810 Eiendomsskatt Generelt om eiendomsskatt I 2014 ble 3,8 mrd. kroner av skatteinntektene til Oslo kommune omfordelt til kommuner og fylkeskommuner med svakere skatteinngang. Kommunens anledning til å øke inntektene ved høyere gebyrer eller egenbetaling er svært begrenset. Kommunen har imidlertid anledning til å utskrive skatt på fast eiendom i kommunen, jf. lov om eigedomsskatt til kommunane, LOV- 1975-06-06-29, (esktl.). Eiendomsskatten er unntatt fra skatteutjevning og hver krone som betales i eiendomsskatt i Oslo blir igjen i kommunen. Eiendomsskatten er, i tillegg til kontinuerlig effektivisering, en av få muligheter kommunen har til å øke det økonomiske handlingsrommet uten samtidig å kutte i tjenestetilbudet til kommunens innbyggere. Eiendomsskatten har lange tradisjoner i Norge. Den er en kommunal skatt som i sin helhet tilfaller kommunen der eiendommen ligger. Den er en såkalt objektsskatt, dvs. at skatten er knyttet til den konkrete eiendommen. Eiendomsskatt beregnes ut fra hva slags kategori eiendom det er snakk om og de lover og regler som er fastsatt for beregning av skatt for denne typen eiendom. Eiendomsskatten fastlegges uavhengig av eierens inntekts- og øvrige formuesforhold og gjeldsbelastningen på eiendommen. I henhold til esktl. må kommunestyret (i Oslo bystyret) hvert år i forbindelse med budsjettet fastsette hva slags satser og regler som skal benyttes ved utskriving av eiendomsskatt for det kommende skatteåret. Det følger av lovforarbeidene til loven at lovgivers intensjon er å stille kommunene meget fritt når det gjelder vedtak om eiendomsskatt. Flere av bestemmelsene i esktl. inneholder alternativer som bystyret kan velge mellom og/eller frihet til å fastsette eller ikke fastsette regler, for eksempel når det gjelder bunnfradrag før beregning av eiendomsskatt (se nedenfor). I 2015 har 355 av landets 428 kommuner eiendomsskatt. Innføring av eiendomsskatt i Oslo kommune For å øke kommunens inntekter og kunne gi et bedre tjenestetilbud til byens befolkning, ønsker byrådet å innføre eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger, tomter mm. i 2016 Samtidig som byrådet ønsker å innføre eiendomsskatt på boliger mv. i 2016, igangsettes taksering av næringseiendom og verker og bruk med sikte på å innføre eiendomsskatt på all fast eiendom fra 2017. Fra 2017 vil dette øke inntektene fra eiendomsskatt betydelig. Byrådet anslår at det vil kunne innkreves 150 mill. kroner i eiendomsskatt fra boliger i Oslo kommune i 2016. Eiendomsskatteinntekter fra næring, verker og bruk er vanskelig å anslå før eiendommene er taksert. Arbeidet knyttet til innføringen av eiendomsskatt er krevende både tids- og ressursmessig. Byrådet har i byrådssak om Budsjett 2015 - Budsjettjustering på grunn av økt skatteinngang m.v. avsatt midler til innføringen. Første gangs utskrivelse - eiendomsskattens størrelse Skattesats er regulert i eiendomsskatteloven 11-13. Eiendomsskatteloven 11 bestemmer at eiendomsskatten minst skal være to promille og maksimalt syv promille av takstverdien. Eiendomsskatteloven 13 første ledd angir at første gang kommunen skriver ut eiendomsskatt kan den ikke være større enn to promille av takstverdien. Byrådet foreslår at alminnelig skattesats settes til 2 promille i 2016. Det foreslås at satsen økes til 3 promille i 2017 og resten av valgperioden.
