AUKRA KOMMUNE DETALJREGULERING FOR FALKHYTTEN SENTRUM VEST REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL 2008) PlanID Utarbeidet av Vatne Arkitekter AS Plan dato: 04.02.15 Dato siste revisjon Dato vedtak 1 Formål Formålet med reguleringsplanen og de tilhørende bestemmelsene er: - Å legge til rette for nytt omsorgssenter, avgrense friområde og inkludere energibrønner i disse områdene. - Samordne eksisterende planer innenfor angitt sentrumsområde til en samlet helhetlig plan for et urbant sentrum i samspill med eksisterende bebyggelse. - Legge til rette for gode trafikkforhold for kjørende og gående. 2 Generelt Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense. Innenfor planområdet skal arealene utnyttes i samsvar med arealformål på plankartet og disse bestemmelsene. Når særlige grunner foreligger, kan kommunen gjøre mindre vesentlige endringer i reguleringsplanen, men da under forutsetning om at disse endringene ligger innenfor rammen av pbl. 2008 og TEK 10. Etter at reguleringsbestemmelsene er vedtatt, er det ikke tillatt å inngå private avtaler som er i strid med bestemmelsene. Planområdet er delt inn i reguleringsområde etter PBL 12-5 og 12-6 med følgende formål: 2.1 Reguleringsformål Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (BF1) Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BK1) Offentlig eller privat tjenesteyting (O1-5) Undervisning (OU1) Andre kommunaltekniske anlegg (KT) Hotell/Kontor/Bolig (HKB1) Bolig/Forretning/Kontor (BFK1-3) Kjøreveg/gate (V1), (G1-6)
Gatetun (GT) Gang-/sykkelveg/fortau (GS) Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn - grøntareal Kollektivholdeplass Parkeringsplasser (P) Grønnstruktur Friområde / Park Vegetasjonsskjerm Frisikt Bevaring kulturmiljø / sikringssoner 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Plankrav Ved søknad om tiltak skal det legges ved en situasjonsplan/detaljplan i målestokk 1:500 som redegjør for utbyggingens sammenheng med øvrige omgivelser, terrengbehandling, adkomster, parkering, opparbeiding og disponering av uteområder. Planen skal også redegjøre for ev. etappevis utbygging. Vedlagt byggesøknaden skal det være terrengprofiler som viser eksisterende og nytt terreng. Profilene fremstilles på fasadetegningene og skal dekke hele tomten samt 5m inn på naboeiendom. Bygningers høyder og materialbruk skal fremgå av profilene. 3.2 Bebyggelse Bebyggelsen skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og behandles fasademessig på alle frittstående sider. Bebyggelsen skal gis en utforming som er helhetlig, tiltalende med materialbruk og detaljering av høy og varig kvalitet. Den skal innordne seg den overordnede intensjonen i planen om et urbant sentrum. Mot offentlige gater og plasser skal bebyggelsen i områdene O2- O5 og BFK1- BFK3 plasseres i formålsgrensen. På område O1 etableres bebyggelsen i hht gjeldende forskrifter. Det er ikke tillatt å bygge over offentlige gater og plasser. For øvrig plasseres bebyggelsen innefor angitte byggegrenser. Avfallsbeholdere og lignende skal skjermes mot innsyn fra offentlig område. Skjermingstiltak skal godkjennes og gjennomføres samtidig med øvrig byggesak. Kommunen skal godkjenne skilt, reklamebruk, husfarge og murer. Utforming og overflater skal harmonere med strøkets karakter. Foruten nødvendige heistårn skal tekniske installasjoner skal plasseres innenfor og under regulerte grenser. Det tillates ikke installasjoner som ikke er en del av bygningens arkitektur. Side 2 av 8
