Arkivsaksnr.: 15/2239 Lnr.: 18635/15 Ark.: Saksbehandler: Marit Øversveen EIENDOMSSKATT - NY ALMINNELIG TAKSERING OG VALG AV METODE Lovhjemmel: Eigedomsskattelova Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Lunner kommune vedtar å gjennomføre alminnelig taksering i 2016 med inntektsvirkning fra 2017 - tradisjonell metode, jfr. eiendomsskatteloven 8A-3. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 7
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Saken omhandler fastsettelse av når og hvordan Lunner kommune skal foreta sin lovpålagte omtaksering av eiendommer etter Eiendomsskatteloven 8A-3. Eiendomsskatteloven sier at man skal foreta en omtaksering av alle eiendommer hvert 10. år. Lunner kommune vedtok å innføre eiendomsskatt første gang i 2005. Kommunestyret har i særlige tilfeller mulighet til å utsette denne takseringen i inntil tre år. I kommunestyret 4.9.2014 ble det vedtatt å utsette denne omtakseringen til vedtak om en eventuell kommunesammenslåing skulle fattes høsten 2015. I kommunestyremøte 5.11.2015 ble det vedtatt at Lunner kommune fortsetter som egen kommune. Saksutredning Bakgrunn for saken Saken omhandler fastsettelse av når og hvordan Lunner kommune skal foreta sin lovpålagte omtaksering av eiendommer etter Eiendomsskatteloven 8A-3. Eiendomsskatteloven sier at man skal foreta en omtaksering av alle eiendommer etter 10 år. Kommunestyret har i særlige tilfeller mulighet til å utsette takseringen i inntil tre år. Faktaopplysninger om eiendomsskatt i Lunner kommune: Lunner kommune innførte eiendomsskatt i 2005 for områder utbygd helt eller delvis på byvis. I 2007 ble eiendomsskatten utvidet til å gjelde for hele kommunen i samsvar med at eiendomsskatteloven åpnet for denne muligheten. Lunner kommune har i alt ca. 4300 eiendommer med eiendomsskatt. Eiendommene består av 2904 boligeiendommer, 918 fritidseiendommer, 388 landbrukseiendommer, 80 næringseiendommer og 10 verk og bruk/tele. Nøkkelopplysninger om gjeldende regler for eiendomsskatt pr. i dag for Lunner: Bestemmelser som kun kan endres ved alminnelig omtaksering: Sonekart. Dette er en inndeling av kommunen i geografiske soner som brukes som et av kriteriene for å fastsette taksten. Retningslinjer/takseringsregler Bestemmelser som gjøres ved årlige vedtak i forbindelse med budsjettet: Promillesats Eventuelt bunnfradrag Promillesatsen for 2015 er 5 promille. Loven tilsier minimum 2 og maksimum 7 promille. Loven gir mulighet for bruk av bunnfradrag for boliger og fritidsboliger. Lunner kommune benytter seg av dette og har siden innføringen av eiendomsskatt i 2005 hatt et bunnfradrag på 300 000,- pr boenhet. Størrelsen på Lunner kommunes bunnfradrag ligger omtrent som landsgjennomsnittet som er på 296000,-. Side 2 av 7
Omtaksering etter 10 år Eiendomsskatteloven 8A-3 «Det skal være ei allmenn taksering i kommunen kvart tiande år. Dersom det ligg føre særlege tilhøve, kan kommunestyret avgjerde at ny taksering skal skje tidligare eller seinare enn dette, men ikkje seinare enn tre år etter at siste almenne taksering skulle ha skjedd. Kommunen dekkjer kostnadene ved taksering, og kommunestyret utnemner dei personane som skal stå for takseringa.» Omtaksering hvert tiende år er hovedregelen, men kommunestyret har i særlige tilfeller mulighet til å utsette i maks 3 år etter at 10-årsperioden har utløpt. En slik omtaksering gjøres for å tilpasse takstene til de endrede markedsprisene. Ved en omtaksering vil kvadratmeterpriser og eventuelt andre skjevheter kun tilpasses dagens situasjon. Ved å øke kvadratmeterprisen vil man kunne sette promillen ned og kommunen vil på den måten få litt mer spillerom de neste 10 årene. Hovedregelen er at økningen av beregnet skatt ikke skal overstige 2 promille pr. år. Alternative løsningsforslag Kommunestyret må gjøre et vedtak om valg av metode for omtaksering. Loven gir ingen mulighet til å la takstene stå uforandret utover de frister som er satt. Lunner kommune har derfor følgende alternativer: 1. Alminnelig taksering (tradisjonell metode) 2. Bruk av formuesgrunnlag (nytt fra 2014) 3. Kontortaksering 4. Avvente omtaksering i maks tre år De forskjellige alternativene vil bli videre omtalt. 1. Alminnelig taksering med tradisjonell metode (som i dag) Takseringen bygger på en utarbeidet analyse som skal ta for seg prinsippene for takseringen: Fakta om eiendommen Vurderinger av eiendommen Gruppering av eiendommer Fakta om eiendommen: Eierforhold (eier og eierrepresentant) Tomt Faste installasjoner, (identifisere installasjoner som skal tas med i taksten) Bygningstyper og bygningstørrelser med areal for hver etasje. Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor yttervegg på bygningen. Det foreligger en instruks Side 3 av 7
