Generalforsamling Emerging Europe Land Development AS 16. juni 2011
AGENDA 1. Generelt a. Selskapsstruktur EELD b. Styrets arbeid 20.10.10-16.06.11 2. Misligheter i organisasjonen. Konsekvenser 3. Gjennomgang av prosjektene, herunder Lumini 4. B-Hyper v/knut Kvisvik 5. Natko Vlahovic 6. Likviditet/Finansiering 7. Visjon Mål Strategi - Exit
1a. Selskapsstruktur EELD 696 aksjonærer (per 27.05.2011) 5 prosjekter, totalt ca. 2,8 millioner m2 tomt under utvikling Investert ca. EUR 90 mill i eiendomsprosjekter i Kroatia siden 2007/2008 Formål / Visjon / Strategi Selskapets vedtektsfestede formål lyder: Selskapets virksomhet består i å eie aksjer i selskaper som direkte eller gjennom eierskap i andre selskaper eier og utvikler eiendomsprosjekter, samt virksomhet som naturlig hører sammen med dette. Selskapets forretningsidé er profesjonell utvikling av Prosjektene til full ferdigstillelse og profitabel avhendelse med en fornuftig risikopremie som reflekterer Prosjektenes risiko.
1b. Styrets arbeid 20.10.10-16.06.11 1. KAPITALUTVIDELSE: Mål: 120 mill Resultat: 72 mill (netto 68 mill) 2. KONTROLL PÅ LUMINI: Overtok utbyggingsselskapet i januar med gunstig betalingsordning for lån (eur. 8,5 mill) 3. UTLEIE LUMINI 4. ETABLERING AV ADVISORY BOARD Knut Kvisvik Jarl Whist - Natko Vlahovic 5. AVDEKKET ULOVLIG INNGÅTT AVTALE OM KJØP AV EIENDOM 6. ENDRINGER I LEDELSEN 7. INTERN GRANSKNING 8. STATSBESØK 9. LIKVIDITETSKONTROLL 10. OPPRYDDING I SELSKAPSSTRUKTUREN
STYRET I EELD AS Even Lønnheim (Styreleder), Bernt Dahl-Jørgensen, Knut Taranger, Kjell Faraasen, Eirik Forthun EELD AS Eirik Forthun (Administrerende direktør) Fellesfunksjoner Robert Hagen (Økonomidirektør) RE Management AS SG Investorservice AS Espen Aas (Leder) Verdispar International Ltd Domagoj Pavlek (Leder) 8 ansatte Under avvikling - Forvaltning av private investeringsselskaper i Norge. Egne prosjekter: - Kupinec - Lumini - Savska - Benkovac - Prijedor EELD ORGANISASJON = 5 ansatte i Oslo + 8 ansatte i Zagreb (1 i Bosnia), reduseres til 5 fra okt
SELSKAPSSTRUKTUR 19.10.2010 EMERGING EUROPE LAND DEVELOPMENT AS UAB Twin Towers Ltd. Land Development Kupinec Ltd. Slottsgata Securities AS EELD International AS Baltic Development Property AS 28,77% Land Development Benkovac Ltd. Slottsgata Investorservice AS Verdispar International Ltd. Land Development Southeastern Europe 2 Ltd. Shopping Centar Lumini Ltd. VS Investor 27 AS Verdispar Project Development Banja Luka Ltd. Land Development Southeastern Europe 3 Ltd. Savska Offices Ltd. VS Investor 28 AS VS Real Estate Land Investment II Ltd. JV VerdiConti Development Ltd. Land Development Southeastern Europe 1 Ltd. VS Investor 29 AS UAB Verdispar International Ltd. Prijedor Land Development 1 Ltd. Real Estate Management AS Verdispar Central Europe Ltd. Verdispar Southeast Europe Ltd. Verdispar Project Development Ltd. 80% Verdispar Project Development Ltd. 20%
SELSKAPSSTRUKTUR 16.06.2011 EMERGING EUROPE LAND DEVELOPMENT AS Land Development Kupinec Ltd. Slottsgata Securities AS Under avvikling EELD International AS Baltic Development Property AS 28,77% Land Development Benkovac Ltd. Slottsgata Investorservice AS Verdispar International Ltd. Land Development Southeastern Europe 2 Ltd. Shopping Centar Lumini Ltd. Verdispar Project Development Banja Luka Ltd. Savska Offices Ltd. FUSJONERES VS Real Estate Land Investment II Ltd. JV VerdiConti Development Ltd. Under avvikling Land Development Southeastern Europe 1 Ltd. Prijedor Land Development 1 Ltd. Real Estate Management AS Under avvikling Verdispar Central Europe Ltd. Under avvikling Under avvikling Verdispar Southeast Europe Ltd. Under avvikling Verdispar Project Development Ltd. 20% Under avvikling Verdispar Project Development Ltd. 80% Under avvikling
SELSKAPSSTRUKTUR NÅR FERDIG EMERGING EUROPE LAND DEVELOPMENT AS Baltic Development Property AS 28,77% Land Development Kupinec Ltd. Slottsgata Investorservice AS Verdispar International Ltd. Land Development Benkovac Ltd. Shopping Centar Lumini Ltd. Savska Offices Ltd. Land Development Southeastern Europe 1 Ltd. Prijedor Land Development 1 Ltd.
