Sakstyper matrikkelenhet Endring av eksisterende matrikkelenheter Kurs i matrikkelføring Sentral matrikkelmyndighet, 2016 Versjon 1.5 Foto: Inger M. Kristiansen Sakstyper Grensejustering Arealoverføring Sammenslåing Reseksjonering Felles vilkår for å kunne endre matrikkelenheter Matrikkelenhetene man ønsker å endre må være matrikulerte Ikke uregistrert jordsameie Ikke umatrikulert grunn 1
Grensejustering Hva er grensejustering? Sakstype for å justere uhensiktsmessige grenser Ved makeskifte (to eiendommer gir å tar like mye), eller Ved ensidig overføring av areal NB! Makeskifte brukes ikke som begrep i matrikkelloven Opprinnelse i delingsloven 3-2, Under delingsloven ble det overført betydelige arealer. Mange grensejusteringer var neppe begrunnet i uhensiktsmessige grenser, men var kjøp av tilleggsarealer. Førte til at det i matrikkelloven er det gitt øvre grenser for hvor store areal og verdier som kan overføres Vilkår for grensejustering (1) jf. ml 16 og mf 34 1. Tillatelse etter pbl Krever ikke tillatelse etter pbl Merknaden til matrikkelforskriften 34 om grensejustering: «Grensejusteringen må heller ikke skape forhold som kommer i strid med rettslig bindende planer etter plan- og bygningsloven mv, jf. bl.a. regelen i plan- og bygningsloven 26-1 om at det ikke må skapes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til utbygging på grunn av størrelse eller form.» 2
Vilkår for grensejustering (2) jf. ml 16 og mf 34 2. Rekvisisjon Kontroll om rekvisisjonen har feil eller mangler. Involverte matrikkelenheter må være matrikulerte jf. ml 16 fjerde ledd andre punktum: Grensejustering av umatrikulert eining kan berre skje samstundes med at eininga blir matrikulert. Vilkår for grensejustering (3) jf. ml 16 og mf 34 2. Rekvisisjon forts. Hvem som kan rekvirere oppmålingsforretning som grensejustering fremgår av ml 16 fjerde ledd: Grensejustering kan krevjast av dei som er nemnde i 9. [ ] Vilkår for grensejustering (4) jf. ml 16 og mf 34 3. Krav om oppmålingsforretning jf. ml 6 bokstav d: Grensejustering skal gjelde eksisterende felles grense Arealene må ligge inntil hverandre Ved oppretting av ny enhet kan landmåler gjøre mindre avvik jf. ml 33 tredje ledd. NB! Dette er ikke grensejustering. 3
Vilkår for grensejustering (5) jf. ml 16 og mf 34 3. Oppmålingsforretning forts.: Arealgrenser: Involverte enheter kan økes eller minkes med inntil 5 %, Men maks 500 m2 (1000 m3 for anleggseiendom), og 80 % av enheten må ligge i ro Verdigrenser: maks 1G Eksempel arealgrenser (1) Eksempel arealgrenser (2) Grunneiendom A er opprinnelig på 1000 m 2 og grunneiendom B 500 m 2. Grensen mellom de to enhetene blir rettet ut ved grensejustering. Etter justering er A 975 m 2 og B 525 m 2. A er netto endret med 25 m 2 (2,5 %), og har under justeringen brutto avgitt til sammen 125 m 2 (12,5 %). Justeringen er således for A innenfor både femprosentregelen og tjueprosentregelen med god margin. 4
Eksempel arealgrenser (3) B er netto endret med 25 m 2 (5 %), og har under justeringen brutto avgitt til sammen 100 m 2 (20 %). Justeringen er således for B akkurat innenfor femprosentregelen og tjueprosentregelen. Vilkår for grensejustering (6) jf. ml 16 og mf 34 3. Oppmålingsforretning forts.: Arealene for grensejusteringer akkumuleres Går tilbake til siste fradeling, arealoverføring eller sammenslåing. Ved en av disse sakstypene starter man på null igjen. Gjelder ikke forretninger etter delingsloven. Gjelder ikke verdigrensen Dokumentere avtalen om grensejustering i protokollen. Ikke