Styringsorganene i brl/sameie Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Oslo 6.-7.12.2016.
Generalforsamlingen og sameiermøtet Lagets/sameiermøtets øverste myndighet brl 7-1/esl 29 Ingen sak for liten (nesten) ingen sak for stor
Ordinær generalforsamling/sameiermøte Tidspunkt 7-4/ 33,4 Borettslag: Hvert år innen utgangen av juni Sameier: Hver år innen utgangen av april Forhåndsvarsling Til alle eiere med kjent adresse Angivelse av dato for møtet Angivelse av frist for innlevering av saker som eierne ønsker behandlet
Ekstraordinær generalforsamling 7-5/sameiermøte 33,5 Holdes kun dersom styret finner grunn til det eller det kommer krav om det Følgende kan kreve at det holdes: Minst to eiere som til sammen har minst en tidel av stemmene krever det og samtid oppgir hvilke saker de ønsker behandlet I borettslag kan revisor også kreve ekstraordinær generalforsamling
Innkalling til generalforsamling 7-6 og sameiermøte 34,1 Styret skal innkalle Styremedlemmer kan trolig innkalle selv hvis styreleder forsømmer seg Tingretten kan innkalle dersom styret forsømmer seg Etter krav fra styremedl, forretningsfører eller eier I borettslag kan revisor også kreve innkalling
Innkalling til generalforsamling 7-6 og sameiermøte 34, 3 Alle eiere med kjent adresse skal ha skriftlig innkalling Alternativ innkallingsform kan vedtektsfestes Alternativ ordning må være forsvarlig Lite praktisk med alternativ innkallingsform Borettslag: Hvis andelseier har akseptert det etter 1-6, er e-post eller annen elektronisk innkalling å anse som skriftlig Eiere som ikke bor i boligen skal alltid ha skriftlig innkalling Det kan ikke fastsettes alternativ innkallingsform
Innkallingsfrist brl 7-6/esl 34,1 Innkallingsfrist Minst 8 og høyst 20 dager Ekstraordinært generalforsamling/sameiermøte Skal som hovedregel kalles inn med vanlig frist Om nødvendig ned til 3 dager Det skal mye til før det er nødvendig med kortere frist enn 8 dager Vedtak i sameiermøtet kan være ugyldig dersom det ikke var nødvendig med kortere frist enn 8 dager
Innkallingens innhold brl 7-7/esl 34 Saker som skal behandles skal være med Saker som en eier ønsker behandlet skal tas med dersom styret har mottatt krav om det før utløp av fristen etter brl 7-4/esl 33,4 Saker som kommer etter fristen kan tas med Angivelse av saker som skal behandles Saker som skal behandles skal være klart angitt Krever forslaget 2/3 flertall skal hovedinnholdet tas med i innkallingen Styret kan ta med saker som kommer for sent - viktig å likebehandle eierne
Mangler ved innkallingen Vedtak kan ikke fattes i andre saker enn de som er korrekt angitt i innkallingen brl 7-8/esl 33,4 Eks; det kan ikke fattes vedtak i saker som Eventuelt eller tilsvarende upresise angivelser At vedtak ikke kan fattes er ikke til hinder for at saken drøftes Unntak Alle eiere i laget samtykker Med mindre samtlige eiere møter er det ikke tilstrekkelig at alle fremmøtte samtykker Annet følger av særlig lovbestemmelse
Kan behandles uten innkalling brl 7-8/esl 35,2 Saker som etter lov/vedtekter skal behandles på hver ordinære generalfors./sameiemøte Årsregnskap/regnskapsoversikt for foregående år og årsmelding/årsberetning Annet som fremgår av vedtektene Valg av styremedlemmer der noen står på valg Vedtak om å innkalle til nytt møte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møte Borettslag: Granskning etter 7-14
Kjøreplan for generalforsamlingen/sameiermøtet Registrere de fremmøtte Registrere og kontrollere fullmakter Styrets leder åpner møtet
Konstituering Godkjenning av innkalling Det opplyses om antall stemmer dvs registrerte eiere og godkjente fullmakter Eventuelt valg av møteleder Hvis annen enn styreleder - brl 7-9,1/esl 36 Møteleder behøver ikke være andelseier. Valg av referent Valg av protokollunderskrivere Møteleder samt minst en eier valgt av generalforsamlingen/sameiermøtet Evt valg av stemmetellere Godkjenning av dagsorden