2. Misligheter i organisasjonen. Konsekvenser
Hva er avdekket 1. Uautorisert kjøp av prosjekt (Zupanja) NOK 35mill Overført NOK 11mill (lån Credo) + NOK 5mill kontant Rest ikke betalt 2. Brudd på formalia lån i Credo Bank NOK 11mill 3. Ulovlig lån fra selskap under forvaltning CDP II AS NOK 11mill 4. Sletting av regnskap fra Juni 2010. Regnskap ikke ført fra jan/11 5. Erik Mohorovic uautorisert sluttpakke NOK 400.000,- 6. Gjennomgående mangel på anbudsprosesser 7. Manglende internrutiner. MH og EM kontrollerte alt.
Konsekvenser/Tiltak 1. Avsluttet arbeidsforhold med daglig leder Erik Mohorovic, finansdirektør Mislav Hraste og juridisk ansvarlig Niksa Antica 2. Ansatt Jelena Draganic (tidl. Strabag), Controller. 6mnd. Domagoj Pavlek ny daglig leder 3. Full intern DD, inklusive re-etablering av regnskap. Dok-kontroll 4. Ulovlig lån CDP II AS reversert. Case closed 5. Sivilt søksmål mot Erik Mohorovic for ulovlig sluttpakke 6. Sivilt søksmål mot selger av Zupanja. Krav om tilbakebetaling MNOK 16 Subsidiært: Søksmål mot EM Subsidiært: Søksmål mot Credo Bank Subsidiært: VSH Capital varslet om kommende søksmål Subsidiært: Søksmål mot tidl. daglig leder i Oslo EA vurderes 7. Re-etablert internrutiner, økt tilstedeværelse, transparent daglig drift
2. Gjennomgang av prosjektene
Lumini Kupinec Savska Jarun Panorama (project development) Prijedor Benkovac
Lumini Kupinec Savska Benkovac Prijedor
1. Prijedor: MEUR 3 Tomt 112.000m2 Formål bolig/næring NDA ca 150.000m2
2. Project Benkovac- Zadar: MEUR 4 Tomt 205.000m2 Formål logistikk NDA ca 67.000m2
3. Project Kupinec Tomteområde: Ca. 2,3 millioner m2 RESIDENTIAL ZONE Areal +/- 600.000m2 6-10.000 boenheter BUSINESS ZONE Areal +/-700.000m2 Logistikk/industri/kontor
Planprosess pågår, konvertering fra jordbruksland til bebyggelsesområde Implementert i utviklingsplanene for fylkeskommunen i April 2011 Neste trinn er implementering av prosjektet i kommunedelplan Kuponec/Klinca Sela, antatt 2012 Siste trinn er lokasjonstillatelsen for bybyggelsesplanen, estimert 2013.