adgang til å grensejustere mot eksklusivt uteareal til eierseksjon. Dette må skje ved reseksjonering Vilkår for grensejustering (7) jf. ml 16 og mf 34 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon: Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at alle vilkårene i mf 27 er oppfylt Krav om dokumentasjon til: Skriftlig samtykke fra registrerte eiere og festere til de matrikkelenhetene saken får betydning for. For eksempel ved felles bolig for ektefelle eller registrert partner Dersom grensejustering berører festegrunn må også fester samtykke Arealregnskap for justeringen, og eventuelt tidligere grensejusteringer Verdianslag for involverte matrikkelenheter Dokument fra kommunen som viser at grensejusteringen ikke fører til deling i strid med jordlova 12 5
Vilkår for grensejustering (8) jf. ml 16 og mf 34 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Kontrollere at justeringen ikke skaper forhold som er i strid med: Konsesjonsloven Jordloven Rettslig bindende planer etter plan- og bygningsloven Grensejustering er en privatrettslig avtale. Krav om at den må dokumenteres med partenes signatur i protokollen. Vilkår for grensejustering (9) jf. ml 16 og mf 34 5. Tinglysing Krever ikke tinglysing Krever ikke pantefrafall Pant og andre rettigheter følger den nye grensen. 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretning Reglene i ml 24 og mf 9 7. Arkivering Arealoverføring 6
Hva er arealoverføring? (1) Lovutvalget mente at grensejustering var en praktisk ordning som burde videreføres, men at det var behov for klarere regler Grensejustering skal ikke brukes til å overføre større arealer, fordi disse bør vurderes i henhold til planbestemmelser, panteheftelser, dokumentavgift, mv. Samtidig var utvalget opptatt av å utforme enklest mulige regler og prosedyrer for overføring av areal mellom tilstøtende eiendommer. Utvalget foreslo derfor at det ble innført en ny sakstype for overføring av større arealer mellom tilgrensende eiendommer. Hva er arealoverføring? (2) Ved arealoverføring skjer det tre ting på en gang: En fradeling, En overskjøting, og En sammenslåing 7
Eksempel - Fradeling, overskjøting og sammenslåing (1) Alternativet til arealoverføring er en fradeling, en overskjøting og deretter en sammenslåing, i tre separate prosesser. Eksempel: Marve skal bygge garasje og badebasseng. Han har ikke plass på eiendommen sin, så han og Moder n blir enige om at Marve kan få kjøpe en del av eiendommen til Moder n. Dette er utgangspunktet: Eksempel - Fradeling, overskjøting og sammenslåing (2) Moder n oppretter en ny grunneiendom (1/50) ved fradeling fra sin egen matrikkelenhet 1/1 Deretter overskjøter hun denne til Marve. Eksempel - Fradeling, overskjøting og sammenslåing (3) Når Marve er blitt hjemmelshaver av 1/50 krever han sammenslåing av 1/50 og 1/2 hvor 1/2 blir den bestående matrikkelenheten: 8
Hva er en arealoverføring? (3) Eksempelet med Marve og Moder`n kunne vært løst med en arealoverføring I en arealoverføring går man rett fra utgangspunktet til sluttresultatet uten å opprette et nytt gårds- og bruksnummer. Det er derfor heller ikke behov for noen sammenslåing. Den største utfordringen er at kommunen får ansvar også for forhold rundt hjemmelsovergangen. De må bl.a. besørge for at det betales riktig dokumentavgift osv. Hva er en arealoverføring? (4) Man kan også arealoverføre mellom egne enheter. Skjer det samme som over, men uten overskjøting Krever ikke dokumentavgift da det ikke er snakk om hjemmelsovergang. Krever likevel melding til tinglysing. Vilkår for arealoverføring (1) 1. Krav om tillatelse etter pbl 20-1 bokstav m, jf. ml 10 første ledd 2. Rekvisisjon Kontroll av feil og mangler i rekvisisjonen Involverte matrikkelenheter må være matrikulerte jf. ml 15 andre ledd siste punktum: Arealoverføring som omfattar umatrikulerte einingar, kan berre skje i sak som er kravd etter 9 første ledd bokstav f, og berre samtidig med at einingane blir matrikulerte. 9