for oppmåling iht. BRA (Matrikkelinstruksen). Areal måles for hver etasje i bygningen. Vi grupperer etasjene i: Kjelleretasje Underetasje Hovedetasje Loft Faktaopplysningene hentes fra matrikkel-registeret (generell informasjon) og fra KomTek- programmet (evt. spesiell informasjon). Definisjon på type etasje er beskrevet i matrikkelinstruksen. Vurdering av eiendommen: Analysen kommer fram til gjennomsnittsverdier på de typer eiendommer en velger å gruppere eiendomsmassen i (sjablongverdier). Disse gjennomsnittsverdiene korrigeres gjennom: En vurdering i analysen av områdevise verdiforskjeller (sonefaktorer) En vurdering ved befaring om lokale forhold rundt eiendommen (ytre faktor) som medfører korreksjon. En vurdering ved befaring om lokale forhold på eiendommen (indre faktor) som medfører korreksjon. Vurdering ved befaring skal følge de rammene og retningslinjene denne analysen trekker opp for disse vurderingene. Vurdering av eiendommer er vanskelig. Skattetakstnemnda i Lunner kommune legger derfor tre viktige retningslinjer til grunn for vurderingene ved besiktigelse: Å være prinsipiell (likebehandling). Analysen trekker opp prinsipper som enkeltakstene må være tro mot). Å være grovkornet (produksjonsrammer). Takseringen bygger på arealstørrelser, sjablongtakster, informasjon om omsetningstall, spesiell informasjon om eiendommen. Besiktigelsen vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som blir grovkornet selv om det legges opp til et meget systematisk takseringsopplegg. Å være varsom. Utvendig besiktigelse gir oss grovkornet beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil bør komme eiendomsbesitter til gode. Gruppering av eiendommer: Alle faste eiendommer i området som ligger innenfor sonen Lunner kommunestyret har vedtatt, skal takseres med unntak av eiendommer som får fritak iht. 5 i lov om eiendomsskatt. Dette gjelder statseiendom som blir brukt til visse nærmere angitte allmennyttige formål eller av statsmakten, forsvaret og til samferdsel på nærmere angitt vis. Eiendommer som kommunen selv eier er også fritatt når eiendommen ligger i egen kommune. Eiendommer som får fritak etter 7 i lov om eiendomsskatt, kan også unntas fra taksering dersom det er klart hvilke eiendommer dette er. Skattetakstnemnda i Lunner kommune grupperer eiendommene slik: Side 4 av 7
Eiendommer som skal ha fritak fra eiendomsskatt iht. 5 i lov om eiendomsskatt Eiendommer som skal ha fritak fra eiendomsskatt iht. 7 i lov om eiendomsskatt Eneboliger, leiligheter og rekkehus Våningshus og kårboliger på gardsbruk Andre boliger Fritidseiendommer Industri og lager Forretning og kontor Eiendommer med blandet bruk Hotell, pensjonat, sykehus, sykehjem etc. utover 5 fritak. 2. Bruk av formuesgrunnlag (nytt fra 2014) Finansdepartementet har åpnet for at kommuner som ønsker det fra 2014 som et alternativ til kommunal taksering, skal kunne benytte formuesgrunnlag for boligeiendommer som utgangspunkt for utskriving av eiendomsskatt på denne eiendomstypen Skatteetatens formuesgrunnlag baserer seg på årlige beregnede kvadratmetersatser fra Statistisk Sentralbyrå hvor det tas hensyn til: boligtype (enebolig, leilighet eller småhus) opprinnelig byggeår boligens areal (primærrom) boligens geografiske beliggenhet og markedspriser i det enkelte område Sekundære rom (S-rom) er ikke med i arealberegning. Altså vil arealer til garasje, uinnredet loft og kjellerrom, boder og andre oppbevaringsrom ikke tas med ved beregningen av formuesverdien. Individuelle egenskaper ved boligeiendommen, som utsikt, tomtestørrelse, etasje, standard mv, tas ikke direkte med i vurderingen for den enkelte eiendom. En del av de individuelle variasjonene i boligens markedsverdier vil følgelig ikke fanges opp av det nye verdsettingssystemet. Departementet har presisert i lovforarbeidene