KUPINEC Dags dato TOTAL Eur Basert på tomteareal Eur/m² Tomtekost 10 700 000 4,50 Utviklingskostnader p.t. 5 200 000 2,19 SUM kost p.t. 15 900 000 6,69 Markedspris 17 000 000 7,15 Videre utvikling TOTAL Eur Basert på GDA Eur/m² Forutsetninger Sunk cost' 15 900 000 11,80 Byggekost bolig per m2 600-650 Byggekost inkl anl.bidrag, uforuts, finans 1 056 000 000 784 Byggekost kontor/industri per m2 700 Snitt boenhet 150m2-3,5 pers per bolig SUM Utbyggingskostnader 1 071 900 000 796 Salgspris bolig 800-900,-/m2 (1.150,-/m2 Zagreb) Verdi ferdig 1 201 000 000 891 NETTO 129 100 000 * Det bygges årlig ca 5.500 nye boliger i Kroatia = 825.000m2 herav ca. 2.500 boliger i Zagreb kommune = 375.000m2
4. Savska/Ozonia Business Garden - Zagreb PROJECT FACTS Located in Zagreb, Savska Street, only 5 minutes to the city centre. One of the first green developments in the Region Construction area: 60.000 m2 Offices NLA: 20.200 m2 Shopping area NLA: 1.100 m2 Hotel NLA: 8.100 m2 Car parking area: 23.600 m2 (598 parking spaces) Opening date: TBD PROGRESS Location permit for the project obtained beginning of September 2009 Signed exclusive agency agreement with CBRE Zagreb Signed Agreement with a Hotel operator Novotel, Accor 30% of the project area
Kilde: Google Earth
OZONIA BUSINESS GARDEN Dags dato TOTAL Eur Eur/m² Tomtekost 12 000 000 400 Utviklingskostnader p.t. 1 500 000 50 SUM kost p.t. 13 500 000 450 Markedspris "as is" 15 000 000 500 Forutsetninger Videre utvikling TOTAL Eur Eur/m² Byggekost kontor per m2 750 Byggekost parkering per m2 350 Byggekost hotel per rom 100 000 Sunk cost' 13 500 000 450 Leienivå kontor per m2/mnd 14 Leienivå retail per m2/mnd 20 Byggekost inkl anl.bidrag, uforuts, finans 50 000 000 1 667 Verdi hotel/rom 150 000 SUM Utbyggingskostnader 63 500 000 2 117 Finansiering 50% Verdi ferdig 78 000 000 2 600 NETTO 14 500 000 EK/Sunk cost 13 500 000 Lån 46 000 000 Ytterligere behov EK 4 000 000
5. Shopping Center Lumini - Varaždin
Status per juni 2011 Brukstillatelse på plass Kontrakter >50% - inkl. LOI 77% Største leietakere: BHyper 5.000m2 Cinestar 1.400m2 Technomarket 1.620m2 Stadium Bowling 1.300m2 TerraNova 800m2 Inditex (Zara) Svensk tekstilkjede Intersport New Yorker 2.900m2 Forhandlinger 1.700m2 (LOI) 750m2 (LOI) 800m2 (LOI) Åpning: Sept/Okt 2011 Prognose leieinntekter: MEUR 4 (netto) Økende til MEUR 4,5 på lengre horisont
Regnskap LUMINI: Opprinnelig budsjett Prognose SITE 9 450 000 9 450 000 CONSTRUCTION WORKS 18 600 000 18 670 000 FIT OUT WORKS 2 010 000 13 511 963 UNFORSEEN CONSTRUCTION COSTS 2 000 000 290 099 OTHER COSTS 7 832 988 7 832 988 TOTAL 39 892 988 49 755 050 Interest rate for construction period 1 580 000 500 000 Totalt budsjettert 41 472 988 50 255 050 8 782 062 VERDI : MEUR 40 50 avhengig av yield (p.t. 9-9,25%)
EELD (oppsummert) Prosjekt Netto cashflow Est. verdi Lumini 4 MEUR/år 40 50 MEUR Savska Utvikling 15 MEUR Kupinec Utvikling 17 MEUR Benkovac Utvikling 4 MEUR Prijedor Utvikling 3 MEUR BDP AS (28,77%) Aksjer+fordring 1 MEUR TOTAL 80 90 MEUR Ekstern gjeld MEUR 8,5 Verdijustert egenkapital 70-80 MEUR (eks konvertibel obligasjon)
4. B Hyper/Knut Kvisvik
MISSION IMPOSSIBLE LOCAL TASTE ASSORTMENT FURTHER GROWTH STRATEGY PUBLIC RELATIONS PURCHASING POWER ONLY 6 MONTHS PRICE-WAR TECHNICAL STANDARDS MARKET POSITIONING IMPORT JURIDICAL ISSUES 100 NEW EMPLOYEES FOR TRAINING EXPANSION CONCEPT LAYOUT WORKING CAPITAL NUMBER OF CUSTOMERS LANGUAGE MARKETING STRATEGY LIQUIDITY SALARIES FOOD COMMUNICATION STRONG COMPETITION FRESH-FOOD TRENDY CHANGES CATEGORY MANAGEMENT EQUIPMENT CONTRACTS HUMAN RESOURCE WINNING TEAM CULTURE NEW COUNTRY ACCOUNTING POSITIVE CIRCLE NON-FOOD ORGANIZATION NEW GENERATION SECURITY SYSTEMS NO EXISTING STORES FINANCING SUPPLIERS
MARKEDSPOSISJON CONCEPT UTSTYR FINANSIERING VARER INNKJØP ORGANISASJON MARKEDSFØRING BUTIKKDRIFT REGNSKAP ANSATTE VIDERE VEKST STRATEGI KUNDER
