Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2006/1023-8 Arkiv: V60 Saksbeh: Svein Olav Dale Dato: 13.04.2011 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Teknikk, plan- og naturkomite Kommunestyret Nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonslovens 7 (bopliktforskriften) eventuell endring av forskrift Rådmannens forslag til vedtak Tvedestrand kommune legger følgende utkast til endret lokal forskrift etter konsesjonslovens 7 ut til offentlig ettersyn: I samsvar med konsesjonsloven 7 settes konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, eller slik eiendom der ikke mer enn 25 dekar av arealet er fulldyrket, ut av kraft for: 1. Eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, 2. Eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål 3. Ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Forskriftene gjøres gjeldene for følgende områder i Tvedestrand kommune: a. Lyngør, som består av: Holmen og Odden, gnr. 82, Lyngørsiden, gnr. 81, samt del av Steinsøya b. Sandøya, gnr. 77 og 78 b. Borøya, gnr. 75 og 76 c. Verneplanområdet for sentrum, med unntak av Nyvei. De arealer som er omfattet av forskriftene på Steinsøya og innen gjeldende verneplanområde for sentrum er avgrenset og kartfestet på kartutsnitt av 18.04.2011 som vedlegges forskriften. Begrunnelsen er at forskriften fremdeles ansees som nødvendig for å sikre den faste bosettingen i de aktuelle deler av kommunen, og at det er behov for endringer for å sikre mest mulig likebehandling der forskriften er gjort gjeldende. Bakgrunn for saken Det har i den senere tid vært fokus på kommunens bopliktforskrift, og ordføreren har bedt administrasjonen belyse problemstillingene og fremme en sak for politisk vurdering. Det er bl.a. stilt spørsmål ved hvorfor det ikke blir boplikt ved det planlagte boligprosjektet som er regulert i Spillemannsbekken, og hvorfor det heller ikke er boplikt på en eiendom på Borøya som ble ført
opp i 2003? Gjennom media er det dessuten gjort et poeng av at 2 naboer innenfor bopliktområdet kan ha ulik rettstilstand, der den ene naboen har boplikt, men ikke den andre. Er dette riktig, og i så fall hvorfor er det slik? Etter en langvarig bopliktutredning ble forskriften endret i august 2005, og det ble da gjort 2 vesentlige endringer i forhold til tidligere forskrift fra 1986: 1. Det ble innført delt boplikt i kommunen slik at boplikten ble beholdt i sentrum og på øyene, mens i resten av kommunen ble bopliktbestemmelsene tatt bort. 2. Innenfor bopliktområdene ble det innført boplikt for eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål. Problemstilling Er forskriften formulert slik at den oppfyller de politiske intensjoner som ligger til grunn for bopliktvedtaket fra 2005, og skal kommunen innføre nedsatt konsesjonsgrense også for ubebygd eiendom slik det har vært hjemmel for siden konsesjonsloven ble endret i 2009? Er det aktuelt å innføre forskrift der også slektskapsunntaket settes ut av kraft? Faglige merknader/historikk Fra rådmannens side legges det ikke opp til endring av hovedprinsippene som er fastsatt i dagens forskrift, og har heller ikke oppfattet at den politiske bestillingen til denne saken er slik. Det forutsettes derfor at hovedprinsippene fra vedtaket i 2005 skal ligge fast. Gjeldende regelverk Kommunens gjeldende forskrift som ble fastsatt i 2005 er formulert slik: I samsvar med konsesjonsloven 7 settes konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, eller slik eiendom der ikke mer enn 20 dekar av arealet er fulldyrket, ut av kraft for: 1. Eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, 2. Eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål. for følgende områder i Tvedestrand kommune: a) Lyngør, som består av øyene: Steinsøya, del av gnr. 80, Holmen og Odden, gnr. 82, og Lyngørsida, gnr. 81 b) Sandøya, gnr. 77 og 78 c) Borøya, gnr. 75 og 76 c) Verneplanområdet for sentrum, med unntak av Nyvei. De eiendommer på Steinsøya og innen gjeldende verneplanområde for sentrum, med unntak av Nyvei, som er omfattet av forskriften, fremkommer av vedlagte liste. Som vedlegg til forskriften følger en liste over hvilke eiendommer på Steinsøya og innenfor verneplanområdet som er berørt av forskriften. Forskriften erstattet for øvrig tidligere forskrift av 25. september 1986. Endringer i konsesjonsloven
