BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGESKOGEN SØR Dato for siste revisjon av plankartet: 20.02.17 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 21.02.17 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for etablering av ny terrassert bebyggelse på eiendommene gnr/ bnr 200/ 2662, 2663 Storgata 263, og 200/ 3440 Åmotbakken 8, med tilhørende anlegg. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 26.06.16. 3 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningsloven (PBL) 12-5: Formål, jfr. PBL 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1): - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BFS1-4 - Boligbebyggelse blokkbebyggelse BBB1-2 - Bolig/tjenesteyting BFL1/SPP2-3 - Renovasjonsanlegg miljøstasjon BRE1 - Lekeplass BLK1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2): - Kjøreveg SKV1-5 - Annen veggrunn tekniske anlegg SVT, SVT1-3 Grønnstruktur (PBL 12-5, nr. 3): - Grønnstruktur G1-3 Hensynssoner, jfr. PBL 11-8 og 12-6: Sikringssone: - Frisikt H140_1-2 Støysone: - Rød støysone H210_1 - Gul støysone H220_1 4 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 4.1 Rekkefølgebestemmelser a) Krav ved søknad om byggetillatelse/ igangsettingstillatelse Før det gis byggetillatelse/ igangsettingstillatelse - skal det foreligge utomhusplan for byggeområdene; - skal det foreligge teknisk plan for hele området; - skal det i område f_blk1 opparbeides småbarnslekeplass med nødvendig utstyr, og med lokalisering som vist på godkjent utomhusplan. Se 4.2; - skal det dokumenteres at det blir tilstrekkelig parkeringsareal i henhold til kravene i 5.2h). - skal vegene SKV3-4 være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent teknisk plan. Se under 4.2;
- skal det dokumenteres gjennom støyfaglig utredning at støygrensene i departementets til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy blir tilfredsstilt. For å tilfredsstille kravene til innendørs støy fra trafikk forutsettes balansert ventilasjonsanlegg. - skal det foreligge geoteknisk dokumentasjon på at sikkerheten for byggetiltaket er i henhold til TEK10; - skal det foreligge dokumentasjon på at grunnarbeidene ved byggetiltaket og fundamenteringen av byggene er fulgt opp av geoteknisk fagkyndig. b) Krav ved søknad om brukstillatelse/ ferdigattest Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for tiltak innenfor planområdet - skal trafikkområder - veger og parkeringsanlegg og vann- og avløpsledninger være ferdig anlagt; så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes; - skal renovasjonsområde være ferdig opparbeidet; - skal det foreligge dokumentasjon på at overvannshåndteringen innenfor planområdet er utført i henhold til godkjent Teknisk plan. - skal støyskjerm mot fv. 32 utenfor eiendommene gnr. bnr. 200/ 2660, 2662 og 2663 opp til grensen mot eiendommene gnr. bnr. 200/ 2665 og 2666, være ferdig opparbeidet. Arbeidet med støyskjermingen utforming, materialbruk og utførelse, skal skje i samarbeid med Statens vegvesen. Ved etablering av støyskjerm mot fv. 32 skal det legges spesielt vekt på estetisk kvalitet. c) Krav ved stenging av avkjørsler ved Storgata Når kjørevegene SKV3 og SKV4 er ferdig anlagt, skal: - avkjørslene til eiendommene gnr. bnr. 200/ 2660 og 2663 - samt eksisterende gangkorridor, stenges ved Storgata. Når nye bygningsmessige tiltak gjennomføres på eiendommene gnr. bnr. 200/ 2665 og 2666, skal: - felles kjøreveg SKV5 være ferdig anlagt - skal felles avkjørsel stenges ved Storgata. 4.2 Dokumentasjonskrav I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse til tiltak innenfor planområdet skal følgende dokumentasjon legges fram og godkjennes av kommunen: Utomhusplan Før det gis byggetillatelse / igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent utomhusplan; Planen skal utformes i målestokk 1:200 og skal vise: - Minste uteoppholdsareal MUA - Lokalisering av lekeutstyr og nødvendige terrengsnitt på felles lekeplass - Utforming av uteoppholdsarealer med snitt av ny og eksisterende bebyggelse og eksisterende og nytt terreng, vegetasjon, byggegrenser og veger og plasser. - Kotehøyder for nytt og eksisterende terreng, samt ny bebyggelse - Eksisterende vegetasjon som skal bevares og etablering av ny vegetasjon for skjerming mot kjørearealer - Hvordan universell utforming er i varetatt - Forstøtningsmurer - Skråningsutslag Teknisk plan veg, vann og avløp Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn plan for geometrisk utforming av veger og plasser. Teknisk plan skal vise: - bebyggelse, - avkjørsler, veger og plasser,
