BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Intern korrespondanse Saksnr.: 201508080-119 Saksbehandler: MOBR Emnekode: ESARK-8140 Til: Fra: Bystyrets kontor Byråd for byutvikling, klima og miljø Dato: 26. mai 2015 Notat til bystyrets kontor vedrørende bystyresak 139/15, 140/15 og 141/15 I forbindelse med sakene 139/15, 140/15 og 141/15 har BOB BBL (BOB) ved adm. dir. Terje Gilje henvendt seg 22.05.2015 pr e-post til byrådsleder, byråd for byutvikling, klima og miljø samt gruppelederne for Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti, Arbeiderpartiet og Venstre. BOB har knyttet kommentarer til de ulike vedtakspunktene i saken, jf vedlagte brev. Byråden for byutvikling, klima og miljø har følgende merknader til BOBs kommentarer. 1. Til pkt 1 a) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar: 26 av 40 har meldt interesse, men kun 19 av 40 har bekreftet finansiering. Det er ikke omhandlet hvordan finansieringen av resten av leilighetene skal skje. Hverken de med kommunal tildelingsrett, eller de vanlige med leietakere som ikke har evne eller ønske om å kjøpe. Interimstyrene har bedt om at kommunen stiller garantier for dem som ikke klarer å skaffe finansiering på egne ben. Det legger ikke Byrådet opp til. Dermed må hver beboer kanskje finansiere 1 ½ - 2 leiligheter hver, med mindre kommunen stiller garanti. Det er urealistisk, og vi kan ikke se at dette er adressert tydelig til beboerne. Det følger av vedtakspunkt 1 b at det er en forutsetning at det er opprettet borettslag som skal overta de respektive eiendommene dersom forkjøpsretten blir gjennomført. Det vil da ikke være kommunens ansvar hvordan borettslagene håndterer de leilighetene som bebos av leietakere som ikke ønsker eller evner å kjøpe. Det er i saken ikke lagt opp til at kommunen skal stille garantier overfor borettslagene eller noen av leietakerne. I hvilken grad det kan bli aktuelt for Bergen kommune å tildele noen form for tilskudd eller lån for noen av leietakere, må bero på individuell vurderinger etter annet regelverk.
Byråden kan ikke se at det fra kommunens side er nødvendig å kredittvurdere de enkelte leietakerne. 2. Til pkt 1 b) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar: Det er kommunen som trer inn i kjøpers plikter når det besluttes å bruke forkjøpsretten. Det er følgelig kommunen som må være formell kjøper, og som så må overdra videre til borettslaget. Dette har BOB/Vest Utleie AS gjort klart til kommunen, at det ikke er aktuelt å inngå avtale med Borettslaget, i og med at man da ikke har noen sikkerhet for at oppgjøret finner sted. Byrådet har forutsatt at eiendommene skal overføres direkte fra selger til borettslagene. En slik praksis foreligger også ved Oslo kommunes gjennomføring av forkjøpsrettssaker. Bergen kommune må ikke være formell kjøper, og en overdragelse til borettslagene er det som er hensiktsmessig. Slik byrådet har fremmet saken er det en forutsetning at det er opprettet borettslag som kan overta eiendommene, og som kan reise de nødvendige kjøpesummene, enten denne fremkommer ved avtale eller ved rettslig skjønn. Byrådet legger således til grunn at eiendommene ikke overskjøtes før prisen er endelig fastsatt og akseptert av de aktuelle borettslagene og BOB/Vest Utleie AS. Byråden vil også peke på at kommunen har anledning, innen 4 uker etter at skjønnet er endelig, til å fatte nytt vedtak om at en likevel ikke vil gjennomføre forkjøpsretten. 