Hvem bestemmer hva i borettslaget? Retningslinjer for forandringer

Hvem bestemmer hva i borettslaget? Retningslinjer for forandringer Hva må det søkes om godkjenning til? Hvem kan søke om å få gjøre forandringer? Hvordan går du fram med en søknad? Hvem skal dekke kostnadene? Hvem skal godkjenne en søknad? Vedlikehold og ansvar Hvilket ansvar har du som beboer for vedlikehold? Særlige vedlikeholdspunkter i vårt borettslag Forsikringer i borettslaget Hva dekkes av borettslagets forsikringer? Hva gjør du hvis uhellet er ute? Tekst: Knut Sørensen/Leif Ree-Pedersen Layout og illustrasjoner: Leif Ree-Pedersen 1

Hvem bestemmer hva i borettslaget? I utgangspunktet kan man si at det er beboerne, altså du og jeg, som bestemmer. Beboerne samles jo minst én gang i året til generalforsamling. Her blir ting som er gjort og ting som er planlagt endelig godkjent av beboerne selv. Men for at du og jeg skal gjøre ting lovlig og korrekt, er vi underlagt lover og regler som er blitt laget og godkjent av andre. Noen av disse lovene er ufravikelige, det vil si at vi ikke kan bestemme ting som bryter med det som står der. Stort sett er det styret som skal passe på dette, men i noen tilfeller kan det være vanskelig for «legfolk» å være sikre på at tolkningen av de forskjellige paragrafer er korrekt. Derfor er også styret noen ganger nødt til å bringe spørsmål videre til dem som daglig steller med slike ting. For oss vil det vanligvis være eksperter på forskjellige saksområder i Stavanger Boligbyggelag. Dermed bør både styret og de øvrige beboerne kunne føle seg sikre på at sakene blir behandlet på en lovlig og trygg måte. Det er heller ikke bare én lov vi må ta hensyn til. Alt etter hva slags saker det gjelder, finner vi de viktigste lover og regler som vi må ta hensyn til i: Husleieloven Lov om borettslag Borettslagets egne vedtekter Borettslagets ordensregler For at styret skal kunne påse at regler blir fulgt, trenger det selvsagt å ha kjennskap til det som skjer i boretsslaget. Blant de sakene som skaper problemer, er prosjekter beboerne setter i gang uten at styret på forhånd er gjort kjent med planene. Er det blitt foretatt ting som lovene ikke gir hjemmel til, må styret gjøre den jobben de er valgt til å gjøre. Det kan i noen tilfeller føre til at arbeid som er blitt utført, kanskje må gjøres om igjen eller i verste fall at oppføringer må rives ned igjen. Slikt er svært kjedelig både for beboer og for styre! Får styret anledning til å gi råd på et tidlig stadium, kan mye tid og penger bli spart. Siden både leiligheter og tomter i et borettslag er vår felles eiendom det er kanskje det aller mest karakteristiske ved borettslagsordingen har beboerne etter lovens bestemmelse plikt til å søke styret om tillatelse til å foreta visse endringer av boligen eller eiendommen forøvrig. Endringer kan f.eks. medføre økte vedlikeholdsutgifter, forsikringspremier etc. Utgiftene vil i noen tilfeller belaste boretsslaget som helhet og til syvende og sist påvirke husleienivået. Endringer av boligen kan også av andre grunner vise seg å være uønsket av fellesskapet. Og styret må ta standpunkt til disse tingene før endringer kan foretas. H vordan skal du så som beboer gå fram i forhold til evt. ønsker? Hvordan og om hva helt konkret må det søkes? Hvilket ansvar har du i forhold til vedlikehold? Hva gjør du hvis det oppstår skade på bygninger, vinduer, vegger? Spørsmålene kan nok være mange, og flere dukker vel opp etterhvert. Styre og generalforsamling har allerede utformet en del retningslinjer for endringer i borettslaget. Disse gjelder inntil videre. I tillegg har vi utarbeidet dette lille heftet som berører de aller fleste forhold vedrørende selve boligen, søknader, godkjenning, vedlikehold og forsikring. Vi håper heftet kan være til hjelp og forklaringene til å bli «klokere» av. Skulle det likevel dukke opp spørmål som heftet ikke gir utfyllende svar på, så ta gjerne kontakt med styret som vil hjelpe etter beste evne. 2

