Årsberetning 2016 - Selskapets virksomhet (BUH) ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i 2004. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Selskapet hadde gjennom det svenske datterselskapet Hyresboståder i Sverige II AB (HBS) opprinnelig investert i syv eiendomsporteføljer i Sverige og var fullinvestert i 2005. I juli 2014 solgte BUH sine eiendeler til D. Carnegie & Co AB (D. Carnegie), et svensk børsnotert eiendomsselskap som er notert på Nasdaq OMX First North. Transaksjonen ble gjennomført via et nytt selskap, Svensk Bolig Holding AB (SBH), som eies av BUH og det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II AB (HFH). Som en del av oppgjøret mottok SBH aksjer og rentebærende konvertible obligasjoner i D. Carnegie. Per 31. desember 2016 hadde BUH II AS 2 515 aksjonærer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret SBH inngikk en avtale med D. Carnegie om tilbakebetaling av utestående konvertible obligasjoner på til sammen SEK 1 020 millioner og utestående selgerkreditter på til sammen SEK 133 millioner. SBH mottok som et resultat av dette en kompensasjon for opsjonsverdien i de konvertible obligasjonene på SEK 137 millioner. Tilbakebetalingen skjedde i henhold til avtalen ved kontant oppgjør 30. juni 2016. Renter på selgerkreditt og konvertible obligasjoner løp som tidligere avtalt frem til dette. SBH solgte deretter sin resterende beholdning, 10.252.874 aksjer, i D.Carnegie & Co til 100 kr per aksje i september 2016. På bakgrunn av ovenstående ga SBH høsten 2016 et utbytte på totalt SEK 195 millioner til BUH og HFH. Pr 31.12.2016 har SBH gitt ytterligere utbytte på totalt SEK 520 millioner til sine eiere. Beløpene er regnskapsført i BUH i 2016. BUH sin andel er 79,74 %. BUH har i løpet av 2016 utbetalt totalt NOK 1.337 millioner til sine aksjonærer. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært vesentlige hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret 2016. Selskapet vil på bakgrunn av årsregnskapet for 2016 dele ut store deler av sin egenkapital til aksjonærene. Redegjørelse for årsregnskapet Selskapets årsresultat for 2016 ble TNOK 419 751, og består i hovedsak av utbytte fra datterselskap SBH på TNOK 446 319 og netto valutatap på TNOK 48 779. Selskapet har også netto renteinntekter fra datterselskap på TNOK 24 807 og driftskostander på TNOK 10 366. Fremtidig utvikling Styret vil foreslå for den ordinære generalforsamlingen at selskapet avvikles. Avvikling kan imidlertid ikke skje før datterselskapet SBH er avviklet. Endelig avvikling forventes gjennomført i løpet av 2017. Finansiell risiko Selskapets eiendeler består hovedsakelig av kontanter og rentebærende papirer frem til endelig utbetaling. Boligutleie Holding 11 AS
Arbeidsmiljø og personale Konsernet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapet virksomhet. Selskapets styre består av fem menn. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding H AS: Utbytte utdelt gjennom året Avsatt utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert TNOK 1 337 058 TNOK 382 017 TNOK -1 299 324 TNOK 419 751 Oslo, 7. februar 2016 N e Terie Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Lars Walen Styremedlem.1-for T,71;:tjgrn Sjdo Styrem,, ' edlem Espen..,elvikvåg Berg Styremedlem
RESULTATREGNSKAP 01.01-3t12 Note 2016 2015 DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader 8 462 230 Andre driftskostnader 8,9 9 904 16 762 Sum driftskostnader 10 366 16 991 DRIFTSRESULTAT -10366-16 991 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter 9,11 541 445 251 966 Finanskostnader 9-115773 -21484 Netto finansposter 425 672 230 482 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 415 306 213 491 Skattekostnad 7.4445 52 356 ÅRSRESULTAT 419 751 161 134 Opplysninger om avsetninger til: Utbytte delt ut gjennom året 1 1 337 058.. Avsatt utbytte 1 382 017 Annen EK 1-1 299 324 161 134 Sum disponert 419 751 161 134
EIENDELER Note 31.12.2016 31.12.2015 ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Langsiktige fordringer på konsernselskap 4-1 296 115 Investeringer i datterselskap 2 37 91 869 Sum finansielle anleggsmidler 37 'I 387 984 Sum anleggsmidler 37 I 387 984 OMLØPSMIDLER Fordringer Andre fordringer 5 98 302 26 301 Finansielle omløpsmidler Obligasjoner 3 454 545 Bankinnskudd 12 22 344 6 402 Sum omløpsmidler 575 191 32 703 SUM EIENDELER 575 228 I 420 687