Taksering av eiendommene Der skatteetaten har fastsatt en boligverdi som er benyttet ved likningen i 2015, vil denne bli lagt til grunn ved utskriving av eiendomsskatt i 2016. Boligverdien er beregnet ut fra boligtype, byggeår, beliggenhet og primærareal meldt inn til Skatteetaten. Boligverdien benyttes til å sette ligningsverdi ved beregning av formuesskatt. Ligningsverdien av primærboliger er 25 prosent av boligverdien og høyere for sekundærboliger. For den øvrige eiendomsmassen vil det bli gjennomført en eiendomsskattetaksering. Det skal oppnevnes to sakkyndige nemnder som vedtar retningslinjer for taksering og deretter fastsetter eiendomsverdiene som ligger til grunn for utskriving av eiendomsskatt. Byrådet vil snarlig fremme en egen sak for bystyret hvor medlemmene av nemndene navngis. Taksten settes på grunnlag av forslag fra besiktigelsesmenn. Besiktigelsesmennene vil ved hjelp av sjablonger for fastsetting av verdi samt befaring anslå en verdi på eiendommen. Det vil ved besiktigelse av bolig og fritidseiendommer normalt kun bli gjennomført utvendig befaring. Eier trenger ikke å være tilstede ved befaring, men de som ønsker å være tilstede vil få anledning til det. Sakkyndig nemnd kan ikke instrueres verken av politiske organer eller Eiendomsskattekontoret. Forslag til vedtekter (saksbehandlingsregler) for eiendomsskattetakst for Oslo kommune ligger som vedlegg til denne saken. Bunnfradrag Regelen om bunnfradrag er satt i esktl. 11 (2). «Kommunestyret kan fastsetje botnfrådrag i eigedomsskatten for alle sjølvstendige bustaddelar i faste eigedomar som ikkje vert nytta i næringsverksemd.» Byrådet ønsker en forsiktig eiendomsskatt på bolig og foreslår derfor at det innføres et bunnfradrag på 4 mill. kroner. Dette er for at beskatningen på en moderat boligeiendom ikke skal være for tyngende. Etter sin ordlyd setter ikke eiendomsskatteloven 11 noen øvre eller nedre grense for bunnfradragets størrelse, og det følger av forarbeidene at dette heller ikke er meningen. Det fremgår videre av forarbeidene at bunnfradraget blant annet skal gi kommunene større muligheter for «å foreta mer individuelle tilpasninger av eiendomsskatten på bolig- og fritidseiendommer til forholdene i de enkelte kommunene» og «ønsker om særskilte fordelingsprofiler bedre kan ivaretas». Både hver for seg og samlet tilsier dette at lovgiver har ment å gi kommunen en meget høy grad av handlefrihet med hensyn til fastsettelsen av bunnfradragets størrelse. Størrelsen på bunnfradraget begrenses bare av de alminnelige forvaltningsmessige skranker. Eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal behandles likt, og kommunen må legge de samme verdsettelsesprinsippene til grunn ved takseringen av likeartede eiendommer. Det vil ikke være et brudd med likhetsprinsippet å ha et bunnfradrag på 4 mill. så lenge en behandler like objekter innenfor Oslo kommune likt. Utgangspunktet vil være at alle boliger i Oslo kommune får ett bunnfradrag uavhengig av boligens standard. Som utgangspunkt vil matrikkelen gi den nødvendige informasjonen til å fastsette dette bunnfradraget. Eieren av en bolig som er registrert som boenhet i matrikkelen trenger derfor ikke å gi nærmere opplysninger for å ha krav på bunnfradrag. Dersom man eier en bolig som ikke er registrert som boenhet i matrikkelen eller mener at en registrert bolig inneholder flere selvstendige boenheter, må det gis nødvendige opplysninger om eiendommen til kommunen for å få (flere) bunnfradrag. Dette kan eksempelvis gjelde
seksjonerte boliger eller lovlige utleieenheter som er en del av den registrerte boligen, men som ikke er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet. Det er en forutsetning for å ha krav på bunnfradrag at boligen oppfyller kriteriene for hva som er en selvstendig boenhet etter eiendomsskatteloven 11 (2). Kriteriene følger av vedtaket om eiendomsskatt punkt 4, og er at boligen er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, er godkjent til varig opphold, har egen separat inngang fra ytre rom, og har hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig. Eiendomsskattekontoret har hjemmel i