Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune 04.04.2014 revidert 10.09.2014
INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG 3 Takstobjekt 3 Mandat 3 Nøkkelinformasjon 3 Konklusjon 3 INNLEDNING / MANDAT 4 FAKTISKE OPPLYSNINGER 4 VERDIGRUNNLAG 8 Premisser 8 Metode for verdiberegningen 8 Påregnelig utnyttelse 8 Tomtebelastningsmetoden 9 Gjennomsnittlig salgsverdi for nye boligprosjekter 10 Byggekostnader 10 Risiko 10 Verdiberegning i henhold til tomteprisbelastningsmetoden 11 Tomtearealmetoden 12 Verdi tomt som andel av salgsverdi av boenheter 12 KONKLUSJON/VERDISKJØNN 13 Vedlegg: - Grunnboksutskrifter - Bjørnveien 109, Vestre Aker - Planforslag til offentlig ettersyn - Detaljregulering Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 2 av 13
SAMMENDRAG Takstobjekt Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av tomtegrunn med gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune. Verdien skal fastsettes med bakgrunn i tomtens objektive salgsverdi, dvs. tomtens antatte markedsverdi i et fritt marked. Tomteområdet skal verdsettes med utgangspunkt i påregnelig tomteutnyttelse i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser. Tomteverdien beregnes normalt etter tre metoder; tomteprisbelastningsmetoden, tomtearealmetoden og tomtens verdi som andel av salgsverdien av ferdige utviklede boliger på eiendommen. Nøkkelinformasjon Eiendomstype: Utviklingstomt (bolig) Reguleringsplan: 478/10 - Kjeller Gård (29.10.2010) Hjemmelshaver tomt: Landbruks- og matdepartementet Bebyggbart areal iht. regulering (m² T-BRA) 15 962 Grunnareal (m²): 35 103,8 Beregnet salgbart bruksareal (m² S-BRA) 12 655 Eiendommen er beliggende i tilknytning til Kjeller gård ved Kjeller nord for Lillestrøm i Skedsmo kommune. Den angjeldende eiendommen er beliggende i utkanten av et relativt tettbebygd boligområde, med både eneboliger, flermannsboliger, rekkehus og noe boligblokker. I tillegg er det noe enkelt næringsbebyggelse i området, samt store jordbruksarealer. Det er etablert en rekke skoler og barnehager i området, samt kort avstand til dagligvareforretning. Videre er det god kollektivdekning i området med buss. For øvrig er det noe lenger avstand til andre servicefunksjoner og forretninger, eksempelvis på Lillestrøm. Den angjeldende tomten består i dag i hovedsak av jordbruksarealer. Eiendommen er imidlertid regulert i henhold for ulik boligbebyggelse, fordelt på feltene BK 03-07 som er regulert for konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelse på %-BRA=50-57 % samt en del av feltene BB 09 og BB10 som er regulert for blokkbebyggelse (%-BRA=82-130 %). Eiendommen er vurdert som utviklingstomt, forutsatt solgt til en utvikler som vil utvikle tomten som et helhetlig utviklingsprosjekt. Konklusjon Med bakgrunn i mottatte opplysninger, oppgave, beskrevne forutsetninger og verdiberegninger ansettes følgende verdi for eiendommen Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune: kr 74 000 000 Kronersyttifiremillioner 00/100 Investorer/eiendomsutviklere vurderer de forskjellige utviklingsprosjektene meget ulikt og det er en høy grad av sensitivitet i beregningsmetodene. Vi er derfor av den oppfatning av at eiendommens verdi er beliggende innenfor et intervall mellom kr. 70 mill. og kr. 78 mill. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Jonas N. Alme Sivilingeniør M.Sc. 04.04.2014 revidert 10.09.2014 BER Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf. 22 56 29 44 Telefaks: 22 56 23 36 www.ber.no Johan Berg-Svendsen Siviløkonom MNTF Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 3 av 13