EGENKAPITAL OG GJELD Note 31. 2.2016 31.12.2015 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1,6 1 005 1 005 Sum innskutt egenkapital I 005 1 005 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 1 40 348 1 339 673 Sum opptjent egenkapital 40 348 1 339 673 Sum egenkapital 41 354 1 340 678 GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 7 2 840 60 955 Sum avsetning for forpliktelser 2 840 60 955 Kortsiktig gjeld Utbytte 1 382 017 Gjeld til konsernselskaper 4 88 781 Betalbar skatt 7 59 040 17 654 Annen kortsiktig gjeld 1 197 1 400 Sum kortsiktig gjeld 531 034 19 054 Sum gjeld 533 874 80 009 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 575 228 1 420 687 1 Terje Nesbakk Styrets leder Oslo 7. februar 2017 Christei. Wennersten Styremedlem Lars Walen Styremedlem rn Sjoo tyremedlem Berge yrem em
Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Konsolideringsprinsipper Det er i samsvar med regnskapsloven 3-2 ikke utarbeidet konsernregnskap. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktige investeringer i andre selskaper Langsiktige investeringer i aksjer og andeler (vurdert som anleggsmidler), som ikke er datterselskaper eller tilknyttede selskaper, vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Boligutleie Holding li AS
Note I Egenkapital Beløp i NOK 'I 000 Egenkapital pr 1.1 Utbytte utbetalt gjennom året Avsatt utbytte 31,12. 'krets resultat Egenkapital pr 31,12 Annen Aksjekapital egenkapital Sum 1 005 1 339 673 1 340 678-1 337 058-1 337 058-382017 -382017 419 751 419 751 1 005 40 348 41 354 Note 2 Datterselskap Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital Svensk Bolig Holding AB Sverige 2014 79,74 'Å 501 261 503 800 Datterselskapet Svensk Bolig Holding AB, Stockholm, har pr 31.12 en aksjekapital på TSEK 50 bestående av 50 000 aksjer til pålydende SEK 1. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden. Balanseført verdi pr, 31.12. er TNOK 37, Note 3 Obligasjoner Kommunale sertifikater Utløp Kostpris Sertifikat Sør Tr. lag fylke (1,31%) Nom 100" jan. 17 101 091 Sertifikat Tromsø kommune (1,2%) Nom 150" jan. 17 150 422 Sertifikat Melhus kommune (1,31%) Nom 97" feb. 17 97 074 Sertifikat As kommune (1,295%) Nom 105" feb. 17 105 064 453 651 Obligasjonene er bokført til pålydende i regnskapet pr 31.12. Samlet påløpt rente pr. 31.12 er bokført med TNOK 894 Boligutleie Holding li AS
Note 4 Fordringer og gjeld til selskap i samme konsern Fordringer på konsernselskap Konsernmellomværende 2016 2015 Svensk Bolig Holding AB 394 413 1 296 115 Sum 394 413 1 296 115 Gjeld på konsernselskap 2016 2015 483 194 483 194 Note 5 Andre fordringer Selskapet hadde TNOK 525 innestående på klientkonto hos ABG Sundal Collier pr 31.12.2016 (TNOK 26 213 pr 31.12.2015). Selskapet har en fordring på TNOK 97 776 på søsterselskapet HFH Il (5 % rente) pr. 31.12.2016. Pr. 31.12.2015 var fordringen på TNOK 57 Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskapet Morselskapets aksjekapital består av 138 817 617 aksjer pålydende NOK 0,01. Selskapet eier 38 286 913 (27,58 /0) egne aksjer pr 31.12.2016. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: (egne aksjer) Svenska Handelsbanken AB Axan Invest AS Piren Holding AS øvrige aksjonærer med mindre enn 1 %. Sum Antall aksjer Prosent 38 286 913 27,58 % 8 733 619 6,29 'Å 5 556 748 4,00 % 1 539 733 1,11 % 84 700 604 61,02 % 138 817 617 100,00% Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Lars Walen 647 022 0,47 % Espen Selvikvåg Berge, gjennom Piren Holding AS og Piren Invest AS 1 699 094 1,22 %
Note 7 Skatt Betalbar skatt Endring i utsatt skatt på midlertidige forskjeller Endring i utsatt skatt knyttet til tilleggsskatt Sum skattekostnad 2 016 2 015 53 670 17 654-41 794 18 381-16321 16 321-4445 52 356 Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Underskudd som ikke kan benyttes i året 415 306-444 445 178 535 Årets skattegrunnlag 149 396 44 191 213 491-87 998-81 302 Betalbar skatt av årets skattegrunnlag 45 % tilleggsskatt i år 45 % tilleggskatt tidligere år, ikke betalt Korreksjon tidligere år Sum betalbar skatt Skatteøkendel(-reduserende) midlertidige forskjeller 3 % tilbakeføring på inntektsført utbytte 2016 som utbetales i 2017 Fordringer i utenlandsk valuta Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt på midlertidige forskjeller Fremførbart