Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Nils Haugrud Sivilarkitekt Øvre Slottsgate 12 0157 OSLO Dato: 18.12.2013 Deres ref: Vår ref (saksnr): 201309682-11 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Simon Løvdal Arkivkode: 531 Byggeplass: HOLMENKOLLVEIEN 36B Eiendom: 27/1059/0/0 Tiltakshaver: Tor Vegard Vale Adresse: Helleveien 2, 0376 OSLO Søker: Nils Haugrud Sivilarkitekt Adresse: Øvre Slottsgate 12, 0157 OSLO Tiltakstype: Tomannsbolig/rekkehus Tiltaksart: Oppføring RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1. Vilkår for igangsetting. Søknaden gjelder oppføring av tomannsbolig på en eiendom på Holmen i bydel Vestre Aker. Søknaden er innsendt sammen med søknad om ytterligere én tomannsbolig samt carport på eiendommen. Dette vedtak gjelder Hus 1-2, jf. godkjent situasjonsplan. I medhold av plan- og bygningslovens (heretter pbl.) 20-1 første ledd bokstav a godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den 14.07.2013. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, situasjonsplan, utomhusplan og ansvarsretter. I medhold av pbl. 19-2 gis det dispensasjon for: Fra avstandsbestemmelsene i vegloven. Det foreligger protester til søknaden. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av 29.06.2010. Søknaden Søknaden gjelder oppføring av én tomannsbolig på en eiendom i Holmenkollveien på Holmen i bydel Vestre Aker. Nærområdet er preget av småhusbebyggelse, hovedsakelig fra mellomkrigstiden, men langs Holmenkollveien er det også en del nyere fortetting og transformasjon. Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no Sentralbord: 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: 1315.01.01357 Org.nr.: 971 040 823 MVA
Saksnr: 201309682-11 Side 2 av 6 Følgende opplysninger om utnyttelsesgrad er lagt til grunn for tillatelsen: Eiendommens bruttoareal er i følge matrikkelen 1,336m 2. Tomten er i sin helhet regulert til boligformål. Samlet nytt bebygd areal (BYA) for alle tiltakene på eiendommen opplyses å bli 320m 2. Utnyttelsesgrad opplyses å bli %BYA = 23,95%. Boligen omfatter totalt 304m 2 bruksareal (BRA). Tiltaket er prosjektert i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10). Byggetiltaket medfører følgende dispensasjoner: Fra avstandsbestemmelsene i veglova 29. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by, S-4220, Småhusplanen, vedtatt 15.03.2006, med revisjoner vedtatt 12.06.2013. Det tillates maksimal grad av utnytting inntil 24% bebygd areal(bya) på den enkelte tomt, gesimshøyden tillates inntil 6,5 meter og mønehøyden tillates 9,0 meter. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Protester/bemerkninger Tiltaket er nabovarslet. Det foreligger merknader fra Marius Klemo, nabo i Holmenkollveien nr. 38. merknadene går i hovedsak ut på ulempene knyttet til byggeaktivitet på eiendommen. Det vises til at utvidelsen av Holmenkollveien allerede har påført nabolaget langvarige ulemper i form av støy og miljøpåkjenninger, og at omsøkte tiltaket vil forlenge perioden med støyplager. Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Det vises til ansvarlig søkers redegjørelse datert 13.07.2013 og 11.12.2013. Ansvarlig søker har ikke kommentert merknadene fra Klemo. Plan- og bygningsetatens vurdering Plan- og bygningsetatens kommentarer til nabomerknader: Potensielle ulemper for naboer som følge av selve byggeprosessen er normalt ikke et forhold som vurderes i byggesøknader. Plan- og bygningsetaten vurderer at det generelt må svært spesielle forhold til før slike hensyn i seg selv kan tale mot tillatelse. Plan- og bygningsetaten forutsetter at arbeidet organiseres og gjennomføres slik at man ivaretar et rimelig hensyn til naboene og slik at det foregår i tråd med politivedtektenes bestemmelser om nattero samt relevante bestemmelser om støy- og støvforurensning. Naturgitte omgivelser, kulturminner, blågrønnstruktur, klimatilpasninger (f.eks flom/ras) Naturmangfoldloven (nml.) 7 fastslår at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er registrert forekomst av biologisk verdifull skog på naboeiendommen (Vestre Holmen). Omsøkte eiendom er imidlertid uten større trær av betydning og i hovedsak opparbeidet med plen. Tiltaket holder en avstand 4,3 m mellom bygningskropp og naboeiendom, og 3,0 m mellom eiendomsgrensen og kjellerhals. Plan- og bygningsetaten anser at tiltaket ikke vil få vesentlig innvirkning på forekomsten. Prinsippene i nml 8-12 anses dermed som ivaretatt i denne saken. Plan- og bygningsetaten forutsetter at det treffes nødvendige tiltak for å hindre skade på rotsystemer for vegetasjonen på naboeiendommen. Tiltakets plassering i forhold til terreng og bebyggelsesstruktur Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer, jfr. Småhusplanen 6.1. Det skal videre