INNLEDNING / MANDAT Oppdraget: Eiendomsmegler Sidsel Gade i DNB Næringsmegling AS har på vegne av Landbruks- og Matdepartementet (LMD) anmodet BER Verdivurdering AS om å vurdere verdien av tomtegrunn med gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune. Verdien skal fastsettes med bakgrunn i tomtens objektive salgsverdi, dvs. tomtens antatte markedsverdi i et fritt marked. Den pris en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er således ikke vurdert. Eiendommens verdi skal beregnes med utgangspunkt i påregnelig utnyttelse i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser. Den angjeldende eiendom er regulert til boligformål, og er en del av at større utviklings-/reguleringsområde, der øvrige deler er regulert for blant annet hensynsområde/tjenesteyting, Forsvaret, friområder og veigrunn. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med et eventuelt salg av eiendommene i dagens marked. Dette er en revidert rapport basert på nye faktiske opplysninger vedrørende grunnforhold og infrastruktur. Dette er en revidert utgave av rapport datert 04.04.2014, med noe endrede opplysninger vedrørende feltareal samt ordlyd i enkelte beskrivelser. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne takst at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: FAKTISKE OPPLYSNINGER - det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi, utover de forhold som er beskrevet i dette dokumentet. - eiendommen er fri for forurensede masser. - eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri. - mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. Forøvrig er vurderingen basert på egne observasjoner og erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget (med mindre dette er eksplisitt beskrevet) og forutsettes i denne verdivurdering ikke å ha verdipåvirkende effekt. Besiktigelse: Mottatte dokumenter: Området ble besiktiget alene den 31.03.2014. Vi har mottatt følgende relevante dokumenter som grunnlagsmateriale: - Dokumentasjon vedrørende utførte arkeologiske utgravninger - Utbyggingsavtale mellom Landbruks- og matdepartementet og Skedsmo kommune for feltene A2, BK 03-07, del av BB 09 og BB 10. - Geoteknisk rapport Multiconsult - Rapport vedrørende infrastruktur Sweco - Meglerpakke henført til hovedbøl med blant annet informasjon om regulering, servitutter etc. I tillegg er det innhentet informasjon fra Grunnboken/Eiendomsdata, samt Skedsmo kommunes hjemmesider. Registerbetegnelse: Hjemmel: Gnr. 31, bnr. 372 i Skedsmo kommune Landbruks- og matdepartementet Teatergata 9, 0180 Oslo Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 4 av 13
Tomtestørrelse: I henhold til utskrift fra Eiendomsdata har tomten (gnr. 31, bnr. 372) et grunnareal på 35 103,8 m². Det regulerte planområdet består av en rekke reguleringsfelt, der følgende felt/delfelt regulert for bebyggelse (bolig) er henført til dette dokument: Feltbetegnelse Formål Kommentar BK 03 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 04 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 05 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 06 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart BK 07 Bolig Feltareal oppgitt på reguleringskart Del av BB 09 Bolig Areal oppgitt av teknisk avdeling Skedsmo Del av BB 10 Bolig Areal målt på kommunens kartsider Sum Areal 3 191 4 646 6 979 4 286 3 021 1 850 2 419 26 392 I tillegg består den angjeldende tomt av friområder (feltene F4-F8) på til sammen 4.353 m², samt veiareal (felt A2) på ca. 4 290 m². Deler av felt A2 samt resterende del av BB09 er beliggende på tilstøtende eiendommer, henholdsvis gnr./bnr. 31/358 (hjemmel Skedsmo kommune) og 31/394 (BM Eiendomsutvikling AS). Areal henført til utbyggingsfelt BB 09 som skal inngå i denne taksten er oppgitt av teknisk avdeling Skedsmo kommune. I henhold til plankart er felt BB 09 på til sammen 5 157 m² tomtegrunn, hvorav kun 1 850 m² er henført til dette dokument. Videre er det en parsell av felt BB 10 på ca. 80 m² som er beliggende på gnr. 31, bnr. 358 i henhold til kommunens kartsider (hjemmel Skedsmo kommune). I henhold til plankartet er feltet på totalt 2 499 m², hvorav kun 2 419 m² er henført til dette dokument. I forbindelse med en utvikling av feltet vil det imidlertid være naturlig å søke å erverve dette tomtearealet på 80 m² fra kommunen. Beliggenhet: Eiendommen er beliggende i tilknytning til Kjeller gård ved Kjeller nord for Lillestrøm i Skedsmo kommune. Den angjeldende eiendommen er beliggende i utkanten av et relativt tettbebygd boligområde, med både eneboliger, flermannsboliger, rekkehus og noe boligblokker. I tillegg er det noe enkel næringsbebyggelse i området, samt store jordbruksarealer. Det er etablert en rekke skoler og barnehager i området, og det er kort avstand til dagligvareforretning. Videre er det god kollektivdekning i området med buss. For øvrig er det noe lenger avstand til andre servicefunksjoner og forretninger, eksempelvis på Lillestrøm. Beskrivelse: Den angjeldende tomten består i dag i hovedsak av jordbruksarealer. Tomten er skrånende mot syd og øst og fremstår i hovedsak som relativt enkelt bebyggbar. I henhold til mottatt geoteknisk rapport utført av Multiconsult er det i området mellom 8 og 15 meter til fast fjell, med overliggende masser bestående av jord, leire, silt, stein, grus og morene. Det er med andre ord stedvis relativt langt til fjell, noe som kan medføre økte kostnader til fundamentering. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 5 av 13