Stortinget har med virkning fra 1.7.2009 vedtatt endringer i konsesjonsloven der det har vært størst fokus på at det nå er gitt adgang til å fjerne det såkalte slektskapsunntaket. Endringen som går ut på at også ubebygd tomt som er regulert til boligformål skal kunne omfattes av lokal forskrift har vært mindre omtalt. Før 2009 kunne ikke konsesjonsplikten gjøres gjeldende for erverv av ubebygde tomter. Departementet viser til at det kan være uheldig at kommuner som legger ut attraktive tomter til boligformål risikerer at tomtene blir kjøpt av personer som bygger seg hus til fritidsformål på tomta selv om kommunen har innført forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Etter nåværende forskrift kan man kjøpe en regulert ubebygd boligtomt i et bopliktområde uten at konsesjonsplikt inntreffer, og man kan siden bygge bolig på eiendommen, fremdeles uten eieren får boplikt. Det er først når huset eventuelt senere skal overdras ut av familien at erververen får boplikt. Konsesjonslovens 7 er etter endringene som følger: For eiendom som omfattes av unntaket i 4 første ledd nr. 2 eller 4, kan Kongen ved forskrift sette konsesjonsfriheten etter 4 første ledd nr. 2 eller 4 og 5 første ledd nr. 1 ut av kraft for: 1. bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, 2. eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål 3. ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Er det ikke fastsatt i forskrift etter første ledd at konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 er satt ut av kraft, gjelder konsesjonsfriheten for nærstående etter 5 første ledd nr. 1 bare dersom eieren har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene forut for overdragelsen. Til denne eiertiden regnes også den tid andre som faller inn under 5 første ledd nr. 1 i forhold til erververen har eid eiendommen. Dør eieren før 5-årsfristen er ute, gjelder konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 fullt ut. Konsesjonsplikt etter forskrift gitt i medhold av første ledd, gjelder ikke når erververen forplikter seg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig i den tiden han eier eiendommen, enten av ham selv eller andre. En eiendom er i bruk som helårsbolig etter tredje ledd når erververen eller andre har tatt eiendommen i bruk som sin reelle bolig, jf. 6. Fristen for bosetting etter tredje ledd er ett år regnet fra ervervet. Forskrifter etter første ledd kan bare fastsettes etter anmodning fra kommunen, og så langt det anses nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål. Konsesjonsfriheten kan altså også settes ut av kraft for ubebygd tomt regulert til boligformål. Tas dette med i forskriften vil erverv av slike tomter medføre boplikt, og erverver må erklære at det skal oppføres bolig på eiendommen, og at denne skal nyttes som helårsbolig. Konsesjonslovens 5 omhandler unntak på grunnlag av erververs stilling. Overdragelser mellom nære slektninger er etter loven konsesjonsfrie forutsatt at eieren har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene. Nytt i 2009 er som tidligere nevnt at det er åpnet adgang for kommunene å anmode om forskrift der slektskapsunntaket settes ut av kraft. Utilsiktet virkning av nåværende forskrift for Sentrum og Steinsøya. I 2005 var det altså ikke anledning til å innføre nedsatt konsesjonsgrense for ubebygd eiendom. Dette resulterte i at forskriften inneholder et vedlegg med opplisting av alle bebygde eiendommer i bopliktområdene Sentrum og Steinsøya. For Sandøya, Borøya og resten av Lyngør ble ikke en slik opplisting gjennomført, fordi det der var nok å henvise til hvilke gårdsnummer som ble omfattet.
Forskriften får derved en annen virkning i sentrum og på Steinsøya enn hva den gjør på de øvrige bopliktområdene Sandøya, Borøya og resten av Lyngør. Dersom en ubebygd tomt i sentrum eller på Steinsøya senere blir bebygd med bolig er den fremdeles ikke med på listen i forskriftsvedlegget. Man skulle da kanskje likevel tro at det oppstår boplikt etter 7 nr. 1 eller nr.2 ved erverv av eiendommen etter at den har endret status fra ubebygd til bebygd, men det er ikke tilfelle. Det er bekreftet fra juridisk hold at opplistingen av bruksnumre i vedlegget til forskriften er uttømmende, og det oppstår derfor ikke konsesjonsplikt ved erverv selv om eiendommen både er blitt regulert til boligformål, bebygd med bolig og tatt i bruk som bolig. I sentrum og på Steinsøya kan derfor denne kategorien eiendommer omsettes uten krav om nedsatt konsesjonsgrense/egenerklæring. Den situasjonen som her er beskrevet vil for eksempel gjelde for det planlagte boligkomplekset i Spillemannsbekken. Virkningen kan oppfattes som urettferdig, og var neppe tilsiktet. Den kunne også vært unngått når man innførte forskriften i 2005, i stedet for å liste opp bruksnumre kunne man i stedet gjort en entydig avgrensning av det aktuelle bopliktområdet på kartvedlegg til forskriften. Da vil denne utilsiktede virkningen vært unngått, men det kan likevel rettes opp nå i ettertid. Hvordan kan det ha seg at den ene naboen har boplikt og ikke den andre, selv om begge er i et bopliktområde? Det er viktig å merke seg at krav om nedsatt