Oslo, 11. juni 2015 Realkapital Aktiv Europa status per 31. desember 2014 Dette skrivet er en oppdatering for for 2014, samt status for de fem første månedene av 2015. Selskapet hentet inn kapital gjennom en emisjon i 2014 for å dekke selskapets kapitalbehov relatert til oppgradering av lokalene. Bakgrunnen for oppgraderingen av lokalene var at eneste leietaker i bygget, OBS, valgte å fraflytte eiendommen ved utløp av leiekontrakten. Långiver Société Générale satt også som krav for en eventuell forlengelse av lånet at aksjonærene måtte bidra med egenkapital. Låneavtalen ble formelt signert februar 2015 og renoveringen av lokalene ventes ferdigstilt juli 2015. Lokal forvalter melder om god interesse for eiendommen og selskapet har flere pågående salgsprosesser. Man er nå i konkrete forhandlinger med flere potensielle interessenter vedørende utleie og salg for hele bygget. Verdijustert egenkapital per 31. desember 2014 var NOK 1,72 per aksje. Verdijustert egenkapital Verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2014 er NOK 1,72. Siden 31. desember 2014 har kronen styrket seg mot euro og hensyntatt dagens valutakurs* vil verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2014 være NOK 1,62. *NOK/EUR 8,778 per 9. juni 2015, http://www.norges-bank.no/statistikk/valutakurser/ Finansiering/Mandat ad Hoc Selskapet har gjennom 2014 forhandlet med banken om en utvidet låneavtale. Etter en lang og krevende prosess er finansieringen med Société Générale endelig formelt på plass. Avtalen ble signert februar 2015 og løper nå til desember 2016 med mulighet for ett år forlengelse. Den legale prosessen Mandat ad Hoc ble avsluttet når låneavtalen ble signert. Renovering Renoveringsarbeidet er godt i gang, og de to øverste etasjene er mer eller mindre ferdigstilt. Disse etasjene vil bli brukt som showroom og ventes å gi en positiv effekt på salgsprosessen ved at potensielle nye leietakere/sluttbrukere kan se sluttresultatet. Se oppdaterte bilder på neste side. Utleie/Salg Selskapet er nå i sluttfasen av forhandlingene med en kjøper av hele bygget. Den potensielle kjøperen har en rekke forbehold og det jobbes nå aktivt med å løse disse forbeholdene. På bakgrunn av forbeholdene er det fortsatt usikkert om dette fører frem, men dersom man kommer til enighet vil man sannsynligvis ha solgt bygget allerede i september. Den potensielle kjøperen av de to øverste etasjene er fortsatt interessert og to nye sluttbrukere har vist interesse for en etasje hver. Forvalter vil sende ut informasjon når man har fått en avklaring på ovennevnte salgsprosesser. Som følge av langtkommende forhandlinger på hele bygget vil det ikke bli publisert ny VEK per 1. kvartal. REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378
Bilder fra medio mai I tråd med plantegningene har man revet vegger som gir en åpen og moderne planløsning. REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: 21 00 12 36. Telefax: 21 00 10 51. Corporate registration: NO 990 530 378
Realkapit,:il Aktiv Europa AS ÅRSBERETNING 2014 Konsern og Selskap Virksomhetens art Realkapital Aktiv Europa ("Selskapet") ble stiftet 19. desember 2007. Selskapet driver opportunistiske eiendomsinvesteringer gjennom det Luxembourg baserte datterselskapet Realkapital Aktiv Europa Luxembourg Sarl ("RAE Lux"). Ved årsslutt 2014 har Selskapet gjennom sitt datterselskap i Luxembourg investeringer i en eiendom i Frankrike. Selskapet er lokalisert i Oslo. Utvikling og Resultat Konsernet har nå en gjenværende eiendom, kontoreiendommen Lyon Bercy i Paris. Likviditetssituasjonen rundt Lyon Bercy har vært svært utfordrende gjennom 2014, men i februar 2015 kom man til enighet om utvidelse av den eksisterende låneavtalen. Ny forfallsdato er 26. desember 2016 med mulighet for ett års forlengelse. Den legale prosessen "Mandat ad Hoc" som selskapet har vært involvert i er avsluttet etter at selskapet har fått på plass tilfredsstillende finansiering. Orange Business Systems (Tidligere France Telecom) flyttet ut av lokalene i Lyon Bercy 31. oktober 2014. Det ble besluttet å oppgradere arealene ettersom standarden var umoderne og bar preg av slitasje over flere år. Oppgraderingen