøkende på websiden vår. Det var 25 pst færre enn året før og på nivå med 2006. Mye av besøksnedgangen tilskrives et vanskelig marked for omsetning av leiligheter, siden en stor del av besøket på weben vår har vært knyttet til annonserte boliger. Dog ser vi at interessen for www.tbbl.no blant våre styrelederne er stor og vokser, slik at vi stadig får flere faste besøkende. Videre ser vi en sterkere interesse for å motta e-post med nyheter og tilbud fra TBBL. Vår nettjeneste gjør at du selv kan melde deg på dette, og ved årsskiftet var det 1 290 registrerte her. Tjenesten er rask, personlig og miljøvennlig, og er et ledd i vår miljøprofil. Vi oppfordrer alle til å registrere sin e-postadresse på www.tbbl.no. Tillit Den store norske borettslagsundersøkelsen viste at boligbyggelagene hadde absolutt høyest tillit når det gjaldt boligspørsmål - langt over eiendomsmeglere, banker og forsikringsselskaper. (www.nbbl.no) 7

ADMINISTRASJONENS BERETNING Leif Harald Svensen, salgsjef TBBL Garanti Eiendomsmegling - en del av TBBL Et turbulent år 2008 ble et vanskelig år for de fleste aktører i boligmarkedet. Endringen som kom sommeren 2007 fortsatte, og kuliminerte i en global finanskrise i siste halvdel av året. Enkelte eiendomsmeglerforetak begynte allerede å få problemer tidlig på året, og i april kunngjorde Krogsveen at de ville avvikle Tromsøkontoret. Utover året fortsatte det med nedbemanninger, avvikling og konkurser i meglerbutikkene. Mange av meglerforetakene hadde gjennom flere gode år bemannet opp til et nivå som i 2008 ble problematisk når markedet stoppet opp. TBBL Eiendomsmegling holdt fokus TBBL Eiendomsmegling overlevde fjoråret på en god måte. Organisasjonsmessig var vi kanskje bedre trimmet enn de fleste andre for det skiftet som kom. Vi var gjennom hele året 5 ansatte, inkludert oppgjørsfunksjonen. 4 av de ansatte startet i fjor på det autorisasjonsopplegget, som i henhold til eiendomsmeglerloven, leder til rett til å virke i eiendomsmeglerbransjen etter 2010. Én megler er ferdig utdannet fra eiendomsmeglerstudiet. Fortsatt markedsleder Totalt ble det i vårt primærmarked, tilslutta leiligheter, omsatt 37 pst færre slike boliger i 2008 enn året før. TBBL Eiendomsmegling er en klar markedsleder på salg av disse boligene, og økte også sin markedsandel i 2008. Vi merket oss hvor stødig tilslutta borettslagsleiligheter, med en sunn og forutsigbar økonomi, blir oppfattet av både banker og kjøpere. Resultatet var at disse ble omsatt jamt og trutt gjennom hele året, - dog til en lavere pris enn før endringen kom i markedet. Prisen justert ned Prisutviklingen for tilslutta borettslagsleiligheter endte med en prisnedgang på 9,3 pst i forhold til 2007. Totalprisen på en slik bolig var ved årsskiftet i snitt kr 1 813 000, inkl fellesgjeld. Det var interessant å merke seg at Tromsø var den eneste regionen i landet som hadde prisvekst (2 pst) i 4. kvartal 2008, mens landet for øvrig fortsatt hadde prisfall. Vår forklaring på dette er at Tromsø ble både hardere og tidligere rammet av endringene i markedet, og at vi nå så en utjevning og kanskje et tilsvarende tidlig positiv endring i Tromsø. Dramatisk for lavinnskuddsleilighetene I markedet for frittstående borettslagsleiligheter, spesielt lavinnskuddsleilighetene, ble fjoråret dramatisk. I volum ble det omsatt 72 færre leiligheter enn året før. Hyppige rentejusteringer, sammen med det betydelige negative mediefokuset disse objektene fikk, førte til at mange av leilighetene ble karakterisert som ikke salgbar. I kjølvannet av denne situasjonen fulgte tvangssalg som følge av manglende betalt felleskostnad, oppsigelse av boretter, og spekulasjoner om konkurser i borettslagene. Bankene fikk, i en nylig utgitt rapport, på nytt kritikk for å ha bidratt sterkt med sin aggressive utlånspolitikk til at disse boligene, med en høy pris kombinert med usunn fordeling mellom innskudd og fellesgjeld, opprinnelig ble solgt. På tross av et vanskelig marked for disse leilighetene økte TBBL Eiendomsmegling sin markedsandel betydelig i dette segmentet. Full stopp i markedet for nyboligprosjekter Igangsettelse av nyboligprosjekter stoppet opp i 2008. Utbyggerne i Tromsø la prosjektene på is, i påvente av nye oppgangstider. Hos TBBL var imidlertid Sundets borettslag, 2 blokker med til sammen 35 leiligheter, allerede godt i gang. Med fulltegningsforsikringen i bunn, ble begge blokkene ferdigstilt og overlevert som planlagt. Fortsatt er det usolgte boliger i Sundets, men interessen for et slikt kvalitets- 8 TBBL fullførte byggingen av solfylte Sundets borettslag på Tomasjord.