Retningslinjer for forandringer Hva må det søkes om godkjenning til? Både leilighetene og tomten er borettslagets eiendom. I utgangspunktet skal enhver forandring derfor meldes til styret. Imidlertid er det et klart skille mellom innvendige og utvendige endringer. Dessuten må en innvendig skille litt mellom endringer og vedlikehold. La oss også her minne om at husdyrhold, selv om det i utgangspunktet er tillatt i borettslaget, forutsetter melding til styret. Hovedgrunnen er at det i forbindelse med tillatelsen skal undertegnes en erklæring som spesifiserer visse forplikter knyttet til dyreholdet. Innvendige endringer Her må en skille mellom forandringer og ombygginger. La oss prøve å gi noen eksempler: Utskifting av innvendige dører, baderominnredning, parkett, fliser, tapet o.l. er i hovedsak vedlikehold. Slike arbeider betraktes som forandringer og er ikke melddingspliktig. Vær likevel særlig oppmerksom på at alle arbeider som medfører endring av røropplegg eller avtrekksanlegg i henhold til husleiekontraktens 10.2 må meldes til styret. Dette gjelder også ved skifte av kjøkkeninnredning. Derimot er f.eks. skifting av skapdørene på kjøkkenet en «privatsak». Flytting eller nyoppføring av innvendige vegger og dører karakteriseres som innvendig ombygging og må meldes til styret. (Vinduer og ytterdører kommer inn under fasadeendring og er meldingspliktig.) Husk at alle innvendige forandringer må være fagmessig utført. Ganske særlig skal forandringer på elektrisk anlegg og røropplegg være utført av fagfolk du kan ellers risikere å komme i erstatningsansvar i forbindelse med brann, lekkasje o.l. Se forøvrig punktet Vedlikehold og ansvar. Utvendige endringer av boligen Alle utvendige endringer skal det i henhold til borettslovens 46 og borettslagets vedtekter 8 gis melding til styret om før arbeidet tar til. Eksempler kan være: alle slags påbygg nybygg og fasadeendringer oppsetting av markiser, levegger, fast installerte vindskjermer o.l. oppføring eller utvidelse av terrasser, vinduer og ytterdører, faste elektriske installasjoner etc. endring av eksisterende maling eller beis (type og farge), utvendige paneler etc. Endringer og nyoppføringer på utvendige arealer Vesentlige endringer av utvendige arealer er meldingspliktige. Dette kan gjelde: Vesentlige endringer av eksisterende hageanlegg og inngangsparti Nyoppføring av faste hageanlegg (gjelder ikke beplantningen), terrasser, plattinger, gjerder, stein o.l. 3

Hvem kan søke om å få gjøre forandringer? Alle kan søke om godkjenning, men det er bare andelseiere som kan undertegne søknaden. Andelseieren er den beboeren som eier et andelsbevis i borettslaget. Hvis du er leietaker det vil si at du leier leiligheten av en annen person som er andelseieren må du få denne til å undertegne søknaden. Det er også ved slike forhold andelseieren som er ansvarlig for at de betingelsene som måttefølge med en godkjent søknad, blir overholdt. Hvordan går du fram med en søknad? En søknad/melding om forandring skal sendes styret i borettslaget før arbeidet tar til. Den må inneholde visse minimumsopplysninger: En beskrivelse av forandringen og hvordan den er tenkt gjennomført