Saksnr: 201309682-11 Side 3 av 6 ved alle tiltak etter plan- og bygningsloven legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering eller høyere gesims- og mønehøyde enn tomtens naturlige topografi legger til rette for tillates ikke, jfr. Småhusplanen 6.5 Tiltaket består av to rektangulære tomannsboliger plassert omtrent vinkelrett på Holmenkollveien. Flere av eiendommene i nærområdet har en plassering hvor bygningsmassen er vinklet mot veien. Det er imidlertid i nyere tid etablert bebyggelse som avviker fra dette, slik at nærområdet ikke fremstår med en klart enhetlig bebyggelsesstruktur. Eiendommens avstand til vei fremstår i tråd med hovedstrukturen i området. Bebyggelsen er plassert omtrent midt på eiendommen. mot øst grenser eiendommen mot vei, og mot vest mot en tett skogkledt del av Vestre Holmen gård. Tiltaket medfører ikke vesentlige ulemper for naboer eller gjenboere. Plasseringen anses derfor i tråd med pbl. 29-4. Tiltakets visuelle kvalitet i seg selv og i forhold til omgivelsene Nye tiltak skal ha god bruksmessig, fysisk og estetisk kvalitet. Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Flertallet av følgende formingsfaktorer skal hentes fra eksisterende bebyggelse: høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk, hvorav takform og/eller materialbruk skal være et av elementene, jfr. Småhusplanen 7. Tiltaket er utformet med liggende trepanel og saltak. Tiltaket har høyde, grunnflate, takform og materialbruk tilsvarende bebyggelsen i nærområdet. Tiltaket fremstår i tråd med planens 7. Plan- og bygningsetaten finner at tiltaket har tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter både i forhold til sine omgivelser og i seg selv, jf. pbl. 29-2. Universell utforming Det forutsettes at tiltaket prosjekteres med tilgjengelig bad i henhold til bestemmelsene i TEK 12-9. Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsplan (avstandsbestemmelsene i veglova) og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Plan og bygningsloven 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i vegloven 29 slik at byggverket kan plasseres 13,5 m fra midt regulert Holmenkollveien. Dette begrunnes med at Veglovens avstandsbestemmelser anses for å være en integrert del av reguleringsplanen der denne ikke setter egne grenser. Plan- og bygningsetaten kan ikke se at den omsøkte plasseringen er til vesentlig ulempe for trafikk eller kommer i strid med hensyn til trafikksikkerhet, veivedlikehold og miljøet på eiendommen. Tiltaket holder den avstand til veien som er vanlig i strøket. Plan- og bygningsetaten finner på denne bakgrunn at dispensasjon kan innvilges. Vann- og avløpstekniske forhold Vilkår for igangsettingstillatelse: 1. Forhåndsuttalelse med attestert ledningskart fra VAV må foreligge. 2. Det skal redegjøres for lokal håndtering av overvann. 3. Overvannshåndteringen må ansvarsbelegges for funksjon PRO/UTF.
Saksnr: 201309682-11 Side 4 av 6 Vilkår for ferdigattest: Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til forhåndsuttalelse er sendt VAV. Avfallstekniske forhold Tiltaket omfatter flere byggesaker og er vurdert samlet jf. TEK10 9-6, 2. ledd. Tiltaket utløser krav om felles avfallsplan jf. TEK10 9-6. Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering være innsendt og behandlet, jf. SAK10 8-1. Støyforhold Eiendommen er støyutsatt. Det er imidlertid etablert utvendig støyavskjerming i forbindelse med opparbeidelsen av Holmenkollveien. Plan- og bygningsetaten finner derfor at krav om ansvarsbelegging av ansvarsområdet PRO lydforhold og vibrasjoner kan utsettes til igangsettingstillatelse. Plan- og bygningsetaten stiller som vilkår for igangsettingstillatelse at ansvarsområdet ansvarsbelegges i tiltaksklasse 2. Konklusjon Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes. Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak 201309682 Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Situasjonsplan D1 10.12.2013 10/3 Avkjørselsplan J3 10.12.2013 10/4 Utomhusplan 10.12.2013 10/5 Plan kjeller E1-4 09.06.2013 10/6 Plan 1. etasje E1-3 09.12.2013 10/7 Plan 2. etasje E1-2 09.12.2013 10/8 Plan loft og snitt E1-1 09.12.2013 10/9 Fasade nord og syd E1-7 09.06.2013 10/10 Fasade vest E1-6 09.06.2013 10/11 Fasade øst E1-5 09.06.2013 10/12 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak 201309682 Organisasjonsnr Navn Beskrivelse 970148469 HAUGRUD NILS ARKITEKT SØK: Ansvarlig søker, ttkl. 1 PRO: Ansvarlig prosjekterende, arkitektur, ttkl. 1 I forbindelse med oppmålingsteknisk prosjektering skal fagområdet for PRO belegges med ansvarsrett i tiltaksklasse 3.