3. Til pkt 1 c) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar: Uklart om beboerne vet at de må finansiere kjøpet av disse leilighetene, og at leilighetene må eies og leies ut av borettslaget. Det er for mange leiligheter til at en enkelt kjøper/investor kan eie disse, så det eneste alternativet til at beboerne finansierer det med egenkapital/fellesgjeld er at kommunen kjøper eller garanterer. Leietakerne har engasjert egen juridisk bistand i saken. Kommunen har ikke gitt noen signaler om at kommunen vil gå inn å kjøpe noen av leilighetene. Kommunen har derimot gjort det klart at den tildelingsrett som foreligger for kommunen må aksepteres av borettslagene som skal overta eiendommene. 4. Til pkt 1 d) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar: At det er omsetningsverdien av eiendommen som skal legges til grunn betyr at den verdivurderingen som er gjort av eiendommene i forbindelse med salget av aksjene i Vest Utleie ikke har betydning for hvilken pris kommunen/borettslaget må betale. Det er markedsverdi for eiendommen som skal betales. Loven sier: «det som må regnes med at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg». Brevet fra advokatfirmaet Schjødt, som ligger i saksdokumentene, forklarer dette godt, og er viktig å lese. Den verdien BOB satte på eiendommene ved fisjonen og salg av aksjene (58 MNOK for Kirkegaten 5-13 og 355 MNOK for eiendommene samlet) er en helt annen og vesentlig lavere verdi enn omsetningsverdi. Den er også uten skatt fordi det er aksjer som er solgt. Bare med tillegg for skatt blir prisen 28-29% høyere. Både beboerne og bystyret blir likevel presentert for fisjonstallet (355 MNOK) som en omtrent riktig pris. 2 av 6
Det er imidlertid som nevnt før omsetningsverdien som skal legges til grunn. Hvis vi benytter oss av Eiendomsverdi som er en felles informasjonsdatabase for de fleste eiendomsmeglere og takstmenn i Norge finner vi at riktig snittpris pr m2 i område er ca. 60.000 kr. Dersom vi tar utgangspunkt i et forsiktig estimat på 50.000 kr / m2 vil Kirkegaten 5-13 være verdt 112 MNOK. Dvs at tallet bystyret og beboerne blir presentert for kan være så mye som 50% for lavt i forhold til realistisk omsetningsverdi. Byråden vil innledningsvis bemerke at brev fra advokatfirmaet Schjødt av 10. april 2015, både er videreformidlet til kontakt for interimsstyrene for borettslagene og til advokat Gunnar Angaard, som interimsstyrene har engasjert. Byråden peker på at de verdivurderinger som er lagt til grunn i saksfremstillingen, er hentet fra vedleggene til aksjekjøpsavtalen mellom BOB Eiendomsutvikling AS og Vest Utleie Holding AS. Disse er fremlagt som vedlegg III 2) til saksfremstillingen (Verdivurdering 2015). Her fremkommer BOBs vurdering av kapitalisert verdi av faktisk leie (som er oppgitt å være lavere enn markedsleie) med et avkastningskrav på 6 %, og en alternativ vurdering av kapitalisert verdi av markedsleie med et avkastningskrav på 5,8 %. BOB har foretatt en egen vurdering av kapitaliseringsrenten/avkastningskravet, og funnet å bruke en kapitaliseringsrente på 5,8 %. Denne er lagt til grunn ved beregning av kapitalisert verdi av markedsleie. Denne vurderingen er lagt frem i saksfremstillingen som vedlegg III 3). (Verdivurdering Kapitaliseringsrente). Byråden merker seg at BOB nå hevder at de reelle verdier av eiendommene er vesentlig høyere enn de verdivurderinger som BOB selv har gjort og som er vist til i dokumentasjonen knyttet til aksjekjøpsavtalen, blant annet med henvisning til at skattemessige forhold vil ha betydning for omsetningsverdien av den enkelte eiendommen. Det er imidlertid ikke opplyst hvordan skattemessig forhold på selskapets hånd vil ha betydning for verdsettelsen omsetningsverdien - av den enkelte leiegård som