- vann og avløpsledninger - avløpsanlegg, - renovasjonsløsning, - lokalisering av transformatorkiosker og el-kabler, fibernettkabler og annet nødvendig kabelnett som skal legges i bakken. - veglys - håndtering av overvann takvann, overflatevann og drensvann. 4.3 Vegetasjon. Vegetasjon som har en viktig estetisk og/eller miljømessig funksjon skal bevares. Ny bebyggelse og anlegg skal plasseres slik at viktig vegetasjon ikke skades. Eksisterende trær som i følge utomhusplanen skal bevares, skal beskyttes i anleggsperioden. 4.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 4.5 Utforming av bygninger og anlegg - energiløsning Nybygg skal gis et moderne uttrykk slik at det framgår hva som er nytt. Ny bebyggelse skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg i samme del-felt skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Det skal likevel være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. Ved prosjektering av boliger skal det velges miljøvennlige energiløsninger som gir lavest mulig energiforbruk per bebygd areal. Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderingene som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative, fornybare energikilder. 4.6 Tilgjengelighet Minst 33 % av de nye boenhetene skal være universelt utformet, slik dette er beskrevet i teknisk forskrift TEK 10 kap. 12. 4.7 Avkjørsler Plassering av avkjørsler er vist med pil på plankartet. Avkjørsel skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. 4.8 Kulturminner Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme, automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. Kulturminneforvaltningen avgjør snarest om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Dersom det under anleggsarbeid skulle framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeide straks stanses og kulturmyndighetene i fylkeskommunen varsles, jf kulturminnelovens 8, 2. ledd. 4.9 Overvannshåndtering Plan for overvannshåndtering innenfor planområdet skal være en del av Teknisk plan, og det skal det foreligge dokumentasjon på at overvannshåndteringen innenfor planområdet er utført i henhold denne.
5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse område BFS1-4. Områdene omfatter eksisterende boligeiendommer innenfor planområdet. Tiltak innenfor planområdet skal underlegges ordinær byggesaksbehandling. 5.2 Boligbebyggelse - terrassebebyggelse område BBB1-2. I område BBB1 og BBB2 er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse som terrassert bebyggelse i inntil 5 etasjer for område BBB1, og 4 etasjer for område BBB2 - med tilhørende anlegg. Det kan etableres inntil 8 nye boenheter i område BBB1 og inntil 8 nye boenheter i område BBB2. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige % - BYA = 50 % inklusiv overflateparkering. Bygning eller bygningsdel som ligger helt under terreng regnes ikke med i grad av utnytting. c) Byggehøyder - terrengnivå Del av ny blokkbebyggelse i område BBB1 kan ha byggehøyde høyeste gesimshøyde på øverste terrassenivå, med kotehøyde inntil 38,7 moh. Del av blokkbebyggelse i område BBB2 kan ha byggehøyde høyeste gesimshøyde på øverste terrassenivå, med kotehøyde inntil 33,0 moh. Terrengnivået skal helle slakt fra bygget mot omkringliggende terreng slik at overvann naturlig ledes ut av byggeområdet. d) Plassering av bygg Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensen som vist på plankartet. Bebyggelsen i område BBB1 skal plasseres innenfor byggegrense min. 8 m fra senter av Åmotbakken. Bebyggelsen i område BBB2 skal plasseres innenfor byggegrense min. 20 m fra senter av fv. 32. e) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming / plassering kan medføre behov for tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Bygningene skal ha tilnærmet flatt tak med takvinkel mellom 0 og 10 grader. Boder o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som tilliggende leilighetsbygg. f) Terrasser. Terrasser skal tilpasses bygningen og terrenget. Terrasser på søyler bør unngås. g) Uteoppholdsareal. Uteoppholdsarealet skal tilfredsstille kravene i kommuneplanens arealdel: For Åmotbakken 8 - med inn til 8 enheter: Samlet uterom- min. 30 m 2 pr 100 m2 BRA eller pr boenhet dette tilsier 240 m2. 50 % av arealet skal ligge på terrengnivå og være kompakt og sammenhengende 120 m 2. Øvrig areal kan være terrasser. For Storgata 261 og 263 - med inntil 8 enheter: Samlet uterom- min. 30 m 2 pr 100 m2 BRA eller pr boenhet dette tilsier 240 m2. 50 % av arealet skal ligge på terrengnivå og være kompakt og sammenhengende 120 m 2. Øvrig areal kan være terrasser. h) Parkering for bil og sykkel - Gjesteparkering For områdene BBB1-2 skal det avsettes minst 1,2 biloppstillingsplasser for hver boenhet. Garasjeplasser er medregnet i dette.