eiendomsskatteloven 31 og Forskrift om innhenting av opplysninger ved fastsettelse av bunnfradrag til å kreve opplysninger fra eieren om eiendommen. I praksis vil opplysninger om aktuelle funksjoner ved eiendommen som gir rett til (ekstra) bunnfradrag gis i forbindelse med at Eiendomsskattekontoret mottar opplysninger fra den enkelte eieren. Eiendomsskattekontoret vil utarbeide et skjema der slike opplysninger kan gis jf. eiendomsskatteloven 31 og forskrift om innhenting av opplysninger ved fastsettelse av bunnfradrag. Da byrådet foreslår et forholdsvis høyt bunnfradrag vil man komme i den situasjonen at bunnfradraget er større enn boligens verdi. Dette er ikke et problem for boliger med kun en boenhet, da eiendomsskatten da uansett blir 0 kr. Størrelsen på bunnfradraget vil imidlertid måtte påvirke hvordan man behandler eiendommer med flere boenheter. I en eiendom med flere boenheter kan ikke bunnfradraget for den enkelte boenhet overstige den enkelte boenhetens verdi, og man må da beregne en anslått verdi av den enkelte boenhet for å finne frem til bunnfradraget. For å beregne verdien av den enkelte boenhet må kommunen innhente informasjon om alle boligbygninger med mer enn en boenhet og ut fra innsamlet informasjon beregne den enkelte boenhets anslåtte verdi. Bunnfradraget for den enkelte boenhet begrenses oppad til enhetens anslåtte verdi. Fritak for eiendomsskatt I eiendomsskatteloven esktl. 5 er det omtalt hvilke eiendommer som obligatorisk er fritatt for eiendomsskatt. Dette gjelder først og fremst kommunal og statlig eiendom. I esktl. 7 omtales hvilke eiendommer som bystyret kan frita for eiendomsskatt. Bystyret kan gi fritak for enkelte eiendommer eid av stiftelser og institusjoner med allmennyttig formål fra eiendomsskatt, jf. esktl. 7 bokstav a. Bystyret vil vedta en egen liste over de eiendommer fritaket gjelder for. Byrådet foreslår å frita enkelte bygninger med historisk verdi for eiendomsskatt, jf. esktl. 7 bokstav b. Byrådet mener dette fritaket bør gjelde for bygninger som er automatisk fredet eller vedtaksfredet etter kulturminneloven. Forskriftsfredede eiendommer, eiendommer som er fredet etter plan og bygningsloven og eiendommer på byantikvarens ulike lister omfattes ikke av fritaket. For å stimulere til boligbygging foreslår byrådet å frita alle nybygde boligeiendommer fra eiendomsskatt året etter ferdigstillelse jf. esktl. 7 bokstav c. Boliger som er ferdigstilt i 2015 vil da være fritatt for eiendomsskatt i 2016. Utskriving av eiendomsskatten
Loven forutsetter at det opprettes et Eiendomsskattekontor. Byrådet vil organisere Eiendomsskattekontoret som del av Kemnerkontoret. Eiendomsskattekontorets oppgave er å skrive ut eiendomsskatten på grunnlag av takstene fra den sakkyndige nemnden og bystyrets vedtatte satser. Eiendomsskattekontoret skal fungere som sekretariat for sakkyndig nemnd og sakkyndig klagenemnd for eiendomsskatt, herunder også besiktigelsesmennene. Fristen for utskriving av eiendomsskatt til skattyteren er utgangen av juni 2016. Byrådet foreslår at eiendomsskatten skal betales over to terminer i 2016. Klagebehandling Bystyre oppnevner sakkyndig klagenemnd for eiendomsskatt, jf. esktl. 20. Byrådet vil fremme en egen sak for bystyret hvor medlemmene av nemndene navngis. Klage over formuesgrunnlag (boligverdien) for boliger som verdsettes etter esktl. 8C-1 skal rettes til skattekontoret etter bestemmelsene i ligningsloven 9-2, jf. esktl. 19 annet ledd, jf. lignl. 9-4. Klage på kommunal taksering behandles av Sakkyndig klagenemnd for eiendomsskatt. Forskrift Vedtak om eiendomsskatt gjelder rettigheter eller plikter til et ubestemt antall eller en ubestemt krets av personer og er å anse som en forskrift. Byrådets forslag vil derfor bli sendt ut på høring med mulighet for å gi merknader før bystyrets behandling til blant annet eiendomsskatt@kem.oslo.kommune.no. Merknadene vil bli gjort kjent for til finanskomiteen. Byrådet vil oversende et notat til finanskomiteen med en sammenstilling av de innkomne merknadene før bystyrets behandling av saken, slik at alle høringsinnspill vil være kjent for bystyret før vedtaket fattes.
