Nye begrep i Matrikkelloven -erfaring fra Tromsø kommune Steinar Vaadal, Tromsø kommune Disposisjon Litt om Tromsø kommune Grensejustering kontra fradeling av tilleggsparsell Anleggseiendom Arealoverføring Jordsameie Rutiner i Tromsø kommune Erfaringer/utfordringer framover 1
Tromsø er Nordens største by nord for Polarsirkelen, og har verdens nordligste universitet, ølbryggeri og domkirke. Byen lever av undervisning, forskning, administrasjon, fiskeeksport og satelitteknologi. Tromsø kommune har ca 68 000 innbyggere, og kommunen er 2 558 km² i utstrekning. Vel 50000 bor i sentrum, de øvrige i spredtbygd strøk over hele kommunearealet. Litt om Tromsø kommune Geodatakontor med 19 ansatte er ett av 4 fagkontor på enheten Byutvikling sammen med byggesakskontor, reguleringsplankontor, kontor for overordna planer. Stab i tillegg. Totalt ca 68 ansatte. Geodatakontoret har 3 faggrupper: Oppmåling (8) Matrikkel (4) kart/gis (7) 2
Grensejustering eller fradeling av tilleggstomt? Uheldige og lite hensiktsmessige eiendomsgrenser kan justeres slik at de passer bedre til de faktiske forhold eller gir en bedre arealutnyttelse. Grensejusteringen krever positivt (skriftlig) samtykke fra alle berørte parter, men er ellers en kurant måte å endre uheldige eiendomsgrenser på. Anleggseiendom kan også justeres. Grensejustering eller fradeling av tilleggstomt? Det er kun små arealer som kan overføres ved grensejustering. Ved ensidig overføring er kravet maks 5 % av arealet av den minste berørte eiendom og ved makebytte er kravet maks 10 %. Det er også ei øvre verdigrense på avgiverarealet der dette ikke skal overstige folketrygden grunnbeløp (1G). Ved større arealer må overføringen løses ved vanlig fradeling med tillatelse etter pbl 93. 3
Grensejustering / delingssaker Viktig med god kommunikasjon med saksbehandling av delingssakene for å sikre gode skisser/situasjonskart. Anleggseiendom Matrikkelloven 5. b. Anleggseiendom; En bygning eller konstruksjon, eller et avgrensa fysisk volum som er tillatt utbygd, og som er utskilt som egen eiendom. Fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn kan også opprettes som anleggseiendom Matrikkelloven 10: Før ny grunneiendom, ny anleggseiendom, ny festegrunn eller nytt jordsameie kan opprettes i matrikkelen, må det foreligge tillatelse etter PBL 93 bokstav h. Dvs delingstillatelsen etter PBL legger rammene for hvordan en anleggseiendom skal fradeles. 4
Anleggseiendom Det må foreligge rammetillatelse for byggetiltaket Delingstillatelsen vil nesten alltid inneholde en rettighetserklæring rundt adkomst og parkering. Selve oppmålingsforretningen er ofte en kontorforretning Kan innebære oppmåling av volumet. Anleggseiendom Anleggseiendommen fradeles og opprettes som en egen matrikkelenhet (eiendom) med eget matrikkelnummer; dvs. gårdsnummer og bruksnummer 5
Anleggseiendom Må være knyttet til en bygning der det foreligger godkjenning i henhold til plan- og bygningsloven. Bygningen/konstruksjonen må strekke seg inn under eller over en annen eiendom og Eiendommen over/under må kunne benyttes som en selvstendig bruksenhet. Anleggseiendom kan ikke ikke opprettes dersom bygningen kan etableres som en eierseksjon. Dersom anleggseiendommen og grunneiendommen skal utnyttes under ett, må det tinglyses en erklæring om at eiendommene ikke kan omsettes eller pantsettes hver for seg. Arealoverføring Arealoverføring åpner for å overføre større arealer mellom to matrikkelenheter(eiendommer) enn hva som er mulig i form av grensejustering. Eiendommene skal utgjøre et sammenhengende areal eller volum med det overførte arealet eller volumet. Arealoverføring er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Arealoverføring kan ikke omfatte punktfeste eller areal som ligger som uteareal til en eierseksjon. Slike saker må eventuelt løses med reseksjonering før arealoverføring. 6