Det skal avsettes plass for 3 sykler for hver boenhet i områdene BBB1-2. Sykkel og bilparkering skal være adskilt, og sykkelparkering skal primært være i egen bod/sykkelrom, nær inngangspartiet. Planen tillater kun én felles inngangsport til parkeringskjellere. Det skal være plass til gjesteparkering i parkeringskjellere med 0,2 plasser pr. boenhet. Parkering for område BFL1 skal regnes ut fra en faktor på 0,2 i forhold til antall sitteplasser i kirken. I områdene BFS1-3 skal parkeringsbehovet dekkes på egen tomt. i) Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m. 5.3 Bolig/tjenesteyting område BAA1 / SPP2-3 tjenesteyting (forsamlingslokale) Område BAA1 sikrer areal for forsamlingslokalet til Det Evangelisk Lutherske kirkesamfunn. Parkering for område BFL1 skal regnes ut fra en faktor på 0,2 i forhold til antall sitteplasser i kirken. boligbebyggelse Område BAA1/SPP2-3 tillates benyttet til boligbebyggelse den tiden kirkens aktiviteter opphører. Utnyttelse BAA1: Byggegrense 1m fra formålsgrensen mot veg i øst og 1m fra formålsgrensen mot BFS4 Øvrig byggegrense skal samsvare med veggliv for eksisterende bygning som fremgår på plankart. 5.4 Lekeplass område BLK1 Område BLK1 skal være felles småbarnslekeplass for beboerne i områdene BBB1-2, og ellers alle beboere innenfor planområdet. Lekeplassen skal inneholde lekeutstyr slik Porsgrunn kommune krever. Plassen skal gjerdes inn mot omkringliggende veger og plasser. Småbarnslekeplassen skal være på minimum 6 m 2 per ny boenhet dvs. 96 m 2. 5.5 Renovasjonsanlegg - Miljøstasjon område BRE1 a) Plassering og utforming av innretninger for renovasjon Miljøstasjon skal plasseres som vist på plankartet i område BRE1, og plasseres min 1 m fra regulert vegkant. BRE1 gjelder for områdene BBB1-2, BFS3-4 og BFL1. Avfallsløsningen skal være i henhold til krav fra Porsgrunn kommune. Postkassestativ kan settes opp innenfor område BRE1. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Ved opparbeidelse av trafikkområdene kan det foretas mindre justering av grensene mellom de ulike trafikkformålene. 6.3 Kjøreveg - SKV1-5 SKV1 fv. 32 - Storgata, er offentlig kjørevei og hovedatkomstvei til planområde. SKV2 Åmotbakken, er offentlig kjørevei og samlevei/ atkomstvei til planområde. SKV3 er ny avkjørsel til områdene BR1, BBB1-2, og BFS2-3, og er privat felles kjørevei/ atkomstvei til planområde. SKV4 er privat kjørevei som sikrer atkomst til område BBB2. SKV5 er privat kjørevei som sikrer atkomst til Storgata 267 og 267B b) Vegbredde Veger skal opparbeides med bredder som vist på plankartet.
c) Trafikksikkerhet og tilgjengelighet Kjørevegen skal gis en utforming som hindrer at det kjøres fortere enn dimensjonerende hastighet. 6.4 Annen veggrunn tekniske anlegg områdene SVT1-3, SVT Annen veggrunn ligger utenfor kjøreområdene, og er offentlig vegareal. Dette arealet skal nyttes til avkjørsler, grøfter, snøopplag, frisiktsoner, terrengmurer og støyskjerm. SVT1-3 er offentlig område. SVT er felles privat område. b) Støyskjerm mot fv, 32 - Storgata For etablering av støyskjerm mot Storgata - fv. 32, skal det søkes om tillatelse til tiltak. Ved utforming av støyskjermen skal det legges vekt på tilpasning til omgivelsene og bruk av varige materialer. Arbeidene skal utføres i samarbeid med Statens vegvesen. c) Tilsåing Annen veggrunn skal opparbeides pent og tilplantes der det ikke kommer i konflikt med nødvendige frisiktsoner eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. Vedlikeholds-sone / grøft skal tilsåes med naturgrasfrøblanding inntil 1 m fra skulderkant. 6.5 Parkeringsanlegg på grunnen område SPP1-3 Områdene SPP1-3 skal dekke parkeringsbehovet for kirken i område BR1. Foreslått regulering viser 18 p-plasser og er regnet ut fra et sitteplassantall i kirken på 90 - med faktor 0,2. 7 GRØNNSTRUKTUR 7.3 Grønnstruktur område G1-3 Område G1 skal sikre grøntareal mellom parkeringsarealet SPP1 og omliggende arealer. Område G2 er grøntareal mellom kjøreveien SKV4 og støyskjerm mot Storgata. Område G3 er grøntareal mellom kjøreveien SKV4 og lekeplassen BLK1. 8 HENSYNSSONER 8.3 Sikringssone - Frisikt H140_1-2 Avkjørsel fra Åmotbakken skal ha frisikt 4x40 m. Innenfor områdene H140_1-2 skal det ikke være sikthindring som går høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Enkeltstående oppstammede trær kan tillates. 8.4 Støysone - Rød støysone H210_1 Gul støysone H220_1 Innenfor gul støysonene H220_1, skal støy være et utredningstema i byggesøknadene. Det må gjennom plassering og utforming av bygninger sikres tilfredsstillende støyforhold i tråd med Støyretningslinje T-1442. 8.5 Soner med særlige angitte hensyn Bevaring kulturmiljø H570_1-8 Sonene H570_1-3 markerer verneverdige bygninger/ bygningsmiljø.