PR E II Kvartalsrapport 1-2011 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. I tillegg vurderes flere investeringsobjekter i Rhein/Main (Frankfurt og omegn). Sterkt momentum fra vekståret 2010 Tysklands bruttonasjonalprodukt ( BNP ) økte med 3,6 % i 2010. Veksten er den kraftigste siden målingen av BNP for det sammenslåtte Tyskland startet i 1992. Den tyske regjeringens offisielle prognoser for 2011 er videre vekst på 2,6 %. Flere økonomiske eksperter, deriblant åtte av Tysklands ledende forskningsinstitusjoner, mener derimot at prognosen undervurderer landets reelle vekstpotensiale. Det henvises til en optimistisk industrisektor som har nytt godt av kraftig økning i innenlandsk etterspørsel. Bare i 1. kvartal 2011 steg BNP med ujusterte 5,2 % fra 1. kvartal 2010. Markedet positivt til det økonomiske klimaet, men tiltro til videre vekst er svekket Senteret for europeisk økonomisk forskning, ZEW institutet, måler økonomisk sentiment blant tyske finansanalytikere og institusjonelle investorer. Senterets indeks for det nåværende økonomiske klimaet steg med 8,7 poeng fra begynnelsen av 1. kvartal og frem til mai. Indeksen har hatt kontinuerlig vekst de siste 24 månedene, og nådde ny toppnotering i mai med 91,5 poeng. Indikatoren på økonomisk sentiment de kommende seks månedene endte på 3,1 poeng i mai. Dette er betydelig lavere enn det historiske gjennomsnittet på 26,5 poeng. Fra januar har indeksen falt 12,3 poeng, men ZEW president Prof. Wolfgang Franz er ikke urolig. Franz påpeker at den svake nedgangen i økonomisk sentiment må sees i sammenheng med den kraftige økningen i Tysklands nåværende økonomiske situasjon. På grunn av en overraskende sterk BNP-vekst i årets første kvartal er markedets generelle oppfatningen at vekstmomentumet nå vil avta. I tillegg påvirkes markedet av tvetydige signaler vedrørende den amerikanske økonomien og et Kina med en svakt nedadgående vekst. ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Juni 2009 - mai 2011 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Prosentvis endring i BNP 1992 2010 (prisjustert) 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Økonomisk sentiment Historisk gjennomsnitt Nåværende økonomisk situasjon 100 50 0 jun.09 sep.09 des.09 mar.10 jun.10 sep.10 des.10 mar.11-50 -100 Ifo-indeksen, basert på månedlige spørreundersøkelser blant tyske næringslivsledere, forholdt seg stabil i mai etter sitt andre fall i april, ned 0,7 poeng til 110,4. Hans Werner Sinn, Ifo institutets president, mener i likhet med ZEW at årsaken til nedgangen er svekket tiltro til videre vekst i samme tempo som tidligere. Også Ifo-indeksens deltakere stiller seg mer positive til den nåværenede økonomiske situasjonen enn tidligere. 2
Ifo-indeks (industriens sentiment) Mai 2009 - mai 2011 Prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - mai 2011 14 % 12 % 10 % mai.09 jul.09 sep.09 nov.09 jan.10 mar.10 mai.10 jul.10 sep.10 nov.10 jan.11 mar.11 mai.11 8 % 6 % Økt inflasjon Tall fra det tyske statistikkbyrået Destatis viser at inflasjonsraten falt til 2,4 % i mai. I april var det samme tallet 2,7 %. Hovedårsaken skal ifølge nyhetsbyrået Bloomberg være et 11 % fall i oljepriser sammenlignet med april hvor prisene nådde USD 133 fatet. Den høye prisen bidro til å drive eurosonens inflasjonsrate opp til 2,8 %, 0,8 prosentpoeng over den Europeiske Sentralbankens målsetning på 2 %. Sentralbanken svarte med å heve renten for første gang på nesten tre år. Frykt for at europeiske arbeidstakere skal kreve kompensasjon for økte mat- og energikostnader, noe som igjen vil føre til hurtigere inflasjonsvekst, er en sentral årsak til renteøkningen. Arbeidsledigheten stadig lavere Tysk arbeidsledighet fortsetter å falle, og endte i mai på 7 %. Dette er 1 prosentpoeng lavere enn i januar og 1,6 prosentpoeng lavere enn ved inngangen til 2010. Etterspørselen etter tyske varer og tjenester, både fra inn- og utlandet, er fortsatt sterk, og industrien etterspør flere kvalifiserte arbeidere. Frank-Jürgen Weise, leder for den offentlige arbeidsetaten, uttalte nylig at Tyskland vil ha behov for omlag 2 millioner kvalifiserte innvandrere i løpet av de neste årene for å unngå mangel på arbeidskraft. Arbeidsetaten ser allerede tegn til udekket etterspørsel i enkelte industrier og regioner, og ifølge Weise vil Tyskland innen 2025 trenge mellom 6 og 7 millioner fagarbeidere. Ifølge prognosene er landet kun i stand til å dekke halvparten av denne etterspørselen på egenhånd. Dette betinger i tillegg en optimal mobilisering av innenlandsk arbeidskraft. Forbundskansler Angela Merkel og hennes regjering vedtok i mars en ny lovgivning som gjør det enklere for arbeidstakere utenfor EU å skaffe arbeidstillatelse i Tyskland. Ifo institutets ansettelsesbarometer hadde en marginal nedgang i april og mai etter syv måneder uavbrutt vekst. Produksjonssektoren foretok en svak nedjustering av sine totalt sett ekspansive