Takform skal velges ut fra helheten i et kvartal, gateløp og arkitekturuttrykk. I tillegg skal takform vurderes i forhold til volumenes form, størrelse og dybde. Store dype saltak skal ikke nyttes. Saltak valmes rundt gatehjørne der nette er naturlig. Mansardtak er ikke tillatt. Gesimshøyde settes til maks 10 meter +/- 0,5 meter over gjennomsnittlig terreng. Se nærmere de enkelte formålene under 4. 3.3 Parkering Antall biloppstillingsplasser som må anlegges på egen grunn innefor reguleringsområdet, skal beregnes etter følgende normer: Krav til antall parkeringsplasser for bil Arealkategori Grunnlag pr. parkeringsplass Antall parkeringsplasser Enebolig per boenhet Min 1,5 Leiligheter 70 m 2 BRA el. boenhet Min 0,5 Kontor 100 m 2 BRA Maks 0,5 Forretning og service 100 m 2 BRA Maks 0,5 Hotell 10 rom 1-3 Institusjon* 10 senger 1-2 *Sykehjem med for eks. hjemmetjenester, må ha plasser i tillegg. Krav til parkering for sykkel Arealkategori Grunnlag pr. parkeringsplass Antall parkeringsplasser Enebolig Per boenhet Min 2 Leiligheter 70 m 2 BRA el. boligenhet Min 2 Kontor 100 m 2 BRA Min 2 Forretning og service 100 m 2 BRA Min 2 Hotell 10 rom 2 Institusjon 10 senger 2 Maksimalt 20% av tomtearealet kan benyttes til parkering på terrengnivå. Dersom det ikke er nok areal til å oppfylle kravene til både uterom og parkering, skal uterom prioriteres foran parkering. Det skal settes av minimum 5% parkeringsplasser for mennesker med nedsatt bevegelsesevne. 3.4 Ubebygd areal Utearealer skal være mest mulig sammenhengende, søke gode solforhold, tilfredsstillende støynivå og skjerming mot motorisert trafikk og forurensning. Ved etablering av felles uteoppholdsareal som gårdsrom, skal avstand mellom bygningsvolum være minimum 1,5 ganger bygningenes gjennomsnittlige gesimshøyde. Uterom for felles bruk skal utformes etter prinsippene om universell utforming og fungere som sosial møteplass for alle aldersgrupper til bruk alle årstider. Side 3 av 8
Samlet uterom per 100 m 2 BRA boligformål eller boenhet skal min være 30 m 2. Beregningsgrunnlaget er tillatt bruksareal for boliger fratrukket areal til parkeringsplasser og areal som skal brukes til uterom som uterom. Dersom uterom lokaliseres på tak, må dekket tåle en jordoverdekning som gjøre det mulig å plante busker og annen vegetasjon. Fellesarealer kan avsettes på planlagt eller eksisterende offentlig friområde med god standard, kapasitet og tilgjengelighet dersom avstanden er maksimal 200m langs trygg gangveg. Ev. behov for opprustning for å tåle økt bruk eller oppnå trafikksikker atkomst må sikres som vilkår for å frafalle kravet til felles uterom. For utbygging under 400m 2 eller med 4 boliger eller mindre er det ikke krav om felles uterom. Utearealer skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen for det enkelte tiltaket. Det skal gis ferdigattest først når opparbeidelse av utearealer er fullført. 3.5 Universell utforming. Prinsipper for universell utforming skal så langt det er mulig legges til grunn innenfor de ulike reguleringsformålene. Det skal redegjøres i byggesøknaden hvordan disse prinsippene blir ivaretatt. 3.6 Automatisk fredede kulturminner Dersom det under arbeid kommer fram funn eller strukturer som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og kulturvernmyndighetene i fylkeskommunen kontaktes jf. Lov om kulturminner 8, ledd 2. 3.7 Klima og energitilpasning Alle bygg som føres opp innenfor planområdet skal tilrettelegges for tilknytning til fjernvarmeanlegg. Der det ikke er lagt til rette for fjernvarme skal nærvarme vurderes. Der det er lagt til rette for alternative energikilder som gass, fjernvarme og lignende, skal dette benyttes. Nye bygg og anlegg skal tilrettelegges med lavt energibruk. 