anses å være viktig for å tiltrekke kjøpere/leietakere, selv til samme prisnivå som før oppgraderingen. Renoveringsarbeidet ventes ferdigstilt juli 2015 og det jobbes parallelt med utleie/salg. Ved tidspunktet for regnskapsavleggelsen er det flere langtkommende prosesser på salg av hele/deler av eiendommen og en avklaring på disse prosessene ventes før sommeren. Gjennom 2014 jobbet forvalter med å innhente kapital som følge av anstrengt likviditet i selskapet. Långiver til Lyon Bercy hadde krav om at aksjonærene måtte inn med ytterligere kapital før en refinansiering av lånet skulle bli gjennomført. I tillegg oppsto det et ytterligere kapitalbehov under renoveringsperioden da bygget vil stå ledig. Emisjonen for tilførsel av ekstra kapital ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 2. september 2014. Per dato virker forutsetningene som lå til grunn ved emisjonen å være tilstede. Ekstern verdivurdering per 31. desember 2014 reflekterer omtrent de nivåene man diskuterer med potensielle kjøpere og styret er således komfortabel med denne. Morselskapet har ingen driftsinntekter. Selskapet hadde i 2014 andre finansinntekter på NOK 22,6 mill der NOK 18,5 mill relaterer seg til reversering av tidligere nedskriving av fordring til datter. Denne reverseringen er foretatt ved en omklassifisering der nedskrivinger av den underliggende eiendommen nå er gjennomført som nedskriving av aksjer i datter. Annen finanskostnad er belastet med en nedskriving av aksjer i datter på NOK 58,3 mill. Ved å hensynta reversering av nedskriving av fordring som nevnt ovenfor er årets netto nedskriving på NOK 39,8 mill. Årsresultatet for morselskapet ble minus NOK 37,2 mill. Konsernet hadde i 2014 leieinntekter for 10 måneder fra Orange Business Systems, i tillegg til at det det ble inntektsført NOK 7,4 mill (EUR 0,9 mill) som en engangsbetaling for at lokalene ikke var i avtalemessig stand ved utflytting. Resultatet for konsernet ble et overskudd på NOK 6,4 mill. Per 31.12.2014 hadde konsernet en egenkapitalandel på 36% mens morselskapet hadde en egenkapitalandel på 99%. Finansielle risiko Etter refinansiering av eksternt lån vurderer styret konsernets kredittrisiko som akseptabel. Belåningsgraden for konsernet var per 31.12.2014 på 64% og hovedstolen på banklånet NOK 153 mill. Styret vurderer likviditeten i konsernet som akseptabel, men grunnet høye eierkostnader er det sentralt å få solgt bygget eller å få leietaker på plass tidligst mulig. Eksponeringen mot markedsrisiko er også til stede ettersom bygget for tiden står ledig. Imidlertid er det som nevnt flere gode prosesser på salg/delsalg av eiendommen slik at markedsrisikoen vurderes som akseptabel. Selskapets kommittering og eksponering i datterselskapet i Luxembourg er i euro. Det er ingen valutasikring mot norske kroner. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede. Selskapets og konsernets økonomiske og finansielle stilling anses som akseptabel.
Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av selskapets og konsernets utvikling og stilling samt resultatet av virksomheten. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelse av selskapets og konsernets stilling, utover nevnte forhold. Konsernets eiendomsportefølje per 31. desember 2014 Land Eiendom Eiendomstype Overtagelsesdato Kjøpesum Frankrike Lyon Bercy Kontor 26.09.2008 25 000 000 Fremtidsutsikter Utsiktene til Selskapet vil avgjøres av forhold relatert til utleie og salg av eiendommen Lyon Bercy i Paris. Med et positivt utfall av de pågående prosesser forventes fremtidsutsiktene som akseptable. Dersom ingen av disse sporene lykkes, er utfallet med tanke på verdi for aksjonærene usikker. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS (tidligere Obligo Partners AS) i henhold til kontrakt (Advisory Agreement). For å bistå håndteringen av konsernets europeiske investeringer er det ansatt to medarbeidere på deltid i Luxembourg. Konsernet har dermed to ansatte per 31.12.2014, tilsvarende 0,15 årsverk. Lønn til ansatte i konsernet utlignes mot forvaltningshonoraret til Obligo Investment Management slik at selskapet ikke belastes med ekstra kostnader for disse ansettelsene. Konsernet har ikke drevet forsknings- og utviklingsaktiviteter i 2014. Miljørapport Gjennom investeringer i og utvikling av eiendom forurenser konsernet i liten grad direkte det ytre miljø med sin virksomhet. Likestilling Det er ansatt en mann og en kvinne i konsernet, begge deltidsansatte. Selskapets styre består av to menn. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets resultat på NOK -37.175.458 overføres til udekket tap. Oslo, 3. juni 2015 Christian Vennerød Styremedlem Roald Albrigtsen Styremedlem
