Namsmannens materielle kompetanse for utkastelse med grunnlag i utkastelsesklausul ved leierens betalingsmislighold

Namsmannens materielle kompetanse for utkastelse med grunnlag i utkastelsesklausul ved leierens betalingsmislighold Kandidatnummer: 541 Leveringsfrist: 25.11.2014 Antall ord: 17 998

Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING... 1 1.1 Introduksjon... 1 1.2 Bakgrunnsmateriale og begrepsbruk... 1 1.3 Avgrensning og fremstillingen videre... 2 2 BAKGRUNN... 3 2.1 Innledning... 3 2.2 Kort oversikt over de personelle og prosessuelle kompetansereglene... 3 2.3 De alminnelige og særlige tvangsgrunnlagene... 4 3 UTKASTELSESPROSESSEN... 8 4 UTKASTELSESKLAUSUL SOM TVANGSGRUNNLAG... 14 4.1 Kravet om skriftlighet og vedtagelse... 14 4.2 Muntlig leieavtale med skriftlig utkastelsesklausul... 16 4.3 Personskifte på utleiersiden... 19 5 MANGLENDE BETALING AV LEIE... 20 5.1 Innledning... 20 5.2 Leien... 21 5.3 Betalingsmislighold... 24 5.3.1 Innledning... 24 5.3.2 Renter og kostnader som betalingsmislighold... 24 5.3.3 Tidsbestemt leieavtale med én måneds varighet... 26 5.3.4 Leierens tilbakeholds- og motregningsrett... 27 5.3.5 Antesipert betalingsmislighold... 30 6 KRAV TIL VARSELETS INNHOLD... 31 7 HVEM SOM KAN KASTES UT... 34 7.1 Innledning... 34 7.2 Fremleie... 35 7.2.1 Innledning... 35 7.2.2 Avtalt og lovfestet utkastelse av fremleier... 35 7.2.3 Ulovfestet utkastelse av fremleier... 37 7.3 Leieren har diplomatisk immunitet... 41 i

7.4 Særlig om leierens konkurs... 42 7.5 Andre tilfeller hvor det befinner seg personer i boligen... 43 7.5.1 Innledning... 43 7.5.2 Utkastelse av andre personer i husstand... 43 8 NAMSMANNENS SKJØNN OG AVSLUTTENDE BEMERKNINGER... 46 8.1 Namsmannens skjønnsutøvelse under utkastelsen... 46 8.2 Avsluttende bemerkninger... 48 9 KILDEREGISTER... 49 9.1 Lovregister... 49 9.2 Lovforarbeider... 49 9.3 Rettspraksis... 50 9.3.1 Norsk Retstidende... 50 9.3.2 Utrykte Høyesterettsdommer... 51 9.3.3 Rettens Gang... 51 9.3.3.1 Borgarting lagmannsrett... 51 9.3.3.2 Eidsvating lagmannsrett... 51 9.3.4 Utrykte lagmannsrettsdommer... 51 9.3.4.1 Borgarting lagmannsrett... 51 9.3.4.2 Frostating lagmannsrett... 51 9.3.4.3 Gulating lagmannsrett... 51 9.3.5 Utrykte tingrettsdommer... 51 9.3.5.1 Oslo byfogdembete... 52 9.4 Litteratur... 52 9.5 Internettkilder... 53 9.6 Øvrige kilder... 54 ii

