LEIEBOER? - På vei inn i et leieforhold... - Under leieforholdet... - Når leieforholdet avsluttes...
På vei inn i et leieforhold... HVOR FINNER JEG BOLIG TIL LEIE? Et godt sted å begynne og lete etter bolig, er på annonsesidene i aviser og på internett, eventuelt kan du legge ut egen annonse. Du kan også oppsøke bedrifter som leier ut boliger, eller du kan forhøre deg blant venner og bekjente om de vet om en bolig til leie. VISNING HVORFOR bør jeg gå på visning? Du kan ikke kreve utbedring av, eller leieavslag for en feil eller mangel du burde ha oppdaget på visning. Hvis du ikke gir beskjed før dere inngår en avtale om en mangel du oppdager på visning, anses det som at du har godtatt mangelen. Dersom det derimot er en skjult feil eller mangel, altså en mangel du ikke kunne eller burde ha lagt merke til på visning, kan du kreve at utleieren utbedrer mangelen. Hvis utleier oppfordret deg til å komme på visning, og du lot være å gå, kan du ikke senere klage på feil og mangler ved boligen som du burde sett på visningen. Dersom du ikke gikk på visning på grunn av sykdom, høye kostnader, lang vei eller fordi utleier garanterer at boligen er i topp stand, kan du klage på mangler du ville sett på visning. HVA må jeg se etter når jeg er på visning? Undersøk boligen for feil og mangler. Test for eksempel varmekablene på badet, kjøkkenviften, baderomsviften, annen ventilasjon, om vinduene lar seg åpne og lukke, sjekk vinduskarmer for misfarging, fl ekker og annet som kan gi mistanke om sopp, lekkasjer eller fuktighet i boligen. Gjør utleier oppmerksom på ting som åpenbart bør fi kses. Slik viser du at du ikke godtar å leie boligen med mangelen. Spør gjerne om å få manglene merket på leieavtalen og spør om når de vil bli utbedret. Har du først takket ja til boligen, er du bundet til avtalen selv om boligen ikke var helt slik du hadde forventet. Et muntlig ja binder deg og utleier like mye som om du har underskrevet leieavtalen.
TIPS! Ta bilder av leiligheten når du fl ytter inn. Dette sikrer eventuelle bevis dersom utleier holder deg ansvarlig for mangler som allerede var der da du fl yttet inn. Utleiers opplysningsplikt Utleier har plikt til å fortelle deg om mangler ved boligen før dere inngår avtalen. Dersom utleier handler grovt uaktsomt eller uærlig, ved å ikke fortelle om feil og mangler, kan du holde han ansvarlig for mangelen. Utleier har da ansvar for å reparere mangelen. Dersom utleier retter opp de feilaktige opplysningene før dere inngår en leieavtale, vil det ikke regnes som en mangel. Du kan heller ikke gjøre gjeldende at opplysninger er feil dersom du visste eller burde visst at de var uriktige. Eksempel på dette er dersom utleier har informert om at det er 5 rom, men på visning ser du at det i realiteten er 4. Utleier har også plikt til å gi deg opplysninger som han burde forstå har betydning for deg. Eksempler er støyende naboer eller dårlig lydisolering. I hvilken stand skal boligen være? Boligen må være i samsvar med det du har avtalt med utleier på forhånd, og de opplysninger som utleier har gitt deg. Et eksempel er når utleier har sagt at boligen har kjøleskap og komfyr, vil det være en mangel ved boligen dersom dette ikke er tilfelle. Utleier vil være ansvarlig for denne mangelen, og har plikt til å utbedre den. Boligen skal også være ryddet og rengjort, dersom ikke noe annet er avtalt. Ved leid som den er -avtaler skal du overta boligen i den standen den er. Da kan du ikke gjøre feil og mangler gjeldende. Men utleier må fortsatt opplyse om eventuelle feil og mangler ved boligen. Det er mulig for utleier å fraskrive seg ansvar for presist angitte omstendigheter. For eksempel for reparasjoner på hvitevarene i boligen, eller for det elektriske anlegget. Både ved vanlige leieavtaler og leid som den er avtaler, kan du heve avtalen med øyeblikkelig virkning dersom boligen har en vesentlig mangel.