Tegninger og skisser som viser forandringens omfang og utseende (inkl. materialvalg, farge etc.) Tillatelse fra kommunale myndigheter når forandringen krever dette Beregnede vedlikholds- og forsikringskostnader pr. år En grundig utarbeidet søknad vil gjøre styrebehandlingen lettere og dermed kanskje også raskere. Når styret har fått søknaden, får du en mottaksbekreftelse med noen ord om saksbehandlingen videre. Hvem skal dekke kostnadene? I utgangspunktet er det søkeren som skal bære alle omkostninger en forandring fører med seg. Det gjelder også kostnader i forbindelse med innhenting av tillatelse fra offentlige myndigheter og evt. sluttgodkjenning fra autoriserte faginstanser. Det kan dessuten bli snakk om en differensierte framtidige vedlikeholds- og forsikringskostnader, det vil si at søkeren framover. kan bli pålagt alle slike kostnader knyttet til prosjektet. Hvem skal godkjenne en søknad? Dette kan avhenge av forandringens omfang. Hvis liknende prosjekter allerede er godkjent av generalforsamlingen, kan styret godkjenne direkte. Er det snakk om nye forandringer, vil styret bare midlertidig kunne godkjenne, og søknaden får sin endelige behandling av generalforsamlingen. Hvis prosjektet medfører vesentlige fasadeendringer, kan styret avslå eller utsette avgjørelsen til neste generalforsamling. En slik endring krever der såkalt kvalifisert flertall, dvs. 2/3 av stemmene. Hvis styret har avslått søknaden, er det søkeren selv som er ansvarlig for evt. å fremme forslag for generalforsamlingen innen gjeldende frister. I tilfeller hvor endringen er foretatt eller påbegynt uten at melding er gitt til styret, kan styret kreve arbeidet stanset eller tilbakeført inntil formell godkjenning foreligger fra styret eller generalforsamlingen. Kostnader ved dette bæres av søkeren/andelseieren. Siden enhver styregodkjenning i slike saker blir gitt under forutsetning av generalforsamlingens godkjenning, bærer søkeren i prinsippet også slike utgifter hvis generalforsamlingen likevel ikke godkjenner prosjektet. Styret kan foreslå og generalforsamlingen endelig vedta vilkår knyttet til en endring av boligen f.eks. at: andelseier selv må sørge for byggetillatelse fra Stavanger kommune og dekke utgiftene til dette andelseier selv er ansvarlig for en fagmessig utførelse framtidige utgifter til vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter dekkes gjennom et differensiert husleiepåslag borettslaget dekker forandringen i sin forsikringspolise det gis melding til styret når arbeidet er avsluttet, slik at det kan bli kontrollert av borettslaget. 4

Vedlikehold og ansvar Å bo i et borettslag gir mange fordeler og lovbestemte rettigheter.. Men det gir oss også enkelte lovbestemte forpliktelser. En av disse forpliktelsene er ansvaret for vedlikehold av boligen. En bolig vil ved manglende vedlikehold snart forfalle og tape seg i verdi. I borettslag er ikke dette på samme måte som for en privateid bolig eierens sak og eierens tap. Det vil si: Det er det jo, for som nevnt i innledningen, er bygninger og tomt borettslagets og det vil si din og min felles eiendom. En godt vedlikeholdt bolig beholder verdien og kan kanskje til og med stige i verdi. Og det er opp til deg og meg å sørge for at det nødvendige vedlikeholdet blir utført. Verdien vil vi til syvende og sist få igjen for, enten ved salg en gang eller ved lavere husleie på sikt pga. lavere reparasjonsutgifter. H va er det så den enkelte skal foreta seg? Hva kreves i første omgang av innvendig vedlikehold? Som beboere er vi alle gjennom husleiekontraktens 