ADMINISTRASJONENS BERETNING prosjekt er tilstedet, bare interessentene får solgt sine eksisterende boliger. Prisutvikling TBBL-leiligheter 2000-2008 Bankene forverret situasjonen Det totale volumet i Tromsømarkedet lå ved årsskiftet 2008/2009 på rundt 500 boliger. Tilsvarende tall for 2007 var ca 800. En del av boligene er leid ut, eller av annen grunn trukket fra markedet. Fortsatt er det for mange boliger for salg. Hovedproblemet i boligmarkedet, slik det utviklet seg, var at pengestrømmen stoppet opp. Potensielle kjøpere fikk ikke lån (mellomfinansiering) før de hadde solgt sin egen bolig. Bankene var bekymret for både kundenes og sin egen sårbare egenkapitalsituasjon. Skulle dette gjelde alle kundene, ville det ikke være mulig å få omsatt en eneste bolig. Myndighetene, med regjering og sentralbanken i spissen, iverksatte mot slutten av året både tiltak og rentenedsettelser som vi håper skal lette på dette problemet. Så langt i 2009 ser det ut til å gå rette vegen. Det som kan velte en videre positiv utvikling er bekymringene i arbeidsmarkedet. Nylige prognoser tilsier en dobling av antall arbeidsledige. En slik utvikling vil igjen bremse boligmarkedet. Ingen kjøper ny bolig dersom det er usikkerhet rundt jobb og inntekt. Tromsø-regionen har imidlertid en stor andel av offentlig tjenesteyting, og vil forhåpentligvis bli mindre berørt enn steder som er avhengig av industrielle hjørnesteinsbedrifter. Kroner 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Gjennom Garanti satser TBBL inn i fremtiden TBBL besluttet i september å kjøpe seg inn i boligsamvirkets eiendomsmeglerkjede, GARANTI Eiendomsmegling. Kjeden har helt siden etableringen i 1999 ønsket Tromsø med på laget, og nå fant vi det strategisk riktig å kjøpe oss inn i kjeden. For kundene våre betyr dette en ytterligere profesjonalisering av den meglertjenesten vi tilbyr. For oss internt betyr det tilgang til kvalitetssystemer, faglig støtte og support, som også vil komme kundene til gode. Vi er fortsatt ansatt i TBBL og denne tilhørigheten borger også for trygghet i det vi leverer. Vi gleder oss fortsatt til å utvikle vårt eiendomsmegler tilbud, og har ambisiøse mål med å utvide både markedsandeler og tjenestetilbud. Prisutvikling 4. kvartal Tromsø hadde som eneste region en prisoppgang i 4. kvartal, da kostet en borettslagsbolig i gjennomsnitt 2 pst. mer enn i 3. kvartal. I forhold til 4. kvartal 2007 var det i Tromsø en prisnedgang på 9,3 pst. Omsetningsvolumet var 12 pst. lavere enn i 3. kvartal og 37 pst. lavere enn i tilsvarende kvartal i 2007. Øvrige Nord-Norge (Nord-Norge utenom Tromsø) hadde en nedgang på 1,2 pst. det siste kvartalet, og siden 4. kvartal 2007 har en borettslagsbolig blitt 8,3 pst. billigere. Aktiviteten var meget lav i 4. kvartal, det ble omsatt 37 pst. færre boliger enn i 3. kvartal og 42 pst. færre boliger enn i 4. kvartal 2007. TBBLs erfarne medarbeidere står på for deg som eier eller ønsker å eie egen bolig! Boligbyggelag Et boligbyggelag utvikler, forvalter og selger boliger. Boligbyggelagene er landets desidert største boligaktør, med 8 600 forvaltede boligselskap. TBBL forvalter 175 boligselskap. 9

ADMINISTRASJONENS BERETNING Gerd Soleng, forvaltningssjef TBBL Forvaltningen - trygghet og forutsigbarhet fortsatt viktigst TBBL Forvaltning har autoriserte regnskapsførere, er medlem av NARF og har inkassobevilling. Våre forvaltningskonsulenter har hver og en et særskilt ansvar for sine storkunder styret i boligselskapet. Blant våre tjenester kan vi nevne: Budsjett, regnskap og annen økonomisk forvaltning av boligselskapet Innkreving av felleskostnader, betaling av regninger og rådgivning til styret Inkassosaker for boligselskapet Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) Håndtering av fellesstrømanlegg og elektronisk avlesning og avregning av strømforbruk m.v. 2008 var et år med mange nye personer i forvaltningsavdelingen. Avdelingens nyansatte leder tiltrådte i midten av mai. Samtidig hadde noen av våre erfarne konsulenter søkt nye utfordringer, og flere nye forvaltningskonsulenter ble rekruttert. I denne prosessen ble forvaltningsavdelingens formelle kompetanse betydelig hevet. Samtidig har det vært fokus på å utvikle kompetanse internt, blant annet ved å gi flere ansatte støtte til å oppnå autorisasjon som regnskapsfører. I 2008 ble også avdelingens første lærling ansatt. Ved utgangen av året var det i underkant av 15 