Åstveitskogen 25. 5113 Tertnes Org nr 893364102 MVA Mob. 92461650 E. mail: olavflagtvedt@gmail.com Hjemmeside: www.riktigtakst.no Org.nr: 893 364 102 Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med markterrasse og garasjeplass Helgeplasset 43 5143 FYLLINGSDALEN Gnr. 26 Bnr. 334 Seksj.nr. 64 Eierbrøk: 42/6295 BERGEN KOMMUNE Utført av: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Befaringsdato: 08.01.2016
Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med markterrasse og garasjeplass Helgeplasset 43 5143 FYLLINGSDALEN Gnr. 26 Bnr. 334 Seksj.nr. 64 Eierbrøk: 42/6295 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en god beliggenhet i et nyetablert boområde i Fyllingsdalen og har bra lys/utsiktsforhold. Gangavstand til buss, skole, barnehage og de fleste servicetilbud i Fyllingsdalen. Ca 7 minutters kjøring til Bergen sentrum. Parkering i fellesgarasjeanlegg eller på felles biloppstillingsplasser. Fellestomten er opparbeidet med adkomstveier, forstøtningsmurer, trapper, plen, bed, og beplantninger. Eiendommen er beliggende i et område med tilsvarende blokkbebyggelse. Leiligheten er beliggende i 1 etasje i en boligblokk som ble oppført av betongkonstruksjoner i 2008. Blokkene fremstår som normalt godt vedlikeholdt. Innvendig er leiligheten holdt i lyse farger og fremstår primært som en lys og trivelig leilighet med lett bruksslitasje. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Markeds- og låneverdi Dagens normale salgsverdi er fastsatt utifra en totalvurdering av boligens kvaliteter, beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 200 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 980 000 Bergen, 10.01.2016..................................... Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 2 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Jonas Pedersen Besiktigelse, tilstede Dato: 08.01.2016 - Byggmester Olav Flagtvedt Tlf.: 92461650 - Jonas Pedersen og Sandra Thorsen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Andre dok./kilder: Eier Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Statens Kartverk Vann- og avløpsverk Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 26 Bnr. 334 Seksj.nr. 64 Sameiets navn: Forretn.fører: Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Sameiet Liljetun består av 82 selveierleiligheter fordelt på 4 boligblokker BOB Kr 1 170 Fellesutgiftene dekker strøm i fellesarealer, dugnad, drift av sameiet, trappevask, kabel tv/internett og avsetning til felles fremtidig vedlikehold. Jonas Pedersen & Sandra Thorsen Eiet tomt. Areal 9 509 m² Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Nei. Offentlig vei via private asfalterte veier over felles grunn. Tilknyttet kommunalt vann via opprinnelige private stikkledninger Tilknyttet kommunalt avløp via opprinnelige private stikkledninger/privat pumpe. Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kr 9 000 Ca beløp satt av takstmann. Kjøpesum: Kr 2 200 000 År/dato: 12.05.2012 Forsikringsforhold Kommentar: Ligningstakst Ligningstakst: Felles byggforsikring inkludert i fellesutgifter Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 3 av 8
Bygninger på eiendommen Boligblokk Byggeår: Anvendelse: 2008. Ifølge Norges Eiendommer. Boligformål. Ombygd: Blokken ble bygget i 2008. Jeg har ikke gjennomgått/sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere og har ikke flyttet på innredninger/inventar. Taksten er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. Tileggsareal Byggeår: 2008. Ifølge Norges Eiendommer. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Leilighet 1. etasje 47 42 42 Gang, soverom, bad/wc/vaskerom og stue/kjøkken Sum bygning 47 42 42 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer (utvendige mål) er beregnet. Boligblokk - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Leilighet 1. etasje Gang, soverom, bad/wc/vaskerom, stue/kjøkken Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 4 av 8
Tileggsareal - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje Tilhørende leiligheten er Parkering for 1 bil og 1 nettingbod på ca 5,3 kvm Sum bygning Tileggsareal - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Bod Eksterne boder kommer i tillegg til oppgitt areal (BTA er utvendig mål på leiligheten og har altså ingenting med arealet på eksterne boder å gjøre) KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk Lokalisering Boligblokk Leilighet 1. etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Takstrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. 210 Grunn og fundamenter, generelt Huset står på fjell/komprimert sprengsteinsfylling. Grunnmuren er oppført i betong. 224 Frittbærende dekker Blokken har etasjeskillere av betong. 225 Yttervegger Bygget er oppført av betongkonstruksjoner og lette stål konstruksjoner. Fasader av "vedlikeholdsfrie plater" og beiset trekledning 227 Takkonstruksjoner Flatt tak, tekket med Sarnafil eller tilsvarende membrantekking. Jeg har ikke vært på taket. 261 Trapper og ramper Trapper og gulv i fellesarealer er flislagt. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Felles seriekoblet brannvarslingsanlegg i bygget. 722 Trapper og ramper i terreng Trapper og forstøtningsmurer av betong. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass i hvitmalte trekarmer. Vinduer og utvendige dører er fra byggeår og har normal slitasje alder tatt i betraktning. Ingen synlige punkteringer på befaringsdagen. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 5 av 8
235 Ytterdører og porter Finert brann og lyddør mot fellesareal. (B30)(DB35). Terrassedør med isolerglass. 242 Gulvsystemer Eikeparkett i alle rom, utenom badet som er helfliset. Litt overflate riper i parkett. 244 Innvendige dører Hvite formpressete dører. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innerveggene har overflater av malte bygningsplater og malt betong. Påkostninger: Mye nymalte overflater. 255 Overflater på innvendig himling Himlinger av malt mur. Senket/platet himling i gang, bad og kjøkken. 262 Balkonger Markterrasse på ca 18 kvm med utgang fra stue. Tredekke "Møre royal" (dyrt gulv) Tredekke trenger olje. 263 Rekkverk, håndlister og fendere Betong rundt terrassen Slitt betong (bør spyles/renses) 271 Monteringsferdige ildsteder Skap og ventil for tilkobling av gassgrill på terrasse. Velfungerende og i bruk. 272 Kjøkkeninnredning Hvit takhøy kjøkkeninnredning med steinmønstret benkeplate, mosaikkfliser, ventilator og skap for kjøleskap. Integrert stekeovn og keramisk steketopp. Opplegg for oppvaskmaskin. Lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. 273 Innredning og garnityr for våtrom Badet er helfliset og inneholder baderomsinnredning, vegghengt toalett, koblingsskap for rør i rør, dusjhjørne, og varmtvannsbereder. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. 274 Skap og reoler Ca 3,1 meter med hvite folierte garderobeskap. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør og avløp i plast.(rør i rør) 200 liters varmtvannsbereder. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 6 av 8
330 Brannslokking, generelt Brannslange 360 Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon. (Luftbehandlingsagregat med varmegjenvinning. ) Tilluft til oppholdsrom. Avtrekk fra bad. Styretablå/termostatt på bad. 400 Elkraft, generelt El tavle med automatsikringer, hovedsikring 40 Amp. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. 440 Lys, generelt Downlight og faste punkter i himling. 450 Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel tv, dørtelefon og bredbånd. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 9 000 Andel felleskostnader: 14 040 Ansatte vedlikeholdskostn.: 3 000 Sum kostnader Kr: 26 040 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk 1 750 000 Tileggsareal 100 000 Sum normale byggekostnader: 1 850 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 110 000 Teknisk verdi bygninger: 1 740 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 500 000 Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 7 av 8
Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 240 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 200 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 980 000 Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 08.01.2016 8 av 8