7 blitt pålagt en vedlikeholdsplikt for boligen. Her er det spesifisert hva som er innvendig vedlikehold. Styret har tidligere også sendt ut en liten bok som heter Godt vedlikehold gir trygg bolig, utgitt av Stavanger boligbyggelag. Denne lille boken gir deg mange gode råd og vink. Sett deg inn i hva som er karakterisert som innvendig vedlikehold og bruk boken i ditt eget vedlikeholdsarbeid. Til høyre et par utklipp fra husleiekontrakten som omhandler vedlikehold og endringer. ANDELSEIERENS VEDLIKEHOLDSPLIKT M.V. Indre 7.1 Andelseieren skal på egen kostnad innenfor bolivedlikehold gen og i ytre rom som horer boligen til, sørge for forsvarlig vedlikehold når skaden ikke skyldes mangler ved bygningen eller ved felles ledninger og anlegg. Til indre vedlikehold regnes all fornying av tapet, maling og golvbelegg innenfor dører og vinduer, videre all istandsetting og oppussing av boligen med ildsteder, radiatorer, elektriske panelovner, komfyrer, dører, ruter, vinduer, låser, nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra boligens apparattavle eller sikringsboks, inkl. sikringer og sikringselementer, gasskraner, vannkraner, servanter, vannklosettskåler med sete, lokk og sisterne, varmtvannsbeholdere, badekar samt istandsetting og oppstaking av innvendige kloakkledninger til egen vanniås. Likeså skal andelseieren holde ved like ledninger og innretninger som han selv har satt opp og betale utgiftene til ovnsfeiing. Aktsomhet, orden 7.2 Andelseieren skal behandle boligen, ytre rom og og ansvar for fellesrom samt eiendommen for øvrig med tilbørskader lig aktsomhet. Han skal rette seg etter de ordensregler som borettslaget fastsetter til sikring av ro og orden og forsvarlig behandling av eiendommen. Han må erstatte all skade som han selv er skyld i eller som skyldes hans husstand, framleietakere eller andre som han har gitt adgang til boligen eller uten skjellig grunn til eiendommen for øvrig. Utføring av 7.3 Alt arbeid som andelseieren plikter å utføre skal og tilsyn med han foreta uten ugrunnet opphold og på en måte vedlikehold som er håndverksmessig forsvarlig. Oppfyller andelseieren ikke sin vedlikeholdsplikt eller reparerer han ikke skader han plikter å utbedre, kan borettslaget la arbeidet utføres på hans kostnad. Borettslaget har rett til å foreta den inspeksjon som trengs til kontroll med at andelseieren oppfyller sin vedlikeholdsplikt 10. FORSKJELLIGE BESTEMMELSER Annet bruk enn 10.1 Boligen må ikke uten skriftlig samtykke fra borettsfastsatt, jfr laget brukes på annen måte enn fastsatt eller forpunkt 1.2 utsatt i denne kontrakt. Forandringer 10.2 Andelseieren må ikke uten skriftlig samtykke fra borettslaget foreta forandringer med boligen, dens utstyr eller innredning, eller sette opp antenne på eiendommen. Adgang til 10.3 Borettslaget har når som heist rett til å foreta repaboligen rasjoner og opp-pussing som finnes påkrevd. Andelseieren må i denne forbindelse tillate nødvendig atkomst til boligen. Borettslaget har også rett til å få adgang til boligen ved ettersyn og takster av bolig og eiendom. 5

