Årsrapport 211
ÅnsnnRETNrNG 211 HEIMDAL BOLIG AS VIRKSOMHETENS ART OG ORGANISERING Forretningsvirksomheten består av erverv, utvikling, produksjon og salg av fast eiendom med hovedvekt på boliger, samt tilhørende virksomhet. Aktiviteten er i tillegg til Heimdal Bolig AS organisert i flere hel-, deleide eller felleskontrollerte selskaper. Virksomheten er konsentrert om Trondheimsregionen. Heimdal Bolig AS eies 1 % av Heimdal Gruppen AS, og selskapet inngår i konsernet Heimdal Gruppen. HOVEDTREKK Etterspørsel etter nye boliger økte i2ll. Det samme gjorde produksjonskostnadene, slik at prisene for nye boliger steg med 15 yo, noe som er høyere enn prisstigningen samlet for nye og brukte boliger. Heimdal Bolig inkludert deleide selskaper økte salget av nye boliger fra 13 boliger i 21 til 161 boliger i2ll. Ordrereserve i form av boliger som skal produseres fra 1. I.212 er høyere enn året før. I løpet av 271 ble det overlevert 5 5 nye boliger samlet i alle selskaper Heimdal Bolig har eierandel. Tilsvarende tall for 21 var 16. De største boligprosjektene i2ll og2i2, Grilstad Park og Miljøbyen Granåsen, er organisert i egne selskap. Store boligprosjekt i Heimdal Bolig AS i denne perioden er utbyggingen på Utleir. Egen omsetning ble75,6 mill (115,5) og resultat før skatt ble 73,7 (-24,8). MARI(EDSUTVIKLING OG KONKURRANSEFORHOLD Markedsutvìkling Boligmarkedet påvirkes av mange faktorer. Faktorer som antall personer med behov for bolig i et geografisk område og tilgang på bolig i det samme området, rentenivå, kjøpernes forventning til egen økonomi og forventning til boligprisutvikling. I Trondheims regionen har særlig balansen mellom etterspørsel og tilgang på boliger vært en betydelig driver i markedet det siste året. Regionen har netto tilflytting av innbyggere. Befolkningsveksten har vært større enn tilgangen målt ved igangsatte boliger. Trondheim Kommune operer med netto 2 9 i befolkningsvekst i2ll. I snitt er det 2,1 personer pr husholdning, noe som gir et estimert boligbehov pä 37 enheter. I samme periode ble det ferdigstilt 65 nye boliger. Det er nærliggende äarfia at underbalansen har ført til økte priser i markedet generelt. Nybyggingen har startet men forsinkelsen i form av produksjonstid vil føre til at det også i 212 vil være et press i boligmarkedet.høy kapasitetsutnyttelse i byggebransjen har i samme periode ført1l'l høye byggekostnader som igjen har ført til utsettelser av flere planlagte boligprosjekter. Andre faktorer som også bidrar til press i boligmarkedet gjennom utsettelser er tilgang på tilstrekkelig godkjent utbyggingsareal og begrensninger i skolekapasitet. Styret tror at denne situasjonen vil vedvare også for 212. Dagens rentenivå er lavt i et historisk perspektiv. Det har vært usikkerhet i markedet om fremtidig utvikling i renten. Norges Bank har flere ganger nedjustert sine anslag om
renteutviklingen blant annet grunnet økonomiske forhold i Europa og verden for øwig. Markedet og boligkjøperne forventer derfor et relativt lavt rentenivå i overskuelig fremtid. Til tross for dårligere tider ute i verden er det styrets oppfatning at boligkjøpernes tro på egen økonomi og sikkerhet for fremtidig inntekt er positiv. Norges særstilling økonomisk har ført til at vi ikke har fätf økt arbeidsledighet av betydning, og flesteparten av Norges befolkning klarte seg relativt godt gjennom finanskrisen. Basert på utviklingen i de viktigste driverne i boligmarkedet tror derfor styret at etterspørselen etter våre boligprosjekt vil være til stede i tiden fremover. Utfordringen vil være tilgang på utbyggbart areal og tilgang på entreprenørtjenester til bærekraftige priser. Konkurranseforhold Konkurransen i bransjen preges av få og store aktører. Dette ble ytterligere forsterket etter finanskrisen i 28. Det var da lav utbyggingsaktivitet samtidig som myndigheter og finansinstitusjoner skjerpet kravene til boligutbyggere. Mange mindre aktører falt dafra. De største utbyggeme har imidlertid både kompetanse og finansiell styrke. I Trondheimsregionen er det også kommet til nye store utbyggere. De aktører som har tilgang til de riktige tomteområdene og har rett produkt til riktig pris vil være markedsvinneme. Heimdal Bolig AS viktigste konkurransefortrinn er selskapets tilgang på attraktive tomter og selskapets erfaring om hvilke produkter som selges i markedet. Styret har tro pä at vår markedsposisj on inkludert deleide selskaper med ca 2-25 % av feltutbygging i Trondheim opprettholdes. NIITLJØ, SAMFUNNSANSVAR