3.8 Rekkefølgebestemmelser Bygninger, parkering, utomhusareal med ev. lekeplasser skal ferdigstilles samtidig før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest kan gis. 3.9 Anleggsperioden I anleggsperioden skal det gjennomføres tilstrekkelige tiltak som sikrer tilfredsstillende trygg framkommelighet for gående, syklende og annen nødvendig kollektivtrafikk. Likeledes tiltak som begrenser ulemper for miljøet i sentrum, slik som støy og spredning av støv. Side 4 av 8
4 Bebyggelse og anlegg 4.1 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse. Området er satt av til frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende garasjer og uthus. Dette omfatter frittliggende eneboliger. Utnyttelsesgraden kav være opp til 30% BYA. Maksimal tillatt gesimshøyde er 7m og maksimal tillatt mønehøyde 8m. Det bør være saltak. Det tillates ikke valmet tak eller mansardtak. Hovedmøneretningen skal følge langs lengderetningen på bygningen/ kotene i terrenget. Der terrenget tillater det, kan sokkeletasje innredes til boligformål i samsvar med byggteknisk forskrift. Garasje kan oppføres med gesimshøyde 3m. Grunnflate skal ikke overstige 50m 2. Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan. Dette gjelder også om garasjen ikke skal bygges samtidig med huset. Felles garasje for to naboeiendommer bør føres opp i tomtegrense. Ellers kan garasje føres opp inntil 1m fra nabogrense. Ved plassering av bolig, garasje og gjerde skal det legges vekt på å verne vegetasjon og naturlige terrengformasjoner. Ved nyplanting, må dette gjøres slik at den etter kommunen sin vurdering ikke er til hinder eller forstyrrer den offentlige ferdsel. 4.2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Området er satt av til konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende garasjer. Dette omfatter vertikal- og horisontaldelte boliger med maks fire boenheter og kjede- og rekkehus med inntil tre målbare plan. Nye bygninger kan føres opp med gesims/mønehøyde maks 9m over gjennomsnittlig planert terreng rundt en boenhet. Det er ikke tillatt med valmtak eller mansardtak. Bebygd areal (%BYA) medregnet garasje/boder må ikke overstige 50% av tomtearealet. Parkering og biloppstilling skal skje på eget område lengst sør på tomta. Det er kun tillatt med nyttekjøring som varetransport internt i området. Side 5 av 8
I området er det satt krav til opparbeiding av et frittliggende lekeareal på minst 0,3daa. Anlegg for lek skal ferdigstilles samtidig med at 2/3 av husene er innflyttingsklare. 4.3 Offentlig eller privat tjenesteyting 4.3.1 Offentlig tjenesteyting O1, O2, O3, O4, O5 Områdene er avsatt til offentlig tjenesteyting. Uteområdet på O1 kan også nyttes til energibrønner for fjernvarmeanlegg. Maks utnyttingsgrad BYA=50% på O1 og BYA=60% på O2- O6. 4.3.2 Privat tjenesteyting BFK1, BFK2, BFK3 Områdene er avsatt til bolig, forretning og kontor. Boliger kan ikke etableres på 1. Etasje. Etableres det boliger skal det samtidig anlegges 1 småbarnslekeplass i hvert område. Maks utnyttingsgrad BYA =60%. 4.3.3 Privat tjenesteyting HKB1 Området er avsatt til hotell, kontor og bolig. Boliger kan ikke etableres på 1. Etasje. Etableres det boliger skal det samtidig etableres 1 småbarnslekeplass på området. Maks utnyttingsgrad BYA=50%. 