Kjøreplan for generalforsamlingen/sameiermøtet Årsberetning Skal leses opp med mindre annet blir vedtatt Årsregnskap og anvendelse av disponible midler Leses opp med mindre annet blir vedtatt Revisors beretning leses opp Behandling av andre saker Evt opplesning av protokoll Underskriving av protokoll
Møterett 7-2/ 33 Alle eiere Andelseiers ektefelle, samboer og husstandsmedlem(mer) Gjelder ikke næringsseksjoner Styremedlemmer Forretningsfører Leier av bolig Gjelder kun leie av hele boligen ikke hybelleiere Revisor 9-6/ 45,3 Hvis noen uten møterett (presse osv) ønsker å delta? Generalfors/sameiermøtet avgjør om de får være til stede
Hvem har plikt til å møte 7-2/ 33,2 Styreleder og forretningsfører Dog ikke ved gyldig forfall eller dersom det er åpenbart unødvendig Gyldig forfall sykdom eller sterke velferdsgrunner En vurderer selv om en har gyldig forfall Ikke sanksjoner ved manglende fremmøte Mulighet for å bli erstatningsansvarlig for økonomisk tap som følge av fraværet Revisor (kun borettslag) Hvis en skal behandle saker som fører til at det er nødvendig at revisor er til stede ( 9-6)
Fullmektig 7-3/ 33 Eier kan møte ved fullmektig Borettslag: Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier Fullmakten kan trekkes tilbake når som helst Fullmaktens form skriftlig eller muntlig? Fullmaktens innhold ikke aksepter en fullmakt som anviser stemmeresultat - men seier/fullmektig kan avtale det seg imellom Fullmakten må være til en bestemt fysisk person Blancofullmakter bør ikke godkjennes
Rådgiver 7-3/ 33,3 Eier kan ta med seg en rådgiver For eksempel advokat, bygningskyndig e l Fullmektig har samme rett som eier til å ta med seg rådgiver Generalforsamlingen/sameiermøtet avgjør om rådgiveren skal gis talerett Spørsmålet om talerett for rådgiver bør avgjøres med likt resultat for alle rådgivere Det motsatte kan være i strid med likhetsprinsippet
Generalforsamlingen St em m e- Møte- Møte- Forsl- Talerett rett plikt rett rett And.eier x x x x Ek t./ sam boer x x Husstandsm x x Rådgiver x (x) Br uk er x x Fullm x x x Sty.leder x (x) x St y.m edl x x Forr fører x (x) x Revisor x (x) x
Sameiermøtet Stemme- Møte- Møte- Forsl- Talerett rett plikt rett rett Sameier(ne) x x x x Ekt./samboer x x Husstandsm x x Rådgiver x (x) Leier x x Fullm x x x x Sty.leder x (x) x Sty.medl x x Forr fører x (x) x Revisor x (x) x
Generalforsamling i borettslag beregning av stemmer Hver andelseier har kun en stemme selv om andelseier eier flere andeler 7-10
Sameier beregning av stemmer Rene boligsameier Hver seksjon gir en stemme 37,1 Andre sameier Sameiebrøk med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra den det gjelder Flertall beregnes av avgitte stemmer Blanke stemmer anses ikke som avgitt Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning
Sameiermøtet sameier fra før 1997-loven Eldre sameier Tidligere eierseksjonslovs regler gjelder 47,7 Hver seksjon gir en stemme Identisk med rene boligsameier Ulikt øvrige sameier Stemmereglene i 1997-loven kan innføres Krever tilslutning fra alle sameierne
Stemmegivning Avstemningsrekkefølge Ordstyrer foreslår Generalforsamlingen/sameiermøtet kan vedta annen rekkefølge Håndsopprekning eller hemmelig valg? Ordstyrer foreslår Generalforsamlingen/sameiermøtet kan vedta alternativ metode Forkasting av stemmer Noen stemmer, f eks betingede stemmer må forkastes
Flertallskrav 7-11/ 30 Hovedregel: flertall av de avgitte stemmer Dvs; mer enn halvparten av de avgitte stemmer Blanke stemmer anses ikke som avgitte Valg Generalforsamlingen kan på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning Alternative flertallskrav kan vedtektsfestes lite praktisk
Flertallskrav 7-11 Krav til 2/3 flertall praktiske eksempler Vedtektsendring 7-11, 3 Saker etter 8-9 Endring av antallet andeler Strengere flertallskrav kan vedtektsfestes Frarådes!
