1 Galgeberg Borettslag Til andelseierne i Galgeberg Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Galgeberg Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Galgeberg Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Galgeberg Borettslag avholdes torsdag 16. april 2015 kl. 19.15 i Vålerenga Velhus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 styremedlem for 1 år D) Valg av 1 varamedlem for 1 år E) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år F) Valg av valgkomité for 1 år Oslo 04.03.2015 Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Ragnhild Løseth /s/ Lene Sørensen /s/
3 Galgeberg Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Hans-Petter Pedersen Ensjøveien 6 B Nestleder Randi Skarstein Hans Nordahls Gate 84 Styremedlem Johannes Hafsahl Dælenenggata 36 Styremedlem Ragnhild Løseth Galgeberg 3 M Styremedlem Lene Sørensen Galgeberg 3 D Varamedlem Asbjørn Aas Galgeberg 3 C Varamedlem Helene Hem Halum Galgeberg 3 E Varamedlem Marita Nakken Galgeberg 3 A Varamedlem Nino Pareglio Galgeberg 3 D Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Randi Skarstein Hans Nordahls Gate 84 Varadelegert Johannes Hafsahl Dælenenggata 36 Valgkomiteen Martine Gjørtz Howden Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 H Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 3 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Galgeberg Borettslag Borettslaget består av 175 andelsleiligheter. I tillegg kommer 3 tjenesteleiligheter. Galgeberg Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948159171, og ligger i bydel 1 Gamle Oslo i Oslo kommune med følgende adresse: Galgeberg 3 Gårds- og bruksnummer: 232 137 Første innflytting skjedde i 1936. Tomten, kjøpt i 1986 er på 7 727 m2.
4 Galgeberg Borettslag Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Galgeberg Borettslag har 1 ansatt. Det har ikke vært skader eller ulykker i 2014 Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 6 440 614. Andre inntekter, se note 3. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 3 569 861. Dette er kr 1 614 139 lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak to ting, mild vinter med lavere energiforbruk og en periodisert kostnad som er ført i 2015. Resultat Årets resultat på kr 2 157 581 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2014 ble det innbetalt kr 0 på IN-ordningen. Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr. 31.12.2014 kr 2 994 025.
5 Galgeberg Borettslag For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2015. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2014. Forsikring Byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har et lån i Eika til en flytende rentesats på 3,35% som i henhold til nedbetalingsplanen vil være nedbetalt 2040. Borettslaget har i tillegg et lån i OBOS til en rentesats på 3,95% som planlegges å være nedbetalt i 2035. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2015) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Forretningsførerhonorar Fra 01.01.2015 ble alle tjenester momspliktige og mva er nå tillagt forretningsførerhonoraret. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2015. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015. Forestående renovering av taket gjør at driften i 2015 forutsetter en økning av felleskostnadene med virkning fra 1. juni eller 1. september.