Alle tall i NOK Morselskap 01.01.-31.12.2013 01.01.-31.12.2014 Resultatregnskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Konsern Noter 01.01.-31.12.2014 01.01.-31.12.2013 Driftsinntekter Inntekter fra utleie av eiendom 1 16 227 385 17 631 055 Annen driftsinntekt 1 7 446 000 0 Sum driftsinntekter 23 673 385 17 631 055 Driftskostnader 0 0 Lønnskostnad 7 129 552 118 175 0 0 Avskrivninger 3 6 814 409 6 027 293 0 0 Nedskrivninger 3 0 0 1 977 967 2 453 123 Annen driftskostnad 13 8 601 595 8 955 264 1 977 967 2 453 123 Sum driftskostnader 15 545 556 15 100 731-1 977 967-2 453 123 DRIFTSRESULTAT 8 127 828 2 530 324 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 588 525 818 575 Renteinntekt fra konsernselskap 8 0 0 244 495 217 559 Annen renteinntekt a 217 559 244 314 11 392 401 22 583 756 Annen finansinntekt a 2 334 042 1 646 760 12 225 421 23 619 891 Sum finansinntekter 2 551 601 1 891 075 59 193 76 770 Annen rentekostnad 8 4 310 167 3 225 501 22 219 741 58 265 456 Annen finanskostnad 8 3 604 4 521 916 22 278 934 58 342 226 Sum finanskostnader 4 313 771 7 747 417-10 053 512-34 722 335 NETTO FINANSPOSTER -1 762 170-5 856 342-12 031 479-37 175 458 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 9 6 365 659-3 326 018 2 509 0 Skattekostnad 9 0 0-12 033 988-37 175 458 RESULTAT 6 365 659-3 326 018
Alle tall/nok Morselskap 31.12.2013 31.12.2014 Balanse Noter Konsern 31.12.2014 31.12.2013 EIENDELER ANLEGGSMIDLER 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1,3 201 840 186 189 747 636 69 850 576 11 585 120 Investeringer i datterselskap 2 0 o o 31 879 783 Lån til foretak i samme konsern o o 69 850 576 43 464 903 SUM ANLEGGSMIDLER 201 840 186 189 747 636 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 5 898 593 11 113 770 3 349 920 25 326 555 Andre kortsiktige fordringer 6 1 973 644 3 360 033 3 349 920 25 326 555 Sum fordringer 7 872 237 14 473 803 6 150 894 6 617 923 Bankinnskudd 10,6 56 212 576 13 469 671 9 500 814 31 944 479 SUM OMLØPSMIDLER 64 084 813 27 943 474 79 351 390 75 409 382 SUM EIENDELER 265 924 999 217 691 111 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 325 296 6 067 029 Aksjekapital 4 6 067 029 1 325 296 0 28 496 613 Overkurs 4 28 496 613 0 119 601 948 119 601 948 Annen innskutt egenkapital 4 119 601 948 119 601 948 120 927 244 154 165 590 Sum innskutt egenkapital 154 165 590 120 927 244 Opptjent egenkapital -42 610 094-79 785 552 Udekket tap 4-58 035 737-70 408 451-42 610 094-79 785 552 Sum opptjent egenkapital -58 035 737-70 408 451 78 317 150 74 380 038 SUM EGENKAPITAL 96 129 853 50 518 793 GJELD LANGSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner 5 152 716 850 0 o 0 SUM LANGSIKTIG GJELD 152 716 850 0 KORTSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner 5 3 803 869 141 664 253 o 0 Leverandørgjeld 11 680 336 16 507 020 1 034 240 1 029 344 Annen kortsiktig gjeld 1 594 090 9 001 044 1 034 240 1 029 344 SUM KORTSIKTIG GJELD 17 078 296 167 172 317 1 034 240 1 029 344 SUM GJELD 169 795 146 167 172 317 79 351 390 75 409 382 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 265 924 999 217 691 111 - \O O, 0 juni 2015 Christian Venne ød Styremedlem Roald Albrigtsen Styremedlem
Morselskap 2013 2014 Kontantstrømanalyse Noter 2014 Alle tall i NOK Konsern 2013 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -12 031 479-37 175 458 Resultat før skattekostnad 9 6 365 659-3 326 018-748 890 0 Periodens betalte skatt 9 0-748 890 0 0 Ordinære avskrivninger 3 6 814 409 6 027 293-9 745 641 39 719 475 Nedskrivning anleggsmidler 2,3,6 0 0 0-3 430 654 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld 388 492-5503 136 0-2954 145 Effekt av valutakursendringer 3,4 6 460 164 2 316 947 381 574-244 535 Endringer i andre tidsavgrensningsposter -6 020 565 4 536 518-22 144 436-4 085 317 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 14 008 160 3 302 714 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -28 686 000 Utbetaling - fordring mot datter 2 0 0 0 Utbetaling ved investering i eiendom 3-4 503 602 0 0 Innbetalinger ved salg av eiendom 3 0 47 789 910 0 Effekt av valutakursendringer 3 0-23 615 360-28 686 000 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -4 503 602 24 174 550 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Nedbetaling av lang -og kortsiktig gjeld 5 0-61 893 806 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny lang -og kortsiktig gjeld 5 0 0 0 33 238 346 Innbetalinger ved emisjon 4 33 238 346 0 18 545 981 0 Avsetning - tap på fordring til datter 2,6 0 0-6 860 457 0 Utbetaling - fordring mot datter 2 0 0 0 0 Effekt av valutakursendringer 0 17 601 350 11 685 524 33 238 346 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 33 238 346-44 292 456-10 458 912 467 029 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 42 742 904-16 815 192 16 609 806 6 150 894 Kontanter og kontantekvivalenter 01.01 13 469 671 30 284 863 6 150 894 6 617 923 Kontanter og kontantekvivalenter 31.12 56 212 576 13 469 671
Regnskapsprinsipper Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk. Valuta Årsregnskapet for selskapet og konsernet er presentert i Norske Kroner (NOK). Alle tall i notene er presentert i NOK dersom annet ikke er oppgitt. Ved omregning av de deler av konsernet som har annen valuta enn NOK som funksjonell valuta er eiendeler og gjeld omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Resultatposter i annen valuta enn NOK er omregnet etter kvartalsvise gjennomsnittskurser. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Konsolidering av konsernet I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merverdier i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til eiendommer og avskrevet over eiendelens resterende økonomiske levetid, I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskap vurdert etter kostmetoden. Anleggsmidler Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Kostpris for eiendommer inkluderer anskaffelseskostnader direkte knyttet til anskaffelsen slik som notar- og meglerhonorarer, juridisk bistand og skatt direkte knyttet til anskaffelsen. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi blir ikke oppskrevet. Eiendom avskrives utfra forventet økonomisk levetid. Eiendom under utvikling og tomter avskrives ikke. Virkelig verdi på konsernets eiendommer settes til takstverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt av anerkjente internasjonale takseringsselskap per 31. desember hvert år. Finansielle anleggsmidler i annen valuta enn NOK blir omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Omløpsmidler og kortsiktig qield Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Det ble i 2010 innført cash pool i konsernet. Selskapene er solidarisk ansvarlige for hverandres utestående gjeld og mellomværende poster renteberegnes og bokføres månedlig. Ved rapportering omklassifiseres de respektive selskapers saldo som fordring eller gjeld og elimineres i konsernregnskapet. Pengeposter i annen valuta enn NOK blir omregnet til balansedagens kurs. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. I konsernregnskapet er tilsvarende beregnet med et gjennomsnitt av de respektive lands skattesatser. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene. Inntekter og kostnader Leieinntekter resultatføres når de er opptjente. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er ført direkte mot overkursfond. Finansielle instrumenter Realisert og urealisert gevinst/tap på finansielle instrumenter (sikringer/terminkontrakter) blir ført som annen finansinntekt/-kostnad i resultatregnskapet. Forpliktelser eller fordringer i forbindelse med slike poster blir ført som kortsiktig gjeld/fordring i balansen. Kontantstrømanalyse Kontantstrømanalysen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide plasseringer.