Vilkår for arealoverføring (2) 2. Rekvisisjon forts. Hvem som kan rekvirere oppmålingsforretning som arealoverføring fremgår av ml 15 andre ledd første punktum: Arealoverføring kan krevjast av dei som er nemnde i 9 første ledd bokstav a og f. Kommunen kan kreve at partene selv håndterer dokumentutforming og utveksling av pengeytelser mellom partene, eventuelt at de lar seg bistå av eiendomsmegler, advokat eller liknende. Vilkår for arealoverføring (3) 3. Krav om oppmålingsforretning jf. ml 6 bokstav d) Rettighetshavere må være varslet jf. mf 37 Areal eller volum kan ikke være registrert på en tredje matrikkelenhet Ekskluderer arealoverføring med festegrunn som ligger på tilstøtende eiendom. Ingen øvre areal- eller verdigrense Vilkår for arealoverføring (4) 3. Krav om oppmålingsforretning: Må dreie seg om tilgrensende enheter Matrikkelenheten skal utgjøre et sammenhengende areal eller volum med det overførte arealet eller volumet. Skal ikke ligge som en øy inne i en annen matrikkelenhet 10
Vilkår for arealoverføring (5) 3. Oppmålingsforretning forts.: En arealoverføring kan kun skje mellom to matrikkelenheter (mf 8 tredje ledd) Makeskifte er ikke en sakstype etter matrikkelloven. Dette må føres som to uavhengige arealoverføringer; en for arealet 1/1 gir til 1/2 og en for arealet 1/2 gir til 1/1. Det skrives to erklæring om arealoverføring hvor den enkelte av overføringene verdsettes hver for seg. Årsak: Det skal svares dokumentavgift for bruttoverdi, ikke nettoverdi. Unntak areal som går til veg- og jernbanegrunn hvor det ikke er krav om tinglysing. Disse kan føres som en arealoverføring med flere avgivere. Eksempel (1) Illustrerer føring i tilfeller der flere teiger overføres en vei. Eksempel (2) Illustrerer arealoverføring til off. veg eller jernbane. 1/3 1/4 1/5 1/6 1/10 11
Vilkår for arealoverføring (6) 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon: Kontroller at vilkårene i ml 10 er oppfylt Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at alle vilkårene i mf 27 er oppfylt Det er partenes ansvar å fremskaffe dokumentasjonen Dokumentasjon som skal foreligge Erklæring fra panthavere om pantefrafall Erklæring om arealoverføring (dersom ulike eiere/festere) Etter overlevering av dokumentet til kommunen er saken helt og holdent i kommunens besittelse Ved overlevering godtgjør selger at oppgjørsform er avtalt og oppgjør sikret Eventuelt delingssamtykke etter jordlova 12 Eventuelle konsesjonsdokumenter etter konsesjonsloven 15 Erklæring om arealoverføring er tilgjengelig på Kartverkets nettside Vilkår for arealoverføring (7) 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Dokumentasjon som skal foreligge forts.: Eventuelt egenerklæring om eiendomsrett Kun ved overdragelse til offentlig veg- eller jernbanegrunn. Pantefrafall jf. pantelovens 1-11 Samtykke fra registrerte eiere og registrerte festere til de matrikkelenhetene som saken får betydning for. Med unntak der rekvirenten har lovlig rett til grunnen etter matrikkellova 9 første ledd bokstav f, eller dersom vedkommende festegrunn overføres ubeskåret fra en grunneiendom til en annen. Kravene for sammenslåing må være tilstede 12
