Rammetillatelse - Ekelyveien 4 B (tomannsbolig)

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten DERLICK ARKITEKTER AS Hausmanns gate OSLO Dato: Deres ref.: Vår ref.: Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh.: Ingrid Tungesvik Helleve Arkivkode: 531 Byggeplass: EKELYVEIEN 4B Eiendom: 35/565/0/0 Tiltakshaver: BELIGGENHET UTVIKLING AS Adresse: Sjølyst plass 2, 0278 OSLO Søker: DERLICK ARKITEKTER AS Adresse: Hausmanns gate 16, 0182 OSLO Tiltakstype: Tomannsbolig/rekkehus Tiltaksart: Oppføring Rammetillatelse - Ekelyveien 4 B (tomannsbolig) Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om oppføring av tomannsbolig, som vi mottok Rammetillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) Dette er en seriesak, og tiltaket blir behandlet i sammenheng med saksnr (hus A) og (hus B). Totalt oppføres fire nye boenheter på tomten. Det er merknader til søknaden. Rammetillatelsen er gitt med vilkår som må oppfylles før dere kan få igangsettingstillatelse. Vilkårene finner dere under avsnittet «vilkår i den videre prosessen». Opplysninger om byggesaken Eiendommen ligger i et etablert småhusområde på Ris i bydel Vestre Aker, og er i dag bebygd med en enebolig, garasje og utebod. Det er gitt tillatelse til riving av eksisterende bebyggelse i saksnr Søknaden omfatter oppføring av en vertikaldelt tomannsbolig. Tiltaket behandles i sammenheng med saksnr og som gjelder oppføring av to eneboliger på eiendommen. Det er opprinnelig søkt om dispensasjon fra 6.7 for felling av et større tre, men tiltaket er omprosjektert og dispensasjon bortfaller. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtens areal 1316,1 m² Tiltakets bruksareal (BRA) 380 m² Grad av utnytting 24 % BYA Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: Oslo 0187 Oslo Bankgiro: Org.nr.: NO MVA

2 Saksnr: Side 2 av 8 Tiltakets høyde Møne: 9 meter/ kote + 112,43 Gesims: 6,5 meter/ kote + 109,93 Antall boenheter 2 boenheter omsøkt / 4 boenheter totalt Antall parkeringsplasser 8 parkeringsplasser totalt, herunder 2 på terreng Uteoppholdsareal 708 m² totalt Plangrunnlaget for eiendommen Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt Eiendommen er regulert til underformål boligbebyggelse med tilhørende anlegg i reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen), S- 4220, vedtatt med reviderte bestemmelser av og Uttalelser og merknader til søknaden Merknader fra naboer og gjenboere Nedenfor har vi oppsummert merknader etter tema. Merknadene kan leses i sin helhet i søknaden. Det har kommet inn merknader til søknaden fra følgende naboer: Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS på vegne av Rune Sørum, Ekelyveien 4, gnr/bnr 35/276 Gina Lund og Hans Jacob Frydenlund, Ekelyveien 6 B, gnr/bnr. 35/713 Sameiet i Ekelyveien 2 v/ Daniela Slaatta, Ekelyveien 2L, gnr/bnr. 35/374 Marina Tofting og Morten Fyhn, Ekelyveien 4 D, gnr/bnr 35/945 Lars Korsnes, Ekelyveien 5 E, gnr/bnr 35/1134 Knut Ellingsen, Ekelyveien 5 C, gnr/bnr 35/3 Anne Ellingsen Hoel, Ekelyveien 5 A, gnr/bnr 35/1131 Gry I. Dahlberg på vegne av eier av Ekelyveien 4 C, gnr/bnr 35/494 Merknadene gjelder: Mangelfullt nabovarsel Grad av utnytting på tomten Beregning av høyde og byggenes høyde/størrelse Tiltakets avstand til vei Terrenginngrep i forbindelse med utvendige kjellertrapper Spørsmål om det er planlagt sekundærleiligheter i underetasje som påvirker krav til parkering og uteareal Spørsmål ved om parkeringsplasser er medtatt i % BYA Plassering av parkeringsplasser på terreng Byggenes utforming Bevaring av trær Omfanget av dispensasjoner Grunnforhold Tiltakets avstand til nabogrensen Omsøkt dispensasjon fra pbl og vegloven 29