OG ETIKK Vår rolle som utvikler av nye boligområder gsør vår virksomhet interessant for mange. Míljø Som boligutvikler og boligutbygger tar vi mange valg med betydning for miljøet" Offentlige myndigheter er gjennom reguleringsprosessene en pådriver i miljøspørsmåi. Våre boligkunder har som samlet gruppe ikke i like stor grad verdsatt eller vært bevisst miljøsiden i våre prosjekter ennå. Vår visjon er å skape varige verdier. Vi tror derfor at det over tid er fornuftig å ligge i front på dette området selv om vi ikke fär fuli uttelling i markedet i dag. Derfor har vi valgt å gjennomføre et av våre feltutbygginger innenfor kravene i Norsk Standard NS37 - <Passivhus-Standarden>. Prosjektet er organisert i selskapet Miljøbyen Granås AS. Passivhus er hus med vesentlig lavere energiforbruk enn boliger som føres opp etter minstekrav i Planog bygningsloven. I tillegg til god isolasjon stiller standarden også krav til kuldebroverdier, ventilasjonsanlegg og byggets tetthet. Boligene er også planlagt slik at man får utnlttet solvarme og lys på en riktig måte. Ved regnskapsavleggelsen representerer utbyggingen den største samlede utbygging av passivhus under produksjon i Norden. Andre miljøtiltak i våre prosjekter er blant annet at vi i større grad bruker søppelsuganlegg for felles enkel avhenting av avfall med desentraliserte punkt der beboere kaster sitt avfall. Ved planlegging av utbygging legges det vekt på opparbeidelse av (grønne lunger> for godt bomiljø. Selve utbyggingsarbeidet har påvirkning for omgivelsene i byggeperioden. Sammen med utførende entreprenør tas det normale hensyn til støy og støvplager for omgivelsene i denne perioden. Byggeaktiviteten vil bli gjennomført i samsvar med de til enhver tid gjeldende miljøkrav. 2
Samfunnsansvar Med samfunnsansvar mener vi hvordan verdier skapes, og hvordan bedriften påvirker mennesker, miljø og samfunn. Arbeide med samfunnsansvar i bedriften innebærer å integrere samfunns- og miljømessige hensyn i strategi og daglig drift. For vår virksomhet betyr det først og fremst utforming av-, og de valg som gjøres i våre boligprosjekter. Gjennom dette påvirkes valg av bærekraftige løsninger og fokus på energi og miljø.i arbeidet med å utvikle nye boligområder søker vi hele tiden ny kunnskap, samtidig som vi ønsker å balansere nyutvikling med etablerte og kvalitetsmessige gjennomprøvde standarder i bransjen. Heimdal Bolig er en del av Heimdal Konsernet som gjennom ar,taler med Frelsesarrneen, Olavshallen, Kirkens Bymisjon og Trondheims Ørn har gitt bidrag til samfunnsnyttige aktiviteter. I tillegg har et antall mindre organisasjoner fått pengestøtte etter henvendelse til konsernets ulike selskaper. ORGANISASJON, ARBEIDSMILJØ OG SIKKERIIET Heimdal Bolig AS hadde i gjennomsnitt 8 ansatte i211. Høsten 2Il ble det i konsernet Heimdal Gruppen gjennomført en visjons og strategi prosess. En konsekvens av dette ble en omorganisering av Heimdal Gruppen AS og Heimdal Bolig AS der alt arbeid med utvikling og produksjon av boligområder ble samlet i Heimdal Bolig. Frul.l.212betyr det at antall ansatte har økt til 15 personer. Gjennomført trivselsundersøkelse blant alle ansatte i selskapet gir tilbakemelding om stor trivsel og et godt arbeidsmiljø. Selskapet har etablert en samarbeidsavtale med AktiMed bedriftshelsetjeneste for løpende oppfølging av helsetilstand og arbeidsmiljø. Sykefrøvær Selskapet hadde i 2lI totalt 278 registrerte sykedager (21). Registrert sykefravær fordeler seg slik (tall fra 21 i parentes): - egenmelding grunnet egen sykdom - egenmelding grunnet barns sykdom - fravær med sykemelding 6 4 28 (18) dager ( 3) dager ( ) dager I2ll utg ør registrert sykefravær ca9,3 %. Hovedårsaken skyldes langtidssykmelding. Konigert for langtidsfraværet er nivået omtrent det samme som for 21 det vil si ca 1 %. Ulykker Det har ikke oppstått alvorlige ulykker med personskade blant våre ansatte i året som gikk. Líkestìlling Vår målsetning er å være en arbeidsplass der det råder fuil likestilling mellom kvinner og menn. Det skal derfor normalt ikke være behov for særlige tiltak rettet mot ulike kjønn Det er ikke planlagt eller iverksatt spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Av selskapets ansatte fra 1.1.212 er 53 %o menn. Styret bestar av tre menn. a J