Vilkår for arealoverføring (8) 5.Tinglysing: Reglene i ml 24 og mf 8 Tinglysingen skal motta alle nødvendige dokument for arealoverføringen i en samlet forsendelse Konsesjon eller konsesjonsfrihet osv. Unntak for originale pantedokument Både den matrikulære endringen (arealoverføringen) og hjemmelsovergangen tinglyses Kommunen skal være rekvirent av tinglysing, og faktura for dokumentavgift og tinglysingsgebyr sendes kommunen Dokumentasjon på pantefrafall må foreligge, dette sjekkes av kommunen som en førstehåndskontroll Tinglysingsmyndigheten har det endelige kontrollansvaret. Vilkår for arealoverføring (9) 5. Tinglysing forts: Arealoverføring til offentlig veg og jernbanegrunn skal ikke videresendes til tinglysing, med mindre dette er særskilt krevd Angående dokumentavgift: Kommunen er ansvarlig for at det blir betalt rett dokumentavgift jf. mf 8 og 16. HR-2008-1588-A: Dokumentavgiftsgrunnlaget skal gjenspeile markedsverdien på tinglysingstidspunktet, og ikke nødvendigvis kjøpesummen eller markedsverdien på kjøpetidspunktet. Vilkår for arealoverføring (10) 5. Tinglysing forts: Angående dokumentavgift forts.: Hvis kommunen ikke er i aktsom god tro mht. dok. avgiftsgrunnlagets riktighet, vil kommunen i ettertid kunne bli ansvarlig for ytterligere innbetaling av dokumentavgift. Det følger av dokumentavgiftsloven 7 tredje ledd at: «Det grunnlag som er oppgitt i dokumentet skal legges til grunn for avgiftsberegningen, med mindre registerføreren finner at det åpenbart er for lavt. I så fall skal han fastsette verdien» 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretning Reglene i ml 24 og mf 9 7. Arkivering 13
Sammenslåing Hva er sammenslåing? Slå sammen to eller flere matrikkelenheter til én matrikkelenhet Før: Etter: Vilkår for sammenslåing (1) jf. ml 18 og mf 43 1. Krever ikke tillatelse etter pbl 2. Krav om matrikkelføring Krav om matrikkelføring av sammenslåing kan fremsettes av den som har grunnbokshjemmel som eier til vedkommende matrikkelenheter. Hjemmelshaver som fester kan ikke kreve sammenslåing. Kommunen kan nekte sammenslåing av matrikkelenheter med forskjellig gårdsnummer. Skjema Krav om sammenslåing" ligger på Kartverkets nettsider og kan brukes dersom kommunen ønsker det. 14
Vilkår for sammenslåing (2) jf. ml 18 og mf 43 3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at vilkårene i mf 27 er oppfylt Matrikkelenhetene som skal sammenslås må: Ligge i samme kommune Ha samme hjemmelshaver Festegrunner kan slås sammen dersom: De ligger på samme grunneiendom, festekontraktene har samme innhold, og gjelder samme parter Festegrunner på forskjellige grunneiendommer kan ikke slås sammen Vilkår for sammenslåing (3) jf. ml 18 og mf 43 3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Eierseksjonssameier kan sammenslås jf. mf 43 Dette er i prinsippet å slå sammen to grunneiendommer som er seksjonert. Krever pakkeløsning. Kontakt matrikkelhjelp. Ved sammenslåing av to eierseksjoner til en gjelder bestemmelsene om reseksjonering. For eks. at to leiligheter skal bil til én. Vilkår for sammenslåing (4) jf. ml 18 og mf 43 3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Med kravet skal det følge: Kart over grenser og grensemerker for de matrikkelenheter eller grensestrekninger som saken gjelder Bekreftelse på at eventuell hjemmelshaver til bruksrett er varslet Dokumenter som er nødvendige for å få tinglyst sammenslåingen 15