1 Innledning 1.1 Introduksjon Boligleieforhold kan fra tid til annen utvikle seg på en måte som gjør at en av partene ønsker at leieavtalen skal opphøre. Dersom leieren ikke betaler husleien, kan utleieren ha et ønske om at leieavtalen avsluttes, uten at leieren aksepterer dette. Siden leieren ikke flytter frivillig, ønsker utleieren å få leieren ut av boligen. Utleieren kan ikke selv fysisk kaste ut leieren, men må kontakte den offentlige utkastelsesmyndighet for å få hjelp til dette. I Norge er denne myndigheten lagt til namsmannen, som sammen tingretten utgjør namsmyndighetene. Ettersom en utkastelse utgjør et inngrep fra det offentlige i en borgers rettssfære, må namsmannens inngrep ha hjemmel i lov, jf. legalitetsprinsippet. Det må med andre ord foreligge et tvangsgrunnlag for at namsmannen kan kaste ut leieren. En gyldig utkastelsesklausul kan utgjøre et tvangsgrunnlag ettersom den er en avtale mellom utleier og leier om at utkastelse kan kreves hos namsmannen uten søksmål og dom ved leierens manglende husleiebetaling. Dersom vilkårene i det enkelte lovgrunnlag ikke er til stede, mangler namsmannen hjemmel i lov for utkastelse. I teorien kan dette virke som en enkel vurdering, men i praksis kan det oppstå mange vanskelige grensespørsmål som jeg i oppgaven skal undersøke og forsøke å gi svar på. Oppgaven omhandler i utgangspunktet utleie av bolig, men mye av innholdet er også relevant ved utleie av lokaler. 1.2 Bakgrunnsmateriale og begrepsbruk Det primære rettsgrunnlaget er avtalen mellom partene, mens det sekundære rettsgrunnlaget er tvangsfullbyrdelsesloven av 26. juni 1992 nr. 86 (tvangsfullbyrdelsesloven) og husleieloven av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven). Det er naturlig å supplere disse rettsgrunnlagene med øvrige rettsgrunnlag som rettspraksis, forarbeider, forvaltningspraksis, juridisk teori og reelle hensyn. Tvangsfullbyrdelsesloven bruker begrepet fravikelse og tvangsfravikelse, fremfor utkastelse. 1 I den videre fremstilling vil i hovedsak begrepet utkastelse bli brukt ettersom utkastelse i større grad beskriver hva som faktisk skjer. Husleieloven bruker begrepet leier istedenfor leietaker, slik at husleielovens begrepsbruk vil bli benyttet i den videre fremstilling. 1 Stortingets justiskomité stilte seg tvilende til hensiktsmessigheten ved å endre terminologien fra utkastelse til fravikelse av fast eiendom, men så ikke dette som et vesentlig spørsmål og fulgte departementet på dette punkt, jf. Innst. O. nr. 72 (1991-1992) s. 10. 1

1.3 Avgrensning og fremstillingen videre En utkastelsesklausul er tvangsgrunnlag i to relasjoner: når leien ikke er betalt til avtalt forfallstid, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, og når leietiden er ute, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav b. Oppgaven er avgrenset til bare å gjelde tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a i boligleieforhold. Det avgrenses således mot utkastelse i borettslag, eierseksjonssameie, sameie og tomtefesteforhold. Bestemmelsens aktualitet viser seg ved at 3667 av totalt 4074 utkastelsesbegjæringer mottatt av Namsfogden i Oslo i 2013, skyldtes leierens manglende leiebetaling. 2 Tre kumulative vilkår må være oppfylt for at namsmannen skal foreta en utkastelse. For det første må de personelle kompetansevilkår være oppfylt, og for det andre må de prosessuelle bestemmelser følges. Det tredje og avgjørende vilkåret for utkastelse er at de materielle vilkår er oppfylt. Det er derfor først nødvendig med en oversikt over de personelle og prosessuelle kompetansereglene, som vil bli behandlet i kapittel 2. Dette er fordi at også lesere som ikke kjenner til namsmannen skal få en oversikt, før de mer kompliserte problemstillinger gjennomgås. I kapittelet vil det for helhetens skyld også bli redegjort for hva som kan være et tvangsgrunnlag som namsmannen kan fullbyrde. I kapittel 3 vil det bli redegjort for hvordan utkastelsesprosessen foregår i praksis. Om namsmannen har materiell kompetanse for utkastelse kan utledes av tvangsfullbyrdelsesloven 5-3 første ledd første punktum: «Namsmannen skal av eget tiltak påse at det foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag for kravet» Med utgangspunkt i ordlyden må namsmannen gjennom to vurderinger for å avgjøre om han har materiell kompetanse i den enkelte sak. Ved begge vurderingene kan det oppstå grensespørsmål. For det første må det avgjøres om det foreligger tvangsgrunnlag for utleierens krav om utkastelse av leieren. I denne sammenheng er det et spørsmål om det foreligger gyldig utkastelses- 2 I samtale med Namsfogden i Oslo ved namsfullmektig Anne Helene Moen. 2