sådan, når disse skal overdras hver for seg og ikke gjennom salg av et aksjeselskap. Byråden er enig med BOB om at det er omsetningsverdien av de enkelte leiegårdene som skal legges til grunn. Ut fra den argumentasjon som BOB fremfører antar byråden at verdsettelsen av leiegårdene, og dermed kjøpesummen, vil bli fastsatt gjennom rettslig skjønn. Byråden vil imidlertid være forsiktig med å diskutere hvilke prinsipper en skjønnsrett vil legge til grunn for å finne markedsverdien på eiendommene; om dette vil være et resultat av kapitaliserte leieinntekter, etablering av gjennomsnittlig kvadratmeterpris for arealene eller andre vurderingsmetoder. Byråden vil derfor ikke kommentere BOBs påstander om at det skal legges til grunn at 50-60.000 kr/m 2 representerer markedsverdi for eiendommene. 5. Til pkt 1 e) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar: En garanti på 65 mill er vesentlig for lavt, og dekker ikke engang skattetillegget. Det samme gjelder for de andre eiendommene. Å gi Byrådet fullmakt til å benytte forkjøpsretten på disse vilkårene ville være helt uforsvarlig fordi man starter en prosess som umulig kan la seg gjennomføre. Det må derfor stilles en garanti som svarer til tallene presentert i forrige punkt (minimum 112 MNOK + sikkerhet) 3 av 6
Tilsvarende for de andre byggene. Byråden bemerker innledningsvis at BOBs merknad viser til tallene som fremkommer i sak 139/15 Kirkegaten 5-13. Som nevnt har byrådet tatt utgangspunkt i de tallene som fremkommer i dokumentasjon fra BOB selv, basert på en kapitalisert verdi av markedsleie for de enkelte byggene, der BOB har vurder markedsleie og kapitaliseringsrente. Byråden vil gjenta at dersom verdiene skulle bli i det nivå som BOB anfører, vil det være anledning til ikke å gjennomføre forkjøpsretten, jfr. Leiegårdsloven 6 tredje ledd. 6. Til pkt 1 f) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar: Dette vil ikke selger kunne akseptere, fordi det ikke vil gi tilstrekkelig sikkerhet for at oppgjøret finner sted. Selger vil forholde seg til kommunen som kjøper, eller i det minste som garantist for at fullt oppgjør skjer. Ut fra BOBs signaler i saken vil det trolig måtte gjennomføres et skjønn for å fastsette markedsverdien (overdragelsessummen). En formell overdragelse (overskjøting) må skje når prisen er endelig fastsatt og det er tatt stilling til om forkjøpsretten skal gjennomføres. 7. Til pkt 1 g) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar Usikker på om Bystyret kan delegere denne vedtakskompetansen til Byrådet, når man tar høyde for at det er kommunen som blir forpliktet utad, de kan ikke skyve det over på Borettslaget uten at selger er enig. I det beslutning om å benytte forkjøpsretten er tatt er prosessen i gang, og ansvaret for de økonomiske konsekvenser starter å påløpe. Vedtaket er betinget av at leietakerne oppfyller gitte vilkår. Alle vilkår er ikke oppfylt ved bystyrets behandling, og det er ikke noen formelle hindre i at bystyret kan delegere myndighet i saken til byrådet. 8. Til pkt 1 g) i byrådets innstilling har BOB følgende kommentar Å begjære rettslig skjønn vil medføre at beboerne får kostnadene med skjønnet på toppen av markedsprisen på eiendommen som fastsettes ved skjønnet. Dette eksponerer beboerne for en betydelig økonomisk kostnad som de må dekke selv om de etter skjønnet finner ut at de ikke vil / kan overta likevel. Det er dermed en viktig beslutning med konsekvenser for beboerne. Det følger av loven at dersom det ikke oppnås enighet om pris, vil denne fastsettes gjennom skjønn. Det er kommunen som skal fremsette begjæring om skjønn, og begjæringen må være kommet inn til retten innen seks uker etter at vedtaket om forkjøp ble gjort. Byråden er innforstått med at dette er kostnader som kan bli betydelige, men anser likevel at det vil være en nødvendig kostand med å få fastsatt en overdragelsespris. Hvor stort denne kostnaden blir, vil også avhenge av BOBs opptreden i saken. Bankgarantien som er krevd skal også dekke kostandene ved skjønnet. 4 av 6