6 Galgeberg Borettslag For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo 04.03.2015 Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Ragnhild Løseth /s/ Lene Sørensen /s/
Til generalforsamlingen i Galgeberg Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Galgeberg Borettslag, som viser et overskudd på kr 2 157 581. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Galgeberg Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap
Revisors beretning - 2014 - Galgeberg Borettslag, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 17. mars 2015 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)
. 9 Galgeberg Borettslag 005 GALGEBERG BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2014 2013 2014 2015 A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 1 523 348 1 202 212 1 523 348 2 994 025 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) 2 157 581 865 131 440 000 338 000 Tilbakeføring av avskrivning 15 10 271 8 968 20 000 9 000 Fradrag kjøpesum anl.midler 15-104 100 0 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 19-593 075-552 963-569 315-635 000 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 1 470 677 321 136-109 315-288 000 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 994 025 1 523 348 1 414 033 2 706 025 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 3 554 094 1 979 279 Kortsiktig gjeld -560 069-455 931 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 994 025 1 523 348
10 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2014 2013 2014 2015 Kapitalkostnader 1 053 040 1 086 665 1 092 000 1 032 000 Innkrevde felleskostnader 2 5 365 674 4 855 446 5 375 000 5 439 000 Andre inntekter 3 21 900 226 111 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 6 440 614 6 168 222 6 467 000 6 471 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-567 807-551 959-550 000-650 000 Styrehonorar 5-150 000-140 000-150 000-150 000 Avskrivninger 15-10 271-8 968-20 000-9 000 Revisjonshonorar 6-6 625-6 500-6 000-7 000 Forretningsførerhonorar -142 024-137 220-140 000-533 000 Konsulenthonorar 7-8 164-2 075-50 000-60 000 Kontingenter -35 400-35 400-36 000-36 000 Drift og vedlikehold 8-180 764-547 699-880 000-600 000 Forsikringer -220 601-218 490-232 000-200 000 Kommunale avgifter 9-650 438-620 065-650 000-748 000 Energi/fyring 10-661 767-1 328 308-1 500 000-1 400 000 Kabel-/TV-anlegg -605 978-568 388-620 000-700 000 Andre driftskostnader 11-330 022-314 968-350 000-350 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -3 569 861-4 480 040-5 184 000-5 434 000 DRIFTSRESULTAT FØR IN: 2 870 753 1 688 182 1 283 000 1 037 000 DRIFTSRESULTAT 2 870 753 1 688 182 1 283 000 1 037 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 55 989 29 245 0 0 Finanskostnader 13-769 161-852 297-843 000-699 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -713 172-823 051-843 000-699 000 ÅRSRESULTAT 2 157 581 865 131 440 000 338 000 Overføringer: Til annen egenkapital 2 157 581
11 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note 2014 2013 ANLEGGSMIDLER Bygninger 14 3 803 050 3 803 050 Tomt 641 249 641 249 Andre varige driftsmidler 15 109 775 15 946 SUM ANLEGGSMIDLER 4 554 074 4 460 245 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 0 67 860 Kortsiktige fordringer 16 412 585 241 231 Driftskonto i OBOS-banken 520 448 553 090 Sparekonto i OBOS-banken 2 621 061 1 117 097 SUM OMLØPSMIDLER 3 554 094 1 979 279 SUM EIENDELER 8 108 168 6 439 524 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 177 * 100 17 700 17 700 Annen egenkapital/udekket tap 17/18-12 776 697-14 934 278 SUM EGENKAPITAL -12 758 997-14 916 578 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 19 20 062 846 20 655 921 Borettsinnskudd 20 244 250 244 250 SUM LANGSIKTIG GJELD 20 307 096 20 900 171 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 383 948 248 723 Skyldig til offentlige myndigheter 21 39 741 38 891 Påløpte renter 45 452 55 680 Påløpte avdrag 42 280 40 778 Annen kortsiktig gjeld 22 48 648 71 859 SUM KORTSIKTIG GJELD 560 069 455 931 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 8 108 168 6 439 524
12 Galgeberg Borettslag Pantstillelse 23 32 749 716 32 749 716 Garantiansvar 0 0 OSLO, 04.03.2015, STYRET FOR GALGEBERG BORETTSLAG Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Ragnhild Løseth /s/ Lene Sørensen /s/
..... 13 Galgeberg Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantobligasjonen som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital.
14 Galgeberg Borettslag NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 4 771 844 Lokaler 524 093 Diverse 68 445 Framleietillegg 13 032 Reg.kapitalkostnader (IN) -9 472 Kapitalkostnader (IN) 1 062 512 Fratrekk kapitalkostnader (IN) -1 053 040 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 377 414 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader -6 080 Framleietillegg -4 344 Reg.kapitalkostnader (IN) 72 Kapitalkostnader (IN) -1 388 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 365 674 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Utleie andel 4 21 900 SUM ANDRE INNTEKTER 21 900 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -383 738 Overtid -13 448 Lønn rengjøringshjelp -8 239 Påløpte feriepenger -48 651 Fri bolig -55 476 Naturalytelser speilkonto 55 476 Arbeidsgiveravgift -95 683 Pensjonskostnader -8 547 AFP-pensjon -6 597 Yrkesskadeforsikring -2 906 SUM PERSONALKOSTNADER -567 807 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr 150 000,- I tillegg har styret / valgkomite og ansatte fått dekket servering og julebord for kr 23 450,-, jf. note 11.
