Geilo Takst Magne Sæther Sentral godkjenning. Jonstøllie 44, 3580 Geilo Mob. 97182020-90206913 www.geilotakst.no. E.mail: geilo.bc@online.no Org.nr: 985910650 Verdi- og lånetakst med tilstandsrapport over Selveierleilighet nr. 222 i Geilo Apartement Skurdalsvegen 18 3580 GEILO Gnr. 64 Bnr. 415 Seksj.nr. 26 Eierbrøk: 1/52 HOL KOMMUNE Magne Sæther Bygn.ing/sertifisert takstmannmntf Utført av: Kari Sæther Sertifisert takstmannmntf Oppdrag 20131412 Befaringsdato: 06.07.2013
Verdi- og lånetakst med tilstandsrapport over Selveierleilighet nr. 222 i Geilo Apartement Skurdalsvegen 18 3580 GEILO Gnr. 64 Bnr. 415 Seksj.nr. 26 Eierbrøk: 1/52 HOL KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Tilstandsrapport og verditakst over selveierleilighet i Geilo Apartement gnr. 64 bnr. 415 s. nr. 26, leilighet nr. 222 i Hol kommune. Grunnlaget for taksten er opplysninger fra rekvirents representant, fremlagte dokumenter, befaring og oppmåling på stedet. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Denne tilstandsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler, NS 3424/3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. "Nivå 1" er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Låneverdi, eller lånetakst, er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Det forutsettes at alle offentlige krav for eiendommen er fulgt. På taksttidspunktet var grunnboksutskrift ikke tilgjengelig for leiligheten. Borettslaget er nettopp endret til selveierleiligheter og det er samtidig opprettet et sameie. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Sammenfattet beskrivelse Selveierleiligheten ligger sentralt til i 1. etasje i Geilo Apartement, i sentrum av Geilo, med flott utsikt mot sentrum og Geilohovda, gåavstand til skisenter, butikker, hoteller, jernbanestasjon, restauranter m.m. Fine turmuligheter sommer og vinter. Tomten er opparbeidet med plen, veg og parkeringplass. Eiendommen er bebygd med et treetasjers leilighetsbygg som består av flere leiligheter og fellesareal og ligger i et område med leiligheter, hoteller, næringsbygg og butikksenter. Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 2 av 10
Vedrørende slitasje og elde o.l. beskrives ikke dette i detalj, dette er det imidlertid tatt hensyn til ved fradrag i byggekostnader i taksten. Utleiekrav 9 av 12 mnd. Det blir fortiden vurdert om fellesareal skal gjøres om til 2 leiligheter for eventuelt salg som i tilfelle vil komme eierne tilgode. Event. heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt i takst. Tilstandsrapport konklusjon Referansenivå er plan og bygningingsloven av 1967 med senere forskrifter. Det antas at baderommet er fra byggeår. Vanlig byggemåte på det tidspunktet var fliser lagt rett på murgulv og vegg uten membran. Enkelte fuger er misfarget i gulv/vegg i dusjsonen. Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 3 av 10
Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 500 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 300 000 Geilo, 12.07.2013.......................................................................... Magne Sæther Kari Sæther Bygn.ing/sertifisert takstmannmntf Sertifisert takstmannmntf Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 4 av 10
Rekvirent Rekvirert av: Kapital AS v/halvor Lie Tlf.: 48994260 Besiktigelse, tilstede Dato: 06.07.2013 - Pål Didriksen - Magne Sæther Takstmann Tlf.: 97182020 - Kari Sæther Takstmann Tlf.: 90206913 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Andre dok./kilder: Eier Rekvirents representant Referat stiftelsesmøte for sameie Dato 13.03.2013 E-mail mottatt fra rekvirents representant Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 64 Bnr. 415 Seksj.nr. 26 Sameiets navn: Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Formue/fellesgjeld: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Bygninger på eiendommen Selveierleilighet Byggeår: Geiloholtet sameie Kr 2 400 Forsikring, vedlikehold, vaktmester, strøm, kommunal avgift, varmt vann. Kapital AS, gamle Ramnesvei 36, 3170 Sem Eiet tomt. Areal 3 932 m² Andel fellesareal: 111 m² Oppl. iflg. tidligere prospekt. Eierbrøk er iflg. rekvirent Oppl. iflg. Pål Didriksen. Privat veg og offentlig veg Offentlig vann Offentlig avløp Turistbedrift 1982. Antar byggeår Ombygd: Nyoppusset i 2013 Tilleggsdel Byggeår: 1981. Iflg. rekvirent Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 5 av 10
