Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen B0-B3 og B9-B15 Gnr/ Bnr 104/5, 103/38, 103/220, 103/154 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av byggeområdene for boliger (B7 B15) samt barnehage (Ba) i tråd med gjelden regulering (områdeplan), Harakollen vedtatt 13.12.2006. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart datert 07.03.2014 3 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål etter PBL 12.5 3.1 Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1): a) Frittliggende småhusbebyggelse B b) Konsentrert småhusbebyggelse BK c) Blokkbebyggelse / Terrassert bebyggelse- BB d) Barnehage - Ba e) Energianlegg (Nettstasjon) - T f) Lekeplass - L 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2): a) Kjøreveg - Kv b) Fortau - Kf c) Annen veggrunn, tekniske anlegg - Av 3.3 Grønnstruktur (PBL 12-5, nr.3). a) Naturområde - N b) Vegetasjonsskjerm V c) Friområde - F 3.4 Hensynssoner (PBL 12-6) a) Frisiktsone H140 b) Bevaring naturmiljø H560 c) Sikringssone VA anlegg og område for fordrøyning H410 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgebestemmelser 4.1.1 Boligområder og Veier a) Generelt skal veier, VA-anlegg og el. forsyning være ført frem til det aktuelle delområdet før igangsettingstillatelse for boliger kan gis. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS
b) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt BK7.1 BK7.3 skal offentlig kjøreveg Kv9 være opparbeidet som vist på plankartet. c) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B9.1 og B9.2, skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau KF1 være ført fram til delfeltet og offentlig kjøreveg Kv2 og være opparbeides som vist på plankartet. d) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B11.1- B11.3 skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau K1 være ført fram til delfeltet og offentlig kjøreveg Kv3 være opparbeides som vist på plankartet. e) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging på felt BB1 skal offentlig kjørevei Kv1 og fortau KF 1 og KF2 være opparbeidet frem til delfeltet som vist på plankartet. f) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B12.1 - B12.3 og BK12.1 skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau KF1 og KF2 samt offentlig kjøreveg Kv5 være opparbeidet fram til delfeltene som vist på plankartet. g) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B13.6 og BB13.1 skal offentlig kjøreveg K1 og fortau KF1og KF2 samt offentlig kjøreveg Kv4 være opparbeidet fram til delfeltene som vist på plankartet. h) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B13.1-B13.5 skal offentlig kjøreveg K1 og fortau KF1 og KF2 samt offentlig kjøreveg Kv5 være opparbeidet som vist på plankartet. 4.1.2 Lekeplasser a) Lekeplass L5 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger på felt BK7.1, BK7.2 og BK7.3. b) Lekeplass L1 og L2 skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for boliger på felt BK7.1, BK7.2, BK7.3, B9.1, B9.2, B11.1, B11.2, B11.3 og BB10.1. c) Lekeplass L3 som vist på plankartet skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for boliger på felt B11.2, B11.2 og B11.3. d) Lekeplass L4 som vist på plankartet skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for boliger på felt B12.1, B12.2, B12.3, B13.1, B13.2, B13.3, B13.4, B13.5, B13.6, BK12.1 og BB13.1. e) Hver av leikeplassene eies av boligområdene som nevnt i punktene a,b,c og d. Unntatt er L1 som eies av Øvre Eiker kommune. 4.1.3 Krav til Støyskjermingstiltak. Før det gis ferdigattest for boliger på feltene BK7, B9, BB10, B11, BK12, B12, BB13 og B13 skal det være ferdig utredet omfang og metode for støyskjermingstiltak for eksisterende boliger i Eikekroken. Før det gis ferdigattest for boliger på feltene BB10, B12, BB13 og B13 skal det være gjennomført støyskjermingstiltak for eksisterende boliger i Eikekroken. Dette gjelder boliger som i støyrapport fra Multiconsult datert 27.02.2014 ikke tilfredsstiller krav ihht. anbefalte retningslinjer, T-1442. Dette gjelder støy generert fra adkomstvei til Harakollen. 4.2 Krav til utomhusplan a) Før det gis tillatelse til tiltak på de enkelte delfelt skal det foreligge godkjent utomhusplan for Lekeområdene L1-L5 ihht. rekkefølgebestemmelsene. b) Samtidig med innsending av søknad om tiltak for felt for konsentrert småhusbebyggelse (BK) og områder for blokkbebyggelse/terrassert bebyggelse (BB) skal det foreligge utomhusplan for de enkelte delfeltene. Utomhusplan skal vise plassering av bygninger, veier og felles anlegg, parkering, beplantning samt nytt og gammelt terreng og eventuelle forstøtningsmurer. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 2