9. BOBs sluttkommentar: Hensikten med loven er at det skal gi en mulighet for leietakere å komme inn på boligmarkedet, typisk gjennom et felles løft som etablering av et borettslag. Det er en god tanke, som BOB støtter. Men det er en misforståelse å tro at det er en måte å komme billig inn i markedet på. Tvert om kan en inngang via kommunal forkjøpsrett være en dyrere og langt mer risikabel modell. Grunnen er at beboerne, i tillegg til å betale vanlig omsetningsverdi for leilighetene, må finansiere leiligheter som ikke skal selges, i tillegg til å betale kostnader til en skjønnsprosess dersom de har urealistiske forventninger til hvilken pris de skal betale, og dekke utlegg og tap som kjøper og selger har krav på å få dekket som følge av prosessen. Disse eiendommene, med mange leiligheter med kommunal tildelingsrett, egner seg særs dårlig, nettopp fordi borettslaget selv om alle andre skulle bli med må finansiere kjøpet av disse leilighetene i tillegg, og administrere utleien. Det er vanskelig å se at det er en gunstig løsning for noen. Vi viser også til intern korrespondanse; (Uttalelse vedrørende bruk av forkjøpsrett) fra BSBO av 16 april 2015 undertegnet Trond Stigen og Magne Ervik som belyser saken på en god måte. Omsetningsverdi sak 140/15 og 141/15 For Kirkegaten 23-33 vil omsetningsverdien beløpe seg til 109 MNOK (og ikke 63 MNOK som angitt i saken For Rothaugen vil omsetningsverdien beløpe seg til 327 MNOK (og ikke 164 MNOK som angitt i saken Vi vil også bemerke at det tilkommer dokumentavgift på 2,5 % Byråden er enig med BOB om at hensikten med loven er at det skal gi en mulighet for leietakere å komme inn på boligmarkedet. Byråden er ikke kjent med at Bergen kommune på noe tidspunkt har gitt uttrykk for at dette er en billig måte å komme inn på eiendomsmarkedet. Byråden vil presisere at kommunen forholder seg til regelsettet som innebærer at det er en markedspris som skal legges til grunn. De tall som er fremkommet er hentet fra BOBs egne dokumenter. Dokumenter som BOBs advokatforbindelser har sendt kommunen, og som er videreformidlet til leietakerne og deres advokatforbindelse, synliggjør at BOB mener den reelle markedsprisen ligger høyere enn det som ellers fremkommer av dokumentene i saken. Fastholder BOB dette synet, vil den endelige overdragelsesprisen/markedsprisen fastsettes ved rettslig skjønn. Byråden peker på at de borettslag som skal etableres må forholde seg til kommunens tildelingsrett. Byråden har ikke grunn til å tro at leieprisen på en slik leilighet skal bli dyrere for leietakerne dersom borettslaget stiftes og overtar utleieforholdet, enn om en profesjonell aktør i markedet overtar de samme leilighetene. Som nevnt over under pkt 4 vil byråden være forsiktig med å diskutere hvilke prinsipper en skjønnsrett vil legge til grunn for å finne markedsverdien på eiendommene; om dette vil være et resultat av kapitaliserte leieinntekter, etablering av gjennomsnittlig kvadratmeterpris for 5 av 6
arealene eller andre vurderingsmetoder. Byråden vil derfor ikke kommentere BOBs påstander om nivået på markedspris på de enkelte eiendommene. Henning Warloe Byråd for byutvikling, klima og miljø 6 av 6