REDEGJØRELSE F'OR.A,RSREGNSKAPET Regnskapet inneholder en rekke estimater. I særlig grad gjelder det aktiverte prosjektverdier og gjenværende kostnader i prosjekter under produksjon. Estimatene og ledelsens vurdering av disse avhenger av fortsatt drift og utvikling i samsvar med ledelsens forventning slik det er gjort rede for i årsrapporten. Det presiseres at endringer i rammebetingelser eller andre uforutsette forhold kan påvirke skjønnet for verdifastsettelsen. Det er ledelsens oppfatning at det er utøvd et forsvarlig skjønn ved fastsettelsen av regnskapet og at regnskapet gir et riktig bilde av virksomheten for årene 21 og 21I. I henhold til regnskapslovens $ 3-3 bekrefter styret at grunnlaget for fortsatt drift er til stede. Ärsregnskapet for 2ll er avlagt i samsvar med dette. Til grunn for vurderingen ligger virksomhetens finansielle stilling, budsjetter, inngåtte avtaler, tilgang på nye prosjekter samt selskapets posisjon i markedet. Omsetning og resultat Omsetningen ble 75,6 mill (115,5) og resultat før skatt ble 13,7 mill (-24,8) Omsetningen i 211 består av produksjon av boliger for salg, konsulenttjenester tii øwige selskaper i Heimdal Konsernet og salg av en boligtomt i Bergen. Omsetningen i 21 inkluderte ingen tomteomsetning. En større andel av de boligprosjekter som bygges ut under ledelse og styring av Heimdal Bolig er gjennomført i deleide selskaper. Andelen egenomsetning av boligprosjekter er derfor lav i regnskapet for 211. Samlet omsetning i alle selskaper Heimdal Bolig AS har prosjektstyring for ble 454, mill i 211 mot tilsvarende 261,2 mill i 21. Omsetning innregnes i samsvar med produksjonens fremdrift på byggeplass. Etter finanskrisen i 28 har det tatt tid å komme opp i normalt produksjonsvolum. Det er denne forsinkelsen som er årsaken til at omsetningen først i2il er på et normalt nivå for vår markedsandel. Samlet omsetning for alle prosjekter styrt av Heimdal Bolig forventes på samme nivå i 212. Resultatforbedringen sammenlignet med regnskapet i2lble29,7 mill. Resultatet fra boligproduksjon i 21 var påvirket negativt av to boligprosjekter der salget startet i29 med priser påvirket av finanskrisen. Prosjektene var planlagt realisert for å dekke våre faste kostnader, men forsinkelser i leveransene forsterket resultatbildet negativt slik at prosjektene päførte virksomheten tap. Produksjonen ble ferdigstilt i211uten tap, men egenproduksjonen har ikke gitt nødvendig bidrag til å dekke andre driftskostnader for selskapet. Driftsresultatet er derfor fortsatt negativt. Oppstart av nye boligprosjekter i Heimdal Bolig AS til normalisert fortjeneste vil korrigere dette bildet. Solìditet og balanse Totale eiendeler vil svinge i takt med antall boligprosjekter under produksjon og fullføringsgraden i disse. Ved avleggelse av regnskapet for 211 var det kun et mindre boligprosjekt under produksjon. Opptjente prosjektinntekter var derfor vesentlig lavere enn åretfør. Dette er hovedforklaringen til fallet i totalbalansen fra 311,5 mill i 21 til 231,7 mill i2lt. Egenkapitalen er ved utgangen av året 135,9 mill. Det gir en egenkapitalprosent i forhold til totale eiendeler pà 59 o/o. Tilsvarende tall fra 21 var 119,8 mill og 38 %. Selskapets eiendeler i opptjent prosjektinntekt har en lavere egenkapitalfinansiering enn aktiverte boligprosjekter under utvikling og investeringer i andre selskaper. Egenkapitalprosenten på 4
balansedagen forbedres derfor i2ll ved reduksjon i prosjekter under utførelse. I tillegg kommer disponering av årets resultat til annen egenkapital. Boligutbygging krever i større grad enn tidligere tilgjengelig kapital i form av erverv av tomter. En stor andel av selskapets arbeidskapital er, eller vil bli bundet opp i kjøp av tomter Ved årets slutt hadde selskapet regnskapsført en positiv arbeidskapital (omløpsmidler - kortsiktig gjeld) på 31,2 mill. Likvidítet, kontøntstrøm og Jinønsiering Kontantstrømmene i selskapet er kn tet til prosjektenes oppstart og avslutning, samt kjøp av tomtegrunn. Netto kontantstrøm fra drift justert for endring i byggelansfinansiering var positiv med 9,5 mill. Utlån til utvikling og rentebetjening i deleide selskaper samt mindre investering i utstyr forbrukte 1,8 mill av tilgjengelig likviditet. Underdekningen ble finansiert ved trekk på kassekreditt og økt belåning hos morselskapet. Selskapet har kun gjeld til kredittinstitusjoner knyttet til spesifikke prosjekter. Betjening av gjelden henger saírmen med utvikling i prosjektet. I tillegg har selskapet langsiktig gjeld til morselskapet. Gjelden henger sammen med erverv av et tomteområde og vil bli tilbakebetalt når tomteområdet realiseres. Styret er derfor av den oppfatning at