Tilstandsrapport for bolig

Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling 5179 GODVIK Gnr. 137 Bnr. 110 1201 BERGEN kommune Byggeår 1949 Benevnelse BRA Fritidseiendom 57 m 2 Naust 33 m 2 Utedo 6 m 2 Tomteareal 600 m 2 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 382 739 02.08.2016 Taksering Vest AS Takstingeniør: Petter Jacob Fredriksen Grimstadvegen 568, 5252 SØREIDGREND Tlf.: 46170317 E-post: petter@takseringvest.no

Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å frem stille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, m en utgjør et dokum ent som er m ent å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om / også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO 's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er om satt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen m åte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom m ed uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og norm al bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av sm å stikk m ed en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av7

Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Tilstandsrapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen som skal kjøpes, men den er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for alle impliserte parter. Juridisk sett er tilstandssalgsrapporten ingen garanti mot skjulte feil og mangler, da det ikke blir foretatt åpning av konstruksjoner bør det alltid påregnes feil og mangler som ikke fremkommer i rapporten. Det forutsettes også at det ikke er tilbakeholdt viktig informasjon overfor takstingeniøren, eller at han blir feilinformert. Bruk av fuktindikator: Vær oppmerksom på at ved bruk av fuktindikator på er det store usikkerhetsmomenter i henhold til resultat på apparat. Problemet med fuktindikator er at man ikke vet hvor en eventuell indikasjon på fukt ligger/i hvilket sjikt og kan følgende ikke fastslå om i hvilket sjikt i veggen eventuell fukt ligger. Luftespalter, mellomrom og diffujsonsperrer ved utforede vegger kan kan gi lite utslag på fuktindikator mens det fortsatt kan være fukt i bakenforliggende konstruksjoner. Fuktindikator benyttes derfor som et supplement til faglig/erfaringsmessig visuelle observasjoner. Det er hovedbygningen som er kommentert i denne rapporten, andre bygninger er enkelt kommentert og vurdert. Eiendomsopplysninger Adresse Postnr./sted 5179 G ODVIK Kommune 1201 BERG EN G nr 137 Bnr 110 Fnr Snr Hjemmelshaver SAKARIASSEN CHRISTINE, SAKARIASSEN HILDE Rekvirent Hilde Sakariassen Befaringsdato 02.08.2016 Tilstede / opplysninger Hilde Sakariassen, Takstmann Petter Jacob Fredriksen gitt av Bygninger på eiendommen Tilstandsrapportforbolig Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom 1949 Dokumentkontroll U tskrift fra Norges Eiendommer Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Hytte oppført 1949 ihht opplysninger i matrikkelen, hytten holder en enkel eldre standard. Hytten har etterslep på vedlikehold. Oppgradering, oppussing og reparasjoner bør påregnes. Naust med kai og båtopptrekk. Nordvendt beliggenhet. Ca 15 minutters gange fra parkeringsplass. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@ nito.no. Side3av7

Fritidseiendom Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SU M P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Kjeller 16 14 0 14 To boder Første etasje 35 33 33 0 Kjøkken, gang, to stuer Loft 11 10 10 0 2 soverom, loftstue Sum 62 57 43 14 N aust Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SU M P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Første etasje 34 33 0 33 Naust Sum 34 33 0 33 Utedo Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SU M P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Første etasje 7 6 0 6 Sum 7 6 0 6 Sum alle bygninger 103 96 43 53 Kommentarer til arealberegningen Arealberegningen er utført etter Takstbransjens retningslinjer for arealmåling og NS3940, BRA er oppmålt på stedet mens BTA er beregnet. Det gjøres oppmerksom på at rom er definert etter bruk på befaringstidspunktet, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at deler av loft ikke har måleverdig areal grunnet lav takhøyde. Tomt / område / miljø Tomteareal 600 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Pent opparbeidet tomt med med gressplen, bærbusker, prydbusker m.m. Området er hovedsaklig bebygget med hytter og naust. Tomtegrenser er ikke tegnet inn på offentlig kart, areal er oppgitt i matrikkelen til 600 m2 for hovedteig. Nøstetomt med gnr 137, bnr 231 er oppgitt til 48,4 m2. Opplysninger om adkomst, vann og avløp G angvei til eiendommen, eier opplyser at det er felles parkeringsplass med åtte parkeringsplasser for hyttefeltet. Ca 15 minutters gange fra parkeringsplass til hytte. Vannforsyning fra egen brønn. Biodo av typen "Vera". Sted og dato Søreidgrend, 04.08.2016 Petter Jacob Fredriksen Side4av7

