Tysvær kommune Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS* MNAL - Zd/ 15.06.2012' Vedr. : PLANBESKRIVELSE TIL DETALJPLAN "UTSIKTEN" Prosjektnr.: 10650 L13 812E-5 1.0 FORSLAGSTILLER På vegne av Odd Hansen Prosjekt AS oversendes vedlagt forslag til detaljplan. Fakturaadresse / tiltakshaver for plansaken: Forslagsstiller: Odd Hansen Prosjekt AS vffønnes Tønnessen Sundvegen 20 4250 Kopervik Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS v/ Mona Fågelklo Postboks 29 5501 Haugesund tlf: 52 70 08 10 e-post: rn.fagelklo@abhb.no 2.0 PLANOMRÅDE 2.1 Da ens forhold/ lanstatus: Den gjeldende planen tilrettelegger for konsentrert småhusbebyggelse (jfr. plankart vedlegg 1). Byggeområdene er tidligere byggemodnet iht. godkjent teknisk plan. Kommunaltekniske anlegg, veibelysning og trafo er etablert. Rassikring mht. jord- og steinras er utført iht. godkjent tiltaksplan. Innenfor planområdet foreligger godkjente byggesaker for 42 boenheter. Denne utbygging er ikke gjennomført. Ny tiltakshaver ønsker en annen bygningstypologi i form av blokkbebyggelse. Dette utløser krav om utarbeidelse av detaljplan. Arealene er sterkt skrånenede fra sør og opp mot nord ( ca. kote 53 kote 73), med gode lysforhold og utsikt over hele Aksdal med omegn. All opprinnelig terreng innenfor planområdet er fjernet, og området fremstår per dags dato som et "apent sår" i terrenget. 2.2 Ros-analyse Det er gjennomført en ROS-analyse. Det er gjort en vurdering av de stedlige forhold. Rasfare Området ligger rett sør for fjellet Alvanuten, hvor skrednett viser potensiell fare for steinsprang og jordras. I forbindelse med planprosess for dagens gjeldende plan ble det utført rasvurdering mht. stein og jord, jfr. vurdering dat. 24.04.2004 (vedlegg 2). Rassikring ble etablert iht. denne vurdering, samt iht. befaring dat. 26.09.2005 (vedlegg 3), og befaring 09.10.2005 (notat dat. 29.10.2012, vedlegg 4). Sikringsarbeidene er godkjent av Multiconsult i skriv dat. 09.02.2006 (vedlegg 5). Planområdet omfattes også delvis av område hvor skrednett viser potensiell fare for snøskred. I forbindelse med dette planarbeid så har NGI utført snøskredvurdering, jfr. rapport dat.16.04.2012 (vedlegg 6). I møte med Tysvær kommune 16.05.2012 I bestemmelser pkt. 6.2 er sagt; "/ hensynssone forekommer ustabile partier, jfr. rapport utført av Multiconsult dat. 26.09.2005. Sikringsarbeider iht. Multiconsult rapport 210901 er utført. Sikring er godkjent av Multiconsult i skriv dat. 09.02.2006. I forbindelse med oppstart av sprengningsarbeid i byggegroper må behov for ytterligere sikringstiltak før, under og etter spregning vurderes.". PB 29 N-5501 Haugesund Besøksad Skippergt 14 Tlf 52 70 08 10 Fax 52 70 08 11 E-mail: t.brekke@abhb.no
I bestemmelser pkt. 6.3 er sagt; "Nord for planområdet, opp mot Alvanuten, forekommer partier der snøskred kan utløses under ekstreme forhold, jfr. rapport utført av NG1 dat. 16.04.2012. Områder som anvist i NGI rapport 20120137-00-1-R, figur 15 skal sikres med beplanting. Planteplan skal utarbeides av sakkyndig. Planen skal avklare plantetype, plantetetthet, inngjerding, samt påkrevd vedlikehold, og skal godkjennes av kommunen. Planting med tilhørende inngjerding skal være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger i planområdet. Planområdet har felles vedlikeholdsplikt for plantefelt og inngjerding. Plikten skal tinglyses." I forhold til allerede utførte arbeider, samt i forhold til rekkefølgekrav tilhørende hensynssonene som er fastsatt i planbestemmelser, så skal sikkerhet mht. alle former for ras være ivaretatt. Tilgang til arealer som skal beplantes er gitt av berørt hjemmelshaver. Avtale vil bli inngått og tinglyst. Støy - Blokkbebyggelsen vil ligge tilbaketrukket og høyt over E134. Statens vegvesen har utarbeidet støysonekart som indikerer at planområdet per dags dato ligger i gul støysone. Med tanke på dette kart det er det utarbeidet støyrapport av Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS, dat. 04.01.2012 (vedlegg 7). Rapport konkluderer med at sørvestre hjørne av terrasseblokk på BB1, og vestfasade på blokk BB2 med tilhørende uteoppholdsareal er støyutsatt. I planbestemmelser pkt. 7.6 er sagt; "Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 skal følges. Boliger: Støynivået utenfor fasade som rommer støyfølsom bruk skal ikke overstige Lden=55 clba. Overstiges disse verdier skal det gjennomføres støytiltak. Lek-/uteopphold: Dersom støyen overstiger Lden=55dBA på uteoppholdsareal så må det for hver boenhet sikres tilgang til skjermet uteplass (min. 5 kvm/boenhet), samt tilgang til felles skjermet uteplass (min. 16 kvm/boenhet), med støynivå lavere enn denne grenseverdien. Støy skal dokumenteres med rapport ved søknad om tiltak. Detaljplan for tiltak, samt utført tiltak skal godkjennes av Statens vegvesen før det gis brukstillatelse til boliger eller private/felles uteplasser som tiltaket skjermer for." Bestemmelse 7.6 ivaretar at minimumsareal til privat/felles uteoppholdsareal som krevd i forslag til bestemmelser til kommuneplanens arealdel er sikret iht. Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442. Elforsyning - I planområdet ligger det en trafo (vist med eget formål). Haugaland kraft er kontaktet for å avklare om denne trafo har kapasitet å forsyne planlagt utbygging. I mail av 07.11.2011 fra kraftlaget vises til eksisterende anlegg bekreftes at anlegget har tilstrekkelig kapasitet (vedlegg 8). Ingen. Kommunaltekniske anlegg - Ing. Alvseike har kvalitetssikret kapasiteten til eksisterende kommunaltekniske anlegg, samt utformingen av vei i plan og høyde. Konklusjonen er at eksisterende anlegg har tilstrekkelig kapasitet, og at tidligere etablert trykkøkningsstasjon ivaretar tilstrekkelig brannvann. Dog må det etableres en ekstern flomveg som ivaretar nedbør ved ekstremvær fra områder beliggende ovenfor planområdet. Jfr. notat, skisse til teknisk plan, lengdeprofil, samt kart med omkringliggende topografi (vedlegg 9). I planbestemmelse som omhandler kommunaltekniske anlegg pkt. 7.2 er sagt; "Teknisk plan skal ivareta etablering av ekstern flomvei fra arealer beliggende ovenfor planområdet." 2
2.3 Samordnin / medvirknin Premissene for reguleringsarbeidet er avklart gjennom oppstartsmøte med kommunen 02.11.2011 (jfr. referat, vedlegg 10). Varsel ble utsendt 04.11.2011 med frist for merknader 20.12.2011 (jfr. varsel, vedlegg 11). Utsendelse av varsling er utført iht. naboliste/off. liste levert av kommunen (vedlegg 12). Innkomne innspill i varslingsperiode under pkt 4.0. 3.0 PLANFORSLAGET 3.1 Øvri e relevante moment i lanforsla Formal: Hovedformålet med planen er å tilrettelegge for oppføring av 1 stk terrassert blokk, samt 1 stk "ordinær" blokk, med tilhørende anlegg. Totalt antall planlagte boenheter i området blir ca. 52 stk. Utn else/b ehø de: Tillatt maks gesimshøyde for hvert byggeområde er vist på plankartet i form av kotehøyder. For områdene BB1 er sagt at bebyggelsen skal terrasseres. Utnyttelse er vist med avgrensning "planlagt bebyggelse". Parkering: Det foreslås 1,5 bilparkeringsplasser per boenhet, og 1 sykkelparkeringsplasser per boenhet innenfor planområdet. I planbestemmelser er sagt; "Parkeringskravet for bil er min. 1,5 parkeringsplasser for bil og min. 1 parkeringsplasser for sykkel per boenhet. Min. 1 bilparkeringsplass per boenhet skal etableres i lukket anlegg, og avsettes til eksklusivt bruk for boenheten. Øvrig parkering skal være i form av felles gjesteparkering. For hvert parkeringsanlegg og på hver parkeringsplass skal etableres min. 1 bilparkeringsplass for bevegelseshemmede. Denne skal tilstrebes plassert inntil heis/adkomst og ytterst i rekken." Bestemmelser ovenfor ivaretar at det ikke selges mer enn 1 bilparkeringsplass per boenhet som eksklusiv. Dermed sikres at antall gjesteparkering på 0,5 bilparkeringsplasser per boenhet blir opprettholdt til enhver tid. Byggetrinn: En utbygging av denne størrelse må tas i flere trinn. Bestemmelser gir adgang til dette ved at det er sagt; "Utbygging kan skje trinnvis. Ved forhåndskonferanse må særskilt avtales med kommunen hva for anlegg som skal ferdigstilles sammen med trinnet." Energi: Det er ikke tilgang til nærvarmeanlegg i områdets nærhet, og det er ikke anledning til å tilrettelegge for bruk av gass, jfr. TEK 10. Tiltakshaver vurderer vannbåren varme i bygninger innenfor planområdet. Tiltakshaver viser her til den nylig oppførte Vardafjell terrasse i Haugesund. I denne blokken er brukt vannbåren varme, hvor energien er tatt fra borehull og omformet med varmepumpe. 3.2 Arealbruk "Utsikten" OMRÅDE Bebyggelseog anlegg Samferdselsanleggog teknisk infrastruktur Grønnstruktur SUM AREAL i daa ca. 7,7 daa ca. 2,2 daa ca. 4,7 daa ca. 14,6 daa 4.0 INNKOMNE INNSPILL M/ KOMMENTARER, VURDERINGER Det er mottatt følgende innspill i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid: 4.1 Inns ill fra offentli e instanser HIM 02.12.2011 vedle 13 HIM ber om at lokal renovasjonsnorm for HIM-kommunene legges til grunn for det videre arbeidet. I planbestemmelser pkt. 3.9 er sagt; "Renovasjonsstasjon skal etableres iht. godkjent renovasjonsplan (jfr. pkt. 7.5)." I planbestemmelser pkt. 7.5 er sagt; "Den til enhver tid gjeldende renovasjonsnorm skal følges for utarbeidelse av plan for renovasjon, Renovasjonsplan skal godkjennes av renovatør. Opparbeidelse av renovasjonsstasjon iht. godkjent plan skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til bygninger som renovasjonsstasjonen betjener." 3
Med disse bestemmelser så antas dimensjonering iht. HIM sin norm, samt ferdigstillelse av renovasjonsstasjoner iht. plan godkjent av HIM ivaretatt. NVE dat. 16.11.2011 vedle 14 Vi viser til 4-3 der det går fram at det skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for alle planer for utbygging. Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser som kan medføre fare dersom det ikke tas hensyn til ved ved planlegging og utbygging, og skal være en del av analysen. Når det gjelder risiko- og sårbarhetsvurderinger for nye byggeområder viser vi til NVEs retningslinje nr. 2/2011 Flaum og skred i arealplanar, som omhandler sikkerhetsnivåer 09 fremgangsmåte for utredning av fare for flom og skred. Retningslinjene ligger på vare nettsider www.nve.no. Eventuelle fareutsatte arealer uavhengig av arealbruk, avmerkes på kartet som hensynssone jf. 12-6, og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. I bratt terreng vil intense nedbørsperioder representere en utfordring med hensyn til overvannet. Endret avrennin9 fra utbyggingsområdet og eventuelle konsekvenser for nedenforliggende områder ma også avklares. NVE vil i den videre oppfølging av planen ha fokus på hvordan dette blir ivaretatt. Nye byggeområder skal plasseres slik at sannsynligheten for skred er mindre enn 1/1000. For blokkbebyggelse/ konsentrert bebyggelse som skrives i meldingen er kravet 1/50000, jfr. TEK 10. For alle nye byggeområder må det vurderes om grunnforholdene er slik at det kan utløses skred i planområdet eller om planområdet kan bli utsatt for skred som utløses utenfor planområdet. www.skrednett.no gir en oversikt over potensielt skredfarlige områder. Planområdet omfattes delvis av område hvor skrednett viser potensiell fare for steinsprang. Hele området omfattes delvis av område med potensiell fare for sneskred. Planarbeidet må avklare i hvilken grad disse aktsomhetsområdene representerer reell fare i forhold til arealbruken. Eventuelle fareområder vises med hensynssoner i plankartet med tilhørende reguleringsbestemmelser. Mangelfull avklaring i forhold til naturfarer kan være grunnlag for innsigelse til planen. Det er utarbeidet rapporter, og allerede utført noe sikring mht. naturfarer, jfr. Rosanalyse - Rasfare. For håndtering av overvann, jfr. Ros-analyse - Vei/vann/kloakk. F Ikesmannen Mirøvernavdelin en - dat. 24.05.2011 vedle 15 Fylkesmannen har ikke merknader ut over at området er bratt, trolig rasfarlig og at det derfor må utarbeides eller revideres en ROS-analyse som viser hva som skal gjøres for å hindre ras i området. Leikeområde for barn må legges på relativt flatt område. Av trafikksikkerhetsgrunner forutsetter vi at det opparbeides fortau på det vesentlige av hovedstrekningen. Det er utarbeidet rapporter, og allerede utført noe sikring mht. naturfarer, jfr. Rosanalyse - Rasfare. Universell utforming iht. TEK 10 vil bli gjennomført. Uteopphold/lek plasseres på flater Det vil ikke bli opparbeidd fortau da eksisterende bebyggelse langs adkomstvei umuliggjør dette. Det vises dog til at godkjent men ikke opparbeidet bygningsmasse innenfor planområdet har omtrent samme antall boenheter. Det er ikke vist fortau i gjeldende plan, og det er ikke satt krav om etablering av fortau i tidligere godkjent byggesak for dette området. Statens ve vesen - dat. 20.12.2011 vedle 16 Statens vegvesen vil generelt påpeke at planen må ivareta trafikksikkerhet og universell utforming for alle trafikantgrupper. Da planområdet ligger i sterkt hellende terreng så tror vi det vil bli særlig utfordrende å sikre tilfredsstillende stigningsforhold på anlegg for myke trafikanter. Universell utforming iht. TEK 10 vil bli gjennomført. 4.2 Inns iii fra berørte naboer /evt. andre Ikke innkommet innspill. 4
5.0 ANNET Det foreligger noe uoverensstemmelse mellom eiendomsgrenser og formålsgrenser. Hjemmelshaver av omkringliggende arealer er Tysvær kommune. I oppstartsmøte 02.11.2011 ble dette avklart å være justerbart når godkjent plan foreligger. Arealer er vist på vedlegg 17: Parsell 1 og 2 går fra TK til tiltakshaver. Parsell 3 o9 4 går fra tiltakshaver til TK. Parsell 5 gar fra nabo g.nr. 72 b.nr. 121 og til tiltakshaver. Tiltakshaver vil være i dialog med kommunen og berørt nabo for å komme til avtale. Vedlagt soldia9ram (vedlegg 18) dokumenterer gode lysforhold på privatelfelles uteoppholdsomrader. Vedlagte perspektiver (vedlegg 19) og snitt (vedlegg 20) viser hvordan prosjektet er tilpasset terreng. Det er viktig at vedlagte perspektiver og snitt ikke blir sett på som bindende, men som retningsgivende, da prosjektering av bebyggelse med tilhørende anlegg fortsatt pågår og det kan forekomme justeringer. Plankart (vedlegg 21) og bestemmelser (vedlegg 22) leveres kommunen analogt, i tillegg leveres disse saksbehandler i digital form sammen med planbeskrivelse. Håper på et snarlig og positivt svar i sakens anledning. Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Mona Fågelklo (Qii\~ 5