skattegrunnlag for tilleggskatt" Grunnlag for tilleggskatt, fremtidig betalbar skatt (24 %) Utsatt skatt som følge av tilleggsskatt (45%) 37 349 11 931 16 322 5 369 5 369 353 59 040 17 654 11 832 178 535 11 832 178 535 11 832 178 535 2 840 44 634 145 079 36 270 16 321 Utsatt skatt i balansen 2 840 60 955 Avstemming av selskapets skatteprosent 2 016 2 015 25 % skatt av resultat før skatt 103 826 57 643 25 % av permanente forskjeller -111 111-23 759 25 % av midlertidige forskjeller 2 958 16 321 Effekt av endret skattesats -118-3571 45 % tilleggsskatt 5 369 Korreksjon tidligere års skatt 353 Nedvurdering av utsatt skattefordel - Beregnet skattekostnad -4445 52 356 Effektiv skattesats (skattekostnad i forhold til resultat før skatt) -1% 25% *Den tidligere omtalte skattesaken knyttet til fradragsførte emisjonskostnader ble endelig avklart i 2014. Saken ble avvist av Høyesterett, dommen er rettskraftic og kan ikke påklages ytterligere. Selskapet er også ilagt tilleggskatt på 45 % av fradragsførte kostnader i 2004 på TNOK 92 330 og 2005 på TNOK 182 579. Av disse beløpene er TNOK 145 079 ikke kommet til beskatning pr. 31.12.15 siden selskapet har hatt fremførbare underskudd tidligere år. I 2016 ha imidlertid hele resterende beløp kommet til beskatning og selskapet har dermed ikke gjenværende tilleggsskatt Tilleggsskatten er beregnet som et tillegg på 45 % av betalbar skatt hvert år frem til resterende fremførbart grunnlag er beskattet. Fra inntektsåret 2016 er skattesatsen på alminnelig inntekt i Norge redusert fra 25% til 24 %. Utsatt skatt og utsatt skattefordel per 31. desember 2016 er beregnet med bruk av en skattesats på 24 k. Forholdet medfører en redusert skattekostnad i 2016 på TNOK 118 Boligutleie Holding li AS
Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser mm. Lønnskostnader 2016 2015 Styrehonorar 405 201 Arbeidsgiveravgift 57 28 Andre ytelser Sum 462 230 Det er ingen ansatt i selskapet ved utgangen av året. Det er ikke ansatt daglig leder i selskapet, og det er således ikke utbetalt lønn eller andre godtgjørelser til daglig leder. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til revisor (inkl. mva) 2016 2015 Lovpålagt revisjon 243 211 Andre tjenester 10 21 Sum 253 232 Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Andre driftskostnader 2016 2015 Revisjonshonorar 253 232 Konsulenthonorarer 586 418 Forvaltningskostnader, ref note 13 8 469 14 131 Trykksak 94 259 Reiseutgifter 67 12 Forsikring 118 103 VPS/ Nordea Issuer Services 316 1 606 Bankgebyrer 2 1 Kjøpte tjenester Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader 9 904 16 762 Finansinntekter 2016 2015 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 33 634 69 004 Annen renteinntekt 3 419 2 035 Valutagevinst 58 072 92 884 Utbytte fra datterselskap 446 282 Reversering av nedskrivning av aksjer 88 043 Sum finansinntekter 541 408 251 966 Finanskostnader 2016 2015 Rentekostnader fra foretak i samme konsern 8 827 Annen rentekostnad 94 4 Valutatap 106 852 21 480 Sum finanskostnader 115 773 21 484
Note 10 Honorarer til løpende forvaltning Etter salget av Hyresboståder i Sverige li AB i 2014 beregnes og belastes forvaltningshonorar i morselskapet i henhold til nytt investeringsmandat. Âdig forvaltningshonorar til Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS er på 0,6 % av verdijustert egenkapital. Honoraret beregnes kvartalsvis basert på siste tilgjengelige verdijusterte egenkapital. For 2015 er det kostnadsført TNOK 14 131 og TNOK 8 469 for 201E Note 11 Finansiell markedsrisiko Beløp i NOK I 000 Valutarisiko Selskapet har benyttet seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko frem til 17. juni 2016. Etter denne dato har valutarisikone vært begrenset. Motpart ABG Sundal Collier Valuta SEK Sikring 250 000 Terminert 17.06.2016 Sum realisert gevinst NOK 7 800 Gevinst 7 800 Note 12 Bankinnskudd Selskapets bankkonti fordeler seg på følgende valuta: Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i NOK 2016 TSEK 462-2016 TNOK 439 21 905 2015 TSEK 154 2015 TNOK 162 6 240 Totalt 462 22 344 154 6 402 Selskapet har ingen bundne bankmidler. Note 13 Andre forhold Hyresfastigheter Holding li Blå AB (publ) Boligutleie Holding H AS eier Svensk Bolig Holding AB sammen med det svenske søsterselskapet HFH (publ). Selskapene har identisk styresammensetning og investeringsmandat.