FAKTA OM B HYPeR LUMINI: AREAL: 5000 KVM. ANSATTE: CA. 100 INVESTERINGER: EUR 2 000 000 SORTIMENT: > 30 000 VARELINJER SNITT-HANDEL: > EUR 10 OMSETNING: EUR 10-15 - 20 000 000,- ÅRLIG RESULTAT: EUR 0-2- 3-500 000,- POSISJON: MEDIUM HIGH SEGMENT/ VALUE ADDED
TUSEN TAKK! VI SEES I KROATIA TIL HØSTEN! (SENSOMMER N)
5. Natko Vlahovic
Building a strong and influential network in Croatia EELD General Assembly Meeting Oslo, June 16, 2011 Presented by Natko Vlahovic
Overview Personal introduction & company profile What are we doing in Croatia Marketing and PR strategy to opem LUMINI Future Economic and Political Situation 56
VLAHOVIC GROUP Communications COLLABORATION IS A CORE VALUE Natko Vlahovic, Founder and Chairman of VLAHOVIC GROUP Communications A butique communications consultancy with operations in Zagreb and Brussels Part of FIPRA International network (50 offices around the world) Provide media & business consulting to companies, funds and government depts. 57
We integrate services to gain results Leadership in Oslo and management team in Zagreb Question of different culture 58
Collaboration principles with EELD and recent achievements Our cooperation started end of April 2011 First activities included introducing new CEO Mr. Eirik Forthun to Croatian public and using the opportunity to promote EELD projects during King Harald s visit to Croatia on May 12th Now we are putting all our efforts on communicating LUMINI shopping center and Bhyper as new food anchor in Croatia 59
Recent achievements for EELD Meeting with Deputy Prime Minister for Investments Two prime time appearances on national tv for new CEO One full-page interview of Mr. Forthun in business newspaper Poslovni dnevnik Meeting with President Josipović and King Harald V Exclusive pictures with King and President WE ARE DOING THIS TO BUILD BETTER FUTURE FOR LUMINI AND NAME RECOGNITION FOR EELD 60
King Harald V and President Josipović looking at EELD projects in Croatia 61
Two Level Approach to open Lumini in September/ October Integrated Media & Marketing Strategy towards opening LUMINI in Spetember/October Building corporate brand and influence of EELD in Croatia Communicate LUMINI BHYPER CINESTAR FASHION ANCHOR TENANTS (strong brand mix to reach final tenants) 62
Overview of political & economic developments Croatia is fully stable parliamentary democracy with centre-right coalition government Last Friday, European Commission proposed to the EU Council of Ministers to close the last four chapters in the accession negotiations with Croatia This paves the way for Croatia to join the EU as the 28th Member State as of 1 July 2013 63
...in 2011 ahead of a parliamentary election Croatia is approaching general elections in fall (probably November 2011) with three top issues: jobs, investments and economic recovery Generally, last two years have been turbulent times for the Government as the anti-corruption campaign has produced several high-profile cases 64
Recent economic developments by Zagreb Economics Institute January 2011 Croatia has been through difficult economic recession 2008-2010 Recession has come to an end last quarter 2010 (real GDP growth 0.2) Personal consumption and investments started to grow again in 2011 Private investors/buyers are returning to the market looking for sensibly priced real estate projects EU membership in 2013 expected to strengthen investments both by foreign and domestic investors 65
Real Estate Review 2009 represented the end of 10-year booming real estate era in Croatia The crisis years 2009-2010 heavy decline of GDP (-5.8, -4.5), industrial production drop 8.5%, personal consumption 12.5%, credit tightening Expected economic growth in light of EU accession and further liberalization of trade OFFICES - financing problems, some projects on hold INDUSTRIAL - strong prospect for the future, poorly developed, good transport infrastructure RETAIL - unfulfilled demand in areas outside Zagreb RESIDENTIAL further differentiation of prices 66