Regulering: Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan 478/10 i Skedsmo kommune, "Reguleringsbestemmelser for Kjeller Gård", vedtatt 29.09.2010. Den angjeldende eiendom omfattes som tidligere nevnt av feltene BK 03-07 som er regulert for konsentrert småhusbebyggelse samt en del av felt BB 09 og BB10 som er regulert for blokkbebyggelse. Minst 30 % av leilighetene i felt BB 09 og BB 10 skal ha livsløpsstandard. Minimum 5 % av alle parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Der byggegrense ikke er vist er byggegrense lik formålsgrense. For feltene BK 03-07 skal bebyggelsen samles i rekketun med felles avkjørsel fra adkomstvei. Maksimal %-BRA for de enkelte feltene er vist på plankartet, oppsummert som følger: Feltbetegnelse Formål Maks %-BRA Feltareal Maks m² BRA BK 03 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 04 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 05 Konsentrert småhusbeb. 50 % BK 06 Konsentrert småhusbeb. 57 % BK 07 Konsentrert småhusbeb. 57 % Del av BB 09 Blokkbebyggelse 130 % Del av BB 10 Blokkbebyggelse 82 % Sum 3 191 4 646 6 979 4 286 3 021 1 850 2 419 26 392 1 596 2 323 3 490 2 443 1 722 2 405 1 984 15 962 For feltene BK 03-07 skal samlet lengde på en husrekke med samme byggehøyde ikke overstige 30 meter. Maksimal byggehøyde er 10 meter regnet fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimalt etasjeantall er 3 etasjer inklusive underetasje. Det skal etableres én p-plass ved boligen, mens resterende plasser i henhold til kommunens p-norm skal plasseres samlet ved inngangen til det enkelte tunområdet. Felles parkering tillates oppfylt innenfor annet felt. Feltene BB 09 og BB 10 kan bebygges med blokkbebyggelse i maks 3 etasjer pluss parkeringskjeller. Parkeringskjeller kan ikke overstige en halv etasje over gjennomsnittlig ferdig planert terreng, med unntak av inn- og utkjøringssoner. Maksimale kotehøyder er påført plankartet. Ingen sammenhengende fasade skal være mer enn 48 meter. Trapp og ramper fra internvei til inngang i 1. etasje kan ligge utenfor byggegrense, og kan overdekkes med enkel takkonstruksjon. Inntil 25 % av parkeringsbehovet kan anrettes på terreng, mens øvrige plasser skal være i parkeringskjeller, eller på annen måte under terreng. For byggefeltene kan trappetårn, heishus og tekniske installasjoner føres over maksimal byggehøyde med maksimalt 1,2 meter og minimum 2 meter inn fra gesims. Det skal utarbeides utomhusplan for de enkelte feltene som skal godkjennes senest ved gitt igangsettelsestillatelse for feltet. Minimum uteoppholdsareal (MUA) for feltene BK 03-07 er 80 m² per boenhet, mens for felt BB 09-10 er MUA 25 m². Balkonger, terrasser og takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. I tillegg skal det opparbeides minimum en nærlekeplass per felt. For feltene BK 03-07 skal lekeplassen være minimum 120 m² for 10 boenheter, 150 m² for 16 boenheter og 200 m² for 30 boenheter. For felt BB 09 skal det opparbeides et samlet lekeareal på 200 m², mens felt BB 10 skal ha nærlekeplass på minimum 100 m². Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 6 av 13
I tillegg er deler av tomten regulert til friområder F4-F8 samt veigrunn/adkomstvei A2, som skal opparbeides i henhold til Skedsmo kommunes veinorm. I henhold til rekkefølgebestemmelsene skal adkomst A2 være opparbeidet før det gis brukstillatelse for feltene BK 05-07. Lekeplasser og felles utomhusområder skal også være opparbeidet før brukstillatelse for det gjeldende felt gis. Spesielle forhold: I henhold til Miljødirektoratets kartsider (Miljøstatus.no) var det registrert 3 automatisk fredete kulturminner på den angjeldende eiendom. I henhold til reguleringsbestemmelsenes 3.5 skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet før tiltak iverksettes. I henhold til mottatt avtale mellom Forsvarsbygg og Kulturhistorisk museum ble feltundersøkelser gjennomført i oktober 2012. I henhold til mottatt dokumentasjon er det foretatt registrering og utgraving av disse forhold og kulturminnene er nå fjernet. Videre er det inngått en utbyggingsavtale mellom Landbruks- og Matdepartementet og Skedsmo kommune. Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og plikter i forbindelse med utbygging av infrastruktur i henhold til gjeldende reguleringsplan. Avtalen omfatter teknisk og grønn infrastruktur, energi/klima og universell utforming. Vi henviser forøvrig til avtalen for nærmere detaljer. Det er også lagt opp til fjernvarme for utbyggingsfeltene. Opplegg for dette er lagt til eiendomsgrensene, men det påhviler utvikler å stå for tilkobling til dette. Grunnforurensninger : Oppgave over eventuelle forurensninger i grunnen er ikke mottatt, og i henhold til Miljøstatus.no er det ikke registrert forurensninger eller potensielle forurensningskilder på eiendommen. Vi vil for ordens skyld bemerke at forurensninger i grunnen er tomteeiers ansvar. Vi har i vårt verdigrunnlag ikke hensyntatt ekstraordinære kostnader i forbindelse med tiltak for å fjerne forurensede masser. Eventuelle kostnader er forutsatt å komme til fradrag fra den beregnede verdi. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 7 av 13
VERDIGRUNNLAG Premisser Tomteområdet skal som nevnt takseres med bakgrunn i tomtenes antatte markedsverdi i et fritt marked. Eiendommen skal verdsettes på bakgrunn av påregnelig utnyttelse med hensyn til formål og areal. Den angjeldende eiendom er en del av et større reguleringsområde, med reguleringsbestemmelser vedtatt 29.09.2010. Reguleringsområdet inneholder flere reguleringsfelt som i hovedsak er regulert for boligformål samt en rekke andre formål, slik som hensynsområde/tjenesteyting, friområder, militære formål og veiareal. Vi er av den oppfatning av at det ikke foreligger særskilte servitutter eller rekkefølgebestemmelser som medfører at reguleringsområdet må vurderes under ett. Vi har derfor vurdert den angjeldende eiendom som en selvstendig utviklingstomt basert på gjeldende regulering. I henhold til reguleringsplanen er den angjeldende tomten regulert for ulik boligbebyggelse i form av rekkehus og boligblokker, med varierende utnyttelsesgrad. I tillegg er deler av tomten regulert for friområde og adkomstvei. Metode for verdiberegningen En tomts verdi bestemmes av formålet og reguleringsbestemmelsene. Viktige forhold i verdigrunnlaget er størrelsen på utbyggingspotensialet, beliggenhet og bebyggbarhet. Tomteverdi for boligeiendom beregnes gjerne etter tre metoder; den såkalte tomteprisbelastningsmetoden, tomtearealmetoden og verdi per boenhet som bygges. Tomteprisbelastningsmetoden vil si den nettosum som fremkommer etter fradrag av byggeomkostninger fra den nominelle salgssum. Byggeomkostninger og forventet salgsverdi for boligeiendom vurderes ut fra erfaringstall og tilgjengelig statistikk på sammenliknbare boligeiendommer/-prosjekter i området. Salgspriser for boliger angis som regel i salgbart bruksareal (S-BRA), som gjennomsnittlig er beliggende ca. 10 % lavere enn totalt bruksareal (T-BRA) for leilighetsbygg og mellom 0-10 % lavere for rekkehus og tomannsboliger, etter fradrag av blant annet internt fellesareal, boder og deler av balkong-/terrassearealene. Byggekostnader blir normalt kalkulert per m² BTA, som i tillegg inkluderer areal som opptas av yttervegger. Dette medfører at T-BRA normalt er beliggende ca. 5 % lavere enn BTA for denne type bebyggelse. Bebyggbart areal beregnes i henhold til gjeldende regulering og utnyttelsesgrad. Tomtearealmetoden angir verdi pr. m² tomt basert på referansesalg/sammenlignbare salg og gir en indikasjon på hvilken pris som kan forventes oppnådd for eiendommen. Man ser på det generelle strøksprisnivået i området og eventuelt den spesielle bruk eiendommen har som utviklingsområde. Verdi per boenhet som bygges er basert på en erfaringsmessig vurdering av hvor stor andel