1 Reguleringsbestemmelser Områdeplan for Østebø, Risør Kommunens arkivsaksnummer: Planforslag er datert: 07.01.2013 Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 07.01. 2013 Dato for godkjennelse: 1 Avgrensing Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket dato 07.01.2013 2 Formål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Hensynssoner Bestemmelsesområder 3 Fellesbestemmelser Byggeskikk Ved planlegging og gjennomføring av tiltak i planområdet skal det legges vekt på god arkitektonisk utforming. Det skal legges stor vekt på god terrengtilpasning og å tilstrebe løsninger som bevarer mest mulig av eksisterende vegetasjon. Krav til grunnundersøkelse Ved usikre grunnforhold kan kommunen kreve at det ved søknad om tiltak skal foreligge rapport fra fagmessig utført grunnundersøkelse. Kabler og ledningsnett Alle interne kabler skal legges i bakken. Alle anleggsarbeider i forbindelse med opparbeidelse av tekniske anlegg, skal utføres på mest mulig skånsom måte for å bevare eksisterende terreng mest mulig. Det skal tilstrebes at alle kabler og ledninger legges i samme trasé. Før byggetillatelse gis må VA- planer godkjennes av kommunen. Masser Overskuddsmasse fra anlegg eller byggegrop kan benyttes som fyllmasser på areal for industri og næring. Kulturminner Skulle det under arbeidets gang oppdages gjenstander eller andre spor fra eldre tid, skal arbeidet stanses og melding sendes umiddelbart til Aust-Agder fylkeskommune v/ kulturminnevernseksjonen jf. lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Kulturminnevernseksjonen forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som utfører arbeidet i marken.
2 Unntak Mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan når særlige grunner taler for det tillates av kommunen innenfor rammen av bestemmelsene i plan- og bygningsloven med tilhørende vedtekter. Bebyggelse og anlegg 4 Fellesbestemmelser for bygg og anlegg Ny bebyggelse Bebyggelsen skal gis en god og harmonisk utforming mht. volumer, fasader, material- og fargebruk og takflater, også i forhold til omkringliggende bebyggelse. Skjemmende farger tillates ikke, og kan kreves endret. Søknad Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge en detaljert /målsatt situasjonsplan for det enkelte tiltak, som viser anleggenes/bygningenes plassering med høydeangivelse for dekker/gulv, gesims og møne. Situasjonsplanen skal påføres høydekoter for ferdig terreng på hver enkelt tomt. Eksisterende og nytt terreng skal vises på fasadeoppriss av alle fasader. Kommunen kan i tillegg til situasjonsplanen kreve annen dokumentasjon som snittlinjer, perspektivtegninger, utomhusplan, innmåling av eksisterende vegetasjon mv. Radonsikring Nye bygninger skal radonsikres ihht gjeldende forskrifter. Terreng og vegetasjon Eksisterende terreng og vegetasjonen i de deler av området som ikke berøres av bygninger og anlegg samt trær på den enkelte tomt, skal bevares i størst mulig grad. 5 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF 1 : Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Området skal brukes til frittliggende småhusbebyggelse (en- eller to- mannsboliger)med tilhørende anlegg. Nye bygninger kan oppføres i inntil 1 ½ etasje. Tomannsboliger er kun tillatt på større tomter, fortrinnsvis over 1 daa. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%. Areal til parkering telles med i det bebygde arealet. Universell utforming av boliger og uteareal skal vektlegges i så stor grad som mulig. Areal for lekeplasser skal innpasses ihht. kommunale regler. Det skal utarbeides detaljert støyberegning som dokumenterer at støyen er under aksepterte grenseverdier før byggetillatelse kan gis. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen. BF2-3: Tillatt bebygget areal (BYA) må ikke overstige 30 % av netto tomteareal. Nye bygninger skal plasseres min. 4,0 m fra tomtegrenser. For eiendommer med grense til fv 416 skal nye bygninger ikke plasseres nærmere fv 416 enn eksisterende bebyggelse. Nye bygninger kan oppføres i inntil 1 ½ etasje. Der terrenget etter kommunens skjønn ligger til rette for det, kan underetasjen innredes til boligrom, i samsvar med bestemmelsene i gjeldende byggeforskrifter. Kommunen kan fastsette gesims- og