årsverk i avdelingen. Stadig flere selskaper ønsker boligforvaltning Det har vært en jevn økning i antall forvaltede boliger. I 2008 var veksten i antall forvaltede boliger på ca. 8 pst, med til sammen 566 nye enheter. Samlet hadde TBBL ved årsskiftet 7 704 boliger under forvaltning, fordelt på 175 boligselskaper. Av dette er 41 tilknyttede borettslag med til sammen 3 983 boliger. Resten er frittstående borettslag, boligaksjeselskaper, sameier, stiftelser og velforeninger, med i alt 3 721 leiligheter. Styreportal i aktiv bruk TBBL var i 2006 blant de første boligbyggelag i Norge som tok i bruk Styreportalen for sine forvaltningskunder. Portalen er en møteplass mellom forretningsfører og boligselskapets tillitsvalgte på internett. Med Styreportalen er boligselskapets data tilgjengelig for styret 24 timer i døgnet. Løsningen inkluderer også et elektronisk arkiv og styrerom for det enkelte styret. Det er i 2008 avviklet jevnlige innføringskurs i Styreportalen, og ved årsskiftet var over 550 tillitsvalgte i 110 boligselskaper registrert som brukere. Forvaltningsavdelingen, som er TBBLs desiderst største, fikk mange nye ansikter i året som gikk! 10

6000 Godt resultat - og fortsatt gode utsikter til en trygg forvaltning Forvaltningsinntektene ble i 2008 totalt 3 pst høyere enn tilsvarende tall i 2007. De ulike inntektspostene i avdelingen viste varierende utvikling. Inntekter fra forvaltningshonorarer økte med over 8 pst grunnet økt kundetilfang, mens inntekter tilknyttet omsetning av boliger falt betydelig. Det samme var tilfellet med inntekter fra ordningen med individuell nedbetaling av fellesgjeld, mens inntekter fra purring og inkasso økte en del, noe som i hovedsak kan tilskrives situasjonen i bolig- og finansmarkedene. De samme tendensene ser ut til å fortsette også i 2009, men samlet forventes det en bedre utvikling i inneværende år. Rådgivningstjenester i fokus For forvaltningskundene var 2008 et år med mange renteendringer og tilsvarende mye arbeid for styrene med å sørge for forsvarlig styring. Med ustabilt rentenivå over en lengre periode, var det mange som valgte å binde renten i løpet av året for å sørge for forutsigbarhet for beboerne. I tillegg etterspør kundene våre rådgivningstjenester for hjelp til tiltak for å trygge økonomien for både borettslaget og dets beboere. 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 5000 4000 3000 2000 1000 0 2000 2000 2001 2001 2002 TBBL tilbyr elektronisk avlesning og avregning av bl.a. strømforbruk. ADMINISTRASJONENS BERETNING Leiligheter under forvaltning 2002 2003 2004 Totalt antall leiligheter 2003 2005 Leiligheter i frittstående BRL, sameier m.v. Leiligheter i tilsluttede TBBL-BRL 2004 Totalt antall leiligheter 2006 2007 2005 2008 Leiligheter i frittstående BRL, sameier m.v. Leiligheter i tilsluttede TBBL-BRL 2006 2007 Borettslag 2008 Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Andelseierne eier bygninger og tomt i fellesskap. Tallet på andeler er det samme som antall leiligheter. 11

ADMINISTRASJONENS BERETNING Svein Erik Rollstad, teknisk-/utbyggingssjef TBBL TBBL Teknisk i vinden Etterspurte tekniske forvaltningsog rådgivningstjenester Spesielt gjelder dette tilstandsvurderinger, eierskifterapporter, vedlikeholdsplaner, byggebistand, termografering, trykktesting, skadetakst samt prosjekt- og byggeledelse ved nybygg og rehabilitering. Færre skadesaker Ved årsskiftet hadde vi ansvaret for 117 boligselskap på Totalforsikring. Dette er en netto økning på 4 selskaper fra året før. Ansvaret omfatter registrering, befaring, rekvirering og styring av håndverkere, samt tilsyn med det økonomiske oppgjøret mellom boligselskap og forsikringsselskap i skadesaker. I 2008 håndterte vi 82 skadesaker på boligmassen, mot 93 i 2007. På lik linje med landet som helhet hadde også vi dessverre flere tilfeller av brann i 2008. Heldigvis ble ingen fysisk skadd i disse tilfellene. Fullverdien for de forsikrede selskapene er nær 12,4 mrd. kroner. For dette betaler selskapene vel 13,6 mill. kroner i forsikringspremie. Halvparten av dette er utbetalt som erstatning i forsikringssaker. Av forsikringspremien som boligselskapene betaler går om lag 1,36 mill. kroner inn i naturskadepoolen som forvaltes av det offentlige. Ingen av de boligselskapene vi forsikrer har hatt utbetaling fra naturskadepoolen. Eierskiftekontroll - stadig populært Etterspørselen etter eierskiftekontroll og -rapport