LEIEAVTALEN Utleier kan ikke stille deg dårligere i leieavtalen enn det som kommer frem av loven. Dermed vil reglene i husleieloven alltid gå foran en leieavtale som stiller deg dårligere enn de rettigheter du har etter loven. TIPS! Les leieavtalen nøye. Da vet du hva du binder deg til, og får ingen ubehagelige overraskelser senere. Ta vare på leieavtalen. Slik kan du i ettertid sjekke dine rettigheter og plikter dersom du lurer på noe. Den er også viktig for advokat eller andre du henvender deg til for å få hjelp. Du har krav på en skriftlig leieavtale dersom du ber om å få det. HUSLEIEN Leieavtalen skal oppgi husleien som et fast beløp. Husleien skal være rimelig. Kun brensel og strøm kan kreves i tillegg, men det må være avtalt på forhånd. Utleier kan kreve at du betaler forskuddsleie, men da kun et beløp som tilsvarer en måneds leie. Utleier kan ikke kreve gebyr for å utlevere husnøkler og lignende, fordi slike utgifter er skjult husleie. DEPOSITUM Dersom utleier vil at du skal betale depositum, må det avtales før dere undertegner leieavtalen. Depositumet skal settes inn på egen depositumskonto. Årsaken til dette er at ingen av dere skal kunne disponere kontoen uten den andres samtykke. Det er utleier som skal betale for opprettelsen av kontoen.
Depositumet kan ikke være høyere enn seks måneders husleie. Rentene på depositumet tilhører deg som leietaker. Du kan når som helst be banken om å utbetale rentene. Dersom depositumet ikke settes inn på en særskilt konto, anses pengene som forskuddsleie. GARANTI Garanti vil si at en bank, sosialkontoret, foreldre eller bekjente sier at de har penger som tilsvarer den sum utleieren krever i depositum. Garantisten skal betale dersom du påfører boligen skader eller skylder husleie. Garanti og depositum skal til sammen ikke utgjøre mer enn 6 måneders leie. Under leieforholdet... ENDRING AV HUSLEIE Både du og utleier kan regulere leien etter konsumprisindeksen en gang per år. Dette må skje skriftlig og med en måneds varsel. Endringen kan tidligst gjøres ett år etter siste leiefastsetting, og må ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen etter siste gang leien ble justert. Utleier kan kun regulere for 1 år om gangen. Vil utleier regulere for et større tidsrom må utleier benytte seg av reglene om gjengs leie. Gjengs leie vil si den leien som er normalt å kreve for en bolig i det aktuelle området og med den standarden som din bolig har. Dersom du har bodd i boligen i mer enn 2 år og 6 måneder kan du eller utleier kreve at leien justeres til gjengs leie. Den nye leien vil tre i kraft etter 6 måneder.
BRUK OG VEDLIKEHOLD Utleier kan ikke gripe inn i din bruk av boligen så lenge du bruker boligen slik dere har avtalt, og ikke utsetter den for større skaderisiko enn det som er normalt. Utleier kan ikke sette opp ordensregler for boligen som vil være urimelige. Slike regler kan for eksempel være bestemmelser om hvem du får ha på besøk. Du må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud fra utleier. Dersom du misligholder denne plikten vesentlig, kan utleier kreve leieavtalen hevet. Se mer om dette under Utkastelse nedenfor. Utleier kan fastsette forbud mot å ha dyr. Det kan likevel fi nnes unntak fra dette dersom du må ha dyr på grunn av spesielle behov. For eksempel førerhund. Dersom du anskaffer et dyr uten utleiers samtykke og det viser seg at du ikke har rett til å holde husdyr, vil det anses som mislighold av leieavtalen. Både du og din utleier har ansvar for vedlikehold av boligen Du som leietaker har plikt til å holde boligen i stand slik at den er i samsvar med leieavtalen. Det følger av husleieloven at du må vedlikeholde ting som dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og varmtvannsbeholdere. Du må også selv vedlikeholde det inventar og utstyr som følger med boligen, som ikke er en del av det faste inventaret. Dette vil typisk være møbler, fjernsyn og hvitevarer som befi nner seg i boligen din. Dersom store deler eller hele gjenstander som tilhører utleier må skiftes ut, vil dette være utleiers ansvar. Utleier har plikt til å vedlikeholde boligen på utsiden og innsiden, slik at boligen vil være i kontraktmessig stand. Fordelingen av vedlikeholdsplikt kan imidlertid avtales mellom deg og utleier. MANGLER VED BOLIGEN HVA er en mangel? Hva som kan anses som en mangel i boligen din, kommer an på hva som kommer frem av leieavtalen. Står det klart i avtalen at boligen for eksempel har en lav standard, skal det mer til for at noe anses som en mangel. Dersom avtalen ikke sier noe om boligens stand, vil også det inntrykk du fi kk av boligen på visning være av betydning. Dessuten kan leieprisen være en indikator på hvor høy standard du kan kreve.
