Takstmann M.NTF Roald Arne Arctander Byggeteknisk konsulent / Takstforretning Postboks 33 / Gravdalsgt. 32, 8372 GRAVDAL Tlf: 76080033. Mob: 90727711. Fax: 76082253 Org.nr. NO 970 190 627 MVA. E-post: post@atakst.no Org.nr: 970190627 Verdi- og lånetakst over Sundsveien 340 8372 GRAVDAL Gnr. 4 Bnr. 35 Haugen VESTVÅGØY KOMMUNE Utført av: Roald Arne Arctander Oppdrag Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Sundsveien 340 8372 GRAVDAL Gnr. 4 Bnr. 35 Haugen VESTVÅGØY KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Verdi-/lånetakst over eiendom. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Andre forutsetninger Det tas forbehold om eventuelle ikke nevnte skjulte - / ikke påviste synlige feil, skader og liknende. Der er ikke gjort undersøkelser om mangler i forhold til byggeforskriftene selv om innredningen ellers tilfredsstiller kravene til boligareal med mindre slik informasjon faktisk blir gitt. Sammenfattet beskrivelse BESKRIVELSE / BELIGGENHET. Vevika, Gravdal. Eiendommen omfatter tomt med bolig og uthus. Den ligger landlig til i spredt småhus -/ småbruks og landbruksbebyggelse i Vevika vest for Gravdal sentrum. Vid og vakker utsyn særlig mot vest og Nappstraumen. Gravdal har omlag 1580 innbyggere, videre Lofoten Sykehus, Nordland Fiskerifagskole, Vestvågøy Sykehjem, barneskole, post i butikk, forretninger og liknende. AVSTANDER. Gravdal: Sentrum ca. 5 km. Leknes: Småby - kommune-/forretningssenter, ca. 9 km. Ballstad: Tettsted - fiskevær, ca. 11 km. Bøstad - Borg: Bygdesenter for den nordlige del av kommunen, ca. 23 km Stamsund: Tettsted - fiskevær, ca. 24 km. OPPARBEIDELSE AV TOMT. Tomten er dels naturtomt samt dels noe planert og opparbeidet ved boligen. I kartbasen skog og landskap er tomten definert som jorddekt fastmark. Noe spredt beplantning, trær, busker, prydplanter / bedd. Adkomstveg på nabogrunn. Oppgradert i senere tid. Org.nr. 970190627 2 av 15
BEBYGGELSE. BOLIG 1890: Byggeår. 2002: Tidligere tilbygg revet og gjenoppbygd. UTHUS. Eldre ukjent: Byggeår. STANDARD. BOLIG Bygningen har enkel utførelse og standard. Lave romhøyder i begge etasjeplan. Slitasje og skader, påkostninger kan påregnes. UTHUS. Bygningen har svært enkel utførelse og standard. Slitasje og skader, påkostninger kan påregnes. SPESIELLE - / ANDRE FORHOLD. Hovedbygningen er i eiendomsregisteret benevnt som bolig, men er brukt som fritidsbolig i senere år. Forøvrig er det ikke opplyst om spesielle andre forhold. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 700 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 600 000 Gravdal, 01.08.2014... Roald Arne Arctander Org.nr. 970190627 3 av 15
Rekvirent Rekvirert av: Laila Elisif Davidsen Tlf.: 91143715 / 22671798 Besiktigelse, tilstede Dato: - Laila Elisif Davidsen Rekvirent / kunde Tlf.: 91143715 / 22671798 - Roald Arne Arctander Takstmann Tlf.: 76080033 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Grunnbokutskrift Skyldelingsforretning Situasjonskart Forsikringsavtale Andre dok./kilder: Andre dokumenter/kilder Eier Teknisk etat Dato ajour 28.07.2014 Grunnbok fra Norsk eiendomsinformasjon as Dato 19.08.1970 Dagbok nr. 2523 Dato 09.07.2014 Kart i mål 1:750 til 1:30000 Dato 22.03.2013 Forsikringsbevis, men forevist bevis ut utløp. Dato 09.07.2014 Rapport fra Eiendomsdata.no Dato Opplysningskilde for tomt og bygning Dato 09.07.2014 Kartkilde Kildehenvisninger Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Eier: Adresse, hjemmelshaver, tomteareal, kommentar