VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 168: Bnr 94 (snr: 244) Kommune: 0301 OSLO KOMMUNE Betegnelse: Leilighet i blokk Adresse: Gamle Enebakkvei 77 D, 1188 OSLO MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 2 600 000 LÅNEVERDI: KR. 2 200 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet: 70 m² 70 m² Utskriftsdato: 19.04.2016 Oppdrag nr: 216078 Dato befaring: 13.04.2016 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Ingar Hagen AS Nico Hambros vei 6, 0969 OSLO Telefon: 95 16 88 87 Organisasjonsnr: 985 661 359 Sertifisert takstmann: Takstmann Ingar Hagen Telefon: 951 68 887 E-post: ingar@takstpartner.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er ikke kontrollert om det er utført arbeid i strid med Plan- og Bygningsloven. Leiligheten ble besiktiget av takstmann med eier og megler tilstede. På forespørsel har eier opplyst at de ikke er kjent med at bebyggelsen er beheftet med skjulte feil/ mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført. Byggets alder og vedlikeholdsmessige tilstand tilsier at det ved oppussing og ombygning vil kunne avdekke feil og mangler ved bygget. Tinglyste servitutter er ikke kontrollert. Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen under befaringen. Dette kan medføre at skader som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke svare for slike forhold. Leiligheten var umøblert og ubebodd på befaringen. Dersom det i rapporten er oppgitt årstall for når de enkelte bygningsdeler er fornyet, er årstall oppgitt av rekvirent og/eller i tidligere takst (hvis ikke annet er oppgitt) og er ikke etterkontrollert av undertegnede. Oppgitte årstall må anses som omtrentlige. Grunnforhold/ setningsskader er ikke kontrollert. Takstøkonomen er ikke autorisert på el-anlegg, og kommentarer vedrørende dette punktet i taksten er basert på generell kunnskap. Det er ikke observert eller gjort til kjenne skader eller andre forhold som takstøkonomen har tatt i betraktning på takserings tidspunktet. Det må alltid beregnes noe overflatebehandling ved et evt salg. Arealene er målt opp på stedet eller fra plantegninger i hht. takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen. Det er ikke befart på fellesarealer. Varme og lydisolering er ikke konstatert i konstruksjoner, men antas å være utført i hht byggeårets normer og krav. Det gjøres oppmerksom på at når taksten sendes elektronisk vil den kunne bli eksponert for andre enn mottaker. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen vil bli undersøkt av megler, og derfor ikke sjekket av takstmannen. Når taksten sendes som e-post er den elektronisk signert. Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 2 av 8
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 2 600 000 Anbefalt låneverdi Kr. 2 200 000 Markedsvurdering MERK: Denne rapporten er utført som en verdi- og lånetakst, og det blir gjort kun en generell beskrivelse/undersøkelse av objektet. Verditakst må ikke forveksles med en tilstandsrapport/boligsalgsrapport som mer inngående beskriver byggets tekniske tilstand. Leiligheter i dette området har oppnådd gode priser i den siste tiden og bør være greit omsettelig i dagens marked. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen og at det derfor ikke er kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Shuaib Saleem Muhammad Janjua Ingar Hagen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 13.04.2016. - Shuaib Saleem Muhammad Janjua. Eier. Tlf. 99509907 - Daniel Tran. Megler. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Leilighet i blokk Hjemmelsovergang: 2010 Type: Fritt salg Beløp: Kr. 1 950 000 Beliggenhet: Bebyggelsen: Standard: Andre forhold: En praktisk leilighet beliggende i Blokkens 3.etasje med fint utsyn. Bestående av 2 soverom, entré, bad og stue med delvis åpen kjøkkenløsning. Leiligheten er sentralt beliggende i et veletablert boligområde. Kort avstand til offentlig kommunikasjon, forretninger, nærbutikk, Mortensrud senter med butikker, samt skoler, barnehaver mm i området. Området består av blokker og store grøntareal. For rehabiliteringshistorikk i sameiet, se årsberetning. Leiligheten er enkelt vedlikeholdt og fremstår med noe bruksslitasje etter utleie. Det påregnes generell modernisering og oppussing. Til leiligheten er det en biloppstillingsplass i fellesgarasje og en bod. Andel av fellesarealer, adkomstarealer og egen bod er tatt med i takstmannens kalkulasjonsnøkkel. På generelt grunnlag anbefales det alltid og sette seg inn i vedtekter, regnskap og husordensregler. Takstøkonomen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstøkonomen ble gjort kjent med på befaringen. Tomt og bolig er ikke kontrollert opp mot kommunens byggemappe. Fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler er gitt ut fra takstmannens beregningskalkulator. Markedsverdien er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 3 av 8
Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0301 OSLO Gnr: 168 Bnr: 94 Seksjon: 244 Eiet/festet: Eiet Areal: 32 628 m² Arealkilde: Infoland/Norges eiendommer Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 73/18522 Sameiets navn: Skullerudhøgda II boligsameie Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning Andel formue: 6 072 Andel fellesgjeld: 24 135 Hjemmelshaver: Shuaib Saleem Muhammad Janjua og Alia Nasim Adresse: Gamle Enebakkvei 77 D, 1188 Oslo Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Årsberetning/regnskap Innhentet Megler HOME eiendomsmegler avd. Fredensborg Infoland.no Innhentet Eier Opplyste på befaringen Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige skadeforsikring. Avtalenr: 82948367. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: Kommentar Vedlikehold: Standard: 1989 Kilde: EDR Eiet seksjon, ubebodd For info om planlagte- og utførte vedlikehold i sameiet, kontakt styret Leiligheten fremstår med enkel standard og bruksslitasje. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 3. etasje 77 70 70 Sum bygning: 77 70 70 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 4 av 8
Kommentar areal BTA er ca. estimert. Bod på balkongen, 2 m² Bod i garasjen på 3,3 m² Disposisjonsrett på garasje er gitt av eier. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 3. etasje Entré, bad, 2 soverom, stue med åpen kjøkkenløsning Konstruksjoner og innvendige forhold - Leilighet Bygning, generelt Blokk på 4.etg + kjeller. Bærende konstruksjon i betong. Tilgang til leilighetene via svalgang. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Vinduer - 3. etasje Trerammer med 3 lag Isolerglass fra byggeår. Ytterdører og porter - 3. etasje Brannklassifisert entrédør, B30. Balkong/terrassedør med isolerglass. Innvendige dører - 3. etasje Originale dører. Overflater på innvendige gulv - 3. etasje Laminat i alle rom. Fliser på bad og entré. Overflater på innvendige vegger - 3. etasje Malte- og strietapetserte flater. Fliser på bad. Overflater på innvendig himling - 3. etasje Malte takflater. Nedsenket himling med downlights på bad. Vedlikehold: Behov for service på downlights Balkonger, terrasser ol. - 3. etasje Balkong på ca. 9 m² og liten bod på 2 m² Kjøkkeninnredning - 3. etasje Kjøkkeninnredning med hvite fronter, enkel oppvaskkum, ettgrepskran, fliser mellom overskap og laminert benkeplate, delvis opplegg for oppvaskmaskin, ventilator. Vedlikehold: Endeplate mangler. Usikret vann- og avløpstilkobling for oppvaskmaskin. Innredning og garnityr for våtrom - 3. etasje Bad som består av: Dusjhjørne, heldekkende servant i skapinnredning, speilskap, vegghengt wc og opplegg for vaskemaskin. Vedlikehold: Behov for justering/tilpassing av dør på dusjhjørne. Krakelering/sprekker i servant. Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 5 av 8
Annet fast inventar - 3. etasje Garderobeskap i soverom. Takspottlampe. VVS-installasjoner, generelt - 3. etasje Rør i rør anlegg med rørskap innfelt i vegg på bad. Varmtvannsbereder type OSO RBX 120 fra 2006 og hovedstoppekran plassert i kjøkkenbenk. Varme, generelt - 3. etasje Leiligheten er oppvarmet med panelovner og gulvvarme. Vedlikehold: Gulvvarme var avslått på befaringen. Elkraft, generelt - 3. etasje Automatsikringer med 40 amp hovedsikring og 7 spredekurser. Hovedsikring og måler er plassert i felles tavlerom i garasjeanlegget. Vedlikehold: Ufagmessig el./ledning på balkong/bod. Annet - 3. etasje Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr skal følge leiligheten. Garasjeplass og bod. Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 6 av 8
Beregninger Årlige kostnader Vedlikeholdskostnader: Beregnet kostnad til vedlikehold mht. alder og svekkelser i tilstand. 3/4% av byggkost. årlig Kr. 17 100 Felleskostnader: 2.473,-/mnd inkl kabel tv og vedlikeholdsfond. Opplyst av forretningsfører Kr. 29 676 Sum årlige kostnader Kr. 46 776 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 280 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 400 000 Sum teknisk verdi Leilighet Kr. 1 880 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 880 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Kr. 140 000 Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: Kr. 580 000 Sum tomteverdi: Kr. 720 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Kr. 2 600 000 OSLO, 19.04.2016 Takstmann Ingar Hagen Telefon: 95 16 88 87 Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 7 av 8
Andre bilder Leilighet 3. etasje Oppdr. nr: 216078 Befaringsdato: 13.04.2016 Side: 8 av 8