ved omsetning av leilighet var i fjor lavere enn i 2007. I alt foretok vi 214 kontroller i 2008, noe som var en reduksjon på 149 kontroller fra året før. 24 av de 41 tilsluttede borettslagene har vedtatt kontroll ved eierskifte som fast ordning. Det er et mål for oss å kunne øke dette ytterligere i 2009. også blitt lettere tilgjengelig i elektronisk format for styret. Tilstandsvurderinger et anbefalt tiltak TBBL Teknisk utfører også Husbankens tilstandsvurderinger med tanke på renovering av boligselskapene. Det ble utarbeidet tilstandsvurdering trinn II for Blokkbygg Elverhøy Syd borettslag i 2008. Tilskuddet fra Husbanken, samt bygningsmassens alder i mange av lagene gjør at TBBL Teknisk fortsatt forventer etterspørsel etter denne tjenesten. Omfattende rehabilitering av boligmassen Vi opptrer også som prosjekt-/ byggeledere ved større rehabiliteringsog utbedringsarbeider. Slike er under planlegging for Knausen, Blokkbygg Elverhøy Syd og Solveien borettslag. Arbeidene for disse vil fortsette ut gjennom året 2009. I tillegg pågår det fortsatt full renovering og utbedring av Terrassen borettslag, samt gaterenovering i Utsikten borettslag. Ferdigbefaringer og garantibefaringer etterspørres TBBL Teknisk bisto i fjor flere frittstående boligselskaper med ferdigbefaring ved overtagelse. Dette omfattet flere hundre nye leiligheter og tilhørende fellesarealer. På samme måte har vi bistått TBBLs nye forvaltningskunder ved garantibefaringer. Våre tjenester og byggtekniske kompetanse har blitt godt mottatt, både av beboerne og de tillitsvalgte. Vi forventer fortsatt etterspørsel av disse tjenestene i årene som kommer. Nybygg i rute TBBL Teknisk har i 2008 vært involvert i to nybyggprosjekter: som byggherreombud for byggetrinn I av Sundets borettslag (38 leiligheter fordelt på to blokker), og som prosjekt-/ byggeleder for 8 omsorgsboliger for Boligstiftelsen Havtun Omsorgsboliger på Brensholmen. Begge prosjektene ferdigstilles like inn i 2009. Vplan et produkt for fremtiden 2008 ble brukt til å markedsføre og synliggjøre overfor boligselskaper hva 12 Oppdatert kunnskap om boligmassen har stor verdi både for kjøper, selger og styret i boligselskapet. Vår eierskiftekontroll og -rapport er med på å bygge opp denne kunnskapen. Med innføringen av Styreportalen har rapporten Hans Hansen hos TBBL teknisk bistod borettslaget Edderdunvegen III ved søknad om godkjenning av innglassete balkonger.

ADMINISTRASJONENS BERETNING produktet Vplan inneholder. Vplan er en skreddersydd vedlikeholdsplan hvor arkiver, FDV-dokumentasjon, befaringer, tilstandsvurderinger og oppmålinger samles og bearbeides. Vplan viser en detaljert oversikt over det planlagte vedlikeholdet 10 år fram i tid, med forventede kostnadstall. Tilbakemeldingen fra våre kunder viser at Vplan gir styret et godt verktøy for langsiktig planlegging av vedlikeholdet, samt at det sikrer kontinuiteten ved skifte av tillitsvalgte. Byggebistand en allsidig tjeneste 2008 ble også brukt til å markedsføre nye tjenester som termografering, luftlekkasjemålinger, bistand til byggherre ved søknader til det offentlige og total gjennomgang av bygningsmassen i boligselskap før garanti-/reklamasjonsfristen utløper. Nevnte tjenester har allerede generert flere oppdrag. Også Vika boligpark etterspurte bistand fra TBBL teknisk, her ved Svein-Erik Rollstad og Ragnar Solstad. Vannsjekken avdekk vannskader før de utvikler seg! Vannsjekken er en faglig kontroll av leilighetene i boligselskapet. Kontrollen omhandler alle rom med vann/avløp. Ved å gjennomføre Vannsjekken kan man forhindre og begrense vannskader og store utgifter. I tillegg kan boligselskapet få 10 pst rabatt på sin forsikringspremie de neste 4 årene. For tiden gjennomfører TBBL Vannsjekken i Elverhøy Nord borettslag. Økt satsing i 2009 Avdelingens generelle utvikling i 2008 var svært god. Det er en økende etterspørsel etter våre tjenester i forbindelse med planlegging av rehabiliteringsarbeider i flere etablerte boligselskaper. Etterspørselen etter vår kompetanse og våre tjenester har vært sterkt økende også på andre områder. For å møte dette i 2009 har vi økt antall årsverk fra 6 til 8. Vi forventer full sysselsetting for staben framover. Rune Wara studerer fasadetegningene for Terrassen borettslag. Eierskifterapporter (ESR) Fellesskap Boligbyggelagene er tuftet på ideen om at man står sterkere i fellesskap enn alene. Det gjelder både sikring mot økonomiske overraskelser, og når gode avtaler skal framforhandles. Du trenger ikke bekymre deg for el-anlegg som må skiftes eller rør som lekker. Samtidig kan du nyte godt av alle våre tilbud. Antall ESR 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Eierskifterapporter Andel med ESR 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Andel solgte med ESR 13