tomteverdien utgjør av eiendommens normale markedsverdi. Denne andelen vil være avhengig av tomtens beliggenhet, bebyggbarhet, type bebyggelse og boligobjektets størrelse Påregnelig utnyttelse Som tidligere nevnt er den angjeldende eiendom i hovedsak regulert for ulike boligformål fordelt på feltene BK 03-07 og del av BB 09-10. Øvrige deler av tomten er regulert for friområder og adkomstvei. I henhold til reguleringsbestemmelsene og reguleringskart kan de ulike feltene bebygges som følger, inkludert beregning av maksimalt tillatt bruksareal (T-BRA) for den angjeldende eiendom, før fradrag som følge av parkeringskrav: Feltbetegnelse Formål Maks %-BRA Feltareal Maks m² T-BRA BK 03 Konsentrert småhusbeb. 50 % 3 191 1 596 BK 04 Konsentrert småhusbeb. 50 % 4 646 2 323 BK 05 Konsentrert småhusbeb. 50 % 6 979 3 490 BK 06 Konsentrert småhusbeb. 57 % 4 286 2 443 BK 07 Konsentrert småhusbeb. 57 % 3 021 1 722 Del av BB 09 Blokkbebyggelse 130 % 1 850 2 405 Del av BB 10 Blokkbebyggelse 82 % 2 419 1 984 Sum 26 392 15 962 Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 8 av 13
Planen angir ikke om hvorvidt areal under terreng skal inngå i beregningen av utnyttelse. I henhold til veileder H-2300 B "Grad av utnytting" kap. 2 skal bruksareal under terreng i sin helhet medregnes i beregningsgrunnlaget dersom ikke planen inneholder uttrykkelige bestemmelser om beregning av bruksareal under terreng. Dette medfører at parkeringskjeller og annet kjellerareal i dette tilfellet skal inngå i beregning av utnyttelsen. I henhold til parkeringsnormen angitt i gjeldende kommuneplan skal det i områdene utenfor Strømmen og Lillestrøm sentrum etableres minimum 1 biloppstillingsplass og 2 sykkelplasser per boenhet i sammenhengende småhusbebyggelse, boligblokker og terrassehus. I henhold til veileder T-1459 bør det avsettes minimum 18 m² per biloppstillingsplass på terreng, og 25 m² per plass i parkeringshus. For feltene BK 03-07 er det forutsatt at parkeringsbehovet dekkes på terreng, mens det for BB 09-10 forutsettes at 25 % av plassene etableres på terreng og resterende parkeringsbehov dekkes i parkeringshus. Som tidligere nevnt beregnes salgspriser for boliger etter S-BRA (salgbart bruksareal, P-rom), mens byggekostnader normalt beregnes per m² BTA. Vi har i vårt verdigrunnlag forutsatt at S-BRA for rekkehusene er ca. 5 % lavere enn T-BRA (etter fradrag for parkering), som er ytterligere 5 % lavere enn BTA. For blokkbebyggelsene har vi forutsatt at S-BRA er ca. 10 % lavere enn T-BRA og en differanse mellom T-BRA og BTA tilsvarende som for rekkehusene. Videre har vi forutsatt en snittstørrelse på rekkehusboligene på 120 m² S-BRA (felt BK 03-07) og 70 m² S-BRA for blokkbebyggelsen (felt BB 09-10). Basert på disse forutsetningene har vi beregnet følgende parkeringsbehov og utnyttelse etter fradrag for parkeringsarealer: T-BRA bolig etter S-BRA fradrag for per Antall P-areal P-areal Feltbetegnelse T-BRA parkeringskrav S-BRA BTA bolig boliger ute inne BK 03 1 596 1 398 1 328 1 471 120 11 198 - BK 04 2 323 2 035 1 933 2 142 120 16 288 - BK 05 3 490 3 058 2 905 3 218 120 24 432 - BK 06 2 443 2 137 2 030 2 249 120 17 306 - BK 07 1 722 1 506 1 431 1 585 120 12 216 - Del av BB 09 2 405 1 847 1 662 1 944 70 24 108 450 Del av BB 10 1 984 1 519 1 367 1 599 70 20 90 375 Sum 15 962 13 499 12 655 14 209 124 1 638 825 Bebyggelsen kan oppføres i 2-3 etasjer over terreng og vi er derfor av den oppfatning av at resterende tomtegrunn er tilstrekkelig for etablering av uteoppholdsarealer, interne veier og nærlekeplasser. Vurderingen er foretatt etter beste skjønn basert på vår erfaring med tilsvarende tomteområder. Tomtebelastningsmetoden Vi har ikke mottatt et konkret byggeprosjekt på det angjeldende tomteområdet og vi har derfor basert våre beregninger på erfaringer fra bebyggelse vi mener er naturlig å oppføre i dette området i henhold til gjeldende regulering. Vurderingen av byggekostnadene er basert på dagens nivå for priser til leilighetsbebyggelse. Vi har som nevnt forutsatt at det oppføres rekkehus på feltene BK 03-07 og boligblokkbebyggelse på feltene BB 09 og 10. Basert på vår erfaring med tilsvarende tomteområder har vi i utgangspunktet forutsatt at det etableres boenheter av varierende