Note 1 - Konsernets eiendommer Gj.snittlig Potensiell Faktiske Faktiske Eiendom Beliggenhet Segment Utleieareal gjenv. brutto årsleie inntekter i 2014 inntekter i 2013 (m2) leietid (år) (NOK) (NOK) (NOK) Lyon Bercy Paris, Frankrike Kontor, arkiv,. Park.pl 5 088 0 19 122 590 16 227 385 17 631 055 5 088 19 122 590 16 227 385 17 631 055 Lyon Bercy er et kontorbygg beliggende sentralt i Paris, Frankrike. Eiendommen har tilknyttet 83 parkeringsplasser i tillegg til overnevnte utleiearial på 5.088 m2 og som er inkludert i "Potensiell brutto årsleie" samt "faktiske inntekter". Orange Business Services, som var eiendommens eneste leietaker, flyttet ut av bygget høsten 2014. Siden har bygget stått ledig som følge av rehabilitering av eiendomsmassen, med unntak av noen utleide p. plasser og arkiv med kortidsleie. NOK 7.446.000 (EUR 900.000) under "annen driftsinntekt" er en kompensasjon fra tidligere leietaket for kostnader ved utflytting. Eiendommen hadde en anskaffelseskost på MEUR 27 (MNOK 245 ved EUR/NOK kurs per 31.12.2014). Årets påkostning (rehabilitering) på MEUR 0,5 (MNOK 4,5) legges til anskaffelseskost. Bokført verdi per 31.12.2014 er på MEUR 22,3 (MNOK 202). Bygget ble per 31.12.2014 taksert til MEUR 26.3 (MNOK 238). Selskapet mottok to ulike eksterne verdivurderinger avhengig av salgsstrategi. Tradisjonell verdivurdering utgjorde MEUR 24,2 og sluttbruker-strategi utgjorde MEUR ca. 28. Sistnevnte strategi er den mest sannsynlige, men ettersom selskapet har hatt pågående prosesser på nivå MEUR 26,3 er det besluttet å benytte denne verdien. Disse verdiene er ekskludert investeringer og ved ferdigstillelse vil verdien justeres krone-for-krone. Bokført verdi er ikke justert som følge av verdivurderingen. Note 2 - Datterselskap Aksjer i datterselskap eid av morselskapet Stemmerett/ Aksjekapital Overkurs Bokført Valuta eierandel (%) 100% (EUR) EUR verdi (NOK) Realkapital Aktiv Europa Lux sarl EUR 100 300 000 13 904 333 11 585 120 11 585 120 Innskutt kapital i datter (RAE AS's investering i RAE Lux San) er per 31.12. MNOK 107,1. I tillegg er det gitt et langsiktig lån til REO Il (Lyon Bercy) på MEUR 3,5 (MNOK 31.6 ved omregning per 31.12) samt kortsiktig finansiering gjennom cash pool på MEUR 2,8 (MNOK 25,3 ved omregning per 31.12). Innskutt kapital og lån er sammen vurdert mot verdijustert egenkapital i datter (RAE Lux sari) og nedskrevet med MNOK 95,6 hvorav MNOK 58,3 er årets nedskrivning. Det er kun innskutt kapital som er nedskrevet da lån(fordring) vil bli tilbakebetalt før innskutt kapital. Per 31.12 har langsiktig lån en bokført verdi på MNOK 31,9 inkludert renter, kortsiktig fordring gjennom cash pool har bokført verdi på MNOK 25,3 mens investeringen har en bokført verdi på MNOK 11,6. Bokført egenkapital i datter er per 31.12.14 MNOK 33 mens verdijustert egenkapital er MNOK 68,8. Merverdien skyldes forskjell mellom bokført verdi og markedsverdi av eiendommen Lyon Bercy. Årets resultat er MNOK 6,4. Aksjer i datterselskap eid av andre konsernselskaper Annen innsk. Stemmerett Aksjekap. Egenkapital Valuta (eierandel) 100% (EUR) (EUR Annen egenkapital (EUR) Årets resultat (EUR) RAE Invest sarl EUR 100 12 500 0-60 780-2 179 RAE Angers sarl EUR 100 12 500 6 550 843-8919 115-2 288 864 Realkapital European Opportunity Il sarl EUR 100 13 000 3 229 495-364 440-65 522 REO 2 Invest sarl EUR 100 * 12 500 0-59 176-8284 REO 2 Lyon Bercy sarl EUR 100* 12 500 0-161 501-48361 SCI RKEO Lyon Bercy EUR 100 * 10 000 0 1 549 134-844 956 *) Selskapene eies gjennom det Luxembourgbaserte selskapet Realkapital European Opportunity II sari som eies 100% av Realkapital Aktiv Europa Lux sarl. Note 3 - Varige driftsmidler Morselskap Morselskapet har ingen varige driftsmidler Konsern Utleieeiendommer Tomter Totalt Anskaffelseskost pr 01.01 227 086 016 0 227 086 016 Tilgang i året 4 503 602 0 4 503 602 Avgang i året 0 0 0 Omregningsdifferanse 17 717 179 0 17 717 179 Anskaffelseskost pr 31.12 249 306 797 0 249 306 797 Akk. ordinære avskrivninger 31.12-39 553 406 0-39 553 406 Akk. nedskrivninger 31.12 0 0 0 Omregningsdifferanse -7 913 204-7 913 204 Bokført verdi 31.12 201 840 186 0 201 840 186 Årets ordinære avskrivninger -6 814 409 0-6814 409 Årets ordinære nedskrivninger 0 0 0 Arets reversering av nedskrivninger 0 0 0 Økonomisk levetid i år 33 Avskrives ikke Konsernets eiendommer avskrives i.f.h.t. forventet økonomisk levetid. Det foretas eksterne verdivurderinger av konsernets eiendommer per 31. desember hvert år. Dersom markedsverdien i.h.h.t verdivurderingene er lavere enn bokført verdi blir eiendommene nedskrevet til markedsverdi. Eiendommene kan ikke skrives opp men tidligere nedskrivninger kan reverseres dersom markedsverdien er høyere enn nedskrevet verdi. Omregningsdifferanse i driftsmiddelnoten er justert mot anskaffelseskost og akkumulerte avskrivninger. Gjennomsnittskurs samt kurs per siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v. 8,35 og 9,04. Omregningsdifferanse per.31.12.2014 tilsvarer en endring i valutakurs på ca 7,8% og samsvarer med den reelle valutakursendringen i perioden.