15 Galgeberg Borettslag NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 625,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -5 369 OBOS -2 795 SUM KONSULENTHONORAR -8 164 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -34 344 Drift/vedlikehold VVS -61 428 Drift/vedlikehold elektro -33 750 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -5 984 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -18 019 Kostnader leiligheter, lokaler -22 545 Erstatning v/vannskader -4 000 Kostnader dugnader -695 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -180 764 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -430 411 Feieavgift -6 242 Renovasjonsavgift -213 786 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -650 438 NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi -139 263 Fjernvarme -433 647 Andre fyringskostnader -88 857 SUM ENERGI / FYRING -661 767 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -38 282 Verktøy og redskaper -4 672 Driftsmateriell -970 Lyspærer og sikringer -8 061 Renhold ved firmaer -206 383 Andre fremmede tjenester -9 229
16 Galgeberg Borettslag Kontor- og datarekvisita -5 019 Kopieringsmateriell -214 Trykksaker -2 422 Møter, kurs, oppdateringer mv. -550 Andre kostnader tillitsvalgte -23 450 Andre kontorkostnader -78 Telefon/bredbånd -2 580 Telefon, annet -9 360 Porto -11 864 Drivstoff biler, maskiner osv. -926 Vedlikehold biler/maskiner osv. -903 Bank- og kortgebyr -838 Velferdskostnader -4 223 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -330 022 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 2 025 Renter av sparekonto i OBOS-banken 53 964 SUM FINANSINNTEKTER 55 989 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Obos banken -574 951 Eika -193 503 Obos banken termingebyr -100 Eika termingebyr -600 Renter på leverandørgjeld -7 SUM FINANSKOSTNADER -769 161 NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1936 1 916 200 Oppskrevet 1972 1 886 850 SUM BYGNINGER 3 803 050 Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.232/bnr.137 Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr. 4, 122 og 123. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
17 Galgeberg Borettslag NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Snøfreser nr.1 Tilgang 2004 34 330 Avskrevet tidligere -34 329 1 Vaskemaskin Kostpris 37 669 Avskrevet tidligere -37 668 Avskrevet i år -1 0 Vaskemaskin nr. 2 Kostpris 37 669 Avskrevet tidligere -21 725 Avskrevet i år -5 314 10 630 Vaskemaskin nr. 3 Tilgang 2014 34 700 Avskrevet i år -2 478 32 222 Vaskemaskin nr. 4 Tilgang 2014 34 700 Avskrevet i år -2 478 32 222 Vaskemaskin nr. 5 Tilgang 2014 34 700 34 700 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 109 775 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -10 271 NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker 134 567 Avregningskonto 7 343 Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte 6 000 Avsatt utleie - leil.004 21 900 Skattetrekk overført OBOS 21 053 Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) 221 722 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 412 585
. 18 Galgeberg Borettslag NOTE: 17 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital -13 478 444 Egenkapital fra IN tidligere 873 091 Egenkapital fra IN 2014 0 Reduksjon EK fra IN -171 344 SUM ANNEN EGENKAPITAL -12 776 697 Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 18 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.14 var 3,35%. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig 2010-5 500 000 Nedbetalt tidligere 293 456 Nedbetalt i år 115 086-5 091 458 OBOS Renter 31.12.12: 3,95%, løpetid 30 år Opprinnelig, 2005-19 500 000 Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 3 177 532 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 477 989 Nedbetalt tidligere, IN 873 091 Nedbetalt i år, IN 0-14 971 388 Lånet er et annuitetslån. For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -20 062 846