Særlige vedlikeholdspunkter i vårt borettslag I ethvert borettslag kan det være spesielle forhold ved boligen som gjør visse vedlikeholdspunkter viktigere enn andre. Det kan være hustypen, f.eks. blokkbebyggelse kontra rekkehusbebyggelse. Det kan være materialene som er brukt. I tillegg viser det seg alltid etter en viss tid at spesielle problemer kan oppstå. I vårt borettslag må beboerne være ekstra påpasselige med følgende punkter: Innvendig ubehandlet treverk Det er spesielt viktig at treverk som kommer i direkte kontakt med fuktighet, så som innvendige vinduskarmer og terrassedør, behandles med lakk eller olje. Fuktighet trenger lett inn i ubehandlet treverk og fører til skader og stygge vannmerker. Pass på at dørterskelen og undersiden av terrassedøren blir ekstra godt behandlet. Friskluftanlegg Friskluftanlegget til boligene er knyttet til kjøkkenvifta og blir styrt fra denne. At denne vifta holdes ren og fri for matos, er derfor viktig for hele ventilasjonen i leiligheten. Ventilasjonen skal også sørge for at det er tilstrekkelig tilføresel av ny luft slik at ikke det oppstår undertrykk i boligen. Husk at matos og fett i tillegg er brannfarlig! Det er montert filter i form av to metallrister i underkant av viften. Metallristene kan demonteres med enkle håndgrep og vaskes for hånd eller i oppvaskmaskin. Steng ikke igjen ventiler! Da hindrer du inntak av frisk luft til anlegget, og resultatet blir et dårlig inneklima. Terrasser Terrassene er utstyrt med avløpsventil, og en del av dem er også utstyrt med treplattinger. Det er uhyre viktig at avløpet blir ettersett og rengjort ofte. Ellers kan vannet bli stående og gi vannskader på paneler og evt. treplattinger. Det må også sjekkes om vann kan passere under treplattingene. I noen tilfeller ligger lektene helt inntil kanten av betongen og virker som vanntette skott. Mye sand og skitt kan samle seg på slike steder i løpet av et eneste kraftig regnvær. Det kan være nødvendig å dele opp plattinger eller lage åpninger i lektene for å hindre slike problemer. Vær ekstra nøye med kontroll og vedlikehold på disse punktene! 6

Forsikringer i borettslaget B orettslagets bygninger er fullverdiforsikret mot brann og annen skade. Men det er viktig å presisere at denne forsikringen ikke gjelder innbo og løsøre i den enkelte leilighet. Du må altså selv sørge for å ha fullgod forsikring for dine eiendeler. Hva dekkes så av borettslagets forsikringer? Kort kan man si at den dekker «skade på boligen som ikke er innbo og løsøre». Hva betyr det? Nøkkelen ligger vel i ordet løsøre altså alt som er «løst» i leiligheten: Møbler, lamper, bøker, klær, smykker og andre verdi-saker: klær, TV-apparater, musikkanlegg, instrumenter, PC er osv. osv. Alle dine private ting, altså. Og de fleste av oss har mer av slikt enn vi til daglig tenker på. Dette må du selv forsikre tilstrekkelig. Pass dessuten på at dine personlige eiendeler virker slik de skal og ikke har feil som kan være farlige. Dersom det viser seg at det var ditt «løsøre» som forårsaket en skade (slett ikke noen sjeldenhet) kan du komme i den situasjon at hele skaden også skaden på borettslagets eiendom belastes din egen forsikring og du må betale egenandelen. Forsikringsselskapenes veier kan som kjent være «uransakelige», og det vil føre for langt å prøve å gi fullstendige forklaringer på alle forsikringpunkter i dette lille heftet. Det aller viktigste er imidlertid: Hva gjør du hvis uhellet er ute? Hva skal du som beboer foreta deg hvis en skade oppstår? Du kan godt ta kontakt med forsikringsselskapet direkte, men uansett skal du umiddelbart gi borettslagsstyret beskjed om skaden. Forsikringsselskapet står deretter for besiktigelse av skaden og videre saksbehandling. Men hva om skaden inntreffer midt på natten? la oss si at et vindu blir f.eks. knust eller faller ut... For å få umiddelbar hjelp fra forsikringsselskapet om natten eller i helgene, skal du gjøre følgende: Ring UNI Storebrands vakttelefon: 800 83 200 Oppgi borettslagets polisenummer: 36 72 400 Gi nøyaktig beskjed om hvor du ringer fra Forklar skadens art og omfang Forsikringsselskapets representant vil så hjelpe deg. Gi allerede neste dag styret melding om det som har skjedd. 7