klausul etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Dette vil bli behandlet i kapittel 4. For det andre må det avgjøres om tvangsgrunnlaget er tvangskraftig. For sammenhengens skyld deles denne vurderingen opp i tre deler: Den første delen knytter seg til om de materielle vilkår for tvangskraft er oppfylt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-4 første ledd. Dette vil bli drøftet under kapittel 5. Den andre delen knytter seg til om de formelle vilkårene for tvangskraft er oppfylt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-18. Dette blir drøftet under kapittel 6. Den tredje delen knytter seg til om de personlige vilkårene for tvangskraft er oppfylt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-7. Dette vil bli drøftet under kapittel 7. Det avgjørende for namsmannens materielle kompetanse er altså om utleieren har tvangskraftig tvangsgrunnlag for sitt krav om utkastelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-1. Det er derfor nødvendig at man ved begge vurderingene samtidig ser på utleierens muligheter for å skaffe seg slikt tvangskraftig tvangsgrunnlag. Namsmannens skjønn under utkastelsen vil bli drøftet under kapittel 8, før jeg kommer med noen avsluttende bemerkninger. 2 Bakgrunn 2.1 Innledning Namsmannen skal være en nøytral instans som ivaretar hensynene til både utleier som saksøker, og leier som saksøkte. Det er namsmannen som er førsteinstans i en utkastelsessak etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, mens tingretten fungerer som en klageinstans for namsmannens avgjørelser. 2.2 Kort oversikt over de personelle og prosessuelle kompetansereglene Det er en grunnleggende forutsetning at både den saklige og stedlige kompetansen må være til stede, for at namsmannen skal ha kompetanse til å behandle en sak. 3

Tvangsfullbyrdelsesloven 2-2 første ledd angir hvem som er den alminnelige namsmannen og hva som er dennes oppgaver. Av bestemmelsen følger at i lensmannsdistrikter er lensmannen namsmann, i politistasjonsdistrikter med sivile rettspleieoppgaver er politistasjonssjefen namsmann, og i namsfogddistrikter er det namsfogden som er namsmann/namsfogd. I tillegg finnes særnamsmenn kommunekasserere og skattefogder mv. 3 Den saklige kompetansen gjelder hvilke saker namsmannen kan behandle, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 2-2 annet ledd. Namsmannen skal behandle de saker loven legger til namsmannen, og dessuten de saker om gjennomføring som retten etter loven pålegger namsmannen. Avgjørende for om namsmannen har saklig kompetanse følger av tvangsfullbyrdelsesloven 13-3 annet ledd første punktum jf. annet punktum, som gir namsmannen kompetanse til å behandle en sak etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Namsmannen plikter også på anmodning å bistå retten, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 2-2 tredje ledd. Den stedlige kompetansen til namsmannen følger av tvangsfullbyrdelsesloven 2-3. Denne kompetansen knytter seg til hvor namsmannen har kompetanse til å behandle saker. Avgjørende for om namsmannen har stedlig kompetanse, er i hvilket distrikt eiendommen ligger, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-3 annet ledd første punktum. Namsmannens prosessuelle kompetanse knytter seg til saksbehandlingsreglene. Ved tvangsfullbyrdelse av et særlig tvangsgrunnlag, gjelder saksbehandlingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Disse reglene må imidlertid suppleres med de alminnelige saksbehandlingsregler for namsmannen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 5. Se kapittel 3 om hvordan saksbehandlingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 5 og kapittel 13 vil gripe inn i hverandre i en utkastelsessak etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. 2.3 De alminnelige og særlige tvangsgrunnlagene Utgangspunktet er at utleier for å kreve utkastelse må ha et tvangskraftig tvangsgrunnlag, som namsmannen kan fullbyrde, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-1. Det er tvangsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven, som må anvendes i de tilfeller der leieren har eller har hatt eksklusiv rett til å råde over boligen. 4 I mange boligleieforhold har ikke utleieren en utkastelsesklausul. I slike tilfeller må utleieren på annet vis skaffe seg et tvangsgrunnlag, som namsmannen kan fullbyrde. Etter tvangsfull- 3 4 Bunæs (2009) side 39. Wyller (2009) side 390. 4