Saksnr: 201309682-11 Side 5 av 6 Krav om obligatorisk uavhengig kontroll Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll for PRO/UTF av fuktsikring (våtrom) og lufttetthet (nye boliger). Gjennomføring av kontrollen skal skje slik ansvarlig kontrollerendes ansvar er beskrevet i SAK10 12-5. Ansvarlig søker skal oppdatere gjennomføringsplanen i forhold til planlagte og gjennomførte kontroller. Kontrollerklæringene skal ikke sendes til kommunen, men oppbevares av ansvarlig søker. Avkjørselsplan Avkjørselsplan er godkjent (kfr vegloven 40-43). Med avkjørsel forstås enhver veiforbindelse mellom byggetomten og offentlig, regulert vei. Veilovgivningen har nærmere krav til utformingen av avkjørselen som stigningsforhold, siktlinjer, snuplass og bredde. Avkjørselens tilknytning til offentlig vei må derfor følge Plan- og bygningsetatens retningslinjer som er hjemlet i vegloven 40-43: Avkjørselen skal være opparbeidet i henhold til godkjent plan før brukstillatelse gis. Brukeren av avkjørselen er pliktig til å vedlikeholde avkjørselen, slik at kravet til fri sikt opprettholdes. Jfr. Vegloven 43. Det er ikke tillatt å lede overflatevann ut på offentlig vei. Ved etablering av avkjørsel over grøft, er søker pålagt å sikre drenering ved å etablere rør i grøft, eller annet som sikrer vanngjennomstrømningen. Eventuell nedsenking av kantstein og legging av rør må utføres i henhold til Bymiljøetatens normer. Plassering Dette tiltak krever påvisning av beliggenhet i plan og høyde. Utføring av påvisning skal gjennomføres av kvalifiserte foretak. Høydeplasseringen definert som overkant ferdig sokkel (sokkelhøyde) fastsettes til kote + 125,7 m. Tiltaket må plasseres i henhold til situasjonsplan og tegninger som er lagt til grunn for tillatelsen. Oppmålingsteknisk prosjektering av dette tiltaket skal basere seg på kvalitetssikret prosjekteringsgrunnlag, dvs. kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og plangrenser, utarbeidet av Planog bygningsetaten. Ansvarlig prosjekterende må sjekke at krav som stilles til avkjørselens stigningsforhold kan oppfylles, kfr. godkjent avkjørselsplan. Avkjørselen må tilpasses eksisterende og fremtidige vei. Igangsettingstillatelse Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Før igangsettingstillatelse kan gis må følgende dokumentasjon innsendes: 1. Resterende søknader om ansvarsretter for prosjektering og utførelse må være innsendt og godkjent. 2. Det er stilt krav om uavhengig kontroll i tiltaket. Søknader om ansvarsrett for uavhengig kontrollerende må være innsendt og godkjent. 3. Oppdatert gjennomføringsplan 4. Forhåndsuttalelse med attestert ledningskart fra VAV må foreligge. 5. Det skal redegjøres for lokal håndtering av overvann. 6. Overvannshåndteringen må ansvarsbelegges for funksjon PRO/UTF. 7. Ansvarområdet PRO støyprosjektering må være ansvarsbelagt Klageadgang Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering om klageadgang.
Saksnr: 201309682-11 Side 6 av 6 En tillatelse gjelder i 3 år Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Vest Dette dokumentet er elektronisk godkjent 18.12.2013 av: Simon Løvdal - Saksbehandler Jostein Eidsvåg - for enhetsleder Anne Torill Halse Kopi (med vedlegg) til: Tor Vegard Vale, Helleveien 2, 0376 OSLO, tvv@intvest.no Marius Klemo, Holmenkollveien 38, 0376 Oslo, marius.klemo@statoilfuelretail.com Vedlegg Orientering om klageadgang