3 sokkelhøyde. Kommunen kan tillate hus i to etasjer dersom huset er plassert slik at det ikke virker skjemmende i forhold til terreng og øvrig bebyggelse. Nye bygninger skal tilpasses eksisterende bebyggelse i strøket for øvrig mht. takform, takvinkel, materialbruk og farge. Garasjer og uthus kan oppføres i 1 ½ etasje med grunnflate ikke over 50 m2 og skal være tilpasset bolighuset mht. materialvalg, form og farge. Garasje og uthus kan plasseres med en vegg inntil 0,5 m fra nabogrense. For eiendommer med grense til fv 416 skal garasje og uthus ikke plasseres nærmere fv 416 enn eksisterende bebyggelse, og innenfor rammen av byggeforskriftene. 6 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK1-2: Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Områdene skal brukes til konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%. Areal til parkering telles med i det bebygde arealet. Nye bygninger kan oppføres i inntil 1 ½ etasje. Areal for lekeplasser skal innpasses ihht. kommunale regler. Universell utforming av boliger og uteareal skal vektlegges i så stor grad som mulig. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen. 7 Industri IN 1: Reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Hestemyrområdet, vedtatt 14.10.1975 er gjeldende. IN 2-3: For industriområdene IN2 og IN3 kreves ikke regulering utover områdeplanen før rammetillatelse kan gis. For feltene gjelder følgende bestemmelser: Virksomhet Det tillates etablering av industri og næringsrelatert virksomhet. Det tillates ikke virksomheter, som etter kommunens syn, er til sjenanse for naboer mht. støy, støv, lukt og røyk. Virksomhet som medfører vesentlig ulempe eller fare for sine omgivelser skal nektes etablering i området, dersom ikke nødvendige avbøtende tiltak for virksomheten kan dokumenteres. Utbygging Tomter skal ha mest mulig regulære former. Kommunen skal styre og samordne rekkefølge og etapper i utbyggingen av de ulike deler av området. Dimensjonering Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 50%. Utendørs lager og parkering regnes ikke med i BYA. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 10 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Universell utforming av området skal vektlegges i så stor grad som mulig. Opparbeidelsesplan Til hver enkelt byggesak skal det følge en plan som i detalj viser disponeringen av utomhusarealene på tomta mht. terrengbehandling, trafikk- og parkeringsarealer, beplantning/grøntarealer, eventuelle
4 arealer for utendørs lagring, inngjerding etc. Kommunen skal i hvert enkelt tilfelle ta stilling til og godkjenne nødvendig antall parkeringsplasser tilpasset den aktuelle virksomhetens type. Terrengbearbeiding Det tillates ikke etablering av skjæring/fylling med fallforhold brattere enn 1/3 eller anlegg av terrengnivå med større innbyrdes forskjell enn 3 meter innenfor byggeområdene. Utomhusarealer Skråninger og randsoner langs byggeområder skal beholde sin naturlige vegetasjon så langt det er mulig. Nyanlagte skråninger og randsoner skal ha et tilstrekkelig tykt topplag av jord og beplantes med stedegen vegetasjon. Minst 10 % av den enkelte tomt skal fremstå som naturtomt eller være beplantet/opparbeidet som grøntareal. Disse arealene skal fortrinnsvis legges i sonen mot offentlig vei. Parkeringsplasser skal beplantes med minst et oppstammet tre pr. 8 p-plasser. Utendørs lagring Utendørs lagring skal søkes lagt til områder som ikke er eksponert mot vei eller omgivelser. Lagerplasser skal holdes på en måte som etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige estetiske krav og kan kreves inngjerdet. 