byrdelsesloven 13-2 første ledd utgjør de alminnelige tvangsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven 4-1 annet ledd bokstav a til h, tvangsgrunnlag for fullbyrdelse. 5 Det vanligste alminnelige tvangsgrunnlag, er «dom eller kjennelse av en norsk domstol», jf. bestemmelsens bokstav a. 6 Med dom tilsiktes det dommer fra de ordinære domstoler, forliksrådsdommer og uteblivelsesdommer av enhver art, rettsforlik og voldgiftsdommer. 7 I de tilfeller hvor de materielle rettsspørsmål om fullbyrdelse er avgjort på forhånd danner disse grunnlag for å kreve tvangsfullbyrdelse i kraft av å utgjøre et alminnelig tvangsgrunnlag. For det tilfellet at utleieren velger å si opp eller heve leieforholdet etter husleielovens regler, vil en fastsettelsesdom ikke utgjøre et alminnelig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-1 annet ledd bokstav a. For at leier skal fratas den fysiske besittelsen til boligen kreves det nemlig tvangsgrunnlag for at fastsettelsesdommen til utleier skal kunne fullbyrdes av namsmannen. Det er bare fullbyrdelsesdommer og fullbyrdelseskjennelser som er alminnelige tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-1 annet ledd bokstav a. En fullbyrdelsesdom forutsetter at den rettslige avgjørelsen må gå ut på at den «pålegger [leier] en plikt til å foreta, unnlate eller tåle en handling», jf. tvisteloven 19-13 første ledd. I Rt. 1986 s. 451 ble det uttalt at utkastelse «kan bare kreves på grunnlag av dommen dersom den i relasjon til utkastelsesspørsmålet er en fullbyrdelsesdom». Poenget er at det er den rettsvirkning som domsslutningen slår fast som skal fullbyrdes. Som eksempel nevnes dom som slår fast at leieavtalen er hevet som følge av vesentlig mislighold, og at leier straks plikter å fraflytte husrommet. Dommen trenger ikke angi noe tidspunkt for når saksøkte må fraflytte husrommet, ettersom den kan tvangsfullbyrdes av namsmannen når den er rettskraftig, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-12 første ledd. For å få namsmannens hjelp til tvangsfullbyrdelse er det ikke tilstrekkelig å ha et tvangsgrunnlag, tvangsgrunnlaget må også være «tvangskraftig», jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-1 første ledd. I «tvangskraftig» ligger både materielle, personlige og formelle vilkår. Vilkårene fremgår henholdsvis av tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 4 del III, IV og V. 5 6 7 Bestemmelsen viser også til forhold som er særlig tvangsgrunnlag etter særlig lovbestemmelse. Som eksempel nevnes avgjørelse om foreldreansvar og hvem barnet skal bo sammen med, jf. barnelova av 8. april 1981 nr. 7 42. Se tvisteloven av 17. juni 2005 nr. 90 (tvisteloven) 19-1 om hvilke avgjørelser som er dommer og kjennelser. Vedtak fra Husleietvistutvalget (HTU) utgjør også et tvangsgrunnlag etter bestemmelsen, dersom vedtaket ikke bringes inn for tingretten innen en måned etter at de har blitt truffet. Etter dette tidspunkt har de virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer, jf. forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr. 1020 10 jf. 9. 5

I det materielle vilkår ligger at kravet som misligholdes er forfalt og misligholdet må være inntrådt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-4. Ved et krav om utkastelse vil det i og for seg ikke være så vanskelig å konstatere forfall og mislighold for kravet om leie, men det vil ikke være like enkelt å konstatere forfall og mislighold for kravet om utkastelse. Man vil muligens kunne se det slik at det varsel etter 4-18 som er påkrevet før det kan begjæres utkastelse, er med på å utløse forfall og mislighold av dette kravet. 8 Det personlige vilkår retter seg mot at leier må fremstå som forpliktet etter tvangsgrunnlaget og utleier må fremstå som berettiget etter det samme, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-6 og 4-7. Her følger det imidlertid unntak i tvangsfullbyrdelsesloven 4-8 til 4-11 for situasjoner hvor det har skjedd endringer hos den som er forpliktet etter tvangsgrunnlaget. Det formelle vilkår for en dom er at den er rettskraftig og således ikke kan angripes ved de ordinære rettsmidler, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-12 første ledd. En eventuell oppfyllelsesfrist må også være oversittet. En kjennelse er tvangskraftig straks den er forkynt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-13, og også her må en eventuell oppfyllelsesfrist være oversittet. I praksis har leieren da begrensede muligheter til å komme med innsigelser mot fullbyrdelsen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-2 annet ledd. Ved et alminnelig tvangsgrunnlag er namsmannens oppgave bare å gjennomføre den rett som allerede er fastslått. De særlige tvangsgrunnlag for utkastelse av fast eiendom fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a til e. Blant de særlige tvangsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd skilles det mellom tvangsgrunnlag som må ha avtalehjemmel i form av utkastelsesklausul, jf. bokstav a og b, og tvangsgrunnlag som har direkte hjemmel i loven, jf. bokstav c, d og e. Ved bokstav a, b og c må namsmannen i tillegg til å gjennomføre utkastelse også først avgjøre om det foreligger en materiell rett til utkastelse. 9 Mener utleieren at betalingsmisligholdet er «åpenbart», kan utleieren kreve utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav d. 10 Frykter utleieren at leieren kan ha innsigelser som retten ikke uten videre kan avfeie, kan utleieren velge å reise ordinært søks- 8 9 10 Falkanger (2008) side 200. Wyller (2009) side 389. Bestemmelsen vil bare komme til anvendelse ved de klareste tilfeller av vesentlig mislighold, jf. Ot. prp. nr. 65 (1990-1991) side 262. 6