Ordensregler Vær oppmerksom på at ordensreglene ikke bare pålegger plikter, men også gir rettigheter. Ordensreglene skal være et vern for den gode beboer og sikre ro og gode forhold i hele boligområdet. Derved fremmes hygge og velvære i det enkelte hjem. Alle beboere bør derfor i egen interesse gå inn for å overholde reglene og bidra til å skape den respekt for reglene som er nødvendig for at boligområdet skal bli et så trivelig sted som vi gjerne ønsker det skal være. Hovedsynspunktet må være at ingen bolig benyttes slik at andre beboere sjeneres. Alminnelige ordensregler Boligen med tilhørende rom må brukes med aktsomhet. Beboerne er erstatningspliktige for skader som oppstår ved uaktsomhet. Meld umiddelbart fra til styre eller tillitsvalgt om vesentlige skader som oppdages/oppstår i boligen. Det er viktig å følge de bruksanvisninger som er gitt. Det påhviler beboerne å sørge for vanlig renhold innenfor eiendomsgrensene etter de retningslinjene styret har vedtatt. Papir og annet avfall må ikke få ødelegge et ellers godt inntrykk. Fellesantenne for radio og TV er montert, og en må bare bruke de dertil egnede spesialledninger. Oppsetting av ekstra antenner må godkjennes av borettslagets styre. Utendørs tørking av tøy samt støyende arbeid må ikke skje på søn- og helligdager eller 1. og 17. mai. Ta hensyn til naboene. Bilspyling skal bare skje på anvist sted. Plener og beplantning Påse at det ikke blir tråkket for mye på plenene i vår- og høstbløyta. Grasrøttene tar lett skade av dette. Vær med og påse at busker, trær og beplantning ikke blir ødelagt ved barns lek. Sykling på plener og lekeplasser er ikke tillatt. Fotballsparking Fotballsparking skal bare foregå på kvartalets forballløkke. Den enkelte beboer henstilles om å være behjelpelig med overholdelsen av dette. Husdyrhold Det er etter skriftlig søknad til styret tillatt å holde hund og katt. Tillatelsen forutsetter undertegning av en egen erklæring for dyreholdet. Ro i boligene I tiden mellom kl. 23.00 og kl. 06.00 skal det være ro i boligene. I dette tidsrommet er sang, høyrøstet tale og bruk av musikkinstrumenter og vaskemaskiner ikke tillatt. Rørsus på grunn av vanntapping bør såvidt mulig også unngås i samme tidsrom. Musikkøvelse er ikke tillatt etter kl. 20.00 og på søn- og helligdager. Musikkundervisning tillates bare etter godkjenning fra borettslagets styre. Forutsetningen må være at beboere ikke sjeneres. Utstyr, skilt m.v. Oppsetting av flaggstenger, skilt, markiser m.v. krever skriftlig godkjenning fra borettslagets styre. Parkering Overhold parkeringsbestemmelsene i borettslaget. Benytt parkeringsplassene. Kjør sakte og med omtanke innenfor borettslagets område. Særlig for blokkbebyggelse Sykler, ski, barnevogner o.l. må ikke settes i felles trapperom og ganger. Utenfor må sykler o.l. parkeres slik at de ikke sjenerer andre. Det er ikke tillatt å riste/lufte tepper eller sengetøy fra balkonger/terrasser eller vinduer. Det påhviler beboerne å holde felles trapper, boder, heiser o.l. rene. Beboerne vasker trappene til underliggende etasje etter tur, eller i henhold til oppsatte vaskelister eller annen overenskomst. Ristene (slukene) på balkongene/terrassene må til enhver tid holdes rene for skitt, slik at overvann ikke trenger inn i boligen. Skader som oppstår pga. forsømmelse av dette, kan medføre økonomisk ansvar. Søppel må pakkes godt inn før det kastes i søppelsjakten. 8