Planbestemmelser for detaljregulering av Sjøgata 29-39, Bodø Sentrum Plan-ID 2014021 20.1.2016 Siste behandling i PNM komiteen dato: Vedtatt av Bodø bystyre i møte dato: Under K. Sak nummer: formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER 1 GENERELT 1.0 Formål Reguleringsplanen skal legge til rette for bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal, kontor, offentlig/privat tjenesteyting og forretning samt parkeringsanlegg under grunnen. Planen legger også til rette for kai og havn. 1.1 Planavgrensning Det regulerte området er vist med plangrense på plankart med ID 2014021. Det er utarbeidet plankart for to vertikalnivåer, under bakken (vertikalnivå 1) og på bakkeplan (vertikalnivå 2). Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan ID 1023 vedtatt 28.01.2004/17.06.2009. Side 1 av 6
1.2 Planområdets arealformål Området reguleres til følgende formål, jfr plan- og bygningsloven 12-5: Vertikalnivå 1 (under grunnen): Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 pkt.2) - Parkeringsanlegg (f-p) Vertikalnivå 2 (på bakkeplan) Begyggelse og anlegg (Pbl 12-5 pkt.1) - Kombinert bebyggelse og anleggsformål Bolig/Forretning/Kontor/Tjenesteyting (B/F/K/T) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 pkt.2) - Veg - offentlig - Veg - felles - Gatetun - felles - Havn - offentlig - Kai - offentlig 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Boliger skal dokumenteres at de oppnår innendørs støynivå iht. NS 8175, klasse C som tilsvarer 30 LpAeq, 24h (db). Maks støynivå for uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk er for støykildene vei, jernbane, flyplass hhv 55, 58 og 52 Lden. I soverom gjelder dessuten maksnivå fra utendørskilder 45 LpAmax (db), natt kl. 23-07. 2.2 Universell utforming Uteområder og atkomst til og i bygninger skal ha en universell utforming som sikrer tilgjengelighet for alle i tråd med teknisk forskrift. 2.3 Parkering Krav til bil- og sykkelparkering skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser for Bodø kommune, og skal være under terreng som vist på vertikalnivå 1 2.4 Leke og uteoppholdsareal Kravet til uteoppholdsareal skal være i henhold til en hver tid gjeldende bestemmelser for Bodø kommune. Arealet skal ha tiltalende utforming, være universelt utformet og egnet for bruk uansett alder og funksjonsnivå. Mesteparten av arealet skal bestå av vekstlag eller andre tilsvarende tiltak med samme egenskaper, og være tilrettelagt for beplantning. Innglasset balkong/terrasse godkjennes som privat uteoppholdsareal. Innglassing av balkong/terrasse må kunne åpnes. Takterrasse aksepteres som fullverdig leke- og uteoppholdsareal forutsatt at de oppfyller krav til støynivå, er tilstrekkelig skjermet for vind og tilstrekkelig sikret. Side 2 av 6
2.5 Estetikk Bebyggelse med tilhørende uteareal skal fremstå som en helhetlig utbygging med høy arkitektonisk kvalitet. 2.6 Klima Det skal tas hensyn til vindforhold ved utforming av bebyggelse og utearealer. 2.7 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse for omsøkt felt skal det foreligge detaljert utomhusplan. 2.8 Energiforsyning Kvartalet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og nybygg med bruksareal større enn 500 m 2 skal kunne knyttes til fjernvarmen. Eksisterende nettstasjoner i planområdet skal reetableres i ny bebyggelse. 2.9 Avfall Det skal avsettes nødvendig areal for etablering av avfallhåndtering under bakken. Endelig plassering av avfallsanlegg skal framgå av utomhusplan (jf. 2.7), og løses i samråd med renovasjonsselskap. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG kombinert formål bolig/forretning/kontor/tjenesteyting Vertikalnivå 2 3.1 Generelt Innenfor området benevnt B/F/K/T FELT K1/K2 og B/F/K/T FELT K3 tillates etablert bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal, forretning, kontor og tjenesteyting. Bolig tillates fra og med 3. etasje mot Sjøgata og fra 2. etasje mot kai og gårdsrom. Minimum 60 % av den samlede fasadelengden på gateplan mot Sjøgata og kai skal være transparente og ha innganger fra det offentlige rom. Det tillates nødvendig skjerming/innglassing av utkragete balkonger. 