ansettelsesambisjoner, mens man i forbruksvareindustrien ser tegn til større nedtrapping i antall ansettelser. Bygg- og anleggsindustrien og detaljhandelsektoren kunne også vise til et fallende ansettelsesbarometer. Engroshandelen indikerte behov for flere nyansatte i april, men var svakt fallende i mai. 115 110 105 100 95 90 Ifo ansettelsesbarometer Mai 2008 - mai 2011 Sterk eksportvekst Det ble i mars eksportert tyske varer for til sammen EUR 98,3 millioner, en sesongjustert økning på 7,3 % fra februar og det høyeste nivået siden Tysklands statistiske sentralbyrå startet innsamlingen av månedlige eksportdata i 1950. Fra januar til februar var økningen 2,8 %. Verdien av importvarer var også stigende gjennom årets 1. kvartal, og det ble i mars registrert en økning på 3,1 %. Den tyske handelsbalansen, det vil si verdien av eksporterte varer fratrukket verdien av importerte varer, økte med EUR 5,1 milliarder til EUR 17 milliarder i mars. 3
100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 Tysk eksport Januar 2000 - mars 2011 Porteføljestatus PRE II Det har ikke blitt gjort ytterligere investeringer i løpet av årets første kvartal. Forvalter arbeider kontinuerlig med å øke selskapets kontantstrøm ved å redusere porteføljens ledighet og kostnader, men har i tillegg satt fokus på kartlegging av alternative exit-strategier*. Det endelige utfallet avhenger i stor grad av timing, markedssituasjonen og porteføljens attraktivitet. Det er således viktig å ikke fjerne fokus på porteføljeledighet, leieinntekter og kostnadskontroll. Eiendomsmarkedet fortsatt i vekst Eiendomsrådgiveren King Sturges eiendomsindeks for Tyskland er fortsatt svakt stigende men viser tegn til utflating i denne omgang. Markedet er tydelig noe avventende i forhold til videre økonomisk vekst, men samtlige tre undersegmenter kan vise til vekst i april. Kontorklimaet opplevde det største fallet i mars, men var til gjengjeld dét segmentet som tok seg kraftigst opp igjen måneden etter. Ledigheten lå i april på 5,0 %. Dette er en økning på 1,2 prosentpoeng sammenlignet med mars og 1,7 prosentpoeng sammenlignet med desember 2010. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 5,8 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 4,6 %. Ledigheten har forholdt seg jevn siden mai 2010 og er vesentlig lavere enn majoriteten av porteføljeområdenes gjennomsnittlige ledighet. Årsaken til den økte ledigheten i april er flere utgåtte leiekontrakter. Forvalter er i forhandlinger om fornyelser, og i mellomstadiet vil ledigheten således oppleve en moderat økning. King Sturge Real Estate Economy Index - Germany Januar 2008 - april 2011 * Exit: Salg, børsnotering eller annen realisering av aksjonærenes andeler i et aksjeselskap. Kontorklima Jan.08 Apr.08 Jul.08 Okt.08 Jan.09 Apr.09 Jul.09 Okt.09 Jan.10 Apr.10 Jul.10 Okt.10 Jan.11 Apr.11 Næringsbyggklima Boligklima Porteføljeledighet Porteføljen består av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt 80 168 m 2. Av dette er 53 576 m 2 klassifisert som boligeiendom, 26 190 m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig næringseiendom. Total ledighet Ledighet bolig Ledighet næring sep.09 okt.09 nov.09 des.09 jan.10 feb.10 mar.10 apr.10 mai.10 jun.10 jul.10 aug.10 sep.10 okt.10 nov.10 des.10 jan.11 feb.11 mar.11 apr.11 4
Arealbasert Kjøpspris Stuttgart 4 % Stuttgart 1 % Dresden 28 % Rhein/Main 44 % Dresden 34 % Rhein/Main 58 % Leipzig 13 % Leipzig 18 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS Område Antall eiendommer Antall boligenheter Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Berlin/Potsdam 1 30 0 30 2,1 7,1 % Dresden 29 419 130 549 64,6 7,2 % Leipzig 19 334 14 358 22,6 7,6 % Totalt 49 783 144 937 89,3 7,3 % Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 58 millioner som tilsvarer en belåningsgrad ( loan-to-value ) på 65 %. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,79 %. 5
Utvalgte porteføljeeiendommer Caspar-David-Friedrich-Straße (Dresden) Byggeår: 1990-tallet Kjøpspris (mai 2008): EUR 4,84 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 340 980 Kjøpsyield: 7,04 % Utleibart areal: 2 899 m 2 Type eiendom: Bolig/kontor Verdivurdering per 31.12.2010: EUR 5,98 mill. Verdiøkning: 23,6 % Kirschbergstraße (Leipzig) Byggeår: 1900-tallet Kjøpspris (mai 2008): EUR 325 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 31 520 Kjøpsyield: 9,7 % Utleibart areal: 508 m 2 Type eiendom: Kontor Verdivurdering per 31.12.2010: EUR 451 500 Verdiøkning: 38,9 % Lützner Straße (Leipzig) Byggeår: 1990 Kjøpspris (desember 2008): EUR 345 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 33 574 Kjøpsyield: 9,73 % Utleibart areal: 597 m 2 Type eiendom: Bolig/kontor Verdivurdering per 31.12.2010: EUR 462 000 Verdiøkning: 33,9 % For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmesider www.pre-management.com. 6
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no