Note 4 - Egenkapital Morselskap Aksjekapital Overkurs Annen innsk. egenkapital Annen egenkapital Sum Inng. bal. 01.01.2014 1 325 296 119 601 948-42 610 094 78 317 150 Kapitaløkning 4 741 733 30 821 265 35 562 998 Emisjonskostnader -2 324 652-2 324 652 Årets resultat -37 175 458-37 175 458 Sum EK 31.12.2014 6 067 029 28 496 613 119 601 948-79 785 552 74 380 038 Konsern Inng. bal. 01.01.2014 1 325 296 119 601 948-70 408 451 50 518 793 Kapitaløkning 4 741 733 30 821 265 35 562 998 Emisjonskostnader -2 324 652-2 324 652 Omregningsdiff. valuta 6 007 055 6 007 055 Årets resultat 6 365 659 6 365 659 Sum EK 31.12.2014 6 067 029 28 496 613 119 601 948-58 035 737 96 129 853 Selskapene i Realkapital Aktiv Europa Lux Sari avlegger sitt regnskap i euro og blir konsolidert inn i RAE konsernet ved omregning til NOK. Det gir forskjellig verdi på EK fra en periode til en annen i takt med kursendring. I resultatregnskapet omregnes valuta etter kvartalsvis gjennomsnittskurs mens balansen rapporteres etter kursen siste dag i perioden. Dette gir avvik mellom periodens resultat og endring i EK og rapporteres i balansen under "omr.diff.valuta". Gjennomsnittskurs for året og kurs per.siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v 8,35 og 9,04. Omregningsdifferanse per 31.12.2014 tilsvarer en endring i valutakurs på h.h.v. 7% og 7,8% Note 5 - Gjeld til banker og finansinstitusjoner Kortsiktig gjeld Selskap Eiendom finansiert Rente type Forfall Covenant Lån per 31.12.14 Lån per 31.12.13 SCI Lyon Bercy Lyon Bercy, Fr. Flytende Se nedenfor Div 141 664 253 Totalt 141 664 253 Lånet i SCI RKEO Lyon Bercy er et 1. prioritets pantelån med flytende rente (3 mnd. Euribor + 2,85 %). Lånet løp opprinnelig til 26.september 2013, men ble forlenget først 3 måneder og deretter 1 måned rullerende ettersom selskapet innledet en legal prosess "mandat ad hoc" hvor domstolen opprettet en megler som deltok i alle møter mellom banken og selskapet for å få en mer forutsigbar prosess. Etter en meget lang prosess ble låneavtalen formelt signert februar 2015. Som følge av dette er lånet omklassifisert til langsiktig lån. Informasjon om lånet er redegjort for under "langsiktig lån" Langsiktig lån Selskap SCI Lyon Bercy Totalt Eiendom finansiert Lyon Bercy, Fr. Rente type Flytende Forfall Covenant Lån per 31.12.14 Lån per 31.12.13 26.12.2016 Div 152 716 850 152 716 850 Lån i SCI Lyon Bercy - flytende rente (3 mnd. Euribor + 2,2%). Dette er et langsiktig lån vedrørende forretningsbygg i Paris, Frankrike. Det er i tillegg en avtale om en kredittfasilitet tilknyttet rehabiliteringsprosjektet i bygget som blir tilgjengelig etter at 2,55 millioner euro er brukt av selskapets egne midler. Kredittfasiliteten har en øvre ramme på 2,4 millioner euro, og har en flytende rente (3 mnd. Euribor + 3 %) Låneavtalen har en klausul om tilbakebetaling. Ved eventuelle delsalg har banken fortrinnsrett til å kreve nedbetaling av lånet. Låneavtalen har tidligere hatt krav om DSCR* > 115%, men etter at ny låneavtale ble signert i februar gjelder ikke denne så lenge selskapet har mindre en MEUR l i leieinntekter. Således er alle lånebetingelser oppfylt. Lånet har i tillegg påløpte renter på MNOK 3,8 og er klassifisert som kortsiktig gjeld. Under prosessen "mandat ad hoc" ble alle betalinger vedrørende lånet "fryst" og rentene ble ikke betalt ved forfall. Rentene ble lagt til lånet etter refinansiering og er per dato ( ved signert årsregnskap) betalt. * DSCR - Debt Service Coverage Ratio Note 6 - Cash Pool 7/årjElk,,,,&;«=.52=jirtZLWRii li, ZEZYMIMIn MF,x,ww,,M1r3m, Konsernets totale "cash pool" utgjør MNOK -10,1 (MEUR -1,1) og er sum av selskapenes respektive saldoer i oversikten nedenfor. Selskapene er solidarisk ansvarlig for utestående beløp. Mellomværende - Cash Pool 31.12.2014 EUR 31.12.2014 NOK RAE AS 1 682 505 15 203 960 RAE Lux sart -385 291-3 481 684 RAE Invest sarl -46 705-422 046 RAE Angers sart -2 370 699-21 422 825 RAE Total Cash Pool -1120 190-10 122 595 CJ Mellomværende mellom og datterselskap er per 31.12.2014 klassifisert som kortsiktig fordring i mor og gjeld i datter.totalt mellomværende er MNOK 25,3 (MEUR 2,8).
Note 7 - Lønninger, honorarer m.m. Morselskap og konsern Morselskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Selskapet har ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Det er ikke utbetalt styrehonorar i 2014. Morselskap Konsern 2013 2014 2014 2013 0 0 Lønn 129 552 118 175 0 0 Styrehonorar 0 0 0 0 Arbeidsgiveravgift 0 0 0 0 Andre ytelser 0 0 0 0 Sum lønnskostnader 129 552 118 175 0,00 0,00 179 844 9 813 0,00 Antall ansatte 31.12 0,00 Antall årsverk 498 276 Revisors revisjonshonorar (inkl. MVA) 0 Revisors rådgivningshonorar (inkl. MVA) 780 2,00 0,20 052 0 2,00 0,20 432 490 9 813 I forbindelse med emisjonen i ble det utført en forenklet revisjonskontroll. Honorarer for denne kontrollen utgjør kr 202.307 av overnevnte revisjonshonorar. Note 8 - Finansposter 2 013 2014 2014 2013 Selskap Selskap Annen finansinntekt Konsern Konsern 1 637 800 1 083 630 Agio - omregning 1 241 191 1 637 800 0 2 954 145 Agio - omregning av lån til REO Il 0 0 8 960 0 Gevinst på urealisert sikring 0 8 960 0 0 Årets resultat i FCP før likvidering 1 092 851 0 9 745 641 0 Reversering - nedskr. aksjer i datter 0 0 0 18 545 981 Reversering - nedskr. fordring til datter 0 0 11 392 401 22 583 766 2 334 042 1 646 760 Annen finanskostnad 0 0 Disagio - omregning av valuta 3 604 848 156 3 673 760 0 Tap på realisert sikring 0 3 673 760 18 545 981 58 265 456 Nedskrivning av fordring/aksjer i datter 0 0 22 219 741 58 265 456 Totalt 3 604 4 521 916 Selskap Selskap Renteinntekter Konsern Konsern 588 525 578 937 Cash pool (lån til datter) 0 0 0 239 638 Lån til datter (Lyon Bercy) 0 0 244 495 217 559 Bank 217 559 244 314 833 020 1 036 134 217 559 244 314 Annen rentekostnad 59 193 76 770 Bank - kreditt og langsiktig lån 4 310 167 3 225 501 59 193 76 770 Totalt 4 310 167 3 225 501
Note 9 - Skatt Morselskap Konsern 2013 2014 2014 2013 Grunnlag Betalbar skatt -12031 479-37 175 458 Resultat før skattekostnad 6 365 659-3 326 018 8 800 340 37 394 823 Permanente forskjeller -2 324 652 0-8 960-2 954 145 Endring midlertidige forskjeller 0-8 960 0 0 Konsemposter 0 0 0 0 Anvendt fremførbart underskudd fra tidligere år -4 041 007 0-3 240 099-2 734 780 Skattepliktig inntekt 0-3 334 978 0 0 Betalbar skatt 0 0 2 509 0 Endring i utsatt skattefordel 0 0 2 509 0 Skattekostnad 0 0 Spesifikasjon av utsatt skattefordel i balansen 0 2 954 145 Midlertidige forskjeller 0 0-3 240 099-5 974 879 Skattemessig fremførbart underskudd -11184 509-15 225 516-3 240 099-3 020 734 Grunnlag utsatt skattefordel -11 184 509-15 225 516 0 0 Utsatt skattefordel bokført 0 0 Utsatt skattefordel er kun balanseført med den verdien som selskapet er vurdert til å kunne utnytte. Balanseført i mor er NOK 0, - ikke balanseført i mor er NOK 815.598. Balanseført i konsernet er totalt NOK 0 - ikke balanseført i konsern er NOK 3.355.353. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene (jfr. konsernets regnskapsprinsipper). Note 10 - Bundne bankmidler Morselskapet har per 31.12.2014 ingen bundne bankmidler. Per 31.12.2013 hadde morselskapet MNOK 4,0 i bundne bankmidler. Dette var en depositumskonto vedrørende valutasikring og kontoen ble oppløst når avtalen om valutasikring ikke ble forlenget. Ingen av morselskapets døtre har bundne bankmidler. Datterselskapet REO Il Lyon Bercy San har bundne bankmidler per 31.12.2014 på MEUR 3. Dette er i forbindelse med refinansiering av banklånet knyttet til eiendommen Lyon Bercy. Note 11 - Aksjonærforhold i morselskapet Det ble i september 2014 gjennomført en emisjon i morselskapet med tegning av totalt 47.417.331 aksjer hver pålydende NOK 0,10. Etter emisjonen har morselskapet 60.670.288 aksjer hver pålydende NOK 0,10. Samlet aksjekapital utgjør NOK 6.067.029. Selskapets aksjekapital er ikke inndelt i aksjeklasser. Selskapet har 430 aksjonærer hvorav 23 aksjonærer eier 1% eller mer av aksjekapitalen. Ingen av selskapets tillitsmenn har eierandeler eller rettigheter til eierandeler i selskapet. Aksjonærer i selskapet som eier 1% eller mer av selskapets aksjer; Aksjonær Antall aksjer Eierandel (%) FELLESFORLAGET AS 4 727 314 7,8 % POLLEN INVEST AS 4 100 000 6,8 A) ALF HALLEN AS 3 574 028 5,9% OBLIGO RE SECONDARIES Il AS 2 734 013 4,5% BREI 11 AS 1 917 961 3,2% MÅLSNES INVEST AS 1 664 067 2,7 % TANERA AS 1 512 589 2,5% OBLIGO RE SECONDARIES III AS 1 425 333 2,3% HELLESYLT MAGNUS 1 256 520 2,1 k AM KNUT 1 224 881 2,0 % HEL ØKONOMI AS 1000 000 1,6% UTBYGGING VEST AS 992 700 1,6% JEWA AS 936 372 1,5% SVEIN SALVESEN AS 933 333 1,5% FLING AS 895 961 1,5% JEVCO AS 827 193 1,4% SA KAASA HOLDING AS 789 000 1,3% LIMEN ARNE 773 334 1,3% LUNDE SOLVEIG 698 253 1,2% VADHEIM ROAR INGE 696 078 1,1% BJØRHUSDAL BJØRN IDAR 666 667 1,1 % OKR EIENDOM AS 652 953 1,1 % WATZ JEPPE 600 000 1,0%
Note 12- Forpliktelser, garantier Morselskapet eller konsernet har ingen leieforpliktelser eller andre garantier. Note 13- Andre driftskostnader Morselskapets spesifisering av honorarer til fondsforvalter og andre nærstående parter: Honorartype Fast rådgivningshonorar Variabelt rådgivningshonorar * Regnskap og rapportering Porteføljehonorar Mottaker Obligo Partners AS Obligo Partners AS Obligo Investment Management Distributører Andel av innsk. kapital 0,09 % 0,44 % 0,23 % 0,41 % 1,17% Beløp 125 000 587 472 309 689 552 774 1 574 935 Konsernets spesifikasjon av honorarer til eiendoms-/fondsforvaltere og andre nærstående parter (i tillegg til honorarenei tabellen over): Honorartype RAE Management honorar Regnskap selskaper i Luxembourg Facilities management honorar Mottaker Obligo Partners AS GT Fiduciaires Ginger Norton Rose Arendt Beløp 252 425 137 897 53 956 92 547 62 519 599 343 REO li Management honorar Eiendomsforvaltning Eiendomsforvaltning Regnskap franske eiendommer Regnskap selskaper i Luxembourg Verdivurdering av eiendom Realkapital Partners Luxembourg S.A. DTZ Asset Mgt DTZ Commercial Fees Denjean GT Fiduciaires CBRE Norton Rose Simon & Associås FHB Altea Artelia Manexi 1 766 940 736 905 318 111 131 589 90 592 49 294 47 071 537 116 435 078 83 548 81 719 128 021 4 405 984 Konsernets totale honorarer til eiendoms-/fondsforvaltere og andre nærstående parter: 6 580 262 Alle honorarene i tabellene over er inkludert i annen driftskostnad i regnskapet. *) For å sikre tilfredsstillende ledelse av konsernets pan-europeiske virksomhet er to medarbeidere fra selskapets rådgivere i Obligo deltidsansatte i ett av konsernets Luxembourg-baserte selskaper. Lønn utbetalt direkte til medarbeidere fra Obligo er trukket fra i rådgivningshonoraret til Obligo Investment Management AS.