tomt, tilknytning avløp, forsikringsopplysn. Vedlegg Nr 1 2 3 4 5 6 Dokument/beskrivelse Ubekreftet informasjon fra Eiendomsregister Utskrift fra Norges Eiendommer Kart Foto Skylddelingsforretning Forsikringsbevis, utgått Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 4 Bnr. 35 Haugen Hjemmelshaver: Laila Elisif Davidsen Tomt: Eiet tomt. Areal 1 167 m² Kilde: Skylddelingsforretning og eiendomsdata Konsesjonsplikt: Nei. Kilde: Vestvågøy kommune Adkomst: Tilknyttet privat veg, over nabogrunn, videre til felles privat veg. Kilde Tilstedeværende Vann: Tilknyttet privat brønn, på nabogrunn. Kilde: Tilstedeværende. Avløp: Tilknyttet eget privat avløp med tømetanke. Kilde: Tilstedeværende. Regulering: Nei. Kilde: Vestvågøy kommune Org.nr. 970190627 4 av 15
Kommuneplan: Ja. LNF-område (Landbruk, natur og friluftsområde med spredt boligbebyggelse). Kilde: Vestvågøy kommune Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Jernbanepersonalets bank og forsikring. Avtalenummer: Kunde nr. 36821 Forsikringstype: Fullverdi Premiebeløp: Kr 3 000 Kommentar: Forevist forsikringsbevis er utløp. Det tas forbehold om at bygninger er forsikret. Premiebeløp er ansatt. Bygninger på eiendommen Bolig Byggeår: 1890. Kilde: Tilstedeværende Anvendelse: Fritidsbolig Ombygd: 2002: Fornyet det meste av el-anlegget. Utbedret pipe med nytt utvendig beslag, samt montert ny brenselovn. Fornyet kjøkkeninnredningen. Fornyet gulv i spisestue. Oppussing i de fleste rom, herav maling og noe gulvbelegg ol. Utskifting av 2 stk. vinduer i loftsetasje. Hovedbyggets yttervegg mot nord er utlektet, isolert, samt ny trepanelt kledning. Malt utvendig trepanelte kledninger. Over tid etter 2002: Utskiftet deler av utvendig veggkledning. 2006: Utskiftning av vinduer med unntak av 2 stk. vinduer i loftsetasje. 2010-11: Utskiftning av profilerte takplater, med unntak for arkoppbygg. Nye takrenner og nedløp. Fornyet pipebeslag. Ny panel kledning i deler av loftsetasje. Nytt takoverbygg for inngang, samt en mindre platting i tre ved inngangen. Tilbygd: 2002: Tidligere tilbygg revet og gjenoppbygd. Byggeår: Eldre ukjent. Kilde: Tilstedeværende Anvendelse: Ombygd: 1980, omlag: 2 stk. vegger kledd med bølgeblikk kledning. 2009: Nytt inngangsparti. Utskiftet noe bølgeblikk kledning på vegg. Malt utvendig vegger. Rettet opp gulv. Tilbygd: Ingen Org.nr. 970190627 5 av 15
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 58 Loftetasje 27 Sum bygning 85 Totalt Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 51 49 2 Entre. Bod. Bad. Kjøkken. Gang, med trapp til loftetasje. Spisestue. Stue. (Etasjeplanet har lav høyde, målt, bla. 191 cm. til 203 cm). 25 25 Gang, med trapp til 1. etasje. Mellomgang, med utgang til altan. 3 stk. soverom. (Etasjeplanet har dels skråtakhøyde, målt høyder bla. fra ca. 100 cm til ca. 227 cm). 76 74 2 Bolig - romfordeling Etasje 1. etasje Loftetasje Primærrom Entré, bad, gang, soverom 1, kjøkken, stue Trapperom, gang, soverom 2, soverom 3, soverom 4 Sekundærrom Bod Org.nr. 970190627 6 av 15
- arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 23 Loft 14 Sum bygning 37 Totalt Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 21 21 Forgang - rom (tidligere dyrerom). Høysjå. (Etasjeplanet ca. 35 m2, herav har anslagsvis 12 m2 lav og ikke måleverdig høyde, målt fra ca. 1,85 m. Denne del av rommet er ikke medtatt i arealoppstillingen, med medtatt i verdisettingen). 13 13 Låveplan, med åpent ned til høysjå. (Etasjeplanet har skråtakhøyde). 34 34 - romfordeling Etasje 1. etasje Loft Primærrom Sekundærrom Forrom - uthusrom Låve KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Bolig Lokalisering Bolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bygningen er beskrevet nedenfor. Utførelse av skjulte bygningsdeler er dels ukjent for opplysningskilden. Der er kun medtatt utførelse som er kjent. Det tas forbehold om beskrivelse / utførelse og tilstand. ISOLERING. Hovedbygg. Yttervegg mot nord: Isolert Gulv i spisestue: Isolert Tilbygg. Gulv på grunn: Isolert Yttervegger: Isolert Himling: Isolert Påkostninger: Påkostnader er beskrevet foran. Vedlikehold ol: Bruksslitasje, aldringssvekkelse, elde, slitasje, skader ol, herav nevnes. Teknisk anlegg, vann, strøm el. er ikke funksjonstestet av takstmannen. Yttervegger: Der er ikke ventiler i vegger eller vinduer. Tak: Korrosjon i taktekke / bølgeblikk for flat-ark. Mangler takrenner med nedløp for takside mot syd. Vinduer og dører: Noe lave dører i loftetasje. Trapper og altaner: Trang innvendig trappeadkomst. Fast inventar: Bruksslitasje. Org.nr. 970190627 7 av 15
210 225 227 233 235 240 245 254 Annet: Dels bruksslitasje for overflater innvendig og utvendig. Påkostnader kan påregnes. Kostnad for de nevnte merknader er medtatt under den samlede verdireduksjon. Grunn og fundamenter, generelt Grunnforhold: Fjell, stein, sand ol. Fundamenter, hovedbygg: Gråstein og mindre del betong ringmur / blindkjeller. Fundamenter, tilbygg: Betong. Yttervegger Hovedbygg, 1. etasje og loftetasje: Tre, tømmer. Utvendig papp, lekter, trepanel. Innvendig plater / panel. Yttervegg mot nord: Tømmer, utvendig lekter, isolasjon, asfaltplater, papp, lekter og trepanel. Innvendig plater / panel. Tilbygg, 1. etasje: Tre, bindingsverk, isolasjon. Utvendig asfaltplater, papp, lekter, trepanel. Innvendig fuktsperre, panel ol. Takkonstruksjoner Hovedbygg: Salet åstak og flatt arkoppbygg i tre, tretro, arkoppbygg med bølgeblikk yttertaktekke. Øvrige del med antatt papp, lekter og profilerte metallplater. Tilbygg: Flatt tak i tre danner altan for adkomst fra loftetasje. Sperrer, isolasjon, sponplatetro, Derbigum. Takrenner med nedløp, med unntak for takside mot syd. Takstige. Vinduer Vinduer er i tre, 2-lag isolerglass el. Ytterdører og porter Ytterdører i tre. Innerdører i tre, trefylling dels malt, labank dels kledd på en side. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt INNERVEGGER. Tre, dels tømmer og dels bindingsverk, plater / panel. Overflater innvendig yttervegger og skillevegger, 1. etasje: Panel, malt panel, tapetserte plater. Overflater innvendig yttervegger og skillevegger, loftsetasje: Malt panel, malt plater el. Himlinger inklusive taklister Tre. Overflater, 1. etasje: Panel, synlig malt bjelker og underside av bordgulv. Overflater, loftsetasje: Malt plater, malt panel el. Gulv og overflate Hovedbygg. gulv over blindkjeller: Tre, trebjelkelag, bordgulv. Oppforet tilfarergulv i spisestue, isolasjon og bordgulv. Hovedbygg, etasjeskiller: Trebjelkelag, bordgulv. Tilbygg, gulv på grunn: Betong, isopor, betongpuss. Gulvoverflater, 1. etasje: Malt bordgulv, malt plate, belegg, fliser. Gulvoverflater, loftsetasje: Malt bordgulv, belegg el. Org.nr. 970190627 8 av 15
