Strandgata 35 9600 Hammerfest Tlf.: 78413480 Fax: 78414150 Mob.: 90571711 Org.nr: 985 281 548 Verdi- og lånetakst over Fjellgata 17 9600 HAMMERFEST Gnr. 23 Bnr. 89 HAMMERFEST KOMMUNE Utført av: Svein-H. Hansen Ingeniør Oppdrag Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Fjellgata 17 9600 HAMMERFEST Gnr. 23 Bnr. 89 HAMMERFEST KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Oppdragets mandat er fastsettelse av verdi på framvist eiendom. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Andre forhold Normal slitasje samt bruk og byggeløsninger i eldre bygninger som i dag ikke vanligvis benyttes vil ikke være vektlagt i takst. Byggeforskrifter har ikke tibakevirkende kraft. Dette har betydning for takbelastning hvor tidligere regler hadde 150 kp/m2 som dimensjonerende snøbeslatning. Dagens krav er inntil videre tilnærmet Vesentlig større. Tilsvarende gjelder våtrom og bad/dusj i særdeleshet hvor utførelse vil følge tidligere anvisninger og godkjennelse fra oppføringsdato og ikke dagens krav. Generell slitasje fra normal bruk over tid synlig for enhver anføres ikke som eget punkt på de respektive overflater. Nåværende eier har ikke bygget boligen. Skjulte konstruksjoner er således ikke kjent. Det er ikke framlagt dokumenter som beskriver disse forhold. Beskrivelser av skjulte konstruksjoner er basert på erfaringsmessig byggeskikk fra byggetiden. Dette kan inneholde feil og forbehold tas derfor. Oppmålte arealer er utført mot innvendige veggflater av yttervegger(bra). BTA er tillagt areal av gjennomsnittlige ytterveggtykkelser. Veggtykkelser varierer slik at noe arealavvik kan påregnes. Bygningen er inspisert fra marknivå. tekniske opplysninger om skjulte konstruksjoners utførelse og kvalitet er udokumentert annet enn gjengivelse av tidligere utsagn i gammel takst. Org.nr. 985 281 548 2 av 9
Sammenfattet beskrivelse Frittliggende enebolig på Molla. Eiendom like utenfor bykjernens butikkstrøk. Nærhet til off.tjenestetilbud i sentrum av Hammerfest. Tilbaketrukket fra belastet trafikkåre. Eiendommen har god adkomst og boligen ligger lett tilgjengelig. Parkering på kommunal vei ved boligen. Til området hører skoler, barnehager samt butikk. Nærhet til bussholdeplass. Tomt arrondert men i hovedsak naturtomt Eiendommen er bebygget med et bolighus. Boligen er oppført i betonghulstein/betongstein, med innvendig utforet bindingsverkkonstruksjon. Utførte utskiftinger etter å 2000 i hovedsakfølgende: Taktekke renovert samt nye renner og nedløp montert i 2004. Nye vinduer med 2-lags isolerkvalitet i glass montert i 2004. Ny kjøkkeninnredning montert i 2004. El.anlegg montert nytt i 2004. Ingen spesielle forhold anmerkes utover allerede registrert. Utleid areal ikke omsøkt kommunen som egen boenhet. Godkjennlse ikke framlagt. Markedsverdi er ansatt i samsvar med sammenlignbare solgte enheter. Markeds- og låneverdi Kurant sentrumsnær bolig med nærhet til off.tjenester. Boligen ligger lett tilgjengelig. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 600 000 Hammerfest, 10.10.2012... Svein-H. Hansen Ingeniør Org.nr. 985 281 548 3 av 9
Rekvirent Rekvirert av: Gunn Bjørg Smelror Tlf.: 91369126 Besiktigelse, tilstede Dato: - Svein-H. Hansen Takstmann Tlf.: 784 13480 - Gunnbjørg Smelror eier Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tidligere takst EDR Andre dok./kilder: Dato 16.11.2006 Egen takst Dato 09.10.2012 Utskriftsdato. Ubekreftet utskrift. Dato Tilstedeværende gav opplysninger om eiendommen. Eier Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse EDR Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Kjøpesum: Gnr. 23 Bnr. 89 Hjemmel til grunn: Eiendom Invest AS 1/1 Eiet tomt. Areal 320,6 m² Tomteareal i.flg EDR-utskrift Nei. Regulert areal. Offentlig Offentlig vanntilførsel Offentlig tilknytning Regulert til Offentlig og almennyttig formål fra opprinnelig boligformål. Kr 13 000 Kr 550 000 År/dato: 2003 Fritt salg Forsikringsforhold Forsikringstype: Premiebeløp: Kommentar: Fullverdi Kr 7 000 Forsikringspolise ikke framvist. Ansatte kostnader. Bygninger på eiendommen Byggeår: Anvendelse: 1952. Opplyst av eier Boligformål Org.nr. 985 281 548 4 av 9
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Underetasje 66 1. etasje 63 Loft 33 Sum bygning 162 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 57 54 3 Vindfang, gang, bad/wc/vaskerom, soverom, wc, stue, kjøkken, disp.rom, fyrrom Oppmålt BRA-areal. BTA tillagt stipulert 30 cm veggtykkelse. 57 57 Vindfang, gang, trapperom, stue, kjøkken Oppmålt BRA-areal. BTA tillagt stipulert 30 cm veggtykkelse. 30 30 Trapperom, gang, soverom, soverom 2, bad/wc/vaskerom Oppmålt BRA-areal. BTA tillagt stipulert 30 cm veggtykkelse. 144 141 3 Totalt - romfordeling Etasje Underetasje 1. etasje Loft Primærrom Vindfang, gang, bad/wc/vaskerom, soverom, wc, stue, kjøkken, disp.rom Vindfang, gang, trapperom, stue, kjøkken Trapperom, gang, soverom, soverom 2, bad/wc/vaskerom Sekundærrom Fyrrom Org.nr. 985 281 548 5 av 9
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 210 216 230 233 234 240 243 252 Bygning generelt Frittliggende enebolig oppført i 1952. Boligen oppført i betong/betonghulstein, med innvendig utforet bindingsverk. Isolasjonskvalitet ikke kjent. I tidligere takst har daværende eier opplyst om tidligere fuktinntregning i kjeller vf. Noe høye fuktverdier målt i vf gulv, nedre del av vegg samt betonghimling. Kaldloft er ikke besiktet på grunn av manglende adkomst. Det tas derfor forbehold om evt feil/mangler som kan ha betydning for prisansettelsen. Soverom kjelleretg mangler rømningsveg via vindu samt at vindu har for liten lysflate i forhold til rommets areal. Grunn og fundamenter Tilstedeværende hadde ikke kjennskap til fundamenteringsforhold. Drenering Tilstedeværende hadde ikke eksakt kjennskap til dreneringssystem. Drenering anses svekket Yttervegger Yttervegger oppført med betong/betongstein. Innvendig utforet bindingsverk. Isolasjonskvalitet ikke kjent. Vinduer og dører i yttervegg Vinduer og dører furu karmer. 2-lags isolèrkvalitet i glass i hovedsak. generell høy værslitasje karme, pakninger etc Utvendig kledning og overflate Utvendig pusset mur over mark. Noe malerflassing mur samt riss/brudd i puss. Innervegger Innvendige vegger bindingsverk. Isolasjonsgrad ikke kjent. Innvendige flater hovedsaklig som følger: Trepanel malt utf. Malt miljø/glassf.strie. Baderomspanel på bad. Vinduer, dører i innervegg Furu karmer. Dørblad furuspeil lakket utf. I tillegg furu malte dører. Gulv på grunn Betongavrettet puss på grunn uisolert samt uten fuktsperreskikt. Kjeller oppført med oppforet tregulv på betong. Overflater fliserpå bad samt laminat/pv c-belegg i hovedsak. Høy overflateslitasje belegg. Malingsflass gulv fyrrom. Org.nr. 985 281 548 6 av 9
254 255 260 265 266 271 281 285 311 312 315 Gulv og overflate Etg.skille trebjelkelag konstruksjonstype stubbgolv. Isolasjonsgrad ikke kjent. Lydhimling montert etg.skille mellom kjeller og 1etg i.flg tidligere eiers opplysninger fra gammel takst. Overflater i hovedsak som følger: PVC-belegg. Himling og overflate Himlinger hovedsaklig som følger: Folierte/Malte plater. Trepanel malt utf. Yttertak Yttertak oppbygget som følger: Varmtakskonstruksjon over innredet loftsrom og kaldtak utenfor knevegger. Deler av areal har kaldloft. Saltaksform av plassbygde tresperrer. Taktro av