Mangler som oppstår under leieforholdet Boligen skal være i kontraktmessig stand under hele leieperioden. Dersom det oppstår mangler under leieperioden som du ikke er ansvarlig for, kan mangelen kreves utbedret av utleier. Slike mangler kan være fysiske mangler ved boligen, for eksempel at det mangler et dørhåndtak. Andre mangler kan være vond lukt eller støy. Sopp, fukt og for dårlig inneklima, er også eksempler på typiske mangler som kan oppstå under leietiden. Når du oppdager en mangel må du si ifra til utleier innen rimelig tid. Du bør altså si ifra så raskt som mulig. Det er lurt å gjøre dette skriftlig av bevismessige grunner. I brevet må du spesifi sere hvilke mangler du mener utleier skal utbedre. Eksempel på dette kan være at viften på badet ikke virker. Gir du ikke beskjed om dette, og fuktigheten fører til soppskader, kan utleier holde deg ansvarlig for skadene. Dersom det har skjedd en skade ved boligen som må repareres umiddelbart, plikter du straks å si fra til utleier om dette. Du har da en plikt til å begrense skaden. Eksempler på slike skader kan være vannlekkasjer og knuste vinduer. Utleier har plikt til å rette mangelen innen rimelig tid. Hva som kan anses som rimelig tid er ca. 14 dager. Dersom utleier ikke retter mangelen innen rimelig tid, kan du enten reparere den selv eller leie inn andre til å gjøre det. Her må du velge den rimeligste måten. Disse utgiftene plikter utleier å dekke. Dersom du retter mangelen selv, kan du kreve rimelig godtgjørelse samt eventuelle materialkostnader. HVA KAN JEG GJØRE dersom utleier ikke retter mangelen eller bruker for lang tid? Reduksjon i leien Du kan kreve reduksjon i leien frem til mangelen blir rettet. Hvor mye leien skal reduseres, må vurderes ut i fra hvor stor forskjell det er på boligens stand med og uten mangelen. Holde tilbake leie Dersom du ikke får til en avtale med utleier om reduksjon i leien, kan du holde tilbake leie inntil mangelen blir rettet. Du må skriftlig si fra til utleier at du holder tilbake penger og hvorfor. Du kan holde tilbake den summen du trenger for å sikre kravet, og disse pengene må ikke brukes. For å unngå at utleier hever leieavtalen fordi du ikke betaler leien, kan du opprette en deponeringskonto. Heving Dersom utleier ikke retter mangelen, og den er vesentlig, kan du heve avtalen. Det vil si at du kan fl ytte ut med det samme uten hensyn til den leietid du har avtalt med utleier i leieavtalen. En vesentlig mangel er en mangel som gjør at boligen ikke kan brukes på vanlig måte, leieverdien blir betydelig redusert eller at boligen blir ubeboelig. Du kan også kreve erstatning for økonomisk tap som følge av mangler.
UTLEIERS ADGANG TIL BOLIGEN Utleier har kun rett til å komme inn i boligen for å: - Se at din bruk er i samsvar med avtalen. - Utføre vedlikehold. - Utføre lovlige forandringer på boligen. Før utleier kan ta seg inn i boligen din, skal du få beskjed på forhånd. Som hovedregel skal varselet gis minimum en uke i forveien. Det kan være lurt å være til stede når utleier tar seg inn i boligen din. Når leieforholdet avsluttes... OPPSIGELSE Tidsbestemt leieavtale Dersom du har en tidsbestemt leieavtale vil det stå i leieavtalen hvilken dato du skal fl ytte ut. Hvis du har en slik leieavtale, er du forpliktet til å betale leie helt frem til den dato leieforholdet skal avsluttes. Dersom du har en tidsbestemt leieavtale og fremdeles velger å fl ytte må du betale leie frem til utleier har fått leid ut boligen på nytt. Her har utleier plikt til snarest mulig å skaffe en ny leieboer slik at du ikke trenger å betale leie lenger enn nødvendig. Det er mulig å avtale at en tidsbestemt leieavtale kan oppsies før den bestemte dato. Når du har en tidsbestemt leieavtale, er du forpliktet til å fl ytte ut når leieavtalen utløper. Dersom du vil fortsette å bo må dette avtales Tidsubestemt leieavtale Hvis du har en tidsubestemt leieavtale står det ikke i leieavtalen når du må fl ytte fra boligen. Ved en tidsubestemt leieavtale kan du avtale med utleier den oppsigelsesfrist du ønsker. Dersom dette ikke er avtalt gjelder lovens frist. Etter loven er oppsigelsesfristen som hovedregel på 3 måneder. Oppsigelsesfristen slutter alltid på den siste dagen i måneden. Dette vil si at selv om oppsigelsesfristen for eksempel begynner å løpe fra den 15. mai vil fristen gå ut 31. august og ikke den 15 august. En tidsubestemt leieavtale kan sies opp både av utleier og deg dersom ikke annet er avtalt.