STYRETS BERETNING Styrets årsberetning for 2008 14 TBBL-konsernet og deleide selskap Tromsø Boligbyggelag AL er morselskap i TBBL-konsernet, med følgende heleide datterselskaper: TBBL Eiendomsutvikling AS, TBBL Servicesentral AS, TBBL Utleieboliger AS og TBBL Næringsbygg AS. TBBL Eiendomsforvaltning AS ble, som tidligere vedtatt, avviklet/slettet i 2008. I tillegg har Tromsø Boligbyggelag AL etablert selskapet Tomasjord Park AS, i samarbeid med Peab Bolig AS for å utvikle boliger. Selskapet startet bygging av byggetrinn I høsten 2007, og 35 leiligheter er ferdigstilt ved utgangen av februar 2009. Selskapet har byggetillatelse til ytterligere 38 leiligheter. På bakgrunn av det vanskelige nyboligmarkedet i Tromsø, er oppstart av utbygging av disse leilighetene utsatt på ubestemt tid. Virksomhetens art TBBLs virksomhet er knyttet til 5 hovedområder: bygge boliger for medlemmer, forretningsførsel, eiendomsmegling, tekniske konsulenttjenenester knyttet til vedlikehold og rehabilitering i borettslag, samt å skape attraktive fordeler knyttet til det å være medlem i TBBL. Drift i Tromsø Boligbyggelag AL Selskapets ordinære drift, med et driftsresultat på kr 1 292 711 vurderes som akseptabelt i den foreliggende situasjon. Selskapets økonomiske situasjon er meget god, med solid egenkapital og god likviditet. I driftsåret ble antall medlemmer redusert med 2,3%. Antall nyinnmeldte var 512 medlemmer. Forvaltningsvirksomheten økte fortsatt sterkt, og 566 nye leiligheter er tatt inn til forvaltning i beretningsåret. Innen teknisk forvaltning har aktiviteten økt betydelig, og TBBL er prosjektleder for boliginvesteringer som samlet oversiger 400 mill. kr ved årets utgang. Driften av nye tjenester er kommet godt i gang, og man merker god etterspørsel etter tjenester som vedlikeholdsplaner og termofotografering. Året 2008 ble katastrofalt for mange eiendomsmeglere i Tromsø. Kombinasjonen overetablering av meglere, og et marked som bunnen falt ut av som følge av betydelige renteøkninger i de senere år, gjorde at mange meglerkontor avviklet sin virksomhet. Det er positivt å kunne konstatere at i denne turbulente situasjonen maktet TBBL å holde sin bemanning innen eiendomsmegling, og klarte å drive i balanse. Leiligheter tilsluttet TBBL er fortsatt av de objekter som er enklest å omsette i markedet, og TBBL Eiendomsmegling er fortsatt den dominerende megler innen dette markedet leiligheter, med en markedsandel på rundt 50%. TBBL besluttet i beretningsåret å kjøpe seg inn eiendomsmeglerkjeden Garanti. Gjennom denne kjeden vil man få tilgang til faglig kompetanse, gode systemer og et velutviklet markedsapparat. På denne måten skal våre meglere få enda bedre tid til å ivareta våre kunder i fremtiden. Drift i konsernet I selskapene TBBL Næringsbygg AS og TBBL Eiendomsutvikling AS er det p.t. ingen drift. De øvrige datterselskaper er i ordinær drift. TBBL Eiendomsutvikling AS hadde i 2008 et årsoverskudd på kr 31 770. TBBL Servicesentral AS hadde i 2008 en omsetning på kr 10 700 929. Det utgjør en omsetningsøkning fra forrige år på kr 863 047, eller 8,8%. Selskapet har hatt en svak lønnsomhetsutvikling, og fikk et årsoverskudd på kr 184 448 i 2008. Ved utgangen av 2008 var det 12 ansatte i selskapet. TBBL Utleieboliger AS hadde en omsetning på kr 6 234 183, og årsoverskuddet ble på kr 1 406 727. Selskapet driver godt og har hatt en positiv utvikling. TBBL Næringsbygg AS hadde et årsoverskudd på kr 46 457. Arbeidsmiljø og personale Pr. 31.12.2008 var det i TBBL AL ansatt 35 personer. Totalt utgjør dette 33,7 årsverk. Dette er en økning på 1,7 årsverk i forhold til 2007. Totalt er det i konsernet ansatt 47 personer, tilsvarende 46,2 årsverk. Andel kvinner i ledende stillinger i TBBL AL var ved utgangen av året 50%. Det er ingen lønnsforskjeller mellom kjønnene, og fastsettelse av lønn skjer med basis i stillingskategori. TBBLs styre består av 2 kvinner og 3 menn. Styrets leder er mann. Sykefraværet i TBBL var i 2008 på totalt 745 dagsverk. Det tilsvarer 9,8% av total arbeidstid. Dette er