konsesjonsgrense (boplikt) først inntreffer ved erverv av en boligeiendom. Ved erverv må man skrive under på en egenerklæring der det skal bekreftes at eiendommen vil bli benyttet til fast bosetting etter konsesjonsloven. Innføring av bopliktforskrift gis ikke tilbakevirkende kraft, og dersom man har ervervet boligeiendommen før kommunen innførte boplikt vil ikke eieren få boplikt når forskriften innføres. Dersom naboen erverver sin bolig etter at forskriften er innført, da vil naboen få boplikt. Dette rettsforholdet er ikke noe nytt, slik har situasjonen vært så lenge det har vært boplikt i kommunen. Erverv som fremdeles vil falle utenfor loven/forskriftene. Det er verdt å merke seg boplikten etter 7, pkt. 2 og pkt.3 kun gjelder for eiendommer som er regulert til boligformål. Dersom man erverver en uregulert boligtomt, eller et hus under oppføring på en uregulert tomt, da oppstår ikke krav om nedsatt konsesjonsgrense/boplikt. Dette er fremdeles et hull i loven, og dersom kommunen vil følge opp denne problemstillingen må det stilles krav om at eiendommen reguleres før det gis delingstillatelse/ byggetillatelse. Dette kan styres ved at det ikke gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen eller fra byggeforbudet i LNF- område når man er i områder med boplikt. Om saksbehandlingen Forskrift og endringer i forskrifter kan bare vedtas etter saksbehandlingsregler fastsatt i forvaltningsloven, bl. a. etter en høringsrunde.(jfr. 37 fvl.) Det er krav om at saken er så godt opplyst som mulig før det gjøres vedtak om forskrift, og berørte skal gis anledning til å uttale seg. Forvaltningsorganet bestemmer på hvilken måte forhåndsvarslingen skal foregå, og kan sette frist for å gi uttalelse. Etter endelig behandling må forskriftsvedtaket etter anmodning fra kommunen fastsettes av Statens landbruksforvaltning, jf 7 siste ledd. Tidligere vedtak Vedtak i Kommunestyret - 10.05.2005: Tvedestrand kommunestyre søker landbruks- og matdepartementet om å oppheve forskrift til konsesjonslovens 5. 3. ledd og erstatte den med en ny forskrift i medhold av konsesjonsloven 7. 1. ledd punkt 1 og 2 og som gjøres gjeldende for Lyngør, Sandøya, Borøya og innen gjeldende verneplanområde i Tvedestrand sentrum med unntak av Nyvei.
Gjeldende regelverk på området 1. Rundskriv M-2/2009 fra Landbruks- og matdepartementet: Konsesjon og boplikt. 2. Lov 28.november 2003 nr 98 om konsesjon for erverv av fast eigedom (konsesjonsloven) mv. endringer i lov 19.juni 2009 nr 98. 3. Forskrift etter konsesjonsloven 7 om nedsatt konsesjonsgrense for Tvedestrand kommune, Aust-Agder fastsatt av Landbruks- og matdepartementet 29. august 2005 Konklusjon Rådmannen foreslår at Tvedestrand kommune innfører forskrift til 7 første ledd nr 3 ubebygd tomt regulert til boligformål. Regulerte boligområder i sjønære områder må regnes å kunne være attraktive til fritidsbruk, og dagens ordning kan dessuten oppfattes slik at det ikke er likhet for loven. Selve reguleringsplanene gir føringer for arealbruken etter plan- og bygningsloven, men reaksjonsmulighetene på mislighold er mer begrenset etter denne loven. Innføres forskrift også for ubebygd tomt regulert til boligformål vil en ha en sterkere reaksjonsmulighet, og det vil oppleves som mer likebehandling av grunneiere. Hensikten med å regulere til boligformål er å styrke den faste bosettingen, jfr. kommuneplanens målsettinger, og da er boplikt et virkemiddel for å oppnå målsettingene. Rådmannen legger ikke fram forslag om å sette slektskapsunntaket etter konsesjonslovens 5 ut av kraft, slik det nå er anledning til etter loven. Men en vil likevel bemerke at slektskapsunntaket nok er vanligste årsaken til bolighus ikke er i bruk til fast bosetting. Utkast til ny forskrift blir da slik: I samsvar med konsesjonsloven 7 settes konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, eller slik eiendom der ikke mer enn 25 dekar av arealet er fulldyrket, ut av kraft for: 1. Eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, 4. Eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål 5. Ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Forskriftene gjøres gjeldene for følgende områder i Tvedestrand kommune: a. Lyngør, som består av: Holmen og Odden, gnr. 82, Lyngørsiden, gnr. 81, samt del av Steinsøya b. Sandøya, gnr. 77 og 78 d. Borøya, gnr. 75 og 76 e. Verneplanområdet for sentrum, med unntak av Nyvei. De arealer som er omfattet av forskriftene på Steinsøya og innen gjeldende verneplanområde for sentrum er avgrenset og kartfestet på kartutsnitt av 18.04.2011 som vedlegges forskriften Tvedestrand, 13.04.2011 Rådmannen
Vedlegg 1 Nedsatt konsesjonsgrense - kartvedlegg Sentrum 2 Nedsatt konsesjonsgrense - kartvedlegg Steinsøya Vedlegg som ikke sendes ut