Styret brl 8-1/esl 38 Styret skal bestå av minst tre medlemmer Sameier; det kan vedtektsfestes færre enn tre Medlemmene av styret må være myndige Dvs over 18 år og ikke umyndiggjorte Ikke juridiske personer Dog bestemte fysiske personer utpekt av juridiske personer
Valg av styremedlemmer 8-2/ 38 Generalforsamlingen/sameiermøtet velger Styreleder velges ved særskilt valg I et tilknyttet borettslag kan det vedtektsfestes at bbl skal oppnevnte ett styremedlem Valg av varamedlemmer Ikke noe krav om varamedlemmer I følge NBBLs standardvedtekter skal det fastsettes hvor mange varamedlemmer man skal velge
Styreverv varighet 8-3/ 38 Styreperioden ordinært to år Ingen begrensninger i antall perioder Når man er valgt er man i utgangspunktet pliktig til å sitte styreperioden ut Rett til å fratre ved særlige grunner Sykdom, flytting (bør ikke kreves sterke grunner) Forhåndsvarsel må gis i rimelig tid Avsetting Den som velger kan også avsette den valgte Vanlige flertallskrav (mer enn halvparten)
Styremøter Styreleder skal sørge for at styremøter blir holdt så ofte de trengs 8-5/ 39 Drift, vedlikehold Regnskap, budsjett etc Søknader, godkjenning, forkjøp, bruksoverlating Følgende kan kreve at styremøte holdes: Ett styremedlem Forretningsfører
Styremøter Møteledelse 8-7/ 39 Styreleder Fravær; nestleder hvis ikke velger styret Protokoll Ikke referat, men kortfattet oversikt over saker som er behandlet med klare vedtak og evt protokolltilførsler Skal underskrives av de tilstedeværende
Vedtak i styret - 8-6/ 39 Vilkår for å fatte vedtak Mer enn halvparten av styremedlemmene må være tilstede Krav til vedtak Mer enn halvparten av avgitte stemmer Vedtak som innebærer en endring må alltid ha oppslutning fra minst 1/3 av alle styremedlemmer Ved stemmelikhet det møteleder har stemt for
Styrets kompetanse Borettslag 8-8 Styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekt er lagt til andre organer Sameier 40 Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen Styret skal sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret kan ta alle avgjørelser med mindre det følger av lov eller vedtekter at myndigheten er lagt til andre organer
Begrensninger i styrets kompetanse Saker som alltid krever behandling i gen fors: Valg av styret 8-2/ 35 Styregodtgjørelse 8-4/følger indirekte av 42 Årsregnskap, årsmelding 7-4/Årsberetning 35 Endring av vedtekter 7-11/ 28,2 Valg av revisor 9-2/ 45 Sameier: Ordensregler 19,6 Borettslag: Gransking 7-14 Utdeling til andelseierne 3-2 fisjon fusjon 10-2 og 10-7 Oppløsning 11-1
Begrensninger i styrets komp 8-9 Krever samtykke fra gen fors med 2/3-flertall: Ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold Økning av antall andeler i laget Salg eller kjøp av fast eiendom
Begrensninger i styrets kompetanse Krever samtykke fra gen fors med 2/3-flertall, forts: Låneopptak med pantesikkerhet foran innskuddene Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning Tiltak ut over vanlig forvaltning når tiltaket fører til økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn 5% av årlige felleskostnader
Sameiermøtet 2/3 flertall Vedtektsendring 28 Forretningsføreravtale som er uoppsigelig for sameiet for 6 mnd til 5 år 41,3 Tiltak som går ut over vanlig forvaltning av eiendommen 30,2
Sameiermøtet 2/3 flertall Ombygging, påbygging eller andre endringer i bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap
Sameiermøtet 2/3 flertall Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter (fra bolig til næring el mots) Samtykke til reseksjonering jf 12,2 2 pkt Tiltak som har sammenheng med sameiernes bruksinteresser ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaker medfører økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene Presentasjon 5. des. 2016
Tilslutning fra dem det gjelder (sameie) Vedtekt om bruk av næringsseksjon 19,4 Vedlikeholdsansvar for fellesareal 20 Endring av felleskostnader og inntekter ut over lovens reglen 23,2 og 5 Mer omfattende panterett 25,3 Endring av stemmeregler i andre sameier enn rene boligsameier 37,1
Tilslutning fra alle sameierne Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen 30,3 Vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter 30,3 At alle sameiere skal være styremedlemmer i sameier med færre enn 9 seksjoner 38,6 Fullmakt til to eller flere styremedlemmer til å representere sameiet 43,1 Endring av stemmeregler i eldre sameier 47,7
Hvor langt kan styret/gen fors gå? Borettslagets formål 1-1 Ingen tilsvarende bestemmelse i eierseksjonsloven resultatet må innfortolkes Myndighetsmisbruk Generalforsamlingen/sameiermøte 7-13/ 32 Styret og forretningsfører 8-15/ 32 En må ikke gjøre noe som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget