Åstveitskogen 25. 5113 Tertnes Org nr 893364102 MVA Mob. 92461650 E. mail: olavflagtvedt@gmail.com Hjemmeside: www.riktigtakst.no Org.nr: 893 364 102 Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med terrasse Hans Hauges Gate 1 5033 Bergen Gnr. 167 Bnr. 432 Seksj.nr. 9 Eierbrøk: 62/1 478 BERGEN KOMMUNE Utført av: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Befaringsdato: 16.06.2015
Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med terrasse Hans Hauges Gate 1 5033 Bergen Gnr. 167 Bnr. 432 Seksj.nr. 9 Eierbrøk: 62/1 478 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en sentral beliggenhet i et etablert boområde Sandviken og har gode sol/utsiktsforhold. Gangavstand til Bergen sentrum og fine turmuligheter på byfjellene. Parkering i gate, soneparkering. Fellestomten er opparbeidet med heller og forstøtningsmurer. Nærområdet består av eldre bebyggelse og "bilfritt" tun. Leiligheten er beliggende i 6. etasje i en boligblokk som ble oppført i betongelementer og lette stålkonstruksjoner i 2007. Boligkomplekset fremstår generelt som veldrevet og godt vedlikeholdt. Innvendig er leiligheten holdt i lyse farger og fremstår primært som lys og pen. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Markeds- og låneverdi Dagens normale salgsverdi er fastsatt utifra en totalvurdering av leilighetens kvaliteter, fellesområder, beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 3 100 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 800 000 Bergen, 18.06.2015..................................... Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 16.06.2015 2 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Dag Husdal. Besiktigelse, tilstede Dato: 16.06.2015 - Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Tlf.: 92461650 - Takstmannen alene Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Forretningsfører Forretningsfører har gitt generelle opplysninger om sameiet. EDR Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Statens Kartverk Vann- og avløpsverk Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 167 Bnr. 432 Seksj.nr. 9 Sameiets navn: Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Kommuneplan: Sameiet Ladegårdsgaten 8 A Kr 524 Fellesutgiftene betales 2 ganger i året og dekker felles byggforsikring, drift av sameiet, trappevask og sparing til fremtidig vedlikehold av felles bygningsmasse. Ingrid Husdal`s bo Eiet tomt. Areal 354 m² Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder borettslaget Nei Offentlig vei. Offentl. avg. pr. år: Kr 5 800 Tilknyttet kommunalt vann via private stikkledninger Tilknyttet kommunalt avløp via private stikkledninger Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Forsikringsforhold Kommentar: Ligningstakst Ligningstakst: Felles byggforsikring inkludert i fellesutgifter Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 16.06.2015 3 av 7
Bygninger på eiendommen Boligblokk Byggeår: Anvendelse: Ombygd: 2007. Ifølge Norges Eiendommer. Boligformål. Jeg har ikke gjennomgått/sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere og har ikke flyttet på innredninger/inventar. Taksten er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk - arealer Etasje Tilleggsareal 1 etg. Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Tilhørende leiligheten er det 1 bod på 4,6 kvm Leilighet 6. Etasje 60 55 53 2 Gang, bod, soverom, bad/wc/vaskerom og stue/kjøkken Sum bygning 60 55 53 2 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Boligblokk - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Leilighet 6. Etasje Gang, soverom, bad/wc/vaskerom, stue/kjøkken Bod Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 16.06.2015 4 av 7
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk Lokalisering Boligblokk Leilighet 6. Etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Takstrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. 224 Frittbærende dekker Blokken har etasjeskillere av betong 225 Yttervegger Ytterveggene er oppbygd av betong som bærende konstruksjon (bakvegg, gavlvegger og søylepunkter). Vegger i front og innvendige påforingsvegger er av isolert bindingsverk. Fasader av betong, dobbeltfalset trekledning og steniplater. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak tekket med papp. Jeg har ikke vært på taket. Taket blir ettersett i henhold til sameiets vedlikeholdsrutiner. 261 Trapper og ramper Felles trapp av betong, flislagt overflate 621 Heiser Personheis i fellesarealer. 722 Trapper og ramper i terreng Forstøtningsmurer av betong. 233 Vinduer 2 lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Vinduene er fra 2006-2007 og har liten alderslitasje. Ingen synlige punkteringer på befaringsdagen. 235 Ytterdører og porter Inngangsdøren er en finert brann og lyddør (B30)(DB40). Terrassedør med isolerglass. 242 Gulvsystemer Gulvene har overflater av 3 stavs eikeparkett Det mangler en stav innerst i boden. Litt vannskade ved terrassedør, hakk i stuegulv (lite), forøvrig lett bruksslitasje. 244 Innvendige dører Hvite trefyllings dører (stil 1 dører). Skyvedør til bod. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innerveggene har overflater av malt strie Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 16.06.2015 5 av 7
255 Overflater på innvendig himling Himlingene er kledd med malte glatte bygningsplater. 262 Balkonger Vinkelbygd takterrasse på ca 16 kvm med utgang fra stue. Markbetong i gulv. 263 Rekkverk, håndlister og fendere Terrassen har rekkverk av malt mur og jern. 272 Kjøkkeninnredning Hvit kjøkkeninnredning med glatte fronter, steinmønstret benkeplate, ventilator og skap for kjøleskap. Opplegg for oppvaskmaskin. Lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. 273 Innredning og garnityr for våtrom Badet er helfliset og inneholder baderomsinnredning, wc, dusjdører, koblingsskap for rør i rør og varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin. Lett bruksslitasje. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. 274 Skap og reoler Garderobeskap på soverom og i gang. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør og avløp i plast.(rør i rør) 116 liters varmtvannsbereder. 330 Brannslokking, generelt Pulveraparater. 360 Luftbehandling, generelt Luftbehandlingsagregat med varmegjenvinning. Tilluft til oppholdsrom. Avtrekk fra våtrom. Agregatet er montert i bod. Ventilator på kjøkken. 400 Elkraft, generelt El tavle med automatsikringer og jordfeilbryter. hovedsikring i 5 etg. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. 440 Lys, generelt Faste lampepunkter i himling. 450 Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel tv, bredbånd og dørtelefon med kamera. Felles brannalarm i bygget. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 16.06.2015 6 av 7
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 5 800 Andel felleskostnader: 6 288 Sum kostnader Kr: 12 088 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk 1 740 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 105 000 Teknisk verdi bygninger: 1 635 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 1 500 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 3 135 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 3 100 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 800 000 Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 16.06.2015 7 av 7