den finansielle risiko er akseptabel. Ved årets utgang hadde ikke selskapet tilgjengelig fri likviditet. Innbetalinger fra ferdigstillelse av boligprosjekti212 har imidlertid gitt selskapet den nødvendige likviditet for ordinær drift. Styret anser likviditetssituasjonen for 212 som tilfredsstillende hensyntatt forventet likviditets inn- og utgang. Ånrrs RESULTAT oc DTSPoNERTNGER,Arets resultat i Heimdal Bolig AS er disponert på følgende måte: Ärsresultat t6 17 77 Totalt disponert 16 r7 77 Selskapet har 1 319 566 i fri egenkapital ved arets slutt. Trondheim, den 31. desember 2Il I 28. mars 272 I styret for HEIMDAL BOLI (Styrets leder) ( ell Berg (Styremedlem a) (Daglig leder) 5
Årsregnskap 2ll
Årsregnskap 2ll Resul ka 1.1.-31.12. Note 2tt 21 Inntekter Salgsinntekt Sum inntekter t7 7s 61275 tts 452982 75 612 7s 115 452 982 Driftskostnader Direkte prosj ektkostnader Lønnskostnad Avskrivninger Annen driftskostnad Sum dríftskostnøder 2 4 3 66327 667 t3 543 79 215 966 5 672 s88 85 76 11 r36 31 s8 8 146 66 399 s4l s s14 568 15 371 223 Driftsresultat -1 147 261-34918241 Finansinntekter og fïnanskostnader Renteinntekt Inntekt på investering i DS, FKV og TS Rentekostnad Re s u ltat av Jìn a nsp o ster 13 2 st6 s96 22 556 371 1 248 129 23 824 838 2 8s7 237 9 119 859 I 868 825 1 18 27r Resultat før skattekostnad t3 677 577-24 89 97 Skattekostnad 5-2 492 5 -tt 27 7 Årsresultat t6 17 77-13 s39 9 Anvendelse av årsresultatet Overført tivfra annen egenkapital Overført fraltil overkursfond Sum anvendelse I 1 76 17 77-6 417 89-7 t22 71 16 17 77-13 539 9
Årsregnskap 2ll Balanse 31.12. Note 2ll 21 EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel S um immatríelle eiendeler Varige driftsmidler Inventar, kontormaskiner og lignende S um v ar ige drifts midler t 4 14 85 511 t2 46 45 t4 85 51r 12 46 45 43 187 457 335 43 187 457 335 Finansielle anleggsmidler Investering i datterselskap og tilknyttet selskap Langsiktige fordringer datterselskap/tilkn. selskap S um ftnansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler 13 t4 52 442322 3 458 323 64 776 835 53 958 673 117 219 157 84 416 996 132 499 854 97 334376 Omløpsmidler Varelager Boligprosjekter Sum varelager Fordringer Kundefordringer Fordring nærstaende parter Opptj ente prosj ektinntekter Andre fordringer Sumfordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler 11,15,16 I I 12,15 7 rl5 6 s7 99 127 88 649 127 57 99 127 88 649 127 I 665 473 t 682252 89 529 23 2r4 917 4 983 18 125 91 642 323 26 4 49r 99215514 21414126 ST]M EIEI\DELER 23171s368 311475635
Årsregnskap 2ll Balanse 31.12. Note 2lt 21 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Sum inns kult egenkap ital Opptjent egenkapital Fond for vurderingsforskjeller Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital 1 I I 1 43 4 76 357 9 43 4 76357 9 ilg 757 9 119 757 9 t6 r7 77 t6 17 77 Sum egenkapital 13s 927 86 r19 757 9 Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt inntekt Sum avsetning fo r forp lìktelser 13 432 6',71 432 67r Langsiktig gield Gjeld til konsernselskap Sum langsìhtíg gjeld 9 27 759 186 26992933 27 759 186 26 992 933 Kortsiktig gield Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgield Betalbar skatt Sþldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld 15 9 5 r 4t 85 673 lt 268 261 r27 669 98 5 34 12 84s 523 959 18 t4 829 64 3 629 832 68 29 96 164 293 23 Sum gield 95788282 191718627 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 231 715 3tt 475 635 Trondheim, 28. mars 212 Styleleder L --( ( Styremedlem Berg I Roar./daglig leder
Årsregnskap 2ll Kontantstrøm 1..1. - 31.12. Ko ntøntstrø m fra årets vir ks om h et Resultat før skattekostnad + Ordinæreavskrivninger - Positivt resultatandel fra DS, FKV og TS - Betalte skatter +/- Endring kunder og leverandørposter +/- Endring i andre tidsavgrensningsposter +i- Endring boligprosjekter ført som varelager +/- Endring i oppdent ikke fakturert prosjektinntekt */- Netto endring av bygge og tomtelån Netto kontantstrøm fra årets virksomhet Kontantstrommer fra ínvesterìngs aktiv iteter - Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler + Innbetalinger fra investeringer i DS, FKV og TS - Utbetalinger ved investering i DS, FKV og TS +/- Endring i utlån til DS, FKV og TS = Netto kontantstrøm fra investeringer Kontøntstr ømmer fra tinøns ieríngs aklívìteter +/- Endring gjeld til kredittinstitusjoner + Økt gield til morselskap : Netto kontantstrøm fra finansiering t3 677 577 2r5 966-22 556371 2tl 21-24 89 97 399 541-9 119 859-1 55 671-27 297 t63 2447 59 -r 342-65 579 6 72 926 t2 154 916 3 74 55 571-86 999 378 53 632 87 9 56 636-82219 526-188 818-4 t66 32 94 433-123 29t -14747 385-7 453 134 t9 789 4r2-1 765 243 37 546294 4r5 71 7 37 893 766253 26 992 933 1 181 323 34 3 826 : Netto endring i likvider i året + Likviditetsbeholdining 1.1. : Likviditetsbeholdning 31.12. -77 284-1642 47 4 491 11 42897 32326 4 491