Vilkår for sammenslåing (5) jf. ml 18 og mf 43 3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Sammenslåing kan ikke skje i strid med tillatelser gitt i eller i medhold av annen lovgivning Matrikkelenhetene må utgjøre et sammenhengende areal eller volum. Kommunen kan gjøre unntak når: Det følger av krav med hjemmel i jordlova, eierseksjonsloven, jordskifteloven eller plan- og bygningsloven En eller flere av matrikkelenhetene som skal slås sammen har flere teiger Kommunen finner at sammenslåing vil gi mer oversiktlige eiendomsforhold. Vilkår for sammenslåing (6) jf. ml 18 og mf 43 3. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Når kommunen finner at vilkårene for sammenslåing er oppfylt, gir kommunen sin godkjenning. I jordskiftesak er det jordskiftedommeren som avgjør. Jordskifteretten sender melding om dette til kommunen. Det er ikke forbud mot å sammenslå ulike typer matrikkelenheter så lenge den sammenslåtte enheten innfrir kravene for vedkommende enhet jf. matrikkellova 5. Ikke lov med kombinerte enheter Vilkår for sammenslåing (7) jf. ml 18 og mf 43 4.Tinglysing Reglene i ml 24 og mf 8 Kommunen sender melding om godkjenningen til tinglysing. Tinglysingsmyndigheten avgjør endelig om vilkårene for sammenslåing er oppfylt. Sammenslåing kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere. Ved sammenslåing utvides panterett til hele den sammenslåtte enheten. 5. Utstedelse av matrikkelbrev og underretning Reglene i ml 24 og mf 9 6. Arkivering 16
Reseksjonering Hva er reseksjonering? Reseksjonering går ut på å endre eksisterende seksjoner Reglene for reseksjonering er å finne i esl 12 og 13 esl 12 omhandler deling eller sammenslåing av eksisterende seksjoner esl 13 omhandler reseksjonering i andre tilfelle Det må fremsettes reseksjoneringsbegjæring jf. esl 9 og kommunen som seksjoneringsmyndighet må ta stilling til om det skal gis reseksjoneringsvedtak Vi går ikke nærmere inn på eierseksjonsloven, da Kartverket ikke har veiledningsansvar for denne loven. Vilkår for reseksjonering (1) jf. esl, ml 25 og mf 35 1. Krav om reseksjoneringsvedtak etter esl 12 eller 13 2. Skal ikke fremsettes særskilt krav om matrikkelføring for føring av reseksjoneringen Kommunen skal føre nye/endrede seksjoner i matrikkelen når kommunen har gitt tillatelse til seksjonering og klagefristen er gått ut jf. ml 25 tredje ledd. 3. Krav om oppmålingsforretning dersom eierseksjon skal omfatte eksklusivt uteareal jf. esl 9 og ml 6 bokstav e): Oppmålingsforretning skal haldast før følgjande kan førast inn i matrikkelen: e) eigarseksjon som omfattar uteareal, eller nytt eller endra uteareal til eksisterande eigarseksjon. 17
Vilkår for reseksjonering (2) jf. esl, ml 25 og mf 35 3.Oppmålingsforretning forts.: Rekvisisjonen skal følge begjæringen, jf. esl 7 og mf 23 andre ledd Av seksjoneringsbegjæringen vil det fremgå hva det skal holdes oppmålingsforretning over. Rekvisisjonen trenger derfor ikke være særlig detaljert i slike saker. Krav om oppmålingsforretning kan ikke omgås ved å tinglyse bruksrett til ubebygde deler på annen måte, jf. merknad til mf 35. Det kan ikke matrikkelføres uteareal på festegrunn registrert som punktfeste. Særskilte regler om merking av grenser jf. mf 40 første ledd bokstav a. Vilkår for reseksjonering (3) jf. esl, ml 25 og mf 35 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring 5. Tinglysing Reglene i ml 24 og mf 8 Tinglysingen tar endelig stilling til kommunens seksjoneringsvedtak 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretning Reglene i ml 24 og mf 9 7. Arkivering 18