8 Renovasjonsanlegg Reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Hestemyrområdet, vedtatt 14.10.1975, samt utslippstillatelse 27.04.09 ihht. hjemmel i forurensningsloven, er gjeldende. 9 Øvrige kommunaltekniske anlegg Områdene skal benyttes til pumpestasjoner/trykkforsterker for vann- og avløp. 10 Forretning/kontor/tjenesteyting Områdene skal benyttes til bebyggelse for forretning/handel, kontor og tjenesteytende næringer. Med handelsvirksomhet forstås handel i bygningsmessige enheter etter bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Som handelsvirksomhet regnes også handel lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark. I handelsområder hvor det er fastsatt minste enhetsstørrelse tillates det ikke å dele opp bygningene i mindre salgsenheter for å omgå bestemmelsen. I tillegg til handelsvirksomhet kan det innenfor grensene for samlet bruksareal, tillates etablert virksomheter som faller inn under formålene kontor, lettere næringsvirksomhet, veiserviceanlegg m.v., eller tjenesteyting, så som håndverksbedrifter, lager e.l. Områdene skal underlegges universell utforming. N 1: Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%. Utendørs parkering regnes ikke med i det bebygde arealet. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 10 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng.
5 N 2-5 Felles bestemmelser: Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%, regnet for hvert av feltene. Utendørs parkering regnes ikke med i det bebygde arealet. Innenfor rammen av samlet bebygd areal tillates etablert ny handelsvirksomhet, for plasskrevende varegrupper, med samlet bruksareal (BRA) på inntil 8000 m2. Minste enhetsstørrelse for nye bygg til handelsvirksomhet er 1000 m2. N 2: For område N 2 (gnr 12, bnr. 12) har Risør formannskap tidligere gitt dispensasjon for oppføring av forretningsbygg på 1500 m2 på nærmere bestemte vilkår jfr formannskapets vedtak dat. 28.06.12, sak 68/12. Vedtaket er stadfestet av Fylkesmannen i Aust-Agder ved brev av 24.10.12 og 26.11.12. Følgende vilkår i dispensasjonen gjelder i tillegg: Bygget skal i hovedsak utformes med saltak og ha en maks mønehøyde på 8,0 m. Byggegrense mot fv 416 skal være min. 30 m. Byggegrense mot kommunal vei skal være min. 12,5 m (off. hovedvei) og 8,0 m mot felles/privat vei. Østre del av næringsområdet skal ikke overstige kote 47,2. Det etableres støyskjerm/hekk på avsatt grøntareal mot gnr. 12, bnr. 10. Dagens avkjørsel til boliger øst for næringsområdet stenges. Detaljplan for uteareal må oversendes og godkjennes av statens vegvesen før igangsetting av tiltak. Krav til parkeringsplasser skal følge kommunens vegnorm. Byggesøknad må sendes inn og godkjennes. Søknaden skal vise kotehøyder og detaljert plan for uteområdene. N3-4: Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Byggene skal utformes med saltak eller pulttak. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 10 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Krav til parkeringsplasser skal følge kommunens vegnorm. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen. N 5: Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Byggene skal utformes med saltak eller pulttak. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 8 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Krav til parkeringsplasser skal følge kommunens vegnorm. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen.