en reduksjon på 0,3 prosentpoeng fra 2007. Det arbeides fortsatt med å redusere sykefraværet, blant annet gjennom samarbeid med Trygdeetatens Arbeidslivssenter og bedriftshelsetjenesten. Spesielt har det i beretningsåret vært utført aktiviteter mot ansatte med langtidsfravær. Det forekom ikke arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året. Det er ikke etablert arbeidsmiljøutvalg. Samarbeidet med de ansatte skjer gjennom de ansattes organisasjoner. Miljørapportering Som tjenesteytende virksomhet forurenser ikke TBBL det ytre miljø i nevneverdig grad. Arbeidet med å få sertifisert TBBL som miljøfyrtårn er startet opp. Framtidig utvikling Foreliggende strategiplan løper frem til 2009, og inneholder en rekke tiltak som er iverksatt for å styrke selskapets konkurransemessige posisjon. Arbeidet med ny strategiplan vil bli startet opp kommende høst. Gjennom vår satsning på Garantikjeden frigjøres tid for leder og meglere til kundeaktiviteter. En vil også utvide markedsområdet til å omfatte eierboliger, men fortsatt vil salg av tilsluttede leiligheter være kjernevirksomheten for vårt meglerarbeid. Utleiemegling er i 2009 etablert som et nytt tilbud. Styreportal hos borettslag og sameier er tatt i bruk hos de fleste av våre kunder. Systemet gjør det mulig å utføre styrearbeid og ha kontakt med forretningsfører over internett. Det arbeides nå med å forbedre stabiliteten i driftssystemene, slik at styrene er sikret

STYRETS BERETNING Styret i TBBL: fra venstre adm.direktør Svein Dalsbø, fast møtende varamedlem Eduardo da Silva, Anne Cathrine Arnesen, nestleder Jan-Eirik Lindberg, Ragnar Solstad, Nina Hjort og styreleder Pål Wilhelmsen. mest mulig effektiv drift av sitt styrearbeid. Innen teknisk forvaltning har TBBL i den senere tid tatt kvantesprang både med hensyn til nye tjenestetilbud og kvalitet i kundeleveransen. Arbeidet med videreutvikling av disse tjenestene og operasjonalisering av de ferdige konsepter fortsetter. Fokuset på å tilby våre medlemmer og forvaltningskunder gode, konkurransedyktige tjenester har aldri vært større. Samarbeidskonstellasjonen Storbybolig er kommet godt i gang, og kan medføre et fremtidig samarbeid på en rekke områder. Felles ansiennitet er allerede etablert. TBBL har satset på nybygging i de senere år gjennom utbyggingsselskapet Tomasjord Park AS. Samlet sett er det ferdigstilt 16 leiligheter i 2008, mens 27 leiligheter er ferdigstilt pr januar måned i 2009. Dette inklusive 8 leiligheter i Boligstiftelsen Havtun Omsorgsboliger. De vanskelige tider for nybygging gjør det usikkert når ytterligere nybygging blir iverksatt. TBBL fortsetter sitt kvalitetsarbeid på ulike områder, og det fokuseres for tiden på forvaltningsavdelingen. Tanken er en total gjennomgang av våre tjenester, slik at kunder og medlemmer kan føle seg sikre på at våre leveranser er av ypperste kvalitet. Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn for denne antakelsen ligger selskapets ordinære driftssituasjon, egenkapitalsituasjonen, samt budsjett for 2009. Årsregnskap for 2008 De totale driftsinntektene i TBBL utgjorde kr 30 553 622. Dette er en økning på kr 130 265 eller 0,4% i forhold til 2007. Driftskostnadene beløpte seg til kr 29 260 911, som tilsier en økning på kr 2 309 832 eller 8,6% fra 2007. Driftsresultatet ble dermed kr 1 292 711 mot kr 3 472 277 i 2007. De totale driftsinntektene i konsernet ble på kr 46 748 320, tilsvarende en økning på kr 972 077 eller 2,1% i løpet av siste år. Driftskostnadene utgjorde kr 41 173 309, som er en økning på kr 3 460 593 eller 9,2%. Driftsresultatet i konsernet ble på kr 5 575 011 mot kr 8 063 527 året før. Netto finanskostnader beløpte seg til kr 700 518, som sammen med netto skatt på kr 944 257 førte til et årsresultat i konsernet på kr 3 930 236. Årsresultat og disponeringer Tromsø Boligbyggelag AL fikk i 2008 et årsresultat på kr 2 462 057. Styret foreslår at årets resultat overføres til annen egenkapital. Tromsø, 2. april 2009 i styret for Tromsø Boligbyggelag AL Pål Wilhelmsen Styreleder Jan-Eirik Lindberg Nestleder Anne Cathrine Arnesen Styremedlem Nina Hjort Styremedlem Svein Dalsbø Adm. direktør Ragnar Solstad Styremedlem (valgt av de ansatte) 15