Årsregnskap 2ll Regnskapsprinsipper Generelt Regnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og god regnskapskikk. Regnskapet er satt opp etter forutsetningen om fortsatt drift. Tilknyttede selskap Boligprosjekter organisert i egne selskap der Heimdal Utbyggingsselskap ikke har bestemmende innflytelse, men kun utøver betydelig innflytelse, medtas i regnskapet etter egenkapitalmetoden. I resultatregnskapet regnskapsføres Heimdal Utbyggingsselskaps andel av resultatet på en linje. I balansen vises Heimdal Utbyggingsselskaps andel av egenkapital i tilknyttet selskap. Utsatt skatt og eliminering av internfortjeneste knl.ttet til eierposisjonene i disse selskapene reduserer balanseført verdi. I den grad netto verdi blir negativ vises posten under kortsiktig gield. Inntektsføring Inntekter resultatføres når de anses opptjent. Boligprosjekter Boligprosjekter gielder oppføring av boliger i egen regi for salg. Et prosjekt kan bestå av mange enheter og byggetrinn. Nedlagte utviklingskostnader og tomtekostnad balanseføres inntil byggestart. Ved byggestart inntektsføres det i takt med utført produksjon for den andelen av boenhetene som er solgt. Utbygging av boligprosjektene starter normalt først når 8o/o av prosjektet er kontraktsfestet og det er fremlagt finansieringsbevis av kontraktsmoþart. Fremdriften måles ut fra päløpte prosjektkostnader mot forventet totalkostnad. Prosjektkostnader omfatter kostnader som er direkte knyttet til det enkelte prosjekt. Prosjektfortjenesten i perioden er differansen mellom opptjent inntekt og kostnad. Forventede tap er hensyntatt i vurderingen. I balansen vises nedlagte kostnader, opptjent ikke fakturert produksjon og ikke solgte enheter til kosþris,
Årsregnskap 2lt Regnskapsprinsipper Salg av varige driftsmidler Gevinst ved salg av varige driftsmidler inngår i driftsinntekter Klassifïsering Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk samt fordringer med forfall senere erìn ett år fra regnskapsperiodens utløp, er oppført som anleggsmiddel. Øvrige eiendeler er klassiltsert som omløpsmiddel. Gjeld som har forfallstid på over et år klassifiseres som langsiktig. Det inkluderer også den andel av langsiktig gjeld som forfaller til betaling innen et år. All annen gjeld klassifiseres som kortsiktig. Vurderingsregler Generell Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld vurderes tilsvarende til høyeste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anleggsmidler med levetid over en regnskapsperiode balanseføres og avskrives etter en fornuftig avskrivningsplan der kostnaden sammenstilles tilhørende inntekt i løpet av driftsmiddlets levetid. Ved varig verdifall vil balanseført verdi av driftsmidlet nedskrives til virkelig verdi. Varige ùìfísmidler Varige driftsmidler aktiveres og avskrives lineært dersom de har økonomisk levetid over 3 år, og har en kosþris som overstiger kr. 15.. Direkte vedlikehold av driftsmidler kosûradsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kosçris og avskrives i takt med dette. Utskiftninger av hele driftsmidler blir aktivert. LeasÍng Virksomhetens leieavtaler behandles i samsvar med Foreløpig NRS Leieavtaler. Der den underliggende realitet er finansiering blir leieavtalene balanseført. Ved ordinære leieforhold kostnadsføres leien fortløpende. Skatt Skattekostnaden består av betalbar skatt, endring utsatt skatt. Betalbar skatt i resultatregnskapet er beregnet på grunnlag av ärets skattemessige resultater. Selskapets betalbare skatt i resultatregnskapet er ikke påvirket av mottatt eller avgitt konsernbidrag. Effekten av konsernbidrag føres for morselskapet direkte i balansen som en e genkapitaltransaksj on. Utsatt Skatt i balansen avsettes på grunnlag av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i henhold til norsk regnskapsstandard for skatt. I beregningen tas det hensyn til hvilke perioder de midlertidige forskjeller reverserer (utligningsmetoden). Ved beregning av utsatt skatt gjøres det fradrag for eventuelle fremførbare underskudd. Utsatt skatt regnskapsføres i nominelle kroner.
Årsregnskap 2ll Regnskapsprinsipper Pensjoner Selskapet har tidligere hatt både innskuddsbasert og ytelsesbasert pensjonsordning. Den ytelsesbaserte ordningen er avsluttet i 28 og pr. årsskiftet er det kun innskuddsbasert pensjonsordning i selskapet. Innskuddsbaserte pensjonsavtaler kostnadføres løpende. I balansen vises ingen midler eller avsetninger Estimater Regnskapet er basert på en rekke estimater. Virkningene av estimatendringer resultatføres som ordinære poster. Betingede utfall Betinget tap er kosüradsført dersom det er sannsynlig og kvantifiserbart. Betinget vinning som er sannsynlig og betinget tap som er mindre sannsynlig er ikke resultatført, men informert om i note. Sammenligningstall Ved eventuelle endringer i presentasjonen i forhold til tidligere är, omarbeides sammenligningstallene tilsvarende. Kontantstrømanalyse Likviditetsbeholdningen består av kontante midler og bundne midler. Som kontante midler regnes folioinnskudd i bank eller tilsvarende finansieringsinstitusjon. Innvilget ikke opptruk4<et kassekredit regnes ikke som likvider. Konsern Selskapet er et datterselskap (1 % eid) av Heimdal Gruppen AS. Heimdal Utþggingsselskap er morselskap i et underkonsern. Det utarbeides ikke konsernregnskap for underkonsernet i samsvar med regnskapsloven $ 3-7. Underkonsernet konsolideres i konsernregnskapet til Heimdal Gruppen AS. Konsernregnskapet er tilgjengelig hos Heimdal Gruppen AS, Vestre Rosten 79,775 Tiller.
Heimdal Botig AS Årsregnskap 211 Noter til regnskapet Note 1 - Egenkapital - og aksjonærinformasjon Aksjekapital Overkurs Fond for lurderingsforskj eller Annen egenkapital 2ll Årets resultat 21 43 4 43 4 76 357 1 76351 1 16 17 71 t6 ttù 77 Sum 119 757 1 16 17 77 135 927 87 Heimdal Bolig AS har kun en aksjeklasse. Pålydende pr. aksje er kr. 5,-. Selskapets aksjonærer er: Navn Heimdal Gruppen AS Antall Pålydende 86 8 43 4 Sum 86 8 43 4 Note 2 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgiørelser m.m. Lønnskostnader 2tl 21 Lønn Arbeidsgiveravgift Pensj onskostnader, eksklusiv arb. giv. avg, t7 513 945 1 217 113 384 77 6 631 531 I 1 943 269 6 Andre ytelser 427 962 244 71 Sum lønnskostnader t3 543 79 I 146 66 Godtgiørelse til ad m.dir. Lønn til adm.dir. Annen godtgiørelse Offentlie ti enestepensj on 2ll 21 I 42 214 I 147 56 1 82 146 832 51 435 47 774 Sum godtgiørelse til adm.dir t 572 469 342 166 Administrerende direktør er med i selskapets generelle bonusordning. Det er ikke utbetalt bonus i 211. G iennomsnittlis antall ansatte 8 2lt 21 Det er ikke utbetalt styrehonorar i 2ll eller 212 Selskapet har innskuddsbasert pensjonsordning i tråd med lov om tjenstepensjon som omfatter alle ansatte i bedriften. Pensjonskostnaden i regnskapet 2tl 21 Innskuddsbasert pensionsordning inkl. arb.g.avs. 439 23 36 998 Netto pensionskostnad inkludert arb.siv. aveift 439 23 36 998
Årsregnsl<ap 2ll Noter til regnskapet Note 3- Godtgiørelse revisor Godtgiørelse til revisor Lovpålagt revisjon Andre tienester utenfor revisj onen 2ll 21 I 13 88 ts2 19 l7 15 Sum godtqiørelse til revisorfirma 13 13 152 19 Beløpene er eks. mva. Note 4 - Varige driftsmidler Anskaffelseskost I. I Tilgang Inventar/ kont.mask 3 254 661 59 13 EDB,vare 883 192 129 688 Sum 4 137 859 188 818 Anskaffelseskost 31. 12. 3 3t3 797 I 12 88 4 326 677 Akkumulerte avskrivninger 1. I Å,rets avskrivninger 2 9 13 136 745 78 5l I 79 221 3 68 524 215 966 Akkumulerte avskrivnin ger 31.12. 3 36 758 859 732 3 896 49 Balanseført verdi 1.1 354 654 12 681 457 335 Netto ovenfor -77 6t5 5 467-27 148 ve Økonomisk leyetid 3- I år 5år Note 5 - Skatt Årets skattekostnad Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Skatt av konsembidrag 2tl 21-2 492 5-11 27 7 Sum skattekostnad i resultatregnskapet -2 492 s -ll 27 7 Beregning av årets skattegrunnlag Resultat før skatt Endring i midlertidige forskjeller Mottatt konsernbidrag / - Avgitt konsembidrag (brutto) Permanente forskj eller Tillegg for skattefri overføring varelager Gevinst salg aksjer/tap ved realisasjon aksjer Nedskrivning borettslagsandeler 9 Resultatandeler i andre selskap Skattemessig inntekt fra KS,DS 2tt 21 t3 671 577-24 89 97-1 553 89 8 527 37 47 619-22 s5637t 611 51 331 116-3 472 89-4 7l l -5 158 58 625 962