3.2 Byggegrenser - Ny bebyggelse skal oppføres innenfor de viste byggegrenser på plankartet. Der byggegrenser ikke er vist, er byggegrense sammenfallende med formålsgrense. - Utkraging inntil 1,5 m tillates i bestemmelsesområde BG#2 ut over ST 1 fra c + 13,7 - Utkraging inntil 1,0 m tillates i bestemmelsesområde BG#3 ut over ST 2 fra c + 13,7 - Utkraging inntil 2,0 m tillates i bestemmelsesområde BG#4 ut over kai fra c + 10,0 - Utkraging inntil 2,0 m tillates i bestemmelsesområde BG#5 ut over kai fra c + 10,0 3.3 Utnyttingsgrad Maksimal utnyttelse innenfor Felt K1/K2 skal ikke overskride BRA = 13.900 m 2 eksklusive parkering. Maksimal utnyttelse i felt K3 skal ikke overskride BRA = 5.400m 2 eksklusive parkering. 3.4 Byggehøyder Bebyggelsen skal ha maksimum byggehøyder som angitt på plankartet med kotehøyder. Takoppbygg, tekniske installasjoner og rom for klimaskjerming i forbindelse med takterrasser kan maksimalt bygges 3 m over maksimum regulert høyde, og utgjøre maksimum 15 % av tilhørende takflate. Disse skal trekkes inn fra fasadeliv tilsvarende høyden på tiltaket. Det tillates rekkverk på takterrasser over regulerte høyder. Overkant gulvnivå på nederste etasje mot havnepromenaden tillates anlagt på c +3,0 m. 3.5 Bruk Side 3 av 6
I 1. etasje ut mot kai tillates det forretning, kontor og tjenesteyting I 1. etasje mot Sjøgata tillates forretning og tjenesteyting. Innenfor BG#1 skal det sikres allmenn tilgjengelighet fra gatetun til kai gjennom hele døgnet. 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Vertikalnivå 1 4.1 Parkeringsanlegg I området benevnt f_p reguleres til parkeringsanlegg i vertikalnivå 1 under grunnen. Innenfor dette området tillates det etablering av bilparkering, sykkelparkering, boder og tekniske rom under bakkenivå fra Sjøgata. Eierformen er annen (privat). Atkomst til parkeringsanlegget skal være fra tverrforbindelser til Sjøgata, og er vist med pil på plankartet. Taket til del av parkeringskjeller som strekker seg ut i Sjøgatas vei- og fortausareal, skal ta hensyn til framtidig tverrprofil av Sjøgata. Vertikalnivå 2 4.2 Veg Området benevnt o_veg omfatter del av vegareal i Sjøgata. Områdene benevnt f_veg ST1, ST2 og ST3 er felles avkjørsel for eiendommene i området. Det skal skilles mellom kjøre- og gangareal i disse områdene. Det tillates nedkjøringsramper til parkeringsanlegg i områdene ST1, ST2 og ST3. 4.2 Gatetun Gatetun skal være offentlig tilgjengelig hele døgnet. Formålet og areal innenfor BG#1 skal utformes som en helhet. 4.3 Havn Det kan etableres flytebrygge innenfor formålet med båtplasser. 4.4 Kai Opparbeidelse av kaiområdet innenfor planområdet skal skje iht. prinsippene i planen for havnepromenaden HP3. Ytre del av kai er offentlig tilgjengelig som kaipromenade. Området kan ikke benyttes til lagringsområde. For fartøyer som ligger til kai tillates ikke bruk av hjelpemotorer, av støymessige grunner mellom kl. 22.00 og 06.00. Det tillates kjøring for rednings- og nyttekjøretøy på kai. 5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 5.1 Utomhusplan Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk for omsøkt byggetrinn. Utomhusplanen skal vise planlagt bebyggelse med høyder, byggegrenser og bygningslinje, samt planlagte løsninger for felles uteoppholdsarealer på lokk, skjermingstiltak for vind og støy, beplantning, møblering og utforming av fortau, gate- og torgarealer. Detaljert plan for møblering, utforming av fortau, gate- og torgarealer skal være skriftlig godkjent av Byteknikk ved søknad om igangsettingstillatelse for denne del. Side 4 av 6