størrelse, dog med en gjennomsnittlig størrelse på ca. 120 m² S-BRA for rekkehusboligene og ca. 70 m² for leilighetene. Basert på dette kan det således etableres til sammen 124 boenheter fordelt på 80 rekkehusboliger og 44 leiligheter på de angjeldende feltene. Det beregnede antallet boenheter anses å være relativt høyt, og en utvikling av et område på denne størrelse vil normalt gjøres i flere trinn over flere år. Dette kan i beregningsmetoden hensyntas på flere måter, vanligvis enten som økt prosjektrisiko grunnet prosjektets tidsramme, eller som en kontantstrøm over utviklingsperioden med neddiskontering til prosjektets nåverdi. Vi har i vår beregning valgt å hensynta prosjektets størrelse i vurderingen av prosjektets risiko, dette på grunn av usikkerheten henført til tid for gjennomføring og igangsettelse. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 9 av 13
Gjennomsnittlig salgsverdi for nye boligprosjekter Salgsverdi for nye boligprosjekter i området har steget betydelig de siste årene. Det er en rekke sammenliknbare boligprosjekter under oppføring i nærområdet. Oppgitte salgspriser for disse er for tiden beliggende i intervallet kr. 34 500,- til kr. 43 500,- per m² S-BRA for rekkehusboliger, og i intervallet kr. 48.000,- til kr. 60 000,- per m² S-BRA for leiligheter. Salgsprisene er blant annet avhengig av beliggenhet, standard og størrelse på enhetene. Vi anser at den angjeldende eiendom har en attraktiv beliggenhet ved Kjeller nord for Lillestrøm, med kort avstand til det mest nødvendige av servicefunksjoner samt god kollektivdekning. For leilighetene i statistikkgrunnlaget følger det som regel også med parkeringsplass i parkeringskjeller som er inkludert i de oppgitte salgsprisene, og vi har derfor ikke medregnet ytterligere salgsinntekter for parkeringsplassene i det angjeldende prosjekt. Vi er derfor av den oppfatning av at det angjeldende prosjekt vil kunne oppnå salgspriser i den øvre del av dette intervallet vi har derfor benyttet kr. 40 000,- per m² S-BRA for rekkehusboligene, samt salgspriser i det midtre sjikt på kr. 50 000,- per m² S-BRA for leilighetene, inkludert plasser i parkeringskjeller for de fleste boenhetene. Dette gir en gjennomsnittlig salgspris på ca. kr. 42 400,- per m² S-BRA for hele prosjektet. I tillegg har vi benyttet salgs- og markedsføringskostnader i nivå 3 % av salgsinntektene i vår verdiberegning. Byggekostnader Byggekostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7-10 %. Byggekostnadene økte kraftig frem til slutten av 2008, men falt betraktelig i forbindelse med finanskrisen. Kostnadene har imidlertid økt noe den siste tiden og vi anser dagens nivå som et normalnivå. Byggekostnadene per m² for rekkehus er for tiden beliggende i intervallet kr. 18 000,- til kr. 27 000,- per m² BTA, og for boligblokker i intervallet kr. 22 000,- til kr. 30 000,- per m² BTA. Basert på vår erfaring vil det normalt etableres boenheter av middels standard i denne type bebyggelse. I tillegg fremstår tomteområdet som relativt lett bebyggbart henført til terreng. I henhold til mottatt geoteknisk rapport er det imidlertid relativt langt til fast fjell (ca. 8-15 meter), noe som kan medføre økte kostnader til fundamentering/sikring. Det presiseres imidlertid at utvikler selv må forestå grundige undersøkelser av grunn før utvikling av tomten. For etablering av parkeringskjeller i tilknytning til ny boligbebyggelse i mer sentrale strøk vil normalt kostnadene henført til dette kunne dekkes gjennom økte salgsinntekter eller leieinntekter. Imidlertid er vi av den oppfatning av at parkeringskjelleren for det angjeldende prosjekt vil utgjøre et kostnadselement, da man sjelden vil oppnå tilstrekkelig høye inntekter for disse i dette området. Vi har ikke beregnet kostnaden til dette spesifikt, men hensyntatt dette forholdet gjennom økte byggekostnader for leilighetsbyggene. Vi har derfor ansatt byggekostnader beliggende noe over gjennomsnittet av de beskrevne intervallene, og benyttet kr. 23 400,- per m² BTA for rekkehusene og kr. 25 800,- per m² BTA for leilighetsblokkene, med et tillegg på kr. 2 500,- per m² BTA på grunn av parkeringsanlegget. I tillegg kommer infrastrukturkostnader. I henhold til mottatt rapport fra Sweco er disse kostnadene anslått til ca. kr. 8 275 000,- ekskl. mva. Dette tilsvarer ca. kr. 580,- per m² BTA for den nye bebyggelsen. Vi presiserer at dette er anslag foretatt av ekstern konsulent, og at det derfor hefter usikkerhet ved tallet. Risiko Utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko, tidspunkt for igangsettelse, og prosjektets størrelse og omfang. Denne risikovurderingen vil samtidig måtte hensynta evt. økte byggekostnader, reduserte salgspriser, samt reguleringsrisiko. Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75 % av brutto tomtebelastning. Vår risikovurdering er sammensatt av følgende elementer: Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 10 av 13
Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko 7,5 % Middels risiko for økte kostnader 10,0 % Middels risiko for reduserte salgspriser/nedadgående marked 5,0 % Tomten er ferdig regulert, rammetillatelser/ig mangler 17,5 % Tidlig i prosjektfasen, vesentlig usikkerhet knyttet til tidspunkt for igangsettelse 15,0 % Relativt stort prosjekt mtp. areal og antall mulige boliger, infrastruktur 55,0 % Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Tomteområdets beliggenhet anses å være relativt attraktiv og området er ferdig regulert for boligformål, noe som bidrar til å trekke risikonivået noe ned. En utbygging i henhold til den påregnelige utnyttelsen anses imidlertid å være relativt stor av omfang, og området vil således utvikles over flere år gjennom en rekke byggetrinn. Prosjektets størrelse samt kostnadene til infrastruktur bidrar til å trekke risikonivået noe opp henført til tid, med tanke finansiering, varierende salgspriser og byggekostnader. Vi har derfor valgt å benytte oss av en risikofaktor på 55 % i vårt verdigrunnlag. Verdiberegning i henhold til tomteprisbelastningsmetoden Basert på forutsetningene nevnt over får vi følgende beregning av verdien av tomteområdet i henhold til gjeldende regulering: Gjennomsnittlig salgspris per m² S-BRA Markedsføringskostnader (3 %) Netto salgsinntekt per m² S-BRA Netto salgsinntekt per m² BTA (avr.) Sum anleggskost per m² BTA Brutto tomteprisbelastning pr. m² BTA (avr.) Risiko/gevinst utbygger/investor 55 % Netto tomteprisbelastning pr. m² BTA (avr.) Sum bebyggbart areal (m² BTA) Nettoverdi tomteareal Sum verdi tomteareal (avr.) Rekkehus Felt BK 03-07 40 000 1 200 38 800 35 000 24 000 11 000 6 050 5 000 10 666 53 331 526 Leiligheter Deler av felt BB 09-10 50 000 1 500 48 500 41 500 28 800 12 700 6 985 5 700 3 543 20 193 480 73 500 000 Beregningene over gir en gjennomsnittlig tomteprisbelastning på ca. kr. 5 200,- per m² bebyggbart areal (BTA), og ca. kr. 2 100,- per m² tomt. En tomteprisbelastning som beregnet over gir følgende direkteavkastning for en mulig investor: Gjennomsnittlig tomteprisbelastning per m² BTA Gjennomsnittlig anleggskostnad per m² BTA Sum investering Gjennomsnittlig netto salgsinntekt per m² BTA Gevinst/fortjeneste utvikling 5 200 25 197 30 397 36 621 20,48 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 8-16 %. En direkteavkastning som beregnet over anses derfor å være beliggende noe over dette intervallet. Dette henføres imidlertid til prosjektets størrelse og det faktum at det vil ta flere år å utvikle området til boligformål. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 11 av 13
Tomtearealmetoden Tomtearealmetoden baseres på sammenlignbare priser fra tilsvarende eiendommer som vurdert objekt. Markedsverdien av en tomt varierer tradisjonelt mye og det er ofte spesielle interesser som ligger til grunn for en transaksjon. Det er lite statistikk på denne type utviklingstomter av denne størrelse i området. Mindre tomter i størrelsesorden 800 til 1 500 m² for oppføring av eneboliger i området er tilgengelige i markedet for kr. 1 500,- til kr. 3 000,- per m² tomt. Forhold som har innvirkning på prisen er beliggenhet/utsikt, bebyggbarhet/utviklingspotensial og størrelse. De fleste tomter i dette området er imidlertid etter vårt skjønn vanskelig sammenlignbare med det angjeldende tomteområdet, grunnet størrelse og påregnelig utnyttelse. På grunn av et for lite sammenligningsgrunnlag har vi valgt å ikke benytte denne metoden i vårt verdigrunnlag. En vurdering av tomteprisen per m² vil