Å.rsregnskap 211 Noter til reqnskapet Avvik skattekostnad 2tl 21 28o/oberegnet skatt av resultat før skatt 3 829 722-6 946 792 Skattekostnad i resultatregnskapet -2 492 5 -tt 27 7 Avvik Forklares med For lite avsatt utsatt skatt fonige år Overtakelse av skatteposisjon ved kjøp av andel i KS 28%o av þermanente forskieller og resultatandeler fra aksi eselskao 6322222 -\4 314-6 32 451 4 323 278-725161 -3 64 59 Netto avvik 5 457-42 392 Midlertidige forskjeller og underskudd til fremf. 2tl 21 Driftsmidler Varelager Gevinst-/tapskonto Fordringer Regnskapsmessig avsetning Midlertidig forskjell KS Fremførbart underskudd -687 814 7 283 161 24 2 794-9 768-7 856 534-44 969 395-84 424 5 32 29 6-2 3-13 1s4-6 219 473-27 515 269 Netto forskieller -53 37 538-44 5 16 Balanseført utsatt skatt -14 85 511-12 46 45 Internfortj ene ste sal g til Datterselskap / Felleskontrollert virksomhet Utsatt skattefordel ført mot andel Jfr. note 13-34 35 917 9 65 673-44 591 231 12 485 545 Note 6 - Bankinnskudd kontanter og lignende Av totale bankinnskudd er kr 323.26,- bundet til betaling av skyldig forskuddstrekk. Konsemet har en konsernkonto i Nordea Norge ASA saíunen med Heimdal Gruppen AS Samlet positiv saldo pr. 31.12.11 var kr. 4 693 249,- Heimdal Bolig AS har per 3l.l2.l I trekk på kassekreditten pâ k:r. 415.17,-. Note 7 - Andre kortsiktige fordringer 2tt 21 Forskuddsbetalte kostnader Fordrins sals av aksier i Lade Alle AS 197 853 673 5 22 541 912 Sum 797 853 23 214 917
Årsregnskap 211 Noter til regnskapet Note I - Kortsiktige fordringer på konsernselskaper, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet. Ført som kundefordringer: Grilstad Park AS Stjørdal Utbygging AS HENT AS Miljøbyen Granås AS Bissmiet AS Heimdal Eiendomsmegling AS Ladalen KS Vekterkvartalet AS Heimdal Byggsystem Intemational AS 2tt 21 379 63 26 128 26 25 4 625 5 113 23 354 28 38 31 25 28 6 Sum 939 322 I 545 265 8 667 I 618 l 93 s4 Ført som fordring nærstående parter: Granås Utbyggingsselskap KS (utbytte) Rosenborg Utvikling AS (utbytte 21) Sum fordr ing kons erns e ls kap 2rt 21 8 829 79t 78 227 584 I 829 I t9 364 Stjørdal Utbygging AS Vekterkvartalet AS Grilstad Park AS Persaunet Utvikling AS Sum fordr ing fe I le s kontr o I I ert v ir ks omhet Miljøbyen Granås AS I 552 166 61 134 I 6t9 3 3 42 492 13 3 137 425 5 745 629 234 424 7 247 482 2 415 41 Sum for dr ing tilknyttet s e ls køp 3 42 492 2 415 47 Sum fordring Konsernselskap, FKV og TS s 3 622 t 682252 Note 9 - Gjeld mot konsernselskaper, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet. 2tt 21 27 759 186 26 992 933 Ført som langsiktig gield nærstående parter: Heimdal Gruppen AS Sum langsiktig gield konsernselskap 27 759 186 26 992 933 Lånet renteberegnes og renter tillegges hovedstol ved årsslutt. Lånet vurderes konvertert til egenkapital Ført som leverandørgield: 2lt 21 Heimdal Gruppen AS HENT AS Heimdal Eiendomsmeeline AS 58 51 62 399 16 55 38 486 Sum 227 45 138 486 Note l - Annen kortsiktig gield 2tt 21 Påløpte lønnsforpliktel ser Påløpte prosj ektkostnader Påløpte rentekostnader 4 958 514 9 768 13 t25 I 185 518 29 37 137 314 Sum t4 829 639 3 629 832