4.3.4 Offentlig tjenesteyting. Undervisning OU1 Området er avsatt til offentlig tjenesteyting, undervisning. Skolebygget er delt inn i tre trinn og tre bygninger. Barnetrinn og mellomtrinn kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 5,5m. Maksimal mønehøyde er 6,5m over gjennomsnittlig planert terreng. Sentralbygg kan oppføres i tre etasjer med maksimal gesimshøyde på 13m, og maksimal mønehøyde på 14,5m over gjennomsnittlig planert terreng. Bebygd areal (%BYA) medregnet uteboder/sykkelskur må ikke overstige 35% av tomtearealet. Resten av arealet skal benyttes som tilstrekkelig uteoppholdsareal, gang- /sykkelareal, lekeplass, felles grønnstruktur og intern kommunikasjon (som intern kjøreveg/varelevering og noen spesielle parkeringsplasser). Hver avdeling skal ha et eget uteområde. Alle de tre årstrinnene skal ha egen lekeplass med idrettstilbud og sykkelparkering. Størrelsen på areal for lek og idrett er fastsatt til minimum 2daa til sammen per årstrinn/avdeling. Lekeplasser, idrettsplasser og uteområder skal tilrettelegges og opparbeides til formålet sammen med skolebygget. Det er satt krav om skjerming mellom skoleareal og eksisterende boligtomter (gnr/bnr 13/212, 13/213 og 13/225). Skjerming skal tegnes inn på situasjonsplan. Side 6 av 8
5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Kjøreveg V1, G1, G2, G3, G4, G5, G6 Arealene er satt av til offentlig kjøreveg og gater. Svingradius mot fortau er 8 meter. 5.2 Gatetun GT Arealet settes av til gatetun tilrettelagt som sosial møteplass. 5.3 Gang-/sykkelveg-/fortau Arealene er satt av til offentlige fortau, gang- og sykkelveger. Formålet er regulert med bredder 3-7 meter. Fortau rundt O1 kan også nyttes til energibrønner for fjernvarmeanlegg. Nærmere detaljering gjøres i egen gateplan. 5.4 Annen veggrunn tekniske anlegg Arealet er satt av til tekniske føringer. 5.5 Annen veggrunn grønntareal Arealene er satt av til grøntareal 5.6 Kollektivholdeplass Arealet nyttes til bussholdeplasser i vanlig rutetrafikk med ensidig parkering. 5.7 Parkeringspasser P1 Arealet er satt av til offentlige parkeringsplasser knyttet til skoletrafikken. 6 Grønnstruktur 6.1 Grønnstruktur Arealene er satt av til grønnstrukturer og beplantning på steder av verdi for miljøet rundt et formål og sentrum for øvrig. 6.2 Park GP1, GP2 Arealene er satt av til grøntområder, tilrettelagt for rekreasjon. Stier kan anlegges og vegetasjonen stelles for økt tilgjengelighet. Området GP1 kan også nyttes til energibrønner for fjernvarmeanlegg. 6.3 Vegetasjonsskjerm Arealet er satt av til vegetasjonsbelte som klimaskjerm mot skoleområdet. Her er tillatt å føre opp mindre konstruksjoner som har med friluftsliv å gjøre.. Det er ikke tillatt å føre opp konstruksjoner so har med idrett å gjøre. Eksisterende skog/trær skal bevares, og stell av vegetasjonen vurderes av fagpersonell. Dagens tursti opprettholdes. Side 7 av 8
7 Andre kommunalteknisk anlegg KT Arealet er satt av til transformatorkiosk. 8 Hensynssoner 8.1 Frisiktsoner I vegkryss og avkjørsler er det anlagt frisiktsoner. Frisikt er beregnet for redusert fart 30-40km/t i gater og 60 km/t for veg. Det er ikke anledning til å etablere tiltak innenfor sonene som er til hinder for fri sikten. 8.2 Hensynsssoner I området GP1 er det avmerket 2 hensynssoner lagt rundt to anlegg fra 2. Verdenskrig. 8.3 Båndlegging etter lov om kulturminner I området GP1 er det avmerket 1 anlegg fra 2. Verdenskrig som skal vernes etter lov om kulturminner. Objektet skal sikres slik at det kan besøkes på en trygg måte. Vatne Arkitekter As, Molde 04.02.2015 Side 8 av 8