5.2 Plan for anleggsrigg og anleggsfase Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge redegjørelse og plan for anleggsrigg i byggefasen. Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy framvist i en ulempeplan. Plan for anleggsfasen skal vise at Sjøgata i hovedsak åpen for kjøring i begge kjøreretninger under anleggsperioden. Ulempeplanen skal godkjennes av Byteknikk. Tilsvarende godkjenning gjelder også for skiltplaner i byggefasen og endelig plan. 5.3 Teknisk infrastruktur Før rammetillatelse kan gis må godkjenninger av overordnet plan for kommunalteknisk anlegg foreligge fra Byteknikk. Før igangsettelsestillatelse kan gis skal detaljplaner for disse anlegg være godkjente. Før det gis igangsettingstillatelse innenfor området alle offentlige vei-, fortaus- og ledningsanlegg som skal overtas av Bodø kommune være opparbeidet eller sikret opparbeidet. Dette gjelder oss havnepromenade (o_kai). Teknisk infrastruktur (vann og avløp, vei, fortau, parkering) relatert til omsøkt utbygging/byggetrinn skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan gis for første bolig i byggetrinn. 5.4 Brannvann Ved søknad om rammetillatelse for bebyggelse skal det dokumenteres at området får tilstrekkelig vann til brannslukking og til eventuelle sprinkelanlegg. 5.5 Støy Støyfaglig utredning skal legges ved rammesøknaden. Før igangsettelsestillatelse gis, skal det dokumenteres at støykravene iht. PBL, TEK10 og T-1442 overholdes. Før igangsettelsestillatelse gis, skal akustiker vurdere behov for akustisk prosjektering av fasader og vinduer for å sikre tilfredsstillende støynivåer innendørs. Før brukstillatelse gis, skal følgende støytiltak være gjennomført og godkjent: - Minimum ett soverom i hver leilighet skal ha luftemulighet mot stille side (under 52dB). - For balkonger med støynivåer over 52dB skal det etableres støyskjermer på balkonger og absorbenter i underkant av overliggende balkonger - Balkonger med støynivåer over 62 db skal innglasses. - Mot Sjøgata skal det etableres transparent støyskjerm på felles uteoppholdsareal på minimum 2 meter. 5.6 Skolekapasitet Før rammetillatelse gis, skal det foreligge dokumentasjon om tilstrekkelig skolekapasitet. 5.7 Geoteknisk undersøkelse Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge dokumentasjon om grunnen har tilstrekkelig stabilitet i forhold til omsøkte tiltak. 5.8 Forurenset grunn Det skal gjøres kartlegging av mulig forurensing i grunnen, og det stilles krav om en tiltaksplan for håndtering av forurensede masser i henhold til forurensingsforskriftens kap.2. Side 5 av 6
Eventuell tiltaksplan skal være godkjent av Byteknikk før det gis igangsettingstillatelse. Før brukstillatelse gis, skal supplerende prøvetaking være gjennomført og forurensende masser være håndtert iht. tiltaksplan. 5.9 Fjernvarme For bygg med tilknytningsplikt til fjernvarme, jf. 2.8, skal igangsettingstillatelse ikke gis før det er dokumentert at avtale om tilknytning med fjernvarmeleverandør er inngått. Skriftlig bekreftelse fra BE Varme om levering må foreligge ved rammesøknaden. Krav om slik avtale bortfaller dersom unntak i samme paragraf kan dokumenteres. 5.10 Parkering Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest må kravet om bil- og sykkelparkering i henhold til gjeldende kommuneplan være dokumentert oppfylt. 5.11 Uteoppholdsareal Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for første bolig, skal nødvendig uteoppholdsareal relatert til omsøkt utbygging/byggetrinn være ferdig opparbeidet. Dersom det gis midlertidig brukstillatelse i vinterhalvåret, skal nødvendig uteoppholdsareal senest ferdigstilles påfølgende sommer. Dersom siste byggetrinn ikke er ferdigstilt senest fire år etter brukstillatelse er gitt for første byggetrinn, skal felles leke- og uteoppholdsareal opparbeides omgående. 5.12 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller levninger, for eksempel ansamlinger av trekull eller unaturlige/uventede steinkonsentrasjoner, som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnemyndighetene omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner 8. Sametinget skal ha særskilt varsel. 5.13 Havnivåstigning og stormflo Ny bebyggelse skal tilrettelegges slik at den tåler økt havnivå med gulv fra kote + 3,0 m. Eventuelle oppholdsarealer og tekniske arealer på kainivå skal sikres mot havnivåstigning og stormflo. Dokumentasjon på sikringstiltak skal sendes inn sammen med rammesøknad. Side 6 av 6