Årsregnskap 211 Noter til regnskapet Note 11 - Boligprosjekter Boligprosjekter Boligprosjekter gielder oppføring av boliger i egen regi for salg. Det er under denne posten balanseført nedlagte kostnader og kostpris på tomt på prosjekter der det ikke er startet produksjon. Prosjekter under arbeid vises ikke som boligprosjekter under varelager. Opptjent ikke fakturert inntekt vises som kortsiktig fordring. Det vises i den forbindelse til nærmere informasjon i note 12. Ikke solgte næringslokaler/boligenheter vises som varelager til tilvirkningskost. Boligprosjekter: 2tt 21 Boligtomt Rådalen, Bergen (solgt 21l) 28 Boligprosjekt Utleira Fri B2 (under produksjon 211), Trondheim - kostpris 6 651 Usolgte borettslagsandeler Elle Melle, Utleira, Trondheim - kostpris 8 492 tt 262 Usolgte borettslagsandeler Birke Bane, Utleira, Trondheim - kostpris Boligprosjekt Utleira B3 (salg 2121213), Trondheim - kostpris B oli gpro sj ekt Lunderåsen (salgstart 2 1 2), T r ondheim - kostpris Usolgt næringslokale, Ilsvika Garden, Trondheim - virkelig verdi 2 s2 39 498 2 343 6 2 52 34 234 593 9 Boligprosjekt Engene 39, Drammen - virkelig verdi 4 813 4 841 Øwige mindre boligprosiekter (uavklart salgsstart) - kostpris ttl r21 tt t27 Sum balanselørt3l.l2 s7 99 127 88 649 127 Note 12 -Tilvi rkningskontrakter Oversikten viser Heimdal Utbyggingsselskaps boligprosjekter under tilvirkning, regnskapsført etter løpende avregningsmetode med fortjeneste. Ikke kontraktfestet produksjon vises som varelager, note I l. Fullføringsgraden beregnes som forholdet mellom påløpte prosjektkostnader og estimerte totalkostnader. Resultatregnskapet 2tl 21 Totalt utført produksjon på igangværende prosjekter Påløpte kostnader på igangværende prosjekter 33 957 32 997 124 1 147 67 Tilsvarer estimert fortj ene ste på igan gværende prosj ekter Fortjeneste rapportert i tidligere perioder 96-23 57 Fortjeneste hensyntatt i resultatregnskapet 96-23 s7 Balansen I øvrig 2tl 21 Opptj ente, ikke fakturert produksj on Forskuddsfakturert produksj on Gj enværende produksjon på tapsprosj ekter 33 957 89 529
Heimdal Botig AS Årsregnskap 211 Noter til regnskapet Note 13 - Resultatandeler datterselskaper, tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Datterselskaper, tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksoml Ladalen AS Ladalen KS Persaunet Utvikling AS Grilstad Park AS Fosslia Hageby AS Stjørdal Utbygging AS Strandparken Sør AS Bissmiet AS Miljøbyen Granås AS Granås Eiendom AS Granås Utbyggingsselskap KS Rosenborg Utvikling AS Vekterkvartalet AS Trondheim Trondheim Trondheim Trondheim Stjørdal Stjørdal Horten Trondheim Trondheim Trondheim Trondheim Trondheim Trondheim org.nr 992 72 646 992 72 646 988 81 272 893 13 422 997 351 215 989 852 132 993 468 ltl 994 43 994 359 851 985 215 324 985 215 332 984 24 932 989 32 142 Eierandel 2tl 1% 9% s% 5% s% s% s% s% 4% 4% 36% 33% 25% Eierandel 21 1% 9% s% s% IIA s% 5% s% 4% 4% 36% 33% 2s% Andeler i DS (Datterselskap) Granås Eiendom AS Granås Utbyggingsselskap KS Rosenborg Utvikling AS Ladalen KS Ladalen AS Anskaffelses kost 46 36 3 83 2 24 578 93 493 Verdi 1.1. 82 564 36 229 314 t 97 139 7t 943 EK-trans/ korreksioner* -617-262 376 Årets resultatandel -3 848 617 29 291-2 18-26114 Verdi 31.12. 78716 36 258 611 1 625 255 45 829 Sum Dutterselskøper 2 824 874 2 651 56-262 993-2 156 2 368 411 * Inntektsførte renter aktivert i DS tilbakeføres mot andelen Andeler, FKV (felles kontroll) Grilstad Park AS lntemfortj. tomtesalg* Sum Grilstqd Park AS Bissmiet AS Internfortj. tomtesal g* Sum Bissmiet AS Anskaff.kost 31.12. 15 15 6 6 Verdi 1.1. 19 419 147-8 624 664 t 794 483 591 34-248 351 342 989 Egenkapital transaksjoner Årets resultatandel 1 726 355 3 64 575 t4 366 93 1 971 1 97t Verdi 31.12. 3 145 52-4 984 89 25 t6t 413 62 3tt -248 351 353 96 Strandparken Sør AS Merverdi Sum Strandparken Sør AS Fosslia Hageby AS 66 66 6 12 41 11 283 828 929 283 6 12 41 26 711-264 6-237 89-26 358 127 993 s63 4 69t 393 6 76 44 Stjørdal Utbygging AS Persaunet Utvikling AS Vekterkvartalet AS Sum FKV 6 855 599 s 9 42 624 9 t 417 5 124 31 I 575 291 27 86 763-6 49 41 7 291 123 291-235 663 599 346 144 672 14 622 9 2 815 353 5 723 647 I 73 254 42 552 63