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Selveierleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 42 38 38 Stue m/egen kjøkkeninnredning, soverom, bad/wc og terrasse. Sum bygning 42 38 38 Selveierleilighet - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Stue m/egen kjøkkeninnredning, soverom, bad/wc Tilleggsdel - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje 2 2 2 Bod Sum bygning 2 2 2 Tilleggsdel - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Bod Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 6 av 10
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Selveierleilighet Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse T.grad Selveierleilighet 200 Bygning, generelt Ved befaring var bygning fullt møblert. Normal tid før reprsjon av etasjeskiller av betong og lettbetong TG: 1 er 40-80 år. 212 Drenering Drenering er ukjent Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger 20- TG: 1 60 år. 221 Gulv på grunn Betongplate iflg. prospekt. Normal tid før utbedring av plasstøpt betonggolv på lastbærende TG: 1 isolasjon er 40-80 år. Normal tid før utskfiting av tilfarergolv på betong er 30-50 år. 225 Yttervegger Teglstein/fasadestein, mur. Normal tid før omfuging av teglforblending er 20-60 år. TG: 1 232 Taktekning og membraner Yttertak er tekket med papp. Normal tid før omlegging av takshingel er 20-30 år. TG: 1 233 Vinduer Isolervinduer. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. TG: 1 235 Ytterdører og porter Glatt malt dør. Normal tid før utskifting av tredører og luminumsdører er 20-40 TG: 1 år. 244 Innvendige dører Glatte malte dører. Normal levetid før utskrifting av tredør er 30-50 år. TG: 1 Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 7 av 10
245 Himlinger inklusive taklister Malt mur, malte plater. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Parkett, fliser. Det antas at det ikke er membran under flisene på badet p.g.a. TG: 1 byggeår. Noe misfarging i fugene i dusjnisje. Normal tid før utskfiting av keramiske fliser er 10-30 år. Normal tid før vedlikehold av parkett er 4-6 år. Flisegulv på bad har tilstandsgrad 2. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt strie, malt mur, fliser. Påkostninger: Nymalt i 2013 Det antas at det ikke er membran under flisene på badet p.g.a. TG: 1 byggeår. Noe misfarging av fuger nederst på vegg i dusjsone. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10-30 år. Tilstandsgrad 2 for vegg på bad. 262 Balkonger Terrasse med adkomst fra stuen. 272 Kjøkkeninnredning Integrerte hvitevarer. Over- og underskap, skuffeseksjon, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Hvitmalte profilerte skapdører. 274 Skap og reoler Garderobeskap med malte profilerte skapdører 300 VVS-installasjoner, generelt Felles varmt vann 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Toalett, vaskeservant, dusjnisje med dusjstang og forheng. Normal levetid for tappearmatur er 20-25 år, for servantutstyr 20- TG: 1 50 år. 360 Luftbehandling, generelt Felles lufting i stue, ventilasjonsvifte og luftespalte i baderomsdør. Ikke synlig lufting på soverom. Tilstandsgrad 2. TG: 1 400 Elkraft, generelt Automatsikringer. Påkostninger: Nytt elektrisk opplegg i leiligheten. Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 8 av 10
Tilleggsdel 452 Varmeovner Panelovn. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse T.grad Tilleggsdel 200 Bygning, generelt I underetasje er det 2 nettingboder som ligger i et fellesrom i underetasjen. Gulv og vegger er i fellesrommet er i mur. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggolv på lastbærende TG: 1 isolasjon er 40-80 år. Normal tid før utbedring av betongvegg er 20-60 år. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 28 800 Sum kostnader Kr: 28 800 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Selveierleilighet 1 510 000 Tilleggsdel 10 000 Sum normale byggekostnader: 1 520 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 150 000 Teknisk verdi bygninger: 1 370 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 200 000 Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 9 av 10
Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 570 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 500 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 300 000 Geilo Takst Magne Sæther Org.nr. 985910650 20131412 06.07.2013 10 av 10