at det ikke blir anledning for kommunene å justere formuesgrunnlagene. Denne alternative metoden for fastsettelse av takst gjelder kun boliger. Øvrige skattepliktige eiendommer må takseres og befares på vanlig måte av kommunen. Næringseiendommer, boliger på gårdsbruk, boligdelen av kombinerte bygg som ikke er seksjonert og fritidseiendommer faller derfor utenfor. Alle disse eiendommene må derfor befares og takseres på ordinært vis etter kommunens skattetakstvedtekter. Enkelteiendommer kan i tillegg til bolig bestå av næringsbygg/våningshus/fritidsbolig. Disse vil få fastsatt takst etter to ulike metoder. Næringsdelens/våningshus/fritidsdelen av tomta må takseres av kommunen mens boligdelen vil omfattes av Skatteetatens formues grunnlag. Side 5 av 7
3. Kontortaksering I stedet for ny alminnelig taksering kan kommunestyret med hjemmel i 8A-4 treffe vedtak om at skattesatsen skal økes med inntil 10 % av det opprinnelige takstgrunnlaget for hvert år etter tiårsfristen for den alminnelige taksering, såkalt «kontortaksering». Kontortakseringen kan skje hvert år uten bruk av takstnemnder og befaring. En viktig ting å påse er at verdien på eiendommene etter økning er begrenset til omsetningsverdien etter eiendomsskatteloven 8-A2(1). 4. Utsettelse Under særegne forhold kan kommunestyret beslutte at taksering skal finne sted senere, men ikke overstige 3 år fra den tid da omtaksering skulle vært avholdt, jfr. 8A-3. VURDERING/DRØFTING: Dagens tradisjonelle sjablongmetode er basert på en utarbeidet analyse, vedtatt av kommunestyret 16.6.2005, sist revidert 18.12.2008. Denne metoden bygger i tillegg på data fra matrikkelsystemet og befaring av eiendommene. Ved en eventuell videreføring av denne metoden vil det kun være behov for visse justeringer av denne analysen. Justeringene må gjøres for å ivareta tilnærmede markedspriser for visse bygningstyper. Dette vil bl.a. kunne gjelde for våningshus, en del lavstandardhytter, samt terrasseblokker. Lunner kommune har i dag en godt utarbeidet analyse som sier hvordan eiendommer i kommunen skal takseres. Eiendomsskattetakstene har generelt ligget godt under markedsverdi, noe som igjen har ført til lite klager. Et viktig prinsipp når det gjelder fastsettelse av eiendomsskatt er å følge likhetsprinsippet. Nytt fra 2014 er at man kan benytte seg av takster basert på likningsverdier. Ved innføring av eiendomsskatt første gang, vil bruk av formuesgrunnlag kunne være besparende, men siden Lunner kommune allerede har gode innlagte matrikkeldata og et godt fungerende system vil en tradisjonell takseringsmetode antagelig være like hensiktsmessig både økonomisk og praktisk. Bruk av formuesgrunnlag vurderes som et alternativ til kommuner som skal innføre eiendomsskatt for første gang, og som ikke har rutiner eller systemer på plass. Det er knyttet en del konkrete problemstillinger til bruk av denne metoden. Se vedlegg fra KS til Finansdepartementet. Muligheten for å foreta en kontortaksering er begrenset, da en del lavstandardhytter allerede ligger helt opp til smertegrensen når det gjelder omsetningsverdi, jfr. 8-A2(1). Lunner kommune skal ha sine takster klare senest i 2017. Det er derfor ikke rom for å utsette denne omtakseringen ytterligere. Kostnadene for gjennomføring av en omtaksering i Lunner kommune anslås grovt til ca. 1,5 millioner uavhengig av om det benyttes formuesgrunnlag eller tradisjonell takseringsmetode. ALTERNATIVE INNSTILLINGER Side 6 av 7
Alt. 1 Lunner kommune vedtar å gjennomføre alminnelig taksering i 2016 med inntektsvirkning fra 2017 - tradisjonell metode, jfr. eiendomsskatteloven 8A-3. Alt. 2 Lunner kommune vedtar å gjennomføre alminnelig taksering i 2016 med inntekstvirkning virkning fra 2017 ved bruk av formuesgrunnlag, jfr. eiendomsskatteloven 8A-3. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE På bakgrunn av ovenstående vurderinger foreslås alternativ 1 - taksering etter tradisjonell metode, jfr., eiendomsskatteloven 8A-3 som den beste metode for omtaksering i 2016 gjeldende fra 2017. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Eigedomsskattelova Vedtatte takstregler Vedtekter Lunner kommune Veileder bruk av formuesgrunnlag Brev fra KS om bruk av formuesgrunnlag Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 7 av 7