i for stor grad bli preget av usikkerhet, med de feilmarginer dette kan gi. Verdi tomt som andel av salgsverdi av boenheter Basert på vår erfaring vil tomteverdien ved salg av boenheter i dette området utgjøre mellom 10 % og 30 % av normal salgsverdi for en fullt utbygd eiendom, avhengig av beliggenhet, standard og bebyggbarhet. På grunn av tomtens beliggenhet har vi estimert denne andelen til å beliggende i det nedre sjikt, og benyttet 15 % i verdiberegningen. I henhold til våre beregninger tidligere i dette dokument har vi estimert en gjennomsnittlig salgspris på ca. kr. 42 400,- per m² S-BRA og forutsatt oppføring av 124 boenheter, med salgbart bruksareal på til sammen ca. 12 703 m². Gjennomsnittlig S-BRA per boenhet er således ca. 102 m². Vi får dermed følgende beregning av tomteverdi: Salgbart areal S-BRA per enhet m² Pris per m² S-BRA kr. Salgsverdi per enhet kr. Antall mulig bebyggbare enheter Sum salgsverdi alle enheter Tomteverdi 15,0 % av totalverdi (avr.) kr. kr. 102,0 42 400 4 324 800 124 536 275 200 80 400 000 Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 12 av 13
KONKLUSJON/VERDISKJØNN Tomteområdet ved Kjeller Gård i Skedsmo vil etter vårt skjønn på sikt være et attraktivt prosjekt for en eventuell utbygger. Tomtene syd for den angjeldende eiendom som er en del av samme reguleringsplan er også under utvikling, og det er igangsatt salg av boliger i dette utviklingsprosjektet. Samlet sett vil således utviklingen av hele reguleringsområdet medføre en utbygging av et meget høyt antall boliger, noe som etter vårt skjønn gir noe økt risiko henført til utviklingstakt og tidspunkt for igangsettelse/ferdigstillelse. Man oppnår som regel en høy kvadratmeterpris for nye boliger i forhold til byggekostnadene i dette området. Infrastrukturkostnader og økte kostnader til fundamentering grunnet avstand til fjell kan imidlertid bidra til en økning i byggekostnadene. Regionen Lillestrøm/Skedsmo anses å ha en attraktiv beliggenhet i forhold til nærhet til Oslo og andre steder på Østlandet. Som tidligere nevnt er det kun en del av felt BB 09 (1 850 m² av 5 157 m²) som er medtatt i denne verdivurderingen. Dette arealet er oppgitt av teknisk avdeling i Skedsmo kommune. Videre har vi basert på en manuell oppmåling/beregning på kommunens kartsider på internett anslått at ca. 80 m² av felt BB 10 er beliggende på tomteareal eid av kommunen (gnr. 31, bnr. 358). Påregnelig utnyttelse for dette feltet er dermed redusert tilsvarende. Ved en eventuell utvikling av felt BB 10 er vi imidlertid av den oppfatning av at det vil være naturlig å erverve denne tomteparsellen fra kommunen, slik at man kan muliggjøre en helhetlig og full utnyttelse av reguleringsfeltet. Det er i tillegg avmerket tre automatisk fredete kulturminner på den angjeldende eiendom. I henhold til mottatt informasjon skal det være utført arkeologiske utgravninger i området. Imidlertid har vi ikke mottatt informasjon om hvorvidt de arkeologiske forholdene vil har innvirkning på utviklingen av det angjeldende tomteområdet, og vi har derfor ikke hensyntatt disse forholdene i våre beregninger. Verdien av tomteområdet er basert på to beregningsmetoder. De ulike beregningsmetodene gir relativt like verdier som følger: Tomteverdi iht. tomteprisbelastningsmetoden kr. 73 500 000 Tomteverdi som andel av salgsverdi kr. 80 400 000 Verdien beregnet som andel av salgsverdi gir et noe høyere resultat, men er i større grad preget av skjønn og medfører således en betydelig usikkerhet. Vi anser at eiendommen er meget attraktiv for en større utbygger, som normalt vil vurdere eiendommen ut i fra et utviklingssynspunkt og dermed bruke tomteprisbelastningen som beregningsmetode. Vi har derfor konkludert med følgende verdi for tomteområdet: kr 74 000 000 Kronersyttifiremillioner 00/100 Det er ikke gitt for noen å estimere en eksakt verdi for denne type eiendom. Investorer/eiendomsutviklere vurderer de forskjellige utviklingsprosjektene meget ulikt og det er en høy grad av sensitivitet i beregningsmetodene. Vi er derfor av den oppfatning av at eiendommens verdi er beliggende innenfor et intervall mellom kr. 70 mill. og kr. 78 mill. Verdivurdering gnr 31 bnr 372 Skedsmo kommune 040414 revidert 100914 Side 13 av 13