Bystyret vedtar følgende forskrift for eiendomsskatt i Oslo kommune: Oslo bystyre vedtar at det skal skrives ut eiendomsskatt i Oslo kommune i 2016, jf. eiendomsskatteloven (esktl.) 2. For eiendomsskatteåret 2016 gjelder følgende: 1.Eiendomsskatt skrives ut på alle faste eiendommer i Oslo kommune, unntatt verker og bruk og annen næringseiendom, jf. esktl. 3 bokstav g. 2.Alminnelig skattesats settes til 2 promille, jf. esktl. 10 og 11 første ledd. 3.Eiendomsskattegrunnlaget for boliger fastsettes på grunnlag av skattemessige formuesverdier der slike er tilgjengelige, jf. esktl. 8 C-1. For eiendomsskatteåret 2016 benyttes formuesverdier fra ligningen for inntektsåret 2014. Eiendomsskattegrunnlag for øvrige eiendommer fastsettes i medhold av esktl. 8A-2 flg. 4.Bystyret fastsetter et bunnfradrag på kr. 4 000 000 for alle selvstendige boenheter i faste eiendommer som ikke benyttes i næringsvirksomhet, jf. esktl. 11 annet ledd. Som selvstendig boligenhet som har krav på bunnfradrag anses: 1. Bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet. 2. Alle fritidsboliger. 3. Hver enkelt leilighet i eiendommer som er organisert som boligsameier eller boligselskap. 4. Eiendommer som er registrert med flere boenheter i matrikkelen, for eksempel tomannsboliger, rekkehus og seksjonerte eiendommer. 5. Boliger som: a. er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig b. er godkjent til varig opphold, c. har egen separat inngang fra ytre rom, og d. har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig Der noe er registrert som boenhet i matrikkelen gis det automatisk ett bunnfradrag for enheten. I andre tilfeller må eieren av eiendommen gi nødvendige opplysninger for å ha krav på bunnfradrag. Dette vil for eksempel være tilfellet dersom eieren mener at en registrert bolig inneholder flere boenheter etter de fastsatte kriteriene. Eiendomsskattekontoret vil utarbeide et skjema der slike opplysninger kan gis jf. eiendomsskatteloven 31 og forskrift om innhenting av opplysninger ved fastsettelse av bunnfradrag. 5.For eiendomsskatteåret 2016 vedtar bystyret følgende fritak for eiendomsskatt, jf. esktl. 7:
i. Nærmere angitte eiendommer eid av stiftelser og institusjoner med allmennyttig formål fritas for eiendomsskatt, jf. esktl. 7 bokstav a. Bystyret vil angi de eiendommer fritaket gjelder for i et eget vedtak. ii. Bygning av historisk verdi fritas for eiendomsskatt, jf. esktl. 7 bokstav b. iii. Med bygning av historisk verdi menes bygninger som er automatisk fredet eller vedtaksfredet etter kulturminneloven. Bygning som helt eller delvis benyttes som bolig fritas for eiendomsskatt det første året etter ferdigstillelsen, jf. esktl. 7 bokstav c. Dette innebærer at for eiendomsskatteåret 2016 vil boliger som ble ferdigstilt i løpet av 2015 fritas. 6.Bystyret oppretter følgende nemnder for eiendomsskatt: i. Sakkyndig nemnd for taksering av alle faste eiendommer unntatt verk og bruk ii. og annen næringseiendom, jf. esktl. 3, bokstav g) og esktl. 8A-3 (4). Nemnda skal bestå av [ ] Sakkyndig nemnd for taksering av verk og bruk og annen næringseiendom, jf. esktl. 8A-3 (4) som følge av at kommunen vil innføre eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven 3 bokstav a fra 2017 Nemnda skal bestå av [ ] iii. Sakkyndig klagenemnd for eiendomsskatt, jf. esktl. 20. 7.Bystyret vedtar egne regler for saksbehandlingen i nemndene (takstvedtekter), jf. vedlegg 9 til Tilleggsinnstilling for budsjett 2016 byrådssak blir 262/2015. 8.Fastsettelse av godtgjørelse til medlemmene av nemndene omtalt i punkt 7 delegeres til byrådet. 9.Bystyrets kompetanse i alle saker hvor eiendomsskatteloven har lagt kompetansen til formannskapet, delegeres til byrådet. 10. Eiendomsskatten skal i 2016 betales i to terminer, jf. esktl. 25. Det foreslås innført eiendomsskatt på boliger fra 2016. For 2016 foreslås det budsjettert med 150 mill. Det vises til omtale under kapittel 2 Skatt og rammetilskudd.