4.3 Tilgjengelighet Der terrenget tillater det skal retningslinjer for universell utforming legges til grunn for utforming. 4.4 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredet kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2.ledd. 4.5 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. 4.6 Plassering på tomt Det er vist byggegrenser mot offentlig kjørevei. På øvrige sider av tomter gjelder PBL for avstander til nabogrense. 4.7 Avkjørsler Detaljert plassering og utforming av avkjørsler skal vises ved innsending av søknad om tiltak. 4.8 Fordrøyning Det skal på hver enkelte tomt tilrettelegges for lokal fordrøyning. Avrenning fra den enkelte tomt skal ikke overstige naturlig avrenning fra tomten før bygging og opparbeiding. Dette skal dokumenteres og vises ved innsending av søknad om tiltak 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 12-5 nr.1 5.1 Frittliggende småhusbebyggelse (B9.1, 9.2, B11.1, B11.2, B11.3, B12.1, B12.2, B12.3, B13.1, B13.2, B13.3, B13.4, B13.5, B13.6, B14 og B15) I området er det tillatt å oppføre eneboliger/tomannsboliger. Dersom det bygges eneboliger tillates en sekundærleilighet på maks 60 m2. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 30 %. For parkeringsplasser utenom garasje/carport skal det medregnes 18 m2 av utnytting. Parkeringsplasser ut over minimumskravet skal ikke medregnes i grad av utnyttelse. Gesimshøyden skal ikke overstige 7,5 meter i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå. Mønehøyden skal ikke overstige 9 meter i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå. d) Utforming og plassering av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng, omgivelser og nabotomt. Frittliggende garasje/carport skal plasseres minimum 5 meter fra reguleringsgrense for Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 3
offentlig vei i boligfeltet ved innkjøring vinkelrett på veien, og minimum 2 meter fra grense mot offentlig vei når garasjen/carporten plasseres parallelt med vei. e) I forbindelse med etablering av vann og avløpsanlegg i områdene F1 og L1 tillates utført tiltak for omlegging av eksisterende bekk i områdene B9.1, B9.2 og BK7.3. f) Parkering Antall biloppstillingsplasser skal beregnes i tråd med Øvre Eiker kommunes parkeringsnorm. 5.2 Konsentrert småhusbebyggelse (BK7.1,BK7.2,BK7.3,BK12.1) I området er det tillatt å oppføre kjede/- og rekkehus med tilhørende anlegg. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 40 % for Bk7.1, Bk7.2 og Bk7.3 Maksimalt prosent bebygd areal %- BYA = 50% for Bk12.1 Maks mønehøyde og gesimshøyde er 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng for Bk7.1, Bk7.2, Bk7.3 og Bk12.1. d) Parkering Antall biloppstillingsplasser og sykkelparkeringsplasser skal beregnes i tråd med Øvre Eiker kommunes parkeringsnorm. e) Bebyggelsen Intern organisering, bebyggelsesmønster, tomteinndeling, parkering mv. skal fastlegges ved søknad om tiltak. 5. 3 Blokkbebyggelse (terrassert bebyggelse) (BB10.1,BB13.1) I området er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse (terrassert bebyggelse) med tilhørende anlegg. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 50 %. Maks tillat gesimshøyde for område B10.1 skal ikke overstige 148 moh. Maks tillat gesimshøyde for område B 12. 1 skal ikke overstige 130 moh. Gesimshøyde mot øst og nord-øst, på topp mot skråning skal ikke overstige 10m e) Parkering Boligene skal baseres på felles garasje-/parkeringsanlegg. Antall biloppstillingsplasser og sykkelparkeringsplasser skal beregnes i tråd med Øvre Eiker kommunes parkeringsnorm. f) Bebyggelsen Intern organisering, bebyggelsesmønster, tomteinndeling, parkering, fellesområder mv. skal fastlegges ved søknad om tiltak. Feltene ligger i sterkt skrånende terreng. Ved innsending av søknad om tiltak skal fjernvirkning av bebyggelse og terrengbehandling dokumenteres. 5.4 Barnehage (Ba) I området er det tillatt å oppføre barnehage og tilhørende uteareal og parkeringsplass. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 30 %. Maks tillatt gesimshøyde og mønehøyde er 10.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 4