REGNSKAP 2008 Resultatregnskap MORSELSKAP 2007 2008 NOTE DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER KONSERN 2008 2007 2 354 011 2 394 725 Medlemsinntekter 2 394 725 2 354 011 7 786 856 5 840 820 Inntekter eiendomsmegling 5 840 820 7 786 856 13 198 479 13 603 553 Inntekter forvaltning 13 545 555 13 145 365 2 808 526 5 146 911 Inntekter teknisk 5 146 911 2 808 526 1 880 048 1 805 834 Provisjoner m.v. 1 805 834 1 880 048 2 316 435 1 718 980 Annen driftsinntekt 11 773 628 11 601 262 79 003 42 800 Leieinntekt 6 240 847 6 200 174 30 423 357 30 553 622 Sum driftsinntekter 46 748 320 45 776 243 0 0 Varekostnad 3 513 123 3 163 218 14 572 787 17 683 080 4,5 Lønnskostnad 23 366 864 19 317 519 517 249 434 737 6 Ordinær avskrivning 1 033 340 995 919 11 861 044 11 143 094 Annen driftskostnad 13 259 982 14 236 059 26 951 079 29 260 911 Sum driftskostnader 41 173 309 37 712 716 3 472 277 1 292 711 Driftsresultat 5 575 011 8 063 527 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 1 171 225 1 133 081 Annen renteinntekt 1 489 915 1 435 854 242 956 569 323 Annen finansinntekt 446 326 242 956 450 377 78 227 7 Nedskrivning av finansielle anleggsmidler 0 0-304 834-293 815 Annen rentekostnad -2 636 759-2 730 622 1 559 724 1 486 816 Netto finansresultat -700 518-1 051 812 5 032 001 2 779 527 Ordinært resultat før skattekostnad 4 874 493 7 011 715 1 394 316 317 470 2 Skattekostnad på ordinært resultat 944 257 2 062 453 3 637 685 2 462 057 Ordinært resultat 3 930 236 4 949 262 0 0 Ekstraordinær inntekt 0 0 0 0 Ekstraordinær kostnad 0 0 3 637 685 2 462 057 ÅRSRESULTAT 3 930 236 4 949 262 OVERFØRINGER 3 637 685 2 462 057 17 Overført til annen egenkapital 0 0 0 18 Overført til fonds 3 930 236 4 949 262 3 637 685 2 462 057 Sum overføringer 3 930 236 4 949 262 16

REGNSKAP 2008 Balanse pr 31. desember MORSELSKAP KONSERN 2007 2008 NOTE EIENDELER 2008 2007 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 0 297 779 2 Utsatt skattefordel 0 0 0 297 779 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 6,16 Bygninger og annen fast eiendom 62 450 797 64 391 324 674 634 565 559 6,16 Maskiner og inventar 1 096 335 697 064 674 634 565 559 Sum varige driftsmidler 63 547 132 65 088 388 Finansielle anleggsmidler 7 573 559 8 114 621 7 Investering i datterselskap 0 0 1 900 000 1 900 000 8 Lån til foretak i samme konsern 0 0 5 900 000 5 900 000 12 Lån til tilknyttet selskap 5 900 000 5 900 000 125 100 125 100 9 Investeringer i aksjer og andeler 125 100 125 100 15 498 659 16 039 721 Sum finansielle anleggsmidler 6 025 100 6 025 100 16 173 293 16 903 059 Sum anleggsmidler 69 572 232 71 113 488 Omløpsmidler 894 109 994 066 13,1 Prosjekter / varelager 994 066 928 837 Fordringer 226 486 1 179 883 11 Kundefordringer 1 946 263 1 823 650 293 050 44 649 8 Fordringer på foretak i samme konsern 0 0 105 856 775 901 10 Fordringer på borettslag 775 901 105 856 740 928 1 335 688 12 Andre fordringer 1 758 636 1 409 771 1 366 321 3 336 121 Sum fordringer 4 480 800 3 339 277 3 000 000 3 031 409 9 Investering i spareprodukt 3 031 409 3 000 000 3 000 000 3 031 409 Sum investeringer 3 031 409 3 000 000 16 776 379 37 102 721 14 Bankinnskudd, kontanter o.l. 42 966 165 22 876 429 22 036 808 44 464 317 Sum omløpsmidler 51 472 440 30 144 544 38 210 101 61 367 375 SUM EIENDELER 121 044 671 101 258 031 17

REGNSKAP 2008 Balanse pr 31. desember MORSELSKAP KONSERN 2007 2008 NOTE EGENKAPITAL OG GJELD 2008 2007 Egenkapital Innskutt egenkapital 1 699 000 1 774 900 3,17 Andelskapital 1 774 900 1 699 000 1 699 000 1 774 900 Sum innskutt egenkapital 1 774 900 1 699 000 Opptjent egenkapital 23 769 838 26 231 894 17 Annen egenkapital 0 0 18 Fonds 29 734 113 25 803 878 23 769 838 26 231 894 Sum opptjent egenkapital 29 734 113 25 803 878 25 468 838 28 006 794 Sum egenkapital 31 509 013 27 502 878 Gjeld Avsetning for forpliktelser 0 0 2 Utsatt skatt 438 825 880 480 0 0 Sum avsetning for forpliktelser 438 825 880 480 Annen langsiktig gjeld 0 0 15,16 Gjeld til kredittinstitusjoner 53 177 472 53 607 719 0 0 15,16 Øvrig langsiktig gjeld 5 800 600 8 034 800 0 0 Sum langsiktig gjeld 58 978 072 61 642 519 Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 0 0 1 010 129 999 084 Leverandørgjeld 1 498 852 1 377 437 4 336 260 6 052 305 8 Gjeld til selskap i samme konsern 0 0 0 0 10 Gjeld til borettslag 0 0 1 394 347 396 368 2 Betalbar skatt 1 167 032 2 201 089 1 187 360 1 693 097 Skyldig offentlige avgifter 2 129 489 1 603 354 4 813 168 24 219 727 15 Annen kortsiktig gjeld 25 323 387 6 050 275 12 741 264 33 360 581 Sum kortsiktig gjeld 30 118 760 11 232 155 12 741 264 33 360 581 Sum gjeld 89 535 657 73 755 154 38 210 101 61 367 375 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 121 044 671 101 258 031 Tromsø, 2. april 2009 i styret for Tromsø Boligbyggelag AL Pål Wilhelmsen Styreleder Jan-Eirik Lindberg Nestleder Anne Cathrine Arnesen Styremedlem Nina Hjort Styremedlem Svein Dalsbø Adm. direktør Ragnar Solstad Styremedlem (valgt av de ansatte) 18

NOTER NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven, bustadbyggjelagslova og god regnskaps-skikk for små foretak. Følgende regnskapsprinsipper er anvendt: Salgsinntekter Inntektsføring ved salg av tjenester skjer på leveringstidspunktet. Tilretteleggingsgebyr og markedspakke inntektsføres på oppdragsdato, mens provisjon inntektsføres på akseptdato. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som knytter seg til varekretsløpet. For andre poster enn kundefordringer omfattes poster som forfaller til betaling innen ett år etter transaksjonsdagen. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varelager består utelukkende av ferdigvarer og vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er kjøpepris med tillegg av kjøpsutgifter. Verdi pr. 31.12. var kr 0. Anleggsmidler er eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter transaksjonsdagen. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler avskrives etter en fornuftig avskrivningsplan. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer, inkl. fordringer på medlemmer, en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlenes levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 15.000. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Leasing av driftsmidler er kostnadsført. Forskuddsbetalinger balanseføres som forskuddsbetalt kostnad som fordeles over leasingperioden. Skatt Konsernet beskattes etter ordinære regler for aksjeselskaper. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og skattevirkningen er beregnet på nettogrunnlaget. Konsernregnskapet Konsernregnskapet omfatter morselskapet Tromsø Boligbyggelag AL og datterselskapene TBBL Utleieboliger AS, TBBL Servicesentral AS, TBBL Eiendomsutvikling AS samt TBBL Næringsbygg AS. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var én økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert, bortsett fra i de tilfeller vare/tjenesteleveransen er aktivert, se nærmere omtale note 7 og 8. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Det er 47 fast ansatte og 7 vikarer i konsernet og samlet salgsinntekt var kr 46.748.320 i 2008. Følgende unntaksregler for små selskaper er anvendt Kostmetoden er benyttet for investeringer i datterselskap. Selskapet har forsikrede pensjonsforpliktelser som er ikke balanseført. Endring av regnskapsprinsipper Ingen endring av regnskapsprinsipper. 19

NOTER NOTE 2 SKATTENOTE Årets skattekostnad mor Grunnlag betalbar skatt: 2008 Ordinært resultat før skattekostnad 2 779 527 Permanente forskjeller (ikke fradragsber.kostn.) 43 530 Endring midlertidige forskjeller 83 635 Regnskapsmessig nedskriving/reversering av nedskriving av aksjer i datterselskap -78 227 Skattefri gevinst ved realisasjon av aksjer -329 463 Avgitt konsernbidrag -562 835 Grunnlag selskapsskatt 1 936 167 Grunnlag formueskatt 24 383 868 Datterselskapene beskattes etter de ordinære reglene for aksjeselskaper. Betalbar skatt i konsernet er skatt som forventes utlignet på døtrenes hånd, samt formuesskatt (0,3 pst av skattepliktig nettoformue) og inntektsskatt i morselskapet. Årets skattekostnad: Grunnlag 2008 Beregnet selskapsskatt 1 936 167 542 127 Beregnet formuesskatt 24 383 868 73 123 Betalbar skatt 615 249 Skatt av avgitt konsernbidrag 781 716-218 881 For mye-/lite avsatt tidligere år 0 Betalbar skatt i balansen 396 368 Endring utsatt skattefordel -297 779 Årets skattekostnad beregnet til 317 470 Beregning av utsatt skatt: Ved utgangen av regnskapsåret eksisterer det midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Det er beregnet utsatt skatt/-skattefordel på grunnlag av disse forskjellene, hensyntatt skattemessig underskudd til fremføring: Mor Konsern 2007 2008 2007 2008 Positive forskjeller 0 0 3 315 464 2 924 113 Negative forskjeller -979 863-1 063 498-2 010 698-1 356 883 Netto forskjeller -979 863-1 063 498 1 304 766 1 567 230 28 pst skatt -274 362-297 779 365 334 438 824 Balanseført skattefordel* -274 362-297 779 0 0 Balanseført utsatt skatt 0 0 880 480 438 825 * Balanseført fra og med regnskapsåret 2008 20