HVA er en korrekt oppsigelse? Du kan si opp din leieavtale muntlig og trenger ikke å begrunne oppsigelsen. Det kan likevel være lurt å si opp skriftlig, da skriftlig alltid er bedre enn muntlig dersom det oppstår uenighet mellom deg og utleier. Utleier må: - Gi en skriftlig oppsigelse - Oppsigelsen må begrunnes. Gyldig begrunnelse er kun der utleier eller en i hans husstand trenger boligen selv, boligen skal ombygges, at du har misligholdt leieavtalen, eller dersom utleier har en annen saklig grunn. - Oppsigelsen må inneholde opplysning om at du kan protestere skriftlig innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. - Oppsigelsen skal informere om at dersom du ikke protesterer innen fristen, taper du retten til å nekte oppsigelse. Dersom utleiers oppsigelse ikke inneholder de vilkårene som er nevnt over, er oppsigelsen ugyldig og uten virkning. Dersom du vil protestere på oppsigelsen må du sende en skriftlig protest innen 1 måned etter du mottok oppsigelsen. Du kan følge denne malen: Til utleier: Navn Adresse Postadresse Jeg vise til Deres oppsigelse av mitt leieforhold i (adresse) mottatt (dato). Jeg protesterer mot oppsigelsen, innen en måned etter at jeg har mottatt oppsigelsen jfr husleieloven 9-8. Dersom utleier reiser sak skal retten vurdere om oppsigelsen er saklig og rimelig. Dersom oppsigelsen ikke er saklig og rimelig, setter retten oppsigelsen til side. Det retten kommer til er bindende for deg. Oppsigelsen faller bort hvis husleier ikke har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Sted/ dato leieboers underskrift
UTKASTELSE HVA er utkastelse? Utkastelse er når din utleier ved hjelp av namsmannen stenger deg ute fra din bolig. Utleier kan altså aldri selv kaste deg ut fra boligen. Namsmannen er en offentlig tjenestemann som har myndighet til å gjennomføre utkastelse. Selv om du har fått varsel om utkastelse betyr ikke dette nødvendigvis at du må flytte. NÅR kan huseier sette i gang (begjære) utkastelse? Leietiden din er ute Dersom du har en tidsbestemt leieavtale vil det stå i leieavtalen hvilken dato du skal fl ytte ut. I utgangspunktet har du en plikt til å fl ytte ut innen denne dagen, hvis ikke du har avtalt noe annet med utleier. Du har vesentlig misligholdt leieavtalen Dersom du vesentlig har misligholdt leieavtalen, kan utleier begjære utkastelse. Eksempler på hva som kan være vesentlig mislighold fra din side, er at du leier ut boligen til andre uten at utleier vet eller har godkjent dette. Det samme vil gjelde dersom du lar venner og bekjente bo sammen med deg i boligen over lenger tid, uten utleiers samtykke. Husk at utleier også kan heve avtalen dersom du i vesentlig grad misligholder din plikt til å holde normal ro og orden i boligen. Du har ikke betalt husleien Dersom du ikke har betalt husleien din, har utleier rett til å heve avtalen med deg. Dette betyr at han kan sette i gang (begjære) utkastelsesprosessen ved utkastelse. For å unngå utkastelse må du enten betale det du skylder, eller be om en betalingsutsettelse. Utleier kan ikke kaste deg ut dersom du rettmessig har holdt tilbake penger på grunn av en mangel ved boligen. Dette forutsetter at du har gitt beskjed om hvorfor du ikke har betalt husleien, og har satt pengene inn på en egen konto (en sperret konto). Du har mottatt en gyldig oppsigelse Hvis du ikke fl ytter ut i henhold til den gyldige oppsigelsen, kan utleier begjære utkastelse. Har utleier lov til å kaste meg ut? Utleier kan aldri selv stenge deg ute fra boligen. Namsmyndighetene må alltid involveres. Dersom utleier nekter deg å komme inn i i boligen, kan du ta kontakt med namsmyndighetene. De kan hjelpe deg med å komme inn i boligen igjen.