... 19 Galgeberg Borettslag NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1936-247 250 Nedbetalt tidligere 3 000 SUM BORETTSINNSKUDD -244 250 NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk -21 053 Skyldig arbeidsgiveravgift -18 688 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -39 741 NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -48 648 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -48 648 NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd 244 250 Pantelån 20 062 846 Påløpte avdrag 42 280 Beregnede IN forpliktelser 701 747 TOTALT 20 349 377 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2014 følgende bokførte verdi: Bygninger 3 803 050 Tomt 641 249 TOTALT 4 444 299
20 Galgeberg Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Hans-Petter Pedersen Ensjøveien 6 B B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Lene Sørensen Eskil Muan Sæther Galgeberg 3 D Galgeberg 3 H Som styremedlem for 1 år foreslås: Leif Ø Hagen Galgeberg 3 M Styremedlemmer som ikke er på valg: Ragnhild Løseth Galgeberg 3 M Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Marita Nakken Elisif Svendsen Kristina Storeng Galgeberg 3 A Galgeberg 3 D Galgeberg 3 D C. Som valgkomité for 1 år foreslås: Martine Howden Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 H Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Både delegert og varadelegert velges på generalforsamlingen. I valgkomiteen for Galgeberg Borettslag Martine Howden Egil Juul Trine Schønberg
21 Galgeberg Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Styret i Galgeberg borettslag vil ønske alle nye beboere velkommen, og takke for sist til alle allerede etablerte andelseiere. Styret har i løpet av året avholdt 14 styremøter, et regnskapsmøte, og et informasjonsmøte for styret valgt på forrige generalforsamling. Galgeberg Borettslag har 6 forretningslokaler til utleie. Disse er ved hjørnet Trappa/ St. Halvards gate, St. Halvards gate (oppg F), hjørnet St. Halvardsgate/Åkebergveien (oppg A), samt alle leielokalene som naturlig tilgrenset oss langs Åkebergveien. Til informasjon er leietakerne: Galgeberg Café, Eiendomsmegler1, Dr.Pizza & Times Bar (begge under Lincoln Pub), Sporveisbussene og Raian Dagligvare. Vi leier i tillegg ut plass til antenner for Network Norway på tak og til JCDecaux Norge for reklame ned mot Jordal. Galgeberg borettslag har en egen hjemmeside på internett. Du kan finne oss på www.galgeberg3.no Her vil vi legge ut relevant informasjon om vårt borettslag. Viktig informasjon vil også komme opp på våre oppslagstavler som tidligere, da ikke alle har tilgang til internett. I høst startet styret arbeidet med taket. Vi har valgt OBOS Prosjekt til å hjelpe oss med prosjektet. Det er lagt ned et godt stykke arbeid med å utarbeide hva som måtte gjøres. Konklusjonen er at hele taket vil bli byttet ut. Gesimsen rundt taket vil også bli reparert. Det har ikke blitt gjort noe med taket siden gården var ny, så dette er en absolutt nødvendig renovering. I skrivende stund er prisforespørsel ute. Styret vet derfor ikke hva kostnadene blir ennå, og kan således ikke kommentere dette. Styret har også reforhandlet kontrakten med Canal Digital. Alle våre leiligheter vil nå få en HD PVR dekoder. (dekoder med mulighet for opptak) I disse dager holder Relacom med å installere disse. Relacom er leid inn for å gjøre jobben for Canal Digital. Styret vil minne om at disse dekoderne er Canal Digital sin eiendom. Disse skal således stå igjen i leiligheten ved en eventuell utflytting. De som mangler dekoder eller modem, bes ta kontakt med styret. I året som er gått har vi reforhandlet leiekontraktene med 2 av våre forretningslokaler. Disse er Galgeberg Café og Eiendomsmegler 1. Sist nevnte holder nå på med en stor oppussing av lokalene. Det har også i år vært noen klager på støy. Styret ber våre beboere ta hensyn til at vi bor i en blokk hvor lyd lett høres hos naboen, og respektere husordensreglene. Vi vil alle ha et hyggelig borettslag. Respekter dine naboer og ta vare på hverandre. Ingen vil bo i et borettslag hvor det er mye støy og uro.