d) Adkomst/Parkering Det skal tilrettelegges for trafikksikker levering og henting av barn der det er egne plasser for korttidsparkering. Løsningen skal vises og trafikksikkerheten dokumenteres ved søknad om tiltak for barnehagen. Parkeringsdekning for barnehagen skal være minimum 0,75 plasser pr per årsverk (tilsatte). e) Uteområder Det skal vektlegges å gi området en variert utforming som motiverer til kreativ lek og utfoldelse tilpasset de aktuelle alderstrinn. I forbindelse med søknad om tiltak fremlegges detaljert utomhusplan for adkomst, parkering og lekeområder. Uteområdene skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis for barnehagen. f) Barnehagens lekeområde skal være åpent for allmenn bruk etter barnehagens stengetid. 5.5 Energianlegg (T) (Nettstasjon) På området kan oppføres Nettstasjon. 5.6 Lekeplass (L) a) Lekeplass L1, L2, L3, L4 og L5 er felles for alle boligfeltene som planen omfatter. b) L1 skal minimum inneholde sandkasse, gode sittemuligheter, ett lekeapparat (huske, klatrestativ mv) og en åpen ballslette med utforming tilpasset terreng og område. Eksisterende bekk tillates lagt om innenfor dette området. c) L2 skal ha en enkel opparbeidelse der terreng utnyttes til skli-, og akemuligheter. d) L3 og L5 opparbeides som en nærlekeplass og møteplass med sandkasse, sitteplasser og et mindre lekeapparat. e) L4 ligger i skrånende terreng og ved utforming av lekeplass skal en utnytte terreng til sklie og akemuligheter. Det skal finnes et mindre lekeapparat og sitteplasser. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 12-5 nr. 2 6.1 Kjøreveg (Kv) For detaljert utforming vises det til plankart og til normalprofiler. Veier skal opparbeides i henhold til Øvre Eiker kommunes veinormal. 6.2 Kjørevei privat adkomstvei (Kv) Kv6 er privat adkomstvei til Fiskeoppdrettsanlegg (utenfor planområdet) Kv7 er privat adkomstvei til boligfelt B15 Kv7 er privat adkomstvei til boligfelt B14 og barnehage (Ba). 6.3 Fortau (KF) For detaljert utforming vises det til plankart og til normalprofiler. Fortau skal opparbeides i henhold til Øvre Eiker kommunes veinormal. 6.4 Annen veggrunn, tekniske anlegg (Av) Sideterrenget er en del av det offentlige vegarealet. Området som omfatter veiens sideterreng og veigrøft skal tilsås og settes i stand samtidig med vegarealet i henhold til Øvre Eiker kommunes veinormal. 7 GRØNNSTRUKTUR 12-5 nr. 3 7.1 Friområde (F) Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 5
a) Friområdene F1 F13 er fellesområder for alle byggeområdene. Friområder kan benyttes av alle til opphold og ferdsel. b) I område F1 tillates omlegging av eksisterende bekk. c) I friområdene tillates enkel opparbeiding for bruk og ferdsel. d) I friområdene tillates lagt vann- og avløpsanlegg. Etter at anlegget er ferdigstilt skal terrenget istandsettes og tilsåes / tilplantes. Der det er hensiktsmessig skal ledningstraseene kunne opparbeides og benyttes som turveier og stier. 7.2 Naturområde (N) a) Vegetasjonen skal bevares og nødvendige inngrep skal begrenses mest mulig og utføres i samråd med kommunen. b) I naturområdet tillates lagt vann og avløpsanlegg som anvist på vedlagt plan for ledningsanlegg. Etter at anlegget er ferdigstilt skal terrenget istandsettes og tilsåes / tilplantes. Der det er hensiktsmessig skal ledningstraseene kunne opparbeides og benyttes som turveier og stier. 7.3 Vegetasjonsskjerm (V) Mot eksisterende fiskeoppdrettsanlegg skal det være en vegetasjonsskjerm med eksisterende vegetasjon. Her tillates ingen tiltak. 8 HENNSYNSSONER 12-6 8.1 Frisiktsone (H140) I frisiktsoner ved offentlige kjøreveier skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veier. 8.2 Naturområde (H560) Vegetasjonen skal bevares og nødvendige inngrep skal begrenses mest mulig. I naturområdet tillates lagt vann og avløpsanlegg som anvist på vedlagt plan for ledningsanlegg. Tiltak skal utføres i samråd med kommunen. 8.3 Sikringssone VA anlegg (H411) VA anlegg kan plasseres i grensen mellom L1, N1 og tilstøtende byggeområder. Sikringssonen ligger inne på byggeområdene. Her tillates ingen byggverk, forstøtningsmurer el. Eventuell oppfylling eller annen terrengendring skal godkjennes av kommunen. 8.4 Sikringssone område for fordrøyning av overvann (H411) I denne sonen skal det kunne anlegges fordrøyningsanlegg for overvann. Etter at anlegget er opparbeidet skal områdene tilsåes og tilplantes. Tiltaket skal godkjennes av kommunen. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 6