Storm Real Estate ASA Delårsrapport januar september 2010

Q3 Storm Real Estate ASA Delårsrapport januar september 2010

Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte moderne næringseiendommer i Moskva og St. Petersburg.

Høydepunkter i 3. kvartal 2010 Forlenget leieavtale signert med Gazprom Verdiøkning på eiendommene på USD 1,4 mill Totalresultat på USD 2,6 mill 1

Finansiell informasjon Sammendrag Tredje kvartal var positivt for Storm Real Estate. Selskapet signerte i august en forlengelse av leieavtalen med Gazprom Tsentrremont, største leietaker i Gasfield-bygget i Moskva. Forlengelsen representerer et rammeverk for et langsiktig leieforhold, og en potensiell leieøkning på opptil 10% årlig. Storm Real Estate er fornøyde med å ha inngått denne avtalen med en viktig forretningsforbindelse. Positive indikatorer fra eiendomsmarkedet og økninger i leienivå bidro til en oppjustering av balanseførte eiendomsverdier med USD 1,4 mill, som vurdert av en uavhengig verdivurderer. Resultat hittil i år Totalresultat hittil i år er 2,6 mill (2009: 6,6 mill) Driftsresultat før verdiendringer var 3,1 mill. For samme periode i 2009 var driftsresultat før verdiendringer 3,9 mill, men det inkluderte en regnskapmessig engangseffekt knyttet til oppkjøp på 1,4 mill. Direkte sammenlignbart driftsresultat før verdiendringer var derfor 2,5 mill. Eiendommene er verdiregulert med 3,6 mill (2009: 0,6), hvorav 4,4 mill over ordinært resultat og -0,8 mill omregningsdifferanse over utvidet totalresultat. Resultat i 3. kvartal 2010 (alle tall i teksten er i USD) Totalresultat for kvartalet var på 2,6 mill (2009: 0,6 mill). Selskapet hadde et driftsresultat før verdiendring eiendommer på 1,1 mill i kvartalet, sammenlignet med 0,8 mill i forrige år. Verdi av in vesteringseiendommene er verdiregulert med 1,4 mill (2009: 0,6 mill). Fordi funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er rubler er effekten på totalresultatet som følger: Verdiendring Q3 2010 9M 2010 Over resultatregnskapet -0,2 +4,4 Omregningsdifferanse over EK +1,6-0,8 Sum verdiendring bygg +1,4 +3,6 Selskapet hadde netto valutagevinster på 1,3 mill (2009: 2,3 mill), som i stor grad var urealisert gevinst av styrket NOK mot USD på beholdning av likvide midler i NOK (kontanter og obligasjoner). Selskapets likviditetsforvaltning bidro positivt. Beholdningen av obligasjoner bidro med 0,5 mill i verdistigning og 0,2 mill i renter (2009: 0). Sikring av valuta og renter hadde en regnskapsmessig negativ effekt på Q3-resultatene. Flytende USD-renter falt i kvartalet og verdien av renteswapavtaler falt med 0,8 mill (2009: -0,4 mill). Selskapet har også sikret deler av NOK-eksponeringen og verdien av valutaderivater falt med 0,1 mill (2009: 0). Balanse Selskapet har hatt en økning i framtidige leieinntekter i løpet av 3. kvartal, noe som har bidratt til at balanseført verdi av eiendommene er verdiregulert med 1,4 mill. i perioden. I tillegg er markedsparametere som yield-kompresjon og endring i neddiskonteringsrente hovedfaktorer en verdiregulering på 3,6 mill hittil i år. 83,0 81,8 83,1 84,0 85,4 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Graf: verdi på investeringseiendommer, per kvartalsslutt Selskapets beholdning av likvide midler (kontanter og obligasjoner) har økt fra 37,0 mill ved årsskiftet til 39,5 mill ved utgangen av september. Omtrent halvparten av likvide midler er plassert i obligasjoner med det mål å oppnå en bedre avkastning enn bankinnskudd. Beholdningen av obligasjoner er økt fra 9,5 mill ved årsskiftet til 18,9 mill ved utgangen av september. Banklån utgjør 39,1 mill (amortisert kost), hvorav 37,9 mill utgjør langsiktig andel. Til sammenligning utgjorde banklån ved årsskiftet 40,5 mill, hvorav 39,9 mill utgjorde langsiktig andel. Annen kortsiktig gjeld på 9,5 mill inkluderer blant annet 5,25 mill i gjeld til selgere av bygg, 1,5 mill forhåndsinnbetalinger fra leietakere, 1,2 mill kortsiktig andel på banklån og 0,9 skyldige skatter og avgifter. 2

Markedsinformasjon Makrobildet Den russiske økonomien fortsetter trenden fra 1. halvår og det rapporteres vekst i BNP på 3,7% for januar-august, sammenlignet med samme periode i fjor. Investeringsvilligheten øker, for eksempel har Gazprom i 3. kvartal vedtatt et investeringsprogram på ca. USD 30 milliarder. Oljeprisen er høy og analytikere forventer ytterligere økning i oljeprisen de neste par årene. En stabil og høy oljepris vil være positivt for videre vekst i Russland. En annen kilde til økt vekst er innenlandsk etterspørsel etter varer og tjenester. Arbeidsledigheten fortsetter å falle, og er nå på 6,9%. Disse tallene har støtte i tall fra detaljhandelsalg som er opp 6,5% sammenlignet med året før. Inflasjonen er på et historisk lavt nivå på 6,9%, sammenlignet med 9-15% det siste tiåret. Eiendomsmarkedet Aktiviteten økte i det russiske eiendomsmarkedet i 3. kvartal. Transaksjonsvolumet økte 12% fra samme periode i fjor, riktignok er volumet opp fra lave verdier. Hittil i år har eiendom til en verdi av ca USD 2,9 milliarder byttet eiere. Det er kontorbygg som står for det største volumet, og i 3. kvartal var 36% av alle eiendomstransaksjoner i kontorbygg. Vi ser eksempler på at selskaper kjøper kontorbygg for eget bruk med forventning om kostnadsbesparelser. Dette er nok en indikasjon i tråd med vårt syn om at prisene i dagens marked er i nærheten av bunnen. Bankene fortsetter å finansiere nye transaksjoner, samt refinansiere eksisterende lån. Betingelsene på lån fra russiske banker er høye, gjennomsnittlig utlånsrente inkl margin på rubel-lån er for tiden 10,5%, men utlånsrentene og bankens marginer er på vei ned. Den positive utviklingene i volum og økt aktivitet i kredttmarkedet har gitt utslag i lavere direkteavkastning (yield). Yield på kontorbygg i Moskva falt med 50 basispunkter til 9,5% i løpet av 3. kvartal og i St. Petersburg falt de med 50 basispunkter til 11.5%. Flere utenlandske aktører har også signalisert etablering i Russland, i tillegg har et av Kinas statlige investeringsfond investert i Greenwood Business Park til en verdi av USD 260 mill. Det viser en økt interesse for Russisk eiendom også fra utlandet. Kilder: Jones Lang LaSalle Cushman & Wakefield CB Richard Ellis 3

Konsolidert resultatregnskap For perioden 1. januar 30. september 000 USD Note Q3 2010 Urevidert 9M 2010 Urevidert Q3 2009 Urevidert 9M 2009 Urevidert Driftsinntekter 3 2.704 8.106 2.537 7.306 Sum driftsinntekter 2.704 8.106 2.537 7.306 Driftskostnader eiendommer 3 616 2.008 576 1.664 Personalkostnader 128 355 114 374 Avskrivninger 11 30 6 18 Andre driftskostnader 848 2.587 996 1.294 Sum driftskostnader 1.602 4.979 1.691 3.350 Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer 1.102 3.126 846 3.956 Endring av markedsverdi investeringseiendom 3-209 4.446-5.526 4.131 Sum driftsresultat 893 7.573-4.681 8.087 Finansinntekter 6 273 596 219 527 Finanskostnader 6-852 -2.538-565 -2.075 Verdiendring, finansielle derivater 6-693 -1.351-415 1.386 Verdiendring, finansielle investeringer 6 493 550 - - Netto valutakursendringer 6 1.335 104 2.265 5.181 Netto resultat av finansposter 555-2.639 1.503 5.020 Resultat før skatt 1.449 4.934-3.177 13.107 Skattekostnad 8 706 1.724-549 1.646 Periodens resultat 742 3.210-2.628 11.461 Andre inntekter og kostnader: Omregningsdifferanser 1.906-578 3.229-4.898 Sum andre inntekter og kostnader 1.906-578 3.229-4.898 Periodens totalresultat 2.649 2.632 601 6.563 Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) 21.218.672 21.009.796 21.008.503 21.990.970 Fortjeneste per aksje (USD) 0,03 0,15-0,13 0,52 4

Konsolidert balanse 000 USD Note 30. sep 2010 31.des 2009 Urevidert EIENDELER Anleggsmider Investeringseiendom 3 85.430 81.780 Anlegg og utstyr 145 143 Finansielle derivater 4 218 183 Sum anleggsmidler 85.792 82.105 Omløpsmidler Finansielle investeringer 4 18.863 9.582 Andre fordringer 4.440 7.377 Kontanter og likvide midler 5 20.616 27.390 Sum omløpsmidler 43.918 44.349 SUM EIENDELER 129.710 126.453 Innskutt egenkapital Aksjekapital 1.556 1.556 Overkurs 21.036 21.036 Pålydende egne aksjer -124-134 Annen innskutt egenkapital 65.719 65.719 Sum innskutt egenkapital 88.187 88.178 Annen egenkapital Annen egenkapital -11.456-14.419 Sum annen egenkapital -11.456-14.419 SUM EGENKAPITAL 76.731 73.759 Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner 4 37.891 39.924 Utsatt skatt 1.618 887 Verdi av finansielt derivat 2.191 628 Annen langsiktig gjeld 1.548 1.319 Sum langsiktig gjeld 43.248 42.758 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 219 393 Annen kortsiktig gjeld 9.513 9.542 Sum kortsiktig gjeld 9.732 9.935 Sum gjeld 52.980 52.693 SUM GJ ELD OG EGENKAPITAL 129.710 126.453 5

Konsolidert kontantstrømoppstilling For perioden 1. januar 30. september 000 USD Note 9M 2010 Urevidert 9M 2009 Urevidert Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 4.934 13.107 Justering for: avskrivninger 30 18 endring virkelig verdi investeringseiendom 3-4.446-4.131 finansinntekter 6-596 -527 finanskostnader 6 2.538 2.075 endring finansielle derivater 6 1.351-1.386 endring finansielle investeringer 6-550 - netto valutakursendringer 6-104 -5.181 Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer 938-147 leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld -670-528 betalte skatter - -79 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 3.424 3.219 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Betaling knyttet til anskaffelse av eiendom - -7.113 Finansielle investeringer 4-8.731 - Plassering av overskuddskapital 2.000 - Netto kjøp av egne aksjer 344-6.154 Investering i andre driftsmidler - -8 Mottatte renter 641 280 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -5.735-12.996 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lån -1.620-467 Endring i annen langsiktig gjeld - - Betalte renter -2.602-1.571 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -4.222-2.038 Netto endring i kontanter og likvider -6.532-11.814 Åpningsbalanse kontakter og likvider 27.390 46.022 Valutaendring på IB kontanter og likvider -229 6.349 Kontakter og likvide midler ved periodens slutt 20.616 40.557 6

Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital Netto egne aksjer -132-6.022-6.154 Årets resultat 11.461 11.461 Årets utvidede resultat -4.898-4.898 Sum - - - -132 4.439-4.898 409 30. september 2009 1.556 21.036 65.719-132 -3.820-10.812 73.547 Innskutt egenkapital Annen egenkapital Aksje- Overkursfond innskutt EK EK EK EK Annen Opptjent Annen Sum Egne aksjer k apital 1. januar 2009 1.556 21.036 65.719 0-9.259-5.914 73.138 Innskutt egenkapital Annen egenkapital Aksje- Overkursfond innskutt EK EK EK EK Annen Opptjent Annen Sum Egne aksjer k apital 1. januar 2010 1.556 21.036 65.719-134 -7.105-7.313 73.759 Netto egne aksjer 10 334 344 Årets resultat 3.210 3.210 Årets utvidede resultat -578-578 Sum - - - 10 3.544-578 2.973 30. september 2010 1.556 21.036 65.719-124 -3.563-7.892 76.731 7

Utvalgte noter 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er investering i utleieeiendom i Russland gjennom selskapets datterselskaper. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 30. september 2010 er utarbeidet i samsvar med IAS34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for 2009. Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. 3. Investeringseiendom Verdi 9M 2010 9M 2009 Per 1. januar 81.780 66.000 Tilgang - 16.444 Verdiendring * 3.650 556 Verdi per 30. september 85.430 83.000 * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Verdiendringen har to elementer: - Endring i lokal funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for 2009. Selskapet presenterte delårsresultater løpende i 2009. Tidligere presentasjoner for tidligere år var ikke i samsvar med IAS34 Delårsrapportering og regnskapsprinsipper benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet 2009 og tidligere interimrapporter i 2010. Sammenligningstall for forrige år er derfor utarbeidet på nytt i tråd med konsernets regnskapsprinsipper og kan avvike fra tidligere presentasjoner. Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert. De to effektene er presentert separat under: Endring i virkelig verdi 9M 2010 9M 2009 Verdiendring i RUB over ordinært resultat 4.446 4.131 Omregningsdifferanse over totalresultat -796-3.575 Netto endring i virkelig verdi 3.650 556 NOI fra eiendommer 9M 2010 9M 2009 Leieinntekter 8.106 7.306 Driftskostnader fra eiendommer 2.008 1.664 NOI fra eiendommer 6.098 5.642 NOI % 75% 77% Annualisert yield / bokført verdi 9,5 % 9,1 % 8

4. Finansielle eiendeler og gjeld Obligasjoner 9M 2010 9M 2009 Verdi per 1. januar 9.582 - Tilgang 16.770 - Avgang -8.039 - Verdiendring 550 - Verdi per 30. september 18.863 - Andre finansielle eiendeler og gjeld 9M 2010 9M 2009 Kontanter og kontantekvivalenter 20.616 40.557 Innebygde derivater 218 131 Banklån * -39.136-40.133 Renteswaps -2,191-912 Valutaterminer -139 - Sum øvrige finansielle eiendeler og gjeld -20.632-357 Innebygde derivater Verdiendring på innebygde finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes-modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og rentekurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot norske kroner. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. *Banklån Morselskapet har et lån for å finansiere Gasfield-bygget. Lånet er sikret med pant i investeringseiendommen (verdi 64.760) og betales i kvartalsvise avdrag. De første to årene nedbetales med 1,5% av saldo, de neste to årene med 3% av saldo og de resterende år med 5,7% av saldo. Lånet presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de første 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld: 9M 2010 9M 2009 Langsiktig andel av lån 37.891 39.510 Kortsiktig andel av lån 1,245 623 Sum lån til amortisert kost 39.136 40.133 9

5. Kontanter og kontantekvivalenter 9M 2010 9M 2009 USD 15.047 15.883 NOK 286 22,337 Andre valutaer 5,283 2,336 Sum 20.616 40.557 6. Finansinntekter og finanskostnader 9M 2010 9M 2009 Valuta Valutainntekter 1.918 5.319 Valutatap -1.814-139 Netto valutaposter 104 5.181 Finansinntekter Renteinntekter 563 456 Verdiendring, finansielle investeringer 550 - Verdiendring, derivater 70 1880 Andre finansinntekter 33 73 Sum 1.217 2.408 Finanskostnader Rentekostnader -2.178-1.975 Verdiendring, derivater -1,421-494 Andre finanskostnader -360-101 Sum -3.959-2.569 Netto finans -2.639 5.020 10

7. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 30. september 2010: Aksjonær Type * Land Aksjer % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA 2.027.653 8,78 % STORM REAL ESTATE ASA 1.960.961 8,49 % CREDO EIENDOM A/S 770.288 3,34 % SEB PRIVATE BANK S.A. LUXEMBOURG NOM LUXEMBOURG 714.283 3,09 % JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA 664.239 2,88 % ØRN NORDEN AS 607.901 2,63 % BANK OF NEW YORK NOM BELGIA 428.495 1,86 % VICTORY LIFE SVEITS 426.463 1,85 % FINANSFORBUNDET 416.650 1,80 % STIG AS 374.985 1,62 % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA 363.293 1,57 % BJØRGVIN AS 312.500 1,35 % AS BANAN 301.338 1,30 % EBN INVEST AS 280.688 1,22 % MINOR INVEST AS 225.000 0,97 % JPMORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA 223.292 0,97 % BANQUE DE LUXEMBURG S.A NOM LUXEMBOURG 211.500 0,92 % INGRID MARGARETH LANGBERG 191.250 0,83 % TDL AS 182.250 0,79 % CASTELAR EIENDOM II KS US 180.000 0,78 % ØVRIGE AKSJONÆ RER 12.228.966 52,96 % SUM 23.091.995 100,00 % * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Det har ikke vært noen vesentlige endringer i aksjer holdt av styrets medlemmer eller selskapets ledelse. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 9M 2010 9M 2009 Netto endring i antall egne aksjer -181.205 1.952.193 Netto beløp ved kjøp og salg av egne aksjer (i NOK) -2.449.982 40.490.109 Gjennomsnitt per aksje (NOK) 13,52 20,74 Aksjesple is Selskapets generalforsamling vedtok 12. mai 2010 en spleis av aksjer i forbindelse med selskapets planlagte børsnotering. Oslo Børs har som opptaksvilkår at minste kursverdi på aksjene på noteringstidspunktet skal være NOK 10. I perioden umiddelbart forutfor generalforsamlingen ble aksjen handlet på ca NOK 3,50. Generalforsamlingen vedtok derfor en 4:1 aksjespleis, slik at 4 aksjer á NOK 0,10 ble slått sammen til 1 aksje á NOK 0,40. 11

8. Skattekostnad 9M 2010 9M 2009 Periodens skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt 656 363 Utsatt skatt 1.068 1.283 Periodens skattekostnad 1.724 1.646 9. Transaksjoner med nærstående parter 9M 2010 9M 2009 Storm Capital Management Ltd. 875 783 Surfside Ventures Ltd. 271 261 Sum 1.147 1.044 10. Hendelser etter balansedagen Styret har innkalt til ekstraordinær generalforsamling 9. november med forslag om kapitalnedsettelse ved sletting av selskapets beholdning av egne aksjer. 12

Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street, 3 rd floor London W1S 1SP United Kingdom Tel: +44 207 409 33 66 Fax: +44 207 491 3464 www.stormcapital.co.uk