Key opportunities currently in the real estate market are: 1. The economic environment improves more than expected, assisted by export growth, tourism growth and an improvement in consumer demand. 2. Extension of credit availability to both developers and residential house purchasers, adding more space and more demand. End of accession talks will add significant positive boost. 3. Strength in the office sector means that vacancy rates have dropped but that projects coming up in 2011 will ensure that demand can be met Key risks to the current real estate market are: 1. If Croatia does not complete EU accession this may indeed prove a negative for investor sentiment to invest in Croatia, which would have a negative effect on the commercial property sector 2. New election cicles tend to slow things down before new government comes in 67
Final thoughts today on Croatia business environment 2011-2015 It is expected that Croatia will continue to have slow growth in next 4 years, especially due to EU membership, expansion of tourism sector and return of foreign capital Government is under a lot of pressure from business to cut down bureucracy and lower personal income taxes and VAT for more flexible labor legislation Obligations under EU legislation allow for more liberal rigths to invest in property, agriculture, transports and tourism Increased demand from EU will probably lead to an increase of prices of land for construction 68
Lumini Opening Soon Thank you! 69
6. Likviditet/Finansiering
Likviditet Kapitalbehov 2011-2012 tall i 1000 EUR 2011 2012 Prijedor 40 72 Kupinec 117 100 Savska 1 400 90 Lumini 14 200 406 benko 7 90 sum prosjekt 15 764 758 Oslo 849 1 050 Zagreb 503 727 sum administrasjon 1 352 1 777 sum totalt 17 116 2 535 Kontantbeholdning pt. 4 000 Banklån i oktober (25' - 8,5') 16 500 Tilbakebetaling konvertibelt lån desember 2011-7 245 Netto -3 861-2 535
Veien videre PRI 1 : Lumini => Driftsfase Utleie, konvertere LOI Markedsføring/PR: I tett samarbeid med Natko + Cinestar + Anchor tenants Fit-out/leietakertilpasninger juni-sept Senterledelse, 3 fra egen organisasjon Åpning sept/okt 2011 Savska: sikre eierskap => vurdere utbygging/partnerskap/salg Kupinec : vurdere allokering av midler til videre utvikling frem til lokasjonstillatelse Sikre kapital/brofinansiering i påvente av langsiktig finansiering MEUR 25
Hovedpunkter brofinansiering Kapitalbehov 8-12 MEUR Formål brofinansiering i påvente av langsiktig finansiering MEUR 25 Term Sheet foreligger fra 2 kroatiske banker Forventet utbetaling langsiktig finansiering MEUR 25 høsten 2011 Lumini i sluttfasen, åpner sept/okt 2011 Varighet brofinansiering 6mnd
Strategi likviditet 2011-2012 Resultat MEUR Bank Sikre term sheet fra bank (iverksatt) 16,5 Lumini Salg Lumini til kostpris (iverksatt) 45 Savska Kupinec Vurdere nedsalg til andre strategiske partnere som kan kjøpesenter 10-20 Søke partner som kan kjøpe seg innfor å eie og evt utvide/nye sentre 10-20 Klargjøre Savska eierskap uten anmerkninger eller tredjemannskrav (iverksatt) Søke byggelån Savska med pant i eiendommen, akkumulering av renter på hovedstolen 5 Søke partner (helst finansiell) som kan kjøpe 20-45% av Savska Offices Ltd Markedspris MEUR 15, kostpris MEUR 13,5. Salg 35% for MEUR 5 5 Sondere aktuelle kjøpere av hele prosjektet uten å offisielt gå ut i markedet 15 Nedsalg, sondere aktuelle partnere innen boligutvikling (type BW, OBOS, Skanska mfl) Russiske interessenter. Kinafond. Konvertere Stimar rest MEUR 4,3 til eierandel gjennom ansvarlig lån med konverteringrett Bencovac Salg av prosjektet 4 Prijedor Klargjøre Prijedor eierskap. Salg av prosjektet 3 Zupanja Forhandlingsløsning/rettslig avklaring 1,5-2 BDP AS Kreve salg av eiendommen => tilbakebetalt lån. Forutsetter mislighold 1,5 Investorer Presentere EELD for et utvalg av aktuelle investorer. Benytte fullmakt fra GF (East Capital, Optimum, Formuesforvalting etc etc) 8-12
7. Visjon Mål Strategi - Exit