Areal og samfunnsplanlegging Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 2012/2189-25 Signhild Johanne Volden 18.12.2013 Planbestemmelser PlanID 201207 - Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B9. Dato for siste revisjon: 18.12.2013 Reguleringsplan datert: 11.06.2013 Dato for kommunestyrets vedtak: 16.12.2013 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket «Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B9» med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.06.2013. Planen er i målestokk 1:1000. 2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Planen legger til rette for byggingen av nye boliger i Svebergmarka. Området reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg, jf. pbl 12-5 nr. 1, herunder - Boligbebyggelse (B9-A - B9-H og B14-A) - Felles lekeplass (f_lek) - Renovasjonsanlegg (o_rea) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl 12-5 nr. 2, herunder - Offentlig kjøreveg (o_kv) - Felles kjørevei (f_kv) - Felles parkeringsplasser (f_p1, f_p2 og f_p3) - Annen veggrunn grøntanlegg (f_vg1 f_vg7) Grønnstruktur, jf. pbl 12-5 - Offentlig friområde (o_fri) Hensynssoner, jf. pbl 12-6, herunder - Sikringssoner frisikt (H140), 11-8a - Sone med angitt særlige krav til infrastruktur (H410) Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks 140, 7551 HOMMELVIK Torggata 73972000 4218.07.50309 E-post Telefaks Org.nr postmottak@malvik.kommune.no www.malvik.kommune.no 73972051 971035560
3 FELLES BESTEMMELSER 3.1 Plankrav Illustrasjonsplanen skal være retningsgivende for utforming av felt B9. 3.2 Utomhusplan Sammen med søknad om utbygging av hvert delfelt skal det sendes inn detaljert utomhusplan i målestokk 1:200. Utomhusplanen skal, i den grad det er relevant for byggesaken, vise: Plassering av bebyggelsen samt bebyggelsens høyde. Høyder på eksisterende og nye koter. Adkomstveg med siktsoner for hver avkjørsel og stigningsforhold på veier. Gangveger, krysninger med siktsoner, gangadkomst til boligene og felles uteoppholdsareal. Parkeringsplasser på privat og felles grunn. Terrengjusteringer, sikringsgjerder, autovern, forstøtningsmurer inkl. opparbeidelse, beplanting og nødvendige skjermingstiltak mot innsyn til nabo. Møblering og skjerming av fellesareal og ubebygd areal. Plassering av gatebelysning. Støyskjermingstiltak for utearealer og fasader. Synliggjøring av egnet privat uteoppholdsareal på tomta. Løsninger for teknisk infrastruktur, inkl. lokal overvannshåndtering, areal for snøopplag og avfallshåndtering. Utforming av felles lekeplass. Skriftlig dokumentasjon av valgte løsninger skal følge utomhusplanen. Søknad om tillatelse til utbygging av hvert delfelt skal inneholde plan for avvikling av anleggsperioden jf. 3.7 i bestemmelsene. 3.3 Universell utforming Minimum 30 % av boenhetene skal utformes etter prinsippene om universell tilgjengelighet, jf. 12-2 i TEK10. Det vil si at disse boligene skal ha framkommelighet for orienterings- og bevegelseshemmede i hovedplanet, og til tilstrekkelige deler av utearealet samt boder tilhørende boenheten. For å sikre god tilgjengelighet til uteområdene for alle brukere, herunder orienterings- og bevegelseshemmede, skal de der det er mulig, utformes i henhold til gjeldende krav om universell utforming. Lekeplassen, f_lek, skal opparbeides etter prinsippene om universell utforming. Langs vegene i feltet skal det etableres kantstein som skal fungerer som ledelinje for orienterings- og bevegelseshemmede. 3.4 Utforming og bruk av ubebygde arealer Ubebygde arealer skal gis en tiltalende behandling og tillates ikke benyttet til lagring. Ubebygde arealer skal opparbeides iht. Utomhusplan (jf. 3.2). 3.5 Gatebelysning Plan for gatebelysning skal følge søknad om tillatelse til tiltak for teknisk infrastruktur, jf. 3.2. Side 2 av 8
3.6 Overvannshåndtering Løsninger for håndtering av overvann og lokalisering av fordrøyningsanlegg skal følge søknad om tillatelse til tiltak for teknisk infrastruktur, jf. 3.2. Fordrøyningsbasseng skal lokaliseres innenfor bestemmelsesområde #1, som vist i plankartet og jf. 8.1 i bestemmelsene. 3.7 Støy og luftkvalitet Boliger og utendørs oppholdsareal for boliger skal ikke ha støyverdier som overstiger Miljøverndepartementet sine retningslinjer for behandling av støy og i arealplanleggingen, T- 1442/12 (jf. også støy i anleggsfasen, kapittel 4, tabell 9). For å oppnå tilfredsstillende miljøforhold i anleggsfasen skal Miljøverndepartementet sine retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen, T-1520, legges til grunn. Det stilles krav til utarbeidelse av plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen, som skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. 3.8 Radon Det skal gjennomføres radonsikringstiltak for alle nye byggeprosjekter, jf. gjeldende TEK. Metode for radonsikring skal dokumenteres ved byggesøknad. Dokumenterte målinger av radonkonsentrasjonen skal foreligge kommunen senest 1 år etter at brukstillatelse/ferdigattest er gitt for den enkelte bolig. Tiltak skal iverksettes ved konsentrasjoner over grenseverdiene i gjeldende TEK. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse 4.1.1 Bebyggelse, B9-A til B9-H og B14-A I området skal det oppføres boliger med tilhørende anlegg. For delfelt B9-A og B9-D B9-G tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse. For delfelt B9-B og B9-C tillates oppført flermannsboliger og lavblokkbebyggelse. For delfelt B14-A tillates oppført eneboliger. 4.1.2 Utnyttelsesgrad Bebygd areal (% BYA) innenfor planområdet, jf. Veileder grad av utnytting, skal ikke overstige for delfelt: B9-A, B9-B, B9-C og B9-H: 45 % - BYA B9-D og B9-F: 45 % - BYA B9-E: 30 % - BYA B9-G: 40 % - BYA B14-A: 25 % - BYA Parkering på terreng uten overbygning skal medregnes i grad av utnytting. Side 3 av 8
For B9 skal det etableres minimum 27 boenheter. 4.1.3 Uteoppholdsareal Det skal avsettes minimum 120 m² egnet uteoppholdsareal per boenhet på egen grunn bortsett fra for delfelt B9-B og B9-C der det stilles krav til 40 m 2 per boenhet i privateller fellesanlegg. For boliger som har under 120 kvm MUA (minste uteoppholdsareal) på bakkenivå, skal det kompenseres med bruk av privat takterrasse. 4.1.4 Bebyggelsens utforming og høyde Bebyggelsens form og størrelse skal etterstrebes og tilpasses omkringliggende terreng, samt bebyggelse internt i delfeltene, særlig med tanke på å bevare best mulig solforhold og gode uteareal innad i feltet, både for private areal og for fellesareal. Bebyggelsen, inklusive garasjer, carporter, boder og gjerder, skal utformes slik at den samlet får et harmonisk og variert utrykk i volumoppbygging, farge og materialvalg. Takformen skal være helhetlig innenfor planområdet. Innen hvert delområde skal husene ha lik takvinkel. Blanke eller reflekterende materialer skal ikke benyttes som taktekking. Bebyggelsens høyde i de enkelte delfelt skal ikke overstige høyder over gjennomsnittlig planert terreng, jf. «Veileder Grad av utnytting», som vist i tabellen under. Bebyggelsen skal ikke overgå 3 etasjer, som er inkludert sokkel og loft. Felt B9-A B9-B og B9-C B9-D - B9-F B9-G og B9-H B14-A Maks høyde 8,0 meter 8,5 meter 9 meter 8,5 meter 9 meter 4.1.5 Byggegrenser Byggegrensen angir den ytre grensen for alle søknadspliktige tiltak innenfor et arealformål med mindre annet er nevnt i planbestemmelsene. Dersom det ikke kommer i konflikt med tilgrensende arealformål, kan kommunen godkjenne at tiltak plasseres utenfor byggegrensen ved oppføring av forstøtningsmurer, terrengtrapper, sikringsgjerder og støyskjermer. Plassering av støttemurer, sikringsgjerder/autovern og støyskjermer skal være vist i utomhusplanen, jf. 3.2. For bygg på den nordligste tomten i delfelt B9-E tillates garasje/carport oppført utenfor byggegrense mot nord. Garasje/carport tillates oppført utenfor byggegrense. Garasje/carport skal plasseres minst 1 meter fra eiendomsgrense og minst 5 meter fra vegformål, men kan tillates inntil 2 meter fra vegformål dersom plassert tilnærmet parallelt veg. Det skal avsettes tilstrekkelig areal omkring boligene til vedlikehold av bygningsmasse. Side 4 av 8