261 270 315 320 400 900 Trapper og ramper TRAPPER. Utvendig trapp og platting i tre. Takoverbygget inngangsdør, utført i tre tekket med papp el. Innvendig trapp i malt trevirke. ALTAN. Altan med rekkverk i tre på tilbyggets tak, utført i tre med impregnerte trelemmer. Fast inventar, generelt KJØKKENINNREDNING. Innredning i tre - plater med malte profilerte fronter. Gulvinnredning, ca. 0,4 + 0,9x0,9 + plass for oppvaskmaskin + 0,3 m + skap med malt glatte front for utslagsvask. Overskap, ca. 0,5 + 0,2 vinhylle + 0,6x0,6 + 0,6 m. BADEROMSINNREDNING. Innredning i tre - plater med malt profilerte fronter. Ca. 1,2 m. servantinnredning + 2 stk. 0,3 m overskap. Speil og speil lys. Utstyr for sanitærinstallasjoner RØR. Vannrør: Kobber, plast el. Avløpsrør i plast. Dels skjult og dels synlig rørføringer. Gulvsluk i bad. SANITÆR UTSTYR. Bad: Dusjkabinett, servant i innredning, klosett, krane og traktavløp for mulig tilknytning til vaskemaskin. Bod: Varmtvannsbereder, elektrisk vannpumpe tilknyttet vannrør. Kjøkken: Benkebeslag med nedfeldt vaskekumme og blandebatteri, utslagsvask og tappekran på vegg. Varme, generelt PIPE. Pipe ført fra grunn til over tak, heldekkende beslag med røykhatt over tak. ILDSTED Brenselovn i stue. ELEKTRISK OPPVARMING. Elektrisk oppvarming. Gulvvarme i entre og bad. Elkraft, generelt Luftspenn, inntak, skap med automatsikringer, jordfeilvarsler, synlige og skjulte ledningsstrekk. Påkostninger: 2014: Utført el-tilsyn, ingen anmerkninger. Kilde. Eier. Annet BELYSNING. 2 stk. utelys. Innvendig belysning i noen rom. ALARM-SIGNALANLEGG. Org.nr. 970190627 9 av 15
2 stk. røykvarslere og 1 stk. pulverapparat. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Fundamenter / pæler i gråstein ol. Yttervegger i tre, bindingsverk, enkel utvendig kledning, dels trepanel og dels stålplater. Skillevegger i tre, kledd på en side med panel Gulv og etasjeskiller i tre, bord/plankegulv. Salet åstak i tre, bølgeblikk tekke. Labankdører i tre. Vinduer i tre med enkelt glass. Påkostninger: Påkostnader er beskrevet foran. Vedlikehold ol: Bruksslitasje, aldringssvekkelse, elde, slitasje, skader ol, herav nevnes. Yttervegger: Dels fukt og malingsslitasje el. Korrosjon og bøyskader i deler av metallplate kledning. Tak: Fukt og malingsslitasje i vindskier. Korrosjon i taktekke. Vinduer og dører: Fukt og malingsslitasje i vindu. Bruksslitasje. Annet: Bruksslitasje i overflater. Dels skjevheter i konstruksjoner. Bygningen bærer preg av en del manglende vedlikehold over tid og trenger påkostning. Påkostnader kan påregnes. Kostnad for de nevnte merknader er medtatt under den samlede verdireduksjon. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Ansatt offentlige utgifter Ansatt renovasjon Sum kostnader Kr: 3 000 10 000 2 000 3 000 18 000 Kapitalisert verdi Kommentar: Der er ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter for boligeiendom til eget bruk Org.nr. 970190627 10 av 15
Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Bolig Sum normale byggekostnader: 2 080 000 300 000 2 380 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 1 100 000 1 280 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 300 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 580 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 700 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 600 000 Org.nr. 970190627 11 av 15
Foto viser boligens fasader mot vest og syd Fasader mot syd og øst Fasader mot øst og nord Fasader mot nord og vest Fasader mot nord og vest Stue Org.nr. 970190627 12 av 15
Stue Kjøkken Org.nr. 970190627 13 av 15
Kjøkken Bad Org.nr. 970190627 14 av 15
Bad Org.nr. 970190627 15 av 15