bord. I.flg tidligere eiers opplysninger i gammel takst er kaldloft etterisolert med 10 cm Glava. Kaldloft er ikke besiktet på grunn av manglende adkomst. Det tas derfor forbehold om evt feil/mangler som kan ha betydning for prisansettelsen. På bakgrunn av ising/isdannelse på yttertak, er det grunn til å anta at yttertak har svak isolasjonskvalitet. Taktekking Taktekking skiferstein. Tilbygg vf taktekking Sarnafil el.tilsv. membrantekking. Takavrenning Takavrenning mot utvendig taknedløp. Saltaksform med renner og nedløp av stål. Kjøkkeninnredning 1etg: Laminerte skrog og fronter. Ventilator m utkast til pipeløp Kjeller etg: Laminerte skrog og fronter. Ventilator m kullfilterfunksjon. Påkostninger: Kjøkkeninnredning montert ny 2004. Trapper Utvendig inngangstrapp i impregnerte materialer. Rekkverk furu malt utf. Innvendig trapp furu malt utf med belegg i trinn. Rekkverk furu lakket utf. Trappeknirk. Verandaer og terrasser Balkong loft etg utkraget betong. Rekkverk furu malt utf. Bunnledninger Oppstikkende vannrør til hovedstoppekrane er kobber. Avløpsrør under golv eldre soilrør. Sanitært ledningsnett Vannrør over golv er kobber. Avløpsrør over golv soilrør og pvc. Sanitærutstyr 2 wc, 3 servanter, 2 badekar m dusjslange. Utstyr ikke testet. Org.nr. 985 281 548 7 av 9
320 400 660 711 738 Varme Oppvarming radiatorvarme. Kjel oljefyrt. I tillegg varmekabler og Eswa i gulv kjeller. Oljetank utvendig opplyses 3500 ltr og stål. Varmekabler i kjelleretg kjøkken, bad og stue opplyses. Utstyr ikke testet. Elkraft El.anlegg 1etg: El.skap med aut.sikringer. 10 kurser. Jordfeilvarsler montert. Åpent fordelingsnett. El.anlegg kjeller etg: El.skap med aut.sikringer. 11 kurser. Jordfeilvarsler montert. Åpent fordelingsnett. El.anlegg renovert i 2004. Omfang ikke verifisert. El.installasjon tilhører annen faggruppe og må inspiseres av el.kyndig personell. Piper, ildsteder og fyranlegg Pipe oppført i tegl og med helbeslag over tak. Pipe eller trekkforhold ikke kontrollert. Stedlig feiervesen bør kontaktes vedr registreing om tilstand/feiing etc. Eldre teglpiper kan forventes å ha svekket kvalitet. Terrengbehandling På øversiden montert platt opp i vindushøyde for kjellervinduene. Tilsynelatende fall mot mur. Generelt uheldig utførelse med tanke på fukttilgang og tetting av mur/rundt vinduer etc. Brenselstank Utvendig nedgravd oljetank av stål 3500 ltr. VERDIBEREGNING Utleievurdering Bygg/etasje Areal BTA Totalt utleibart Faktisk utleid Faktisk Årsleie Årsleie pr m² Ansatt Årsleie Anmerkning Underetasje 66 66 60 000 900 1. etasje 63 63 86 640 1 375 Loft 33 33 45 360 1 375 Totalt 162 162 192 000 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 15 950 pr mnd. 59 400 86 625 45 375 191 400 Årlige kostnader Årlige kostnader Ansatt årsleie: Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Netto ansatt årsleie Kr: 13 000 7 000 7 000 27 000 164 400 Org.nr. 985 281 548 8 av 9
Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Kapitalisert verdi: Kommentar: Valgt kapitaliseringsrente: 8,0 % Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: Beregnet leieinntekt gjenspeiler ikke markedspris for utleie. Den er ment å gjenspeile hva mer enn en kjøper antas å være villig til å bli kostnadsberegnet for anskaffelse av eiendommen. 2 060 000 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 1 940 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 540 000 1 400 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 450 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 850 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 800 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 600 000 Org.nr. 985 281 548 9 av 9