6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 11 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Regulering For fv. 416 med gang- og sykkelveg kreves ikke detaljregulering utover det som fremgår av områdeplanen. Frisiktlinjer Omfatter alle frisiktlinjer som ligger i reguleringsplanen. Primærvegens kjørebane, sett fra avkjørselen, skal være synlig i hele sikttrekanten. Innen sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer ikke være høyere enn 0,5 m over kjørebanenivå for primærvegen. Kryss mellom øvrige kjøreveier og private avkjørsler skal ha sikt lik 4x 30 m. Sikten regnes fra et punkt 4 meter fra vegkant inn i senter av avkjørselen, og 30 meter langs kant av kjøreveg. Miljøkvalitet Det skal utarbeides en plan for å sikre at føringer og krav for det ytre miljøet blir ivaretatt på en systematisk måte i den videre detaljering og prosjektering. Tekniske planer Det skal utarbeides tekniske planer for områdene som er regulert til kjøreveg, gang- og sykkelveg, annen veggrunn og kollektivholdeplasser. Terrenginngrep i forbindelse med veganlegg skal skje mest mulig skånsomt. Vegskjæringer og fyllinger skal planeres og tilsåes for å få et tiltalende uttrykk. 12 Veg Arealene skal benyttes til veg for biltrafikk og gående til boligområdene BF 3. I områder for veg inngår areal til kjørebane og skulder. Arealet er felles privat veg. 13 Kjøreveg Arealene skal benyttes til veg. I områder for veg inngår areal til kjørebane og skulder. Arealene som er vist med eierform o_, er offentlige. Arealene som er vist med eierform f_, er felles privat veg til innenforliggende eiendommer. Arealene som ikke er vist med eierform er private. 14 Fortau Arealene skal benyttes til fortau. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. 15 Gang- og sykkelveg Arealene skal benyttes til gang og sykkelveg. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. 16 Gangveg/gangareal Arealene skal benyttes til gangareal. Arealene som er vist med eierform o_, er offentlige. Arealene som er vist med eierform f_, er felles privat veg til innenforliggende eiendommer. Arealene som ikke er vist med eierform er private.
7 17 Annen veggrunn tekniske anlegg I områdene for annen veggrunn inngår skjærings- og fyllingsskråninger, grøntområder, grøfter, murer, stabiliserende tiltak, rekkverk og liknende. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. 18 Holdeplass / plattform Arealene skal benyttes til kollektivholdeplass. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. Kollektivholdeplassene skal være universelt utformet. 19 Kombinert formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer Arealene skal benyttes til kombinert gang- og sykkelveg og kollektivholdeplass eller kombinert fortau og kollektivholdeplass. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. Arealene skal være universelt utformet. Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift 20 Friluftsformål I friluftsområdene skal det kun opparbeides gangstier. Hogst kan kun utføres i samråd med kommunen. Det tillates ikke lagt hageavfall eller annet avfall i friluftsområdene. Hensynssoner 21 Høyspenningsanlegg Gjelder sone langs høyspentledning. Det er ikke tillatt å plassere bygninger i faresonebeltet. Det tillates fremføring av vei, parkering og utendørs lagring. 22 Bevaring kulturmiljø Gjelder gamle Risørvei nord for fv 16, med forstøtningsmurer, steingjerder mm. 23 Eksisterende reguleringsplan som skal gjelde Del av reguleringsplan for Østebøneset - dat. 10.02.99, revidert 14.04.09, for reiseliv og fritidsbebyggelse, skal fortsatt gjelde. 24 Bestemmelsesområde - Midlertidig anleggs- og riggområde Områdene med skravur for midlertidig anleggs- og riggområde kan i anleggsperioden benyttes til virksomhet som er nødvendig for anleggsdriften. Midlertidig anleggs- og riggområdet opphører når veganlegget er ferdigstilt.
8 25 Rekkefølgebestemmelser For områdene BF1, BK1, BK2, N3, N4 og N5 må det foreligge godkjent detaljregulering før rammetillatelse kan gis. Før det gis igangsettingstillatelse for nye bygg i utbyggingsområdene skal tilhørende veier være opparbeidet. Før det gis igangsettingstillatelse for nye bygg i boligområde BF1 skal detaljerte støyberegninger være utført. Før det gis rammetillatelse til oppføring av bygg i N3-N5 skal det foreligge et kollektivtilbud som kan betjene handelsområdet, og gang- og sykkelveg mellom Frydendal og Østebø.