4.1.6 Brannvegg Bygg i felt B9-A og B9-E skal ha brannvegg mot sør, der bebyggelse er nærmere enn 8 meter fra hverandre. Bygg i felt B9-F og B9-H skal ha brannvegg mot nord, der bebyggelse er nærmere enn 8 meter fra hverandre. 4.1.7 Støy Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T- 1442/12 skal følges, (jf. også støy i anleggsfasen). Dokumentasjon av støyforholdene og vurdering av eventuelle avbøtende tiltak for boliger og utendørs boligareal, skal følge søknad om tillatelse for utbygging av hvert delfelt (jf. 3.7 og 9.3). Planlagte lokale støyreduserende tiltak skal framgå av detaljert utomhusplan, jf. 3.2, og gis en tiltalende utforming med hensyn til omkringliggende omgivelser. Planlagt bebyggelse innenfor delfelt B9-A B9-D, ligger innenfor gul sone i støysonekartet (jf. støyutredning vedlagt bestemmelsene, Notat Vianova, datert 24.09.2013). Som avbøtende tiltak mot støyforurensningen fra Svebergvegen skal bebyggelsen i B9-A, B9-B, B9-C og B9-D utformes slik at den fungerer som støyskjerming for bakenforliggende uteområder, i tråd med forutsetningene i støyutredningen av 24.09.2013. For bebyggelsen i delfeltene B9-A B9-D tillates ikke soverom mot Svebergvegen, med mindre bebyggelsen etableres med balansert ventilasjon, slik at boligene kan ha godt inneklima når alle vinduer er lukket. 4.2 Felles lekeplass Felles lekeplass ved inngang, f_lek, er felles for bebyggelsen og skal opparbeides iht. Utomhusplan (jf. 3.2) og følge prinsippene for universell utforming. Felt B9 skal benytte felles friområde FLB2 som nærlekeplass/strøkslekeplass. FLB2 ligger lokalisert utenfor planområdet mot nord, med adkomst fra felt B9 fra f_kv. 4.3 Renovasjon Det tillates ikke utvendige avfallsdunker eller frittstående avfallshus innenfor planområdet. Sortering av avfall krever at mellomlagring av avfall i fraksjoner skal skje innendørs. Det skal benyttes felles avfallsløsning i form av nedgravde bunntømte containere. Areal merket o_rea skal benyttes til avfallshåndtering for boligene innenfor delfelt B9-A til B9-H. Delfelt B14-A skal benytte renovasjonsanlegg o_ra2 rett sør for planavgrensningen. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Veganlegg 5.1.1 Kjøreveg Kjøreveg, o_kv, er offentlig og skal opparbeides som vist på plankartet. Kjøreveg, f_kv, er privat og skal opparbeides som vist på plankartet. Side 5 av 8
Veger skal opparbeides med kantstein som også fungerer som ledelinje. 5.1.2 Adkomst Adkomstpilene på plankartet viser hvilken veg den enkelte tomt skal ha adkomst fra. Adkomstpilene er retningsgivende. 5.1.3 Vendehammere Vendehammere skal nyttes til å snu for drifts- og utrykningskjøretøy. Det tillates ikke parkering i vendehammere. 5.1.4 Annen veggrunn grøntareal (f_vg1- f_vg7) f_vg1- f_vg5 kan benyttes som snøopplag, og skal ikke beplantes eller bebygges. Arealer innenfor f_vg1 og f_vg2 kan nyttes til sikring av parkeringsplasser med autovern mot sterkt hellende skråning mot Svebergvegen. f_vg6- f_vg7 er buffersoner som ikke skal beplantes. Det tillates ikke bebyggelse av noe slag innenfor dette formålet. I f_vg3 skal det etableres gangforbindelse mellom f_kv og o_kv, jf. 9.2 5.2 Parkering (f_p1-p3) 5.2.1 Parkeringskrav P-plasser har følgende normer; Eneboliger, tomannsboliger og rekkehus: 2 stk. biloppstillingsplasser per enhet på egen tomt. 0,25 parkeringsplasser per boenhet i felles anlegg. Leiligheter: Ved lavblokkbebyggelse skal det for boenheter med bruksareal inntil 100 m 2 avsettes 1,5 p-plass per enhet i fellesanlegg. Felles parkering f_p2 og 4 plasser av f_p3 er felles for B9-B og B9-C. Felles parkering f_p1 og deler av f_p3 er parkering og gjesteparkering for feltet for øvrig. Delfelt B14-A har kun parkering på egen tomt. Det tillates ikke parkering i vendehammere. Det skal opparbeides 1 HC-plass i hvert av de felles parkeringsanleggene. Ved detaljprosjektering av felles parkeringsanlegg skal det vises tilstrekkelig snøopplag. Det skal etableres en buffer på 1 meter mellom felles parkeringsplasser og nabogrense, avsatt som VG1 og VG2 i plankartet. Denne buffersonen skal ikke beplantes. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Friområder o_fri skal være offentlige friområder. Innenfor friområdene skal all opparbeidelse skje på en tiltalende og helhetlig måte i forhold til tilgrensende områder. Side 6 av 8
7 HENSYNSSONER 7.1 Sikringssone frisikt (H140) Innenfor de viste frisiktlinjer tillates ikke sikthindrende gjenstander eller vegetasjon som er høyere enn 0,5 m over plannivå i tilstøtende veg. 7.2 Sone med angitt særlige krav til infrastruktur (H410) Kommunen skal ha rett til vedlikehold av spillvannsledning. 8 BESTEMMELSESOMRÅDE #1 8.1 Fordrøyningsbasseng Fordrøyningsbassenget kan etableres under f_kv mot nord. Området er merket #1 i plankartet, men plasseringen av tiltaket er ikke nøyaktig angitt. Kommunen har rett til adkomst for drift og vedlikehold av fordrøyningsbassenget. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 9.1 Utomhusplan Uteområdene og felles uteareal skal være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan godkjent av Malvik kommune før ferdigattest kan gis på boliger, med mindre annet er nevnt i bestemmelsene (se 9.2). 9.2 Fellesareal Lekeplass (f_lek) skal være ferdig opparbeidet med sti over spillvannsledning før det gis brukstillatelse for boliger innenfor planområdet. Gangforbindelse i areal merket VG3 skal være ferdigstilt før ferdigattest kan gis på boligene i delfelt B9-F til B9-H. Felles parkeringsplasser (f_p1- f_p3) skal opparbeides på en slik måte at det til en hver tid er nok antall parkeringsplasser i henhold til krav i 5.2.1. Felles kjøreveg f_kv og offentlig kjøreveg o_kv skal være ferdig opparbeidet i samsvar med godkjent plan før det gis brukstillatelse for første bolig langs den aktuelle vegen. Felles kjøreveg (f_kv) skal lede fram mot og knyttes til etablert tursti i FBL2, nord for planområdet. 9.3 Støy Det er utført støyvurdering som tilsier at enkelte deler av boligtomtene innenfor felt B9-A B9-D ligger innenfor gul sone. Dette stiller krav til støyreduserende tiltak. Tiltak for støyskjerming skal følge søknad om utbygging av hvert delfelt, jf. støyutredning, Notat Vianova Trondheim, datert 24.09.2013. Nødvendig støyskjermingstiltak skal være ferdig opparbeidet før boligene tas i bruk. Det skal foreligge dokumentasjon på at grenseverdiene for støy i støyfølsomme rom og uteoppholdsareal er i henhold til krav gitt i Miljøverndepartementet sine retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/12. Side 7 av 8
9.4 Geoteknisk undersøkelse Dokumentasjon av geotekniske vurderinger av grunnforholdene, inkludert geoteknisk prosjektering og gjennomføringen av planlagt tiltak, skal følge søknad om tillatelse til utbygging av hvert delfelt. 9.5 VA-anlegg Før igangsettingstillatelse for nye boliger kan gis, skal det foreligge detaljert ledningsplan for området. 9.6 Tomtedelingsplan Ved rammetillatelse av første bolig skal det utarbeides en tomtedelingsplan for gjeldende delfelt. Vedlegg til bestemmelsene: Geoteknisk notat fra Rambøll, datert 11.06.12 Støyrapport fra Vianova, datert 24.09.13 Illustrasjonsplan fra Selberg arkitekter AS, datert 02.04.2013, revidert 18.09.2013. Side 8 av 8