22 Galgeberg Borettslag Styret minner om at brannsikringsutstyr som tilhører leiligheten er som følger: 2 røykvarslere/brannvarslere, 1 brannteppe og 1 brannslukningsapparat. Vil også minne om at brannslukningsapparater må snus på hode 2 ganger i året. De som ikke har dette i sin leilighet, bes ta kontakt med vaktmester. Det har nå blitt en tradisjon i Galgeberg Borettslag at vi avholder et loppemarked med påfølgende sommerfest. Denne vil i år bli avholdt 13. Juni. Det blir da avholdes loppemarked på dagen og sommerfest på kvelden. Følg med på oppslagstavlen i din oppgang. Det er alltid hyggelig å bli bedre kjent med naboen. Styret ønsker vel møtt til årets generalforsamling, og håper selvfølgelig å se så mange som mulig. Helt til slutt vil vi gjerne benytte anledningen til å takke vår vaktmester Henning Nordby, for nok et år med god service, tjenestevillighet og ansvarsfølelse som vi alle nyter godt av. Styret Styret har postkasse ved kjellernedgangen, oppgang M. Se ellers oppslag i oppgangene. Styret kan også nåes per e-post: galgeberg@styrerommet.net. Borettslagets hjemmeside er www.galgeberg3.no Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslagets egen vaktmester, Henning Nordby, ivaretar den daglig driften og vedlikeholdet i borettslaget. Henning Nordby jobber full stilling som vaktmester, mens hjelpevaktmester Stian Nyseth Moen er ansatt på timebasis. Vaktmesteren har verksted i kjelleren ved oppgang H, og kan treffes på 936 91 382. Det er installert telefonsvarer som kan ta imot beskjeder. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Parkering Borettslaget har ikke egne parkeringsplasser. Det er forbudt å parkere på fellesområdene, se for øvrig skilting. Styret har avtale med Falk om borttauing av feilparkerte biler. Nøkler/skilt Nøkler samt skilt til ringeklokke/postkasse bestilles hos vaktmester. Vaskeri Borettslaget har fellesvaskerier i oppgangene C, D, G, H, J og K. Renhold Borettslaget har avtale med Nino Pareglio om ukentlig trappevask. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10737. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast
23 Galgeberg Borettslag utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30. mai og 30. novmber på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000 pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.
24 Galgeberg Borettslag Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. Fjernvarme Galgeberg Borettslag får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Telefoni og bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no. Større vedlikehold og rehabilitering 2013 Fyrhuset Isolering av rør 2012 Ventilasjonsrens 2011 Høytrykkspyling av soilrør kjøkken 2010 Utbedring av støttemur/drenering/tak Utbedring av støttemur, samt drenering og nytt tak på forretningsbygg. 2009 Inngjerding av parkeringsplasser Inngjerding av parkeringsplasser for moped/mc. 2008 Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan samt ENØK-analyse utarbeidet. 2007 Inngjerding av sykkelstativ 2006 Oppdatering av brannsikringsutstyr 2005 Utvendig maling av vinduene. 2004 - Våtromsrehabilitering. 2005 2002 Rehabilitert utomhusanlegget. 2000 - Nye vaskemaskiner og tørketromler. 2001 1998 Ny oljekjele installert. 1998 - Oppussing av oppganger. 1999 1996 Fyringsanlegget er rehabilitert. 1995 Diverse Skiftet dører, kjellervinduer og vinduer i oppgangene. Samt nye takrenner, beslag og nedløp montert. 1993 Det elektriske anlegget ble Ny elektrisk fyrkjele montert. rehabilitert. 1990 Brannbalkonger og balkonger ble totalrenovert. 1983 Soilrør og stigeledninger. Soilrør samt stigeledninger for vann ble skiftet og installert på kjøkken.
25 Galgeberg Borettslag 1981-1982 Nye vinduer ble satt inn.