3 Saksnr: Side 3 av 8 Ansvarlig søkers redegjørelse og kommentarer til merknader Ansvarlig søker har besvart merknadene fra naboer utfyllende i søknadens medfølgende redegjørelse og senere innsendt tilleggsdokumentasjon. Det vises mellom annet til at det i prosjekteringen er utført analyser av nærområdets bebyggelse, avstand til vei samt solstudier av tiltaket. Som følge av nabomerknader ble det besluttet å bevare trærne i tomtens vestre del, som det opprinnelig var ønskelig å felle. Vedrørende byggehøyder, plassering, utnyttelse og parkering vises det til at tiltaket er i tråd med reguleringsplanen og plan- og bygningsloven for øvrig. Vi viser for øvrig til ansvarlig søkers fullstendige redegjørelse i søknaden. Plan- og bygningsetatens vurdering Kommuneplanens konsekvenser for tiltaket Vurdering av plankravet Vi har vurdert at tiltaket ikke medfører vesentlig økt miljøbelastning for omgivelsene i form av trafikk, støy, eller andre vesentlig negative virkninger for nærmiljøet.tiltaket utløser derfor ikke kravet om reguleringsplan, jf. kommuneplanen 3.2, jf. pbl nr. 1, Tiltakets kvaliteter Eiendommens og tiltakets plassering i naturgitte omgivelser Når tiltaket berører spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold), fastslår naturmangfoldloven (nml.) 7 at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer for vår vurdering. Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml er dermed ivaretatt. Tiltaket berører ikke kulturminner Byantikvaren har i brev av vurdert forholdet til automatisk fredete kulturminner og siden funnpotensialet anses som lavt på denne eiendommen, kreves det ikke arkeologisk registrering før utbygging. Dersom man i forbindelse med arbeid på eiendommen blir oppmerksom på mulige automatiske fredete kulturminner skal arbeid som berører disse stanses og Byantikvaren kontaktes, jf. kulturminnelovens aktsomhetsbestemmelse 8. Tiltaket tar hensyn til bebyggelsesstrukturen i området Nærområdet har ingen enhetlig bebyggelsesstruktur som legger strenge føringer for plasseringen av ny bebyggelse, da både boligenes plassering, gruppering og orientering på eiendommene varierer i stor grad. En ser imidlertid at et flertall av boligene i nærområdet er orientert med møneretning vinkelrett på Ekelyveien, et trekk som videreføres og forsterkes i det omsøkte tiltaket. Bebyggelsens avstand til vei er heller ikke enhetlig her, og utgjør dermed ingen avgjørende faktor for plasseringen av ny bebyggelse på tomten. Tiltakets plassering tar etter vår vurdering tilstrekkelig hensyn til bebyggelsesstrukturen i området, i tråd med reguleringsplanen

4 Saksnr: Side 4 av 8 Tiltaket er tilpasset terrenget på tomten Tomten er tilnærmet flat, med et svakt fall mot Ekelyveien i øst. Boligenes høydeplassering er tilpasset dette, og medfører ikke terrenginngrep av særlig betydning. Nord for eksisterende innkjørsel er det en lokal terrengforhøyning som strekker seg langs Ekelyveien, og det er oppført en mindre støttemur i stein som holder terrenget på plass. I tilknytning til ny avkjørsel senkes terrenget inntil 0,6 meter og eksisterende støttemur fjernes. Det er vist at terrenget vil arronderes skånsomt i overgangen mellom innkjørsel og det store lønnetreet i nordøstre hjørne, og overgangen mot eiendommens søndre del fremstår som naturlig. Det etableres utvendige kjellertrapper, men utstrekningen av disse overskrider ikke det som strengt tatt er nødvendig for å komme seg inn i kjelleren. De nevnte terrengjusteringene vurderes å være mindre avvik i forbindelse med adkomst, og tiltaket er totalt sett i tråd med reguleringsbestemmelsene 6.5. Det er registrert tre større trær på eiendommen, en bjørk i tomtens sørvestre hjørne, og to lønnetrær i tomtens nordøstre hjørne. Opprinnelige søknader om dispensasjon fra 6.7 for felling av trær er trukket, og parkeringsløsningen er omprosjektert for å ivareta begge lønnetrærne. Dette medfører at parkeringsplassene på terreng ikke er plassert samlet, slik det angis i veiledningsteksten til 10 at parkeringsplasser på terreng bør være. Parkeringsplassene på terreng er like fullt plassert i tilknytning til felles gårdsplass, og fremstår som godt tilgjengelig og felles for beboere og gjester. Plan- og bygningsetaten vurderer at det i denne saken er viktigere å ivareta trærne på tomten enn at gjesteparkeringen nødvendigvis er plassert samlet, så lenge man også sikrer en fungerende gjesteparkering på terreng. Tiltakets utforming Nærområdet består hovedsakelig av variert småhusbebyggelse med tidstypiske arkitektoniske trekk fra perioden boligene ble oppført. Mot sør grenser eiendommen til et større barnehageanlegg. Det er ikke ensartet bebyggelse i dette nærområdet, og tiltaket trenger ikke oppfylle samtlige formingskrav i 7. Graden av variasjon i nærområdets bebyggelse gjør at formingsrommet for nytt tiltak på denne tomten blir desto større. Det omsøkte tiltaket er utformet som fire bygningsvolumer, hvor tomannsboligen utgjør det største volumet og er plassert midt på tomten. De to eneboligene er plassert på hver side av tomannsboligen. Byggene oppføres med saltak, som også er vanlig i området. De er plassert med gavlveggen mot veien, og sett fra sør/nord kan de nesten oppfattes som et oppdelt volum som er trukket fra hverandre. Boligenes proporsjoner skiller seg noe fra øvrig bebyggelse i området, men de har en klar småhuskarakter og størrelse/volumsom er innenfor den grad av variasjon som kan tillates i et sammensatt område. Materialbruken er beskrevet som mørk stående kledning på hovedvolumene, og lys/gylden beis i de inntrukne partier og innslag av glasspaneler/polykarbonat. Kombinert med renskåren detaljering og en stram fasadeoppbygging gir dette byggene et moderne uttrykk. Vi anser tiltakets visuelle kvaliteter som gode, i tråd med reguleringsplanen 7 og pbl

5 Saksnr: Side 5 av 8 Vår vurdering av nabomerknader Plan- og bygningsetaten har vurdert nabomerknader opp mot plan- og bygningsloven med forskrifter, gjeldende reguleringsplan, og uttalelser fra ansvarlig søker og andre myndigheter. Nabomerknader som ikke er nevnt i dette avsnittet, er vurdert under andre avsnitt i vår vurdering. Vi anser nabovarslingen som tilstrekkelig utført i henhold til byggesaksforskriften (SAK10) 5.2. Når det gjelder byggehøyder, grad av utnytting og plassering av bygningen viser vi til at tiltaket er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser. I etterkant av nabovarslingen er parkeringsløsningen omprosjektert, og parkeringsplasser på terreng er flyttet så de ligger 1 meter fra nabogrensen til Ekelyveien 4. Vedrørende boareal i kjeller og hvorvidt det her etableres sekundærleiligheter som medfører ytterligere krav til uteareal og parkering, orienterer vi om at det ikke er vist separate, adskilte boenheter i underetasjene i boligene, og følgelig godkjennes det ikke sekundærleiligheter i dette tiltaket. Kjellerarealet er dermed en del av boligen. For øvrig reguleres ikke utleie av plan- og bygningsloven, og alle som ønsker å leie ut en del av boligen sin står fritt til å gjøre det. Veiplikten er oppfylt Eiendommens plikt til å opparbeide offentlig vei i medhold av pbl er oppfylt fordi atkomstveien Ekelyveien - er opparbeidet i full regulert bredde. Omsøkt dispensasjon vil ikke bli gebyrlagt. Godkjente tegninger og kart Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Plan 2. og 3. etasje A3 102T /48 Snitt A A3 301T /49 Snitt B A3 302T /50 Fasader A3 401T /51 Oppriss vest og nord A /52 Oppriss sør og øst A /53 Situasjonsplan A /2 Utomhusplan A /3 Avkjørselplan A /4 Plan kjeller og 1 etasje A3-101T /5 Krav til plassering av tiltaket Før dere kan sette i gang tiltaket, må et kvalifisert foretak beregne hvor tiltaket skal ligge i plan og høyde. Dette skal sikre at byggverket får riktig plassering på eiendommen slik det er vist på situasjonsplanen og tegningene som ligger til grunn for tillatelsen. Oppmålingsteknisk prosjektering av tiltaket skal være basert på kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og reguleringslinjer.

6 Saksnr: Side 6 av 8 Tiltaket skal plasseres 7,3 meter fra nabogrensen mot nord. Høydeplasseringen defineres som overkant gulv 1. etasje og fastsettes til kote + 103,55. Avkjørsel Plan- og bygningsetaten godkjenner avkjørselsplanen Vi godkjenner avkjørselsplanen, jf. vegloven Avkjørselen må følge disse retningslinjene: Avkjørselen skal være opparbeidet i samsvar med godkjent plan før vi kan gi brukstillatelse. Avkjørselen skal tilpasses den eksisterende og den fremtidige veien. Brukeren av avkjørselen er forpliktet til å vedlikeholde avkjørselen for å opprettholde fri sikt. Overflatevann skal ikke ledes ut på offentlig vei. Dersom avkjørselen legges over en grøft, skal det ansvarlig utførende foretaket sikre tilfredsstillende drenering. Vannet skal ledes gjennom et rør under avkjørselen, eller ledes på en annen måte som sikrer vanngjennomstrømningen. Dersom dere skal legge nedsenket kantstein og/eller rør, skal arbeidet utføres etter Bymiljøetatens normer. Ansvar og kontroll Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse Derlick Arkitekter AS PRO - Arkitekturprosjektering, tkl Luva Prosjekt AS PRO - Utvendig VA og Overvannshåndtering, tkl Oslo Oppmåling AS UTF - Innmåling og utstikking av tiltak, tkl Oslo Oppmåling AS PRO - Oppmålingsteknisk prosjektering, tkl.3 Byggesaksforskriften stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll Byggesaksforskriften (SAK10) 14-2 stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll for prosjektering (PRO) og utførelse (UTF) av enkelte fagområder. Kontrollen skal gjennomføres slik ansvaret er beskrevet i SAK Plan- og bygningsetatens konklusjon Tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi godkjenner søknaden. Rammetillatelsen er hjemlet i pbl Vilkår i den videre prosessen Dere må søke og ha fått igangsettelsestillatelse før dere setter i gang arbeidene. Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, igangsettingstillatelse, brukstillatelse og ferdigattest.

7 Saksnr: Side 7 av 8 Når tiltaket er ferdig må dere søke om ferdigattest. Dersom dere ønsker å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest, skal det kun gjenstå mindre vesentlig arbeid. Dere må opplyse om gjenstående arbeid, bekrefte at sikkerhetsnivået er tilfredsstillende og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse. I denne saken minner vi spesielt om: erklæring om ansvarsrett for utførelse av utvendige vann- og avløpsledninger minst tiltaksklasse 2 erklæring om ansvarsrett for utførelse av overvannshåndtering minst tiltaksklasse 2 Vilkår for igangsettingstillatelse Når du søker om igangsettingstillatelse, må du sende oss følgende dokumentasjon: forhåndsuttalelse med godkjent ledningskart fra Vann- og avløpsetaten, se eget vedlegg Vilkår for ferdigattest Hvis det er satt vilkår for brukstillatelse må disse være oppfylt før du kan få ferdigattest. Dette må være dokumentert enten ved søknad om brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. I tillegg må du sende oss følgende dokumentasjon: samlet sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker bekreftelse på at sluttdokumentasjonen er sendt til Vann- og avløpsetaten Søk via byggesakens prosjektside Alle byggesaker har en egen prosjektside, der dere kan søke om igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Prosjektsiden finner dere på Rammetillatelsens varighet og klageadgang Rammetillatelsen gjelder i tre år Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller tillatelsen bort. Det betyr at vi må ha gitt igangsettelsestillatelse, og dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken.

8 Saksnr: Side 8 av 8 Klagefristen er tre uker Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra dere mottar dette vedtaket. Se våre nettsider Plan- og bygningsetaten Avdeling for byggeprosjekter Vest Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Ingrid Tungesvik Helleve - saksbehandler Murtaza Hussain - fungerende enhetsleder Kopi til: BELIGGENHET UTVIKLING AS, Sjølyst plass 2, 0278 OSLO, michael@beliggenhetholding.no Gina Lund, Ekelyveien 6 B, 0374 OSLO, ginalund62@gmail.com Marina Tofting og Morten Fyhn, Ekelyveien 4 D, 0374 OSLO, marina.tofting@dnva.no ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS, Postboks 7086 St. Olavs Plass, 0130 OSLO, jn@foyentorkildsen.no Lars Petter Korsnes, Ekelyveien 5 E, 0374 OSLO, lars.korsnes@forskningsradet.no Knut Ellingsen, Ekelyveien 5 C, 0374 OSLO, kntel@online.no Gry I. Dahlberg, Fridtjof Nansens plass 9, 0160 OSLO, gid@lerche.no Anne Ellingsen Hoel, Ekelyveien 5 A, 0374 OSLO SAMEIET EKELYVEIEN 2, v/ Daniela Slaatta, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 OSLO, bozabar@live.no