VARSEL om utkastelse Enhver utkastelse starter med at utleier sender ut et varsel om at utkastelse vil blir gjennomført ved namsmannens hjelp. Utkastelsen vil skje dersom du ikke retter deg etter varselet innen 14 dager. Dersom leietiden er gått ut eller en oppsigelse er godtatt, må du fl ytte ut innen 14 dager. Dersom du skylder penger, må du betale det du skylder innen 14 dager. HVORDAN gjennomføres en utkastelse? Når utleiers begjæring om utkastelse kommer til namsmannen, sender han et nytt varsel til deg, for å gi deg en mulighet til å gjøre opp for deg. Fristen for dette er 14 dager. Dersom du ikke gjør opp for deg innen denne fristen kommer namsmannen sammen med utleier og en låsesmed og fysisk stenger døren. Dersom du er hjemme vil namsmannen pålegge deg å forlate boligen før låsen skiftes. Hvis du ikke er hjemme vil døren være stengt når du kommer hjem. Du har da rett på informasjon om hvordan du kan kontakte utleier og saksbehandler hos namsmannen. Når utkastelsen er gjennomført, har du en frist på 14 dager til å hente tingene dine. Dersom du ikke henter tingene dine innen denne fristen, vil namsmannen gi deg en siste frist på 14. dager. I denne perioden kan utleier kreve dekning for sine utgifter inntil du henter tingene dine. Herunder utgifter til lagring og eventuelt bortkjøring dersom tingene blir oppbevart et annet sted. Opprettholdes ikke den fristen vil namsmannen bestemme om tingene skal kastes eller selges. DEPOSITUM HVORDAN skal jeg få ut depositumet? Når leieforholdet er avsluttet skal du i utgangspunktet få dine depositumspenger tilbake. Dette skjer ved at du krever pengene utbetalt av banken med gyldig samtykke fra utleier. Dersom utleier ikke har gitt deg et samtykke, skal banken sende et skriftlig varsel til utleier, der han får 1 måneds frist til å komme med eventuelle krav før utbetalingen skal fi nne sted. For å hindre at banken utbetaler depositumet til deg, kan utleier: 1. Dokumentere at du skylder husleie, eventuelt andre ting. 2. Dokumentere at han har gått til sak mot deg. Banken kan utbetale skyldig leie til utleier uten ditt samtykke hvis leien betales til en konto i samme bank.
Dersom utleier vil ha utbetalt deler av depositumet for å dekke skader ved leiligheten eller utgifter til nødvendig rengjøring, må utleier ha skriftlig samtykke fra deg eller rettskraftig dom. Husk at slitasje etter vanlig bruk av boligen ikke skal anses som skade som kan dekkes av depositum. I HVILKEN STAND skal boligen være når jeg flytter ut? Når du fl ytter ut skal boligen være normalt rengjort. Boligen skal også være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som er forårsaket av alminnelig slit og elde. TIPS! I det du overleverer nøkkelen, er det viktig å be utleier se over leiligheten for å godkjenne denne og deretter signere for at den er i ok stand. På denne måten sikrer du deg bevis for at boligen var godkjent da du fl yttet ut. Dersom utleier ikke vil gjøre dette, er det lurt å ta bilder av boligen merket med dato. Hvis du tok bilder da du fl yttet inn kan disse sammenlignes. Du har da eventuelle bevis dersom utleier krever erstatning for påståtte skader på boligen som han vil trekke direkte fra depositumet. KONTAKTINFORMASJON Namsmannen: Tlf. 55 21 84 00 (sentralbord) Økonomisk hjelp: Henvend deg på ditt lokale sosialkontor. Leieboerforeningen Bergen Postboks 94 sentrum 5804 Bergen Tlf 55316500 Kontoradresse: Bredsgården 1 5003 Bergen www.leieboerportalen.no Frelsesarmeen Tlf 55 62 75 00 Mobil: 974 92 320 E-post: ladegaarden@frelsesarm een.no Hallvardstuen Kirkens bymisjon Lille Øvreg. 19, 5018 Bergen 55 31 33 31 Trykket okt 2007