Norsk bolighandel, forbrukeradferd og fagfolks ansvar Fagdirektør Thomas Bartholdsen NITO - Takst 18. november 2016
Vi gir forbrukeren makt og mulighet til å ta gode valg - Forbrukerrådets visjon
Nettavisen 10.2.2016: - Vi gjetter hva leserne svarte 3
Vi er også husselgernes Forbrukerråd Til daglig gir FR utfyllende råd om hvordan forbrukere kan spare flere titalls tusen kroner på å selge boligen eller hytta selv. Bruke advokat eller megler kun til selve oppgjøret. Sette av tid og innsats for selv å ta jobben med å finne en kjøper ved å annonsere på Finn.no. Boligselgere som klager på meglertjenesten Reklamasjonsnemnda
Utgangspunkt Profesjonelle aktører må bære ansvaret for det som er mest risikabelt slik at enkeltfamilier og enkeltmennesker ikke rammes Derfor finnes profesjonsansvar Derfor finnes forsikringsordninger Bolighandelen er et hovedproblem Eiendomsmegler er ikke megler, men markedsfører Takstmannen er redusert til en «underleverandør» Eierskifteforsikringsselskapene dekker selgeren Boligkjøperen bærer enorm risiko
45 % har opplevd ulike problemer knyttet til boligkjøp. Har du i forbindelse med boligkjøp opplevd noe av følgende? (Flere svar mulig) Tilstanden fremsto som bedre enn den faktisk var Tiden jeg hadde til å undersøke boligen var for knapp Lite informasjon om oppussingsbehov Negative forhold ble ikke kommunisert slik at jeg oppfattet det Boligmiljøet ble annerledes enn jeg ventet Markedsføringen var for positiv Det ble gitt inntrykk av at dette var en god investering som trolig ville stige raskt i verdi Boligen ble kuppet og kjøpt av noen andre før jeg fikk lagt inn bud Jeg rakk ikke å gi bud fordi boligen ble solgt dagen etter visning Byggeplaner i nærområdet ble ikke informert om 19% 15% 12% 12% 7% 7% 6% 5% 4% 4% Base: 542 intervju (har kjøpt bruktbolig) Har ikke opplevd noe av dette 55% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Andeler som er enig i ulike påstander knyttet til boligkjøp: Fra jeg første gang ble oppmerksom på at den boligen jeg kjøpte var til salgs, til jeg la inn bud, gikk det kort tid 50% 27% Sum enig: 77 % Jeg tenkte lenge over mitt ønske om å kjøpe bolig 44% 28% 72 % Jeg leste nøye gjennom all tilgjengelig informasjon om boligen før jeg gikk på visning 36% 35% 71 % Helt enig Jeg mottok viktig informasjon om boligen på eller etter visningen 36% 35% 71 % Delvis enig Jeg var på visning på mange boliger før jeg la inn bud 28% 26% 54 % Jeg la inn bud på flere boliger før jeg fikk kjøpt 21% 14% 35 % 0% 20% 40% 60% 80% 100% Base: 542 intervju (har kjøpt brukt bolig)
At boligens tilstand kan være dårligere enn forventet og dermed føre til store uventede utgifter er den bekymringen flest (37 %) tror de vil ha neste gang de skal kjøpe bolig. Hva tror du vil være din største bekymring knyttet til ditt neste boligkjøp? At boligens tilstand kan være dårligere enn forventet og at jeg derfor får store uventede utgifter 37% At jeg ikke kommer til å trives eller ikke vil finne meg godt til rette i den nye boligen 14% At boligen vil synke i verdi 11% At det gjøres feil med tinglysing eller overføring av penger slik at jeg lider økonomisk tap 2% Har ingen spesielle bekymringer knyttet til dette 37% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Base: 430 intervju. Filter: Har planer om å kjøpe bolig.
Takstbransjen svært viktig for forbrukere Troverdighet Faglige dyktighet Etterrettelig Integritet Erfaring i å lese symptomer og skjønne sammenhenger Forutsende med hensyn til følgeskader Kommuniserer bedre Takstforbundene NTF og NITO takst har gjort betydelige anstrengelser Hvor god er «tilstandsrapporten» som erstattet V/L-takst
Styling ikke akkurat den nakne sannhet om boligen
Kvalitetsbevisst?
Dansk Bolighandel Bruktboligmarkedet: hus, rekkehus, fritidshus Valgfri ordning selgervennlig Frittatt for 10 års ansvar på tre villkår: tilstandssrapport, eltilsynsrapport og eierskifteforsikring 50 pst Tilstandsrapport 95%, 60 pst kjøper forsikringen Bygningssakkyndig statsautorisert / ansvar / klagenemnd Megler er selgers mann Forbudt for megler å engasjere bygningssakkyndig Eierskifteforsikring tegnes av kjøper, kan oppgraderes, tilbys av flere Boligkjøperforsikring brukes ikke Tre angreretter etter avgitt bud Budrunde uten de samme psykologiske faktorer
Alvorlige medieoppslag om meglere og takstmenn - Vanlig at meglere lyver og svindler «Sofie» orket ikke livet som eiendomsmegler. Nå avslører hun overfor Nettavisen NA24 hvordan svindelforsøk, løgn, skitne triks og takstjuks var en del av hverdagen. Kvinnen (28), som vi kaller «Sofie», ønsker å være anonym i frykt for reaksjoner fra gamle og nye arbeidsgivere. Hun har blandede følelser om å fortelle om sine erfaringer fra eiendomsmeglerbransjen. Hun velger likevel å stå fram i håp om at nye reguleringer eller en holdningsendring kan forbedre bransjen hun tidligere drømte om å jobbe i.
3 av 5 som kjøpte brukt bolig skulle gjerne hatt mer tid i bolighandelen. Er det noe av følgende du gjerne ville hatt mer tid til da du sist kjøpte bolig? (Flere svar mulig) Undersøke boligen Spørre fagfolk 30% 34% De yngste kjøperne (under 40 år) gir i enda større grad uttrykk for et ønske om mer tid til boligkjøpet, særlig med tanke på å undersøke boligen (41 %) og å spørre fagfolk (37 %). Stille spørsmål til megler eller selger Lese og forstå informasjonen om boligen Vurdere andre boliger Vurdere nærmiljøet Vurdere den økonomiske konsekvensen av kjøpt 16% 15% 15% 14% 10% Snakke med familien 6% Ingen av disse 42% Base: 542 intervju (har kjøpt brukt bolig)
Kan forbruker kreve kvalitet? Sist gang du la inn bud på en bolig, hvor grundig leste du tilgjengelig informasjon om boligen før du la inn budet? Leste alt 50% Leste mye 27% Leste noe 13% Leste lite eller ingenting 4% Vet ikke 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Fakta Eiendomsmeglerne presset i 2006 Kristin Halvorsen til å gå bort fra 24 timers regelen og i stedet sette klokken 1200 første dag etter visning Gunstig for meglerbransjen Dårlig for forbrukerne Hun burde valgt: kl. 12 andre dag etter visning Direkte usant at det øker kupping fordi kuppingen skjer før visningen, ikke mellom visning og budrunden Kuppingen har nådd rekordnivåer selv om meglerne fikk det som de ville
Elektronisk budgivning og boligsalgsrapport Skriftlig budgivning obligatorisk fra nyttår 2014 Obligatorisk teknisk tilstandsrapport skulle ha komme ved nyttår 2015 Meglerforetakene sviktet Uavhengige takstmenn - avtale i år mellom takstmenns- og megleres organisasjoner Standard Norge - NS 3600 for tilstandsrapport
Bolig et tryggere grunnlag for beslutning Boligkjøperne har behov for et tryggere grunnlag for beslutningene Flere fakta om boligen er nødvendig som basis for tryggere beslutninger Informasjonen må presenteres forståelig og boligkjøpere må ha tilstrekkelig tid til å lese, forstå, spørre, konsultere fagfolk og vurdere alternativer
Forbrukerne stoler på takstmannen Sier det som det er Ikke har direkte egeninteresse i å skryte av høye priser Har faglig ansvar Hvis man advares noe sted, så er det takstmannen som advarer Men også rom for forbedring
Peter Batta som spåmann her i 2007
Ekspertene spår og tar ofte feil
Fri og uavhengig boligstatistikk? Andre enn meglerne må eie språk og statistikk: Vi vil ha statistikken hos en fri og uavhengig instans som f.eks. Statistisk Sentralbyrå. Og statistikk mye sjeldnere: I alle fall ikke mer enn 3 ganger i året.
Utsnitt fra Aftenposten og VG 3. juli 2014 aftenposten.no vg.no
Bortimot 9 av 10 mener det er viktig at en kyndig takstmann gir sin vurdering av tilstanden på en bolig før de legger inn bud. Påstand: Det er viktig for meg at en kyndig takstmann har gitt sin vurdering av tilstanden på boligen før jeg legger inn bud. 100% 90% 80% 70% 60% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 28% 8% 3% 1% Helt enig Delvis enig Delvis uenig Helt uenig Vet ikke Base: 1 000 intervju.
8 av 10 mener det er viktig at en kyndig takstmann gir sin vurdering av markedsverdien på en bolig før de legger inn bud. Påstand: Det er viktig for meg at en kyndig takstmann har gitt sin vurdering av markedsverdien på boligen før jeg legger inn bud. 100% 90% 80% 70% Dette ser ut ut til til å å være være særlig særlig viktig viktig for for de som de som er 45 er år 45 og år eldre. og eldre. 60% 50% 45% 40% 35% 30% 20% 10% 0% 7% 9% 3% Helt enig Delvis enig Delvis uenig Helt uenig Vet ikke Base: 1 000 intervju.
1 av 4 mener at eiendomsmeglernes verdivurderinger stort sett stemmer, mens en nesten like stor andel mener verdivurderingene ofte settes for høyt. 42 % har ingen formening om dette. Når det gjelder eiendomsmegleres verdivurderinger av boliger de skal selge, hva stemmer best overens med din oppfatning? Verdivurderingene settes ofte for høyt 23% Verdivurderingene settes omtrent helt riktig i de fleste tilfellene 26% Verdivurderingene settes ofte for lavt 9% Har ingen formening 42% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Base: 1 000 intervju.
Terje Tinholt til E24 25. april 2015: 2 8
1 av 4 mener at eiendomsmeglernes verdivurderinger stort sett stemmer, mens en nesten like stor andel mener verdivurderingene ofte settes for høyt. 42 % har ingen formening om dette. Når det gjelder eiendomsmegleres verdivurderinger av boliger de skal selge, hva stemmer best overens med din oppfatning? Verdivurderingene settes ofte for høyt 23% Verdivurderingene settes omtrent helt riktig i de fleste tilfellene 26% Verdivurderingene settes ofte for lavt 9% Har ingen formening 42% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Base: 1 000 intervju.
Kun 2 av 10 mener kostnaden ved å benytte eiendomsmegler i forbindelse med boligsalg ligger på et greit nivå. Påstand: Kostnaden ved å benytte eiendomsmegler i forbindelse med et boligsalg ligger på et greit nivå. 100% 90% 80% 70% 60% 50% Oppfatningen av kostnadsnivået på eiendomsmeglertjenester varierer noe mellom ulike aldersgrupper. Andelen som sier seg enig i påstanden er 15 % i aldersgruppen 45-59 år, og 26 % blant de som er 60 år+. 40% 34% 30% 20% 18% 24% 20% 10% 0% 3% Helt enig Delvis enig Delvis uenig Helt uenig Vet ikke Base: 1 000 intervju.
Opp og ned i Dagens Næringsliv samme uke -
2013 Hegnar.no 7. mai 2013 Ingen nåde for meglere som tas for lokkepriser Eiendomsmeglerforetakenes Forening innfører nulltoleranse, og har gitt meglerne en deadline. - Eiendomsmeglingsbransjen er en seriøs bransje, med fokus på å ha best mulig omdømme. Nå har medlemmer fått en frist til 15. mai på å rydde opp i evt. interne forhold. Fra og med denne datoen vil vi ved evt. unormale avvik iverksette tiltak, sier EFF-direktør Christian Vammervold Dreyer.
Nettavisen 10. februar 2016 Takstmenn føler seg presset til å droppe verdivurderinger Eiendomsmeglere vil være alene om å bestemme markedsverdien på boliger og presser takstmenn til å droppe verdivurderinger, ifølge Norges Takseringsforbund.
Eiendom Norge, Nettavisen 10.02.2016 Christian W. Dreyer i Eiendom Norge avviser at det skjer noe koordinert angrep. Samtidig sier han at de lenge har hatt et uttalt ønske om å fjerne verdivurderingene fra takstrapportene. Meglere jobber i markedet hver eneste dag. Da er det naturlig at de kjenner utviklingen i markedet veldig godt og kan sette en riktig pris, sier han.
E24 8. mars 2016 Eiendomsmeglere i Oslo har denne uken blitt enige om å droppe bruken av verditakseringer ved boligsalg i hovedstaden. Mener de er bedre på prising Og det er her jeg tror verditaksten har blitt en sovepute. Hvis det fortsatt er store avvik mellom prisantydning og solgtpris i fremtiden, indikerer det at meglerne ikke treffer noe bedre på selvstendig grunn. Men det vil tiden vise, sier Geving. Dagens Næringsliv har snakket med flere meglere som fremholder at de er flinkere til å finne riktig markedsverdi enn takstmenn og dernest tror boliger vil prises mer realistisk uten takstmennenes innblanding. Privatmegleren-sjef Grethe Meier uttaler til avisen at «vi ser at taksten settes lavt fordi takstmennene ikke klarer å holde tritt med markedsutviklingen».
E24 8. mars 2016 Vil mele sin egen kake Beslutningen får Forbrukerrådets fagdirektør for bolig til å se rødt: Meglerne misbruker den makten de har fått som medhjelper for selger, til å starte en profesjonskamp for å mele sin egen kake, sier Thomas Bartholdsen til E24. Han frykter meglere vil underprise boliger uten verdivurdering av en profesjonell tredjepart. Skvises takstmannen ut, så øker utryggheten i bolighandelen både for selger og kjøper. Forbrukerne blir prisgitt eiendomsmeglere, meglernes feil og meglernes manipulasjoner i form av lokkepriser, sier han.
E24 8. mars 2016 Meglere bommer mer Bartholdsen reagerer på meglerpåstandene, som han mener er «fullstendig tatt ut av luften». Meglere bommer i snitt mer enn takstmennene, for flere meglere legger seg lavere i pris. Typiske eksempler er boliger der takstmann skriver 3,2 millioner eller 5,3 millioner, og megleren går ut med 2,99 eller 4,95. Har ikke Bartholdsen et poeng her, Geving? Du ser sjelden meglere som legger prisen over takst? Det er jeg enig i, men jeg ser heller ikke mange boliger som er priset langt under. Stort sett er prisnivået det samme, og det er derfor jeg sier at verditakst har blitt en sovepute.
NEFs nettsider 13. april 2016 Eiendomsmeglerne jobber i markedet på daglig basis og har høy kompetanse på verdsetting av eiendom. o Min NEF About Norwegian Association of Real Estate Agents (NEF) Kontakt Søk Best på markedsprising! Av: Svein Strømnes 13. april 2016 Nyheter Eiendomsmegleren har en helt unik markedskompetanse og er den profesjonelle parten som har best forutsetninger for å sette riktig markedspris. Eiendomsmeglerne jobber i markedet på daglig basis og har høy kompetanse på verdsetting av eiendom
Terje Tinholt til DN 28. april 2016: 3 9
E24 16. oktober 2016: 4 0
E26 16. oktober 2016 : Forbrukerombudet Dette ser ikke bra ut. Det svekker meglernes omdømme vanvittig, når hverken kjøpere eller selgere kan stole på at megleres vurdering av pris er objektiv og sannferdig, sier fagdirektør Tonje Skjelbostad til E24. Deres dom er knallhard: Avvikene er såpass store at det gir grunn til å vurdere økonomiske sanksjoner om vi ikke ser bedring. Det har vi mulighet til ved denne typen lovbrudd, sier Skjelbostad. Prissprikene og lokkepris-anklagene Forbrukerombudet retter mot 10 meglerkjeder i denne saken er de hittil mest omfattende etter en priskontroll. 40 prosent prisavvik
44 % opplevde ulike problemer knyttet til sitt siste bruktboligkjøp. Opplevde du noe av følgende i forbindelse med ditt siste boligkjøp? (Flere svar mulig) Boligen viste seg å være i dårligere stand enn jeg antok da jeg kjøpte Jeg syntes i etterkant at jeg betalte for mye Det ble komplikasjoner knyttet til overtakelse /renhold/ innflytting Boligen viste seg samlet sett å bli dyrere enn jeg antok Det ble gitt inntrykk av positive sider ved boligen som ikke er innfridd Boligens nærmiljø / nabolag viste seg å ikke være tilfredsstillende Jeg fikk problemer med å selge min forrige bolig Boligen viste seg ikke å dekke mine boligbehov Andre familiemedlemmer var misfornøyd/ trivdes ikke i boligen Det ble komplikasjoner ved overføring av eiendomsretten Vet ikke 17% 14% 9% 9% 8% 5% 4% 3% 2% 1% 1% Jeg opplevde ikke noe av dette 56% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Base: 542 intervju (har kjøpt brukt bolig)
14 % av kjøperne klaget eller reklamerte på sitt siste bruktboligkjøp. Sist du kjøpte bolig, klaget eller reklamerte du på boligkjøpet? (Flere svar mulig) Har du vurdert å klage, men likevel ikke gjort det? Ja, til megler 6% 1 av 10 har vurdert å klage, men likevel latt være å gjøre det. Ja, til selger 6% Ja, til eierskifteforsikringsselskap 4% Jeg tok saken til Tingretten Ja, til klagenemnd 1% 1% Ja 9% Ja, til boligkjøperforsikringsselskap Ja, til takstmann 1% 1% Nei 90% Ja, til boligprodusenten/ utbygger/ entreprenør Nei 1% 86% Vet ikke 2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Base: 542 intervju (har kjøpt brukt bolig) Base: 464 intervju (kjøpere av brukt bolig som ikke klaget eller reklamerte på boligkjøpet)
Forbrukerne trenger takstmannen Utviklingsmuligheter Profesjonen må gis utviklingsmuligheter finansielt Regulering av profesjonen Reklamasjonsmuligheter Forbrukerrådet: En sterk, tydelig, troverdig, kompetent og ansvarsfull takstmann
Hvilke forhold vil være avgjørende for deg neste gang du kjøper bolig? (mulig å angi inntil tre svar) At boligen har balkong, terasse eller uterområde 56% At boligen er grundig gjennomgått av en kyndig takstmann At boligen ikke har behov for oppussing eller utbedringer på lang tid At det er god tilgang til butikker og servicetilbud 34% 39% 39% At boligen har garasje At det er kort vei til kollektivtrafikk At boligen bruker lite energi til oppvarming At jeg tror boligen kommer til å stige i verdi At boligen har heis At boligen selges via eiendomsmegler Vet ikke/kan ikke svare 24% 23% 21% 14% 9% 7% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Nettavisen 10.2.2016: 4 6
Nettavisen 10.2.2016 Uting at meglere presser takstmenn bort fra verdivurdering av boliger?
Visjonen