Bygg A: Fritidseiendom Tilstandsrapport Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Boligen antas fundamentert på faste masser av stein/fjell og/eller leire. Ettersom det ikke foretas grunnundersøkelser blir det ikke satt tilstandsgrad på dette punktet. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. G runnmur i murt stein, støpt betong og murte murblokker. Det ble ikke registert tegn til setninger under befaringen. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering er trolig av tilfylte drenerende masser. Drenering er fra byggeår, det var ikke vanlig med fuktsikring av grunnmur slik det er i dagens byggeskikk. Det bør derfor påregnes noe fuktighet i grunn, mur og terreng. Normal levetid på drenering i henhold til NBI 700.320 er 20-60 år. TG 2 settes grunnet utførelsesmåte og alder. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vegger er oppført i mur. U tvendig pusset og malt. Trekledning på ark og gavlvegger. Puss og kledning har malingslitasje. Det bør påregnes enkelte dårlige kledningsbord og noe løs puss. Intervall for reparasjon og utbedring av skadede deler i bindingsverk av tre er 40-80 år ihht NBI 700.320. Normal levetid for trekledning er 40-60 år ihht NBI 700.320. Vedlikeholdsintervall for utbedring av puss og maling er 4-18 år ihht NBI 700.320. Vedlikeholdsintervall for ompussing av fasader er 20-60 år ihht til NBI 700.320. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer av varierende år, noen med enkle glass og noen med doble glass. Enkelte vinduer har slitasje. Ytterdør i formpresset trefiber. Kjelledør i tre. Altandør i tre med glassfelt, altandør er fra 1975. Altandør har slitasje. Tilstandsrapportforbolig Grunnmur TG 1 Drenering TG 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Vinduer og dører TG 2 TG 2 settes grunnet slitasje og alder. TG 2 settes grunnet slitasje og alder. Normal levetid for trevinduer er 20-40 år ihht NBI 700.320. Normal levetid for ytterdører i tre er 20-40 år ihht NBI 700.320. Side5av7

Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjon av tresperr, takkonstruksjonen er kledd inn og tilstanden er følgelig ikke vurdert. Det ble observert noe fuktmerker på platekledning på loft. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tak tekket med sveiset takpapp. Taktekking er slitt. Vindskier og gesimser i tre, vindskier og gesimser har råteskader. Normal levetid for taktekking av takbelegg er 15-35 år ihht NBI 700.320. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner og nedløp i plast og metall. Renner og nedløp er eldre og har slitasje. Renner, nedløp og beslag TG 2 Normal levetid på takrenner i plast er 20-30 år ihht NBI 700.320. Normal levetid på takrenner av sinkbelagt stål er 25-35 år ihht NBI 700.320. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Murt teglsteinspipe. Vedovn i stue. For kontroll av ildsted henvises det til feiemyndighetene. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskiller av trebjelkelag. Det ble ikke observert vesentlige skjevheter. Det gjøres oppmerksom på at dette er utført som en visuell vurdering, det er ikke gjort kontrollmåling. Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Boder/innredet rom i kjeller, synlige fukt og råteskader på panel i kjellerrom og tydelig mugglukt i kjeller. Krypkjeller under deler, det ble observert noe kjelleredderkopp i krypkjeller. TG 2 settes grunnet fukt og råteskader. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Enkelt eldre kjøkken med plassbygget innredning. Heltre benkeplate. Kjøkken fremstår helt og uten større skader. Side6av7

Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. G ulv har vinyl og linoelumsbelegg. Vegger har panel og malt platekledning/strie. Himlinger har malt platekledning og panel. Innvendige trapper TG 2 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Innvendig trapp til loft. Trapp er bratt. VVS TG 3 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Hytten har innlagt vann fra brønn. Vannpumpe skiftet 2016. Liten varmtvannsbereder montert i krypkjeller. P.t. fungere ikke vannforsyningen, eier mener det kan skyldes rørbrudd mellom brønn og hytte. Dette er ikke undersøkt. Vannrør i kobber. TG 3 settes grunnet manglende vannforsyning. Tilstandsvudering av VVS anlegg krever særskilt autorisasjon og kompetanse, følgelig er tilstandsgrad satt utelukkende basert på alder og materialvalg. Anbefalt brukstid på varmtvannsbereder med tank i rustfritt stål er 20 år ihht NBI 700.330. Normal levetid på glødde kobberrør er 15-50 år ihht NBI 700.330. Elektrisk anlegg Åpent elektrisk anlegg. Sikringskap med skrusikringer. Tilstandsvurdering av elektriske anlegg krever særskilt autorisasjon, følgelig er ikke dette vurdert eller tilstandsgrad satt. N øst og utedo. Nøst: Nøst oppført med vegger i støpt betong og bindingsverk. Fuktighet og vann kommer gjennom betongvegger. Takkonstruksjon av tresperr tekket med bølgeblikkplater. Takplater har rustskader. Båtopptrekk i naust. Støpt kai ved naust, trapp på kai er begynt og vaskes ut. U tedo: Enkel utedo oppført i bindingsverk, støpt betong og leca. Støpt gulv. Takkontruksjon av tre tekket med takbelegg. Fuktmerker i sutak. Enkelt innredet dusjrom med støpt gulv. Det har vært dusj av typen med håndpumpe som pumper vann fra bøtte. Side7av7