Arealoverføring Ved arealoverføring er det nødvendig å avklare, beskrive og sikre rettigheter, feste og pant. Etter at søknaden er behandlet og tillatelse gitt, skal skjemaet erklæring om arealoverføring, samt erklæringer fra panthavere om pantefrafall sendes kommunen. Kommunen er ansvarlig for at det blir betalt rett dokumentavgift, jf matrikkelforskriften 8 og 16. Når det gjelder dokumentutforming og utveksling av pengeytelser mellom partene, anbefales det at partene lar seg bistå av eiendomsmegler, advokat eller liknende.. Arealoverføring Det følger av matrikkellova 15 og matrikkelforskriften 33 at areal kan overføres til tilgrensede matrikkelenheter uten at arealet blir opprettet som egen matrikkelenhet. Ved arealoverføring skjer det fradeling, overskjøting og sammenslåing i en og samme operasjon. Arealet som skal overføres må være heftelsesfritt. Det følger av matrikkellova 15 og matrikkelforskriften 33 at arealoverføring ikke kan gjennomføres hvis det fører til prioritetskollisjon. De alminnelige reglene om pantefrafall på originalt pantedokument kommer her til anvendelse 7
Jordsameie Jordsameie er en egen egen matrikkelenhetstype, matrikkellova 5. Eksisterende jordsameie blir registrert og tildelt eget matrikkelnummer, uten at sameiet blir fradelt eiergårdene. Jordsameie blir ikke matrikulert som grunneiendom, da det er en del av eiergården og inngår i skylda. Jordsameie 8
Jordsameie Oppretting av nytt jordsameie kan bare utføres av jordskifteretten jfr. matrikkelforskriften 28 Vil ikke gjelde realsameie som typiske fellesareal i byområder som lekeareal, parkeringsareal m.v. Kartfesting Jordsameie 34. Merking og måling av grenser I oppmålingsforretning for ny grunneigedom, ny festegrunn, nytt jordsameige og uteareal til eigarseksjon, skal alle grensene merkjast og målast i marka og oppgivast med koordinatar. Merking og måling er ikkje nødvendig for grenser som er tilfredsstillande merkte og koordinatbestemte i tidlegare forretning eller sak for jordskifteretten, eller når kommunen har gitt løyve etter 10 fjerde ledd. Koordinatane skal fastsetjast i eit geodetisk grunnlag godkjent av sentral matrikkelstyresmakt. Anleggseigedom skal kartfestast på tilsvarande måte. For punktfeste skal festepunktet vere merkt og målt. For matrikulering av umatrikulert grunneigedom, umatrikulert festegrunn og registrering av jordsameige, er det tilstrekkeleg at grensene blir viste på kart godkjent av kommunen for slik bruk. 9
Midlertidig forretning utgår Viktig å merke seg Midlertidig forretning jfr Delingsloven er utgått. Matrikkellovens 6 gir mulighet for matrikulering med utsatt oppmålingsforretning, men dette må søkes om fra rekvirent, og det må foreligge særlige grunner. Dersom dette ikke søkes om vil søknadene bli behandlet forløpende etter matrikkelloves tidsfrister, og vedtatt lokal forskrift om forlengelse av tidsfrist i vinterhalvåret, hvor merking og tilgjengelighet er vanskelig. Innskjerping i kommunene, gir problemer for kundene? Landmålingshverdagen i Tromsø kommune 3500 fastmerker målt statisk Alle kartdata konstruert direkte i EUREF89 Heldekkende DEK i EUREF89, transformert polygonvis fra gammelt system, tatalt ca 250 polygoner. Benytter lokal egenutviklet geoidemodell CPOS Fast basestasjon GSM/Radio 4 RTK-rovere 10
Rutiner i Tromsø kommune Skjema, egne filer Vurder nytt samlet skjema som skal dekke tiltak etter både PBL og matrikkelloven Rutiner i Tromsø kommune Rettighetserklæringer skal sikres, hjemlet i PBL kap 27: 27-1. Vannforsyning Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse. Rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Gjelder også rettighet til avløp, atkomst, etc. Avklares innen delingstillatelse foreligger, dvs før oppmålingsforretning 11
Rutiner i Tromsø kommune Rutiner i Tromsø kommune 12
Erfaringer/utfordringer framover God flyt og kommunikasjon mellom fagområdene byggesak og geodata (matrikkel og oppmåling) Gode kartvedlegg (hva er førende, ordlyd eller kart?) Delingsvedtaket er grunnlaget og og gir førende premisser for landmåler og matrikkelfører Tidlig klarlegging av uklare grenseforhold, både i byggesaker og plansaker. Tidlig klarlegging av nødvendige rettigheter, for eksempel legging av V/A-rør, el-kabler, adkomst. 13