mål mot leieren med krav om fullbyrdelsesdom for at leieren skal fravike. Et slikt søksmål om fravikelse har husleieloven ikke egne regler om, men det er ikke tvilsomt at denne muligheten står åpen. 11 Et særlig tvangsgrunnlag er først tvangskraftig etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-1, når de samme materielle og personlige vilkår som ved et alminnelig tvangsgrunnlag er oppfylt. Her skiller det formelle vilkåret for tvangskraft seg fra et alminnelig tvangsgrunnlag, ved at varsel i forkant av begjæring må være sendt leier etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18. Det er altså ikke et krav om at utleieren sender varsel før begjæring, hvis utleieren har et alminnelig tvangsgrunnlag. Det er normalt det formelle vilkår som blir det avgjørende ved namsmannens vurdering av om tvangsgrunnlaget er tvangskraftig. Utleieren kan også begjære utkastelse hos namsmannen, og samtidig reise ordinært søksmål utkastelse hos tingretten med det samme betalingsmisligholdet som grunnlag, jf. Rt. 1994 s. 1165. Dommen åpner for at et krav om utkastelse hos namsmyndighetene ikke er litispendent etter tvistemålsloven av 13. august 1915 nr. 6 64 12, så lenge det blir påberopt et annet tvangsgrunnlag enn den dom man ennå ikke har fått avsagt ved ordinært søksmål hos domstolene. I forbindelse med litispendens skal det nevnes at retten med hjemmel i tvisteloven 18-1, ikke kan avvise en sak om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, med grunnlag i at den er urimelig etter husleieloven 9-8 annet ledd annet punktum. En slik problemstilling kan tenkes å oppstå, dersom utleieren i forkant av sin begjæring om utkastelse har sagt opp en oppsigelig leieavtale med grunnlag i husleieloven 9-5. Deretter protesterer leieren mot oppsigelsen, som igjen leder til at utleieren reiser fullbyrdelsessøksmål om oppsigelse etter husleieloven 9-8 første ledd tredje punktum, og samtidig sender begjæring om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Urimeligheten i husleieloven 9-8 annet ledd annet punktum tilsikter urimeligheten av oppsigelsen ikke utkastelsen. Begjæringen om utkastelse skal avgjøres av namsmannen. Således kan det tenkes at utleieren taper et oppsigelsessøksmål grunnet oppsigelsens urimelighet, men likevel får leieren kastet ut etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Skulle utleieren få medhold i fullbyrdelsessøksmålet, vil namsmannen både ha et alminnelig og særlig tvangsgrunnlag for å kaste ut leieren. 11 12 Wyller (2009) side 377. Nå tvisteloven 18-1. 7

Avslutningsvis skal det nevnes at utleieren alternativt kan begjære midlertidig forføyning etter tvisteloven 34-1 første ledd bokstav b, dersom utleieren har behov for å få frigjort boligen omgående. Avgjørelsen til retten vil som begrepet selv antyder kun være av midlertidig karakter. Har saksøkeren et tvangsgrunnlag, kan han som hovedregel ikke oppnå midlertidig forføyning som går ut på å få oppfylt eller gjennomført et krav som kan fullbyrdes ved tvangsgrunnlaget, jf. Rt. 1992 s. 1658. 13 3 Utkastelsesprosessen En grunnleggende forutsetning for utkastelse ved leierens betalingsmislighold er at utleieren har sendt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 første ledd, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a annet punktum. Avsendelse av varselet muliggjør at utleieren tidligst to uker etter varselet er sendt, kan begjære utkastelse hos namsmannen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 første ledd første punktum. Utleieren har også en rett, men ingen plikt, til å sende varsel til sosialtjenesten etter husleieloven 9-11. Namsmannen har en tilsvarende rett i tvangsfullbyrdelsesloven 13-6 tredje ledd. Begjæring om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, settes frem for namsmannen i det distriktet hvor utleieboligen ligger, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-3 annet ledd. Kravene til begjæringens innhold fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven 5-2 første ledd bokstav a til e, og begjæringen kan fremsettes muntlig eller skriftlig, jf. annet ledd første punktum. Dokumentasjon av tvangsgrunnlaget må legges ved begjæringen, i form av leieavtale med utkastelsesklausul og kopi av varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18. Dersom leieren har misligholdt leien i flere terminer, kan samtlige varsler legges ved. Namsmannen skal etter tvangsfullbyrdelsesloven samlet foreta to prøvinger i en utkastelsessak. Når en begjæring innkommer til namsmannen, skal det snarest mulig foretas en foreløpig prøving av om «begjæringen kan tas til følge», jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-6 første ledd 13 Moe (2013) side 529. 8

første punktum. Bestemmelsen svarer til tvangsfullbyrdelsesloven 5-4, og suppleres av tvangsfullbyrdelsesloven 5-3. Ved denne innledende kontrollen må namsmannen først kontrollere at han har saklig kompetanse til å behandle saken, eller om tingretten er riktig instans, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-3 annet ledd. Dette er fordi utleieren i begjæringen ved kumulasjon kan kreve tvangsfullbyrdelse av flere krav, dersom fullbyrdelsesmåten er den samme og kravene kan fullbyrdes hos samme namsmyndighet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-5 første punktum. Namsmannen er kompetent til å behandle saker etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, b og c. Begrunnelsen for dette er at det ikke skal foretas en vanskelig juridisk vurdering og at namsmannens behandling av disse tvangsgrunnlagene dermed er med på å avlaste tingretten. Helt unntaksvis kan saker som hører inn under namsmannens kompetanse, behandles av tingretten fordi retten av særlige grunner beslutter å overta dem, for eksempel som følge av begjæring fra partene i store og vanskelige saker, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 2-8 annet ledd. 14 En begjæring om utkastelse skal bare fremsettes for tingretten i de tilfeller der de skjønnsmessige bestemmelsene i lovens 13-2 tredje ledd bokstav d eller e påberopes som tvangsgrunnlag. 15 Dette må ses i sammenheng med at ved avgjørelse etter bokstav d og e kreves at det utøves et betydelig rettslig skjønn og det er ønskelig med juridisk kompetanse ved denne avgjørelsen. 16 Dersom utleieren eksempelvis både skulle kreve utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a og d, bør derfor namsmannen ta kontakt med utleieren eller hans prosessfullmektig og spørre hvilket tvangsgrunnlag utleieren ønsker å få behandlet først. Ønsker utleieren først å få behandlet et tvangsgrunnlag som namsmannen ikke er kompetent til å behandle, må namsmannen etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-5 «overføre saken» til tingretten, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-3 annet ledd annet punktum. Skulle det mot formodning vise seg at utleieren griper feil i bokstavene, vil han kunne få nødvendig veiledning etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-3 annet ledd. 17 Ved krav om utkastelse vil det være tale om enten/eller, jf. Rt. 1995 s. 1378. 14 15 16 17 Flock (1994) side 25. Flock (1994) side 23. Parelius (2004) side. 308. Falkanger (2008) side 918. 9

Skulle den stedlige kompetansen ikke være oppfylt som følge av at begjæringen er fremsatt for namsmannen i feil distrikt, kan namsmannen overføre begjæringen til namsmannen i riktig distrikt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-5. Namsmannen må ved denne prøvingen også påse at partene er prosessdyktige, og at de som ikke er prosessdyktige er representert ved en lovlig stedfortreder, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-1. Videre må namsmannen forsikre seg om at det av begjæringen fremgår hva som er tvangsgrunnlaget, og at dokumentasjon som nevnt ovenfor foreligger. Dersom namsmannen nekter å ta begjæringen til følge, skal namsmannen skriftlig begrunne nektelsen overfor utleieren, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-13 første ledd. Dersom begjæringen kan tas til følge, fremmes den og forelegges leier, som skal gis fjorten dagers frist for å uttale seg om relevante forhold, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-6 første ledd første punktum. Namsmannen skal samtidig gjøre leieren oppmerksom på påløpte kostnader og ytterligere kostnader som vil påløpe, dersom utkastelsen gjennomføres, jf. annet punktum. I tillegg skal det opplyses om at utkastelsen kan unngås dersom leieren frivillig fraflytter boligen, eller innfrir utleierens leiekrav, jf. tredje punktum. Innvendinger kan fremsettes på et hvert trinn av saken, enten muntlig eller skriftlig, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-2 tredje ledd og 5-6 første ledd første punktum. Namