VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Blokk. Leilighet: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 63 m² 63 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 3 200 000 LÅNEVERDI: KR. 2 730 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 985 661 359 Sertifisert takstmann: Takstmann Ingar Hagen Telefon: 951 68 887 E-post: ingar@takstpartner.no Rolle: Uavhengig takstmann Utskriftsdato: Dato befaring: 04.09.2015 Oppdrag nr: 215187 27.08.2015
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen under befaringen. Dette kan medføre at skader som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke svare for slike forhold. Grunnforhold/settningskader er ikke kontrollert. Taksten må ikke forveksles med en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske/vedlikeholdsmessige tilstand. Det er ikke observert eller gjort til kjenne skader eller andre forhold som takstøkonomen har tatt i betraktning på takserings tidspunktet. Det må alltid beregnes noe overflatebehandling ved et evt salg. Arealene er målt opp på stedet eller fra plantegninger i hht. takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen, kun enkel fuktmåling/ søk på bad med fuktindikator av type Protymeter MMS. Det er ikke befart på fellesarealer. Varme og lydisolering er ikke konstatert i konstruksjoner, men antas å være utført i hht byggeårets normer og krav. Det er ikke kontrollert om det er utført arbeid i strid med plan- og bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at når taksten sendes elektronisk vil den kunne bli eksponert for andre enn mottaker. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen vil bli undersøkt av megler, og derfor ikke sjekket av takstmannen. Når taksten sendes som e-post er den ikke signert. Taksten er derfor ikke et rettslig gyldig dokument. For evt. signert kopi, kontakt megler/rekvirent. Side: 2 av 8
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 3 200 000 Anbefalt låneverdi 2 730 000 Markedsvurdering Leiligheter i dette området har oppnådd gode priser i den siste tiden og bør være greit omsettelig i dagens marked. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen og at det derfor ikke er kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Zohara Kasuar Takstmann: Ingar Hagen Befaring/tilstede:. - Zohara Kasuar. Eier. Tlf. 95804233 - Daniel Tran. Megler. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Blokk. Beliggenhet: En fin leilighet beliggende i Blokkens 2. etasje fra inngangsplan men beliggende på bakkeplan ved terrassesiden. Bestående av 2 soverom, entré, bad, stue, kjøkken og innredet rom. Leiligheten var ny i 2013 og fremstår med lite bruksslitasje. Sentralt beliggende i et veletablert boligområde. Kort avstand til offentlig kommunikasjon, forretninger, cafeer, restauranter, Mortensrud senter med alt av butikker, post, skoler, barnehaver mm i området. Bebyggelsen: Området består av blokkbebyggelse Standard: Det må alltid påregnes noe overflatebehandling ved salg. Boligen fremstår i moderne og lys stil, parkett på alle gulv, flislagt bad med downlights og gulvvarme samt kjøkken med noe integrerte hvitevarer. Eier opplyste at det til leiligheten medfølger en bod samt en biloppstillingsplass i fellesgarasjen. Verdi av garasjeplass og bod er medregnet i kalkylen. Andel av fellesarealer, adkomstarealer og egne boder er tatt med i takstmannens kalkulasjonsnøkkel. Boligen har normal god planløsning. Andre forhold: På generelt grunnlag anbefales det alltid og sette seg inn i vedtekter, regnskap og husordensregler. Takstøkonomen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstøkonomen ble gjort kjent med på befaringen. Tomt og bolig er ikke kontrollert opp mot kommunens byggemappe. Fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler er gitt ut fra takstmannens beregningskalkulator. Markedsverdien er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning standard, størrelse og beliggenhet. Side: 3 av 8
Matrikkeldata 0301 OSLO Gnr: 180 Bnr: 570 Seksjon: 4 Eiet/festet: Eiet Areal: 8 235,9 m² Arealkilde: Infoland/Norges eiendommer Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 63/5833 Sameiets navn: Sameiet Mortensrud Torg 1 Forretningsfører: USBL Andel formue: 5 537 Andel fellesgjeld: 13 623 Hjemmelshaver: Zohara Kasuar Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Årsberetning/regnskap 2014/meglerbrev Megler HOME Fredensborg Sider Vedlagt Andre forhold Forsikring: Selskap: IF. Avtalenr: SP734400. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 2013 Kilde: EDR Anvendelse: Eiet seksjon, bebodd Kommentar Standard: Leiligheten fremstår med normal god standard og vanlig bruksslitasje. Vedlikehold: For info om utførte- og planlagte vedlikehold i sameiet, kontakt styret Arealer Bruttoareal Etasje 2. etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt 70 Primær P-ROM 63 Sekundær S-ROM Kommentar 63 Bad, entré, stue, kjøkken, innredet rom, 2 soverom Kjeller Sum bygning: 1 bod på ca. 4,7m², bod 70 63 63 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Side: 4 av 8
Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 2. etasje Bad, entré, stue, kjøkken, innredet rom, 2 soverom Kjeller Bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Leilighet Bygning, generelt Blokk på 4.etg + kjeller. Bærende konstruksjon i betong. Fasader i tegl, panel og fasadeplater. Personheis. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Vinduer - 2. etasje Trerammer med 2 og 3 lag energiglass fra 2011. Ytterdører og porter - 2. etasje Entrédør, brann- og lydklassifisert, B30/35dB. Innvendige dører - 2. etasje Hvite profildører. Vedlikehold: Bruksslitasje på dørblad Overflater på innvendige gulv - 2. etasje Parkett i alle rom og fliser på bad. Overflater på innvendige vegger - 2. etasje Malte og tapetserte flater. Flislagt bad. Overflater på innvendig himling - 2. etasje Malte takflater. Downlights på bad Balkonger, terrasser ol. - 2. etasje Terrasse i betong og betongheller på mark: ca. 20m² Kjøkkeninnredning - 2. etasje Kjøkkeninnredning med hvite profilfronter, 1,5 oppvaskkum, ettgrepskran, laminert benkeplate, Villavent kjøkkenventilator, integrert komfyr med induksjon koketopp og opplegg for oppvaskmaskin. Innredning og garnityr for våtrom - 2. etasje Bad med åpen dusjplass med slagdører, vegghengt toalett, servant i skapinnredning og opplegg for vaskemaskin. Side: 5 av 8
Annet fast inventar - 2. etasje Garderobeskap i soverom og skyvedørsgarderobe i innredet rom. VVS-installasjoner, generelt - 2. etasje Rørsentral for vannbåren gulvvarme og forbruksvann innfelt i vegg. Leiligheten har sprinkleranlegg for brannslukking og felles brannvarslingsanlegg, samt balansert ventilasjon. Sprinkleranlegg Vannbåren gulvvarme Forbruksvann Varme, generelt - 2. etasje Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme og gasspeis. Elkraft, generelt - 2. etasje Automatsikringer, 40 amp hovedbryter og 7 spredekurser. Side: 6 av 8
Beregninger Årlige kostnader Vedlikeholdskostnader: Beregnet kostnad til vedlikehold mht. alder og svekkelser i tilstand. 3/4% av byggkost. årlig 16 500 Felleskostnader: 2.736,-/mnd inkl. 473,- i varmtvann, 110,- i gass og 263,- i kabel tv. Opplyst av forretningsfører Sum årlige kostnader 32 832 49 332 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 200 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighet - 35 000 Sum teknisk verdi bygninger 2 165 000 2 165 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: 200 000 Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: Sum tomteverdi: 850 000 1 050 000 OSLO, 04.09.2015 Takstmann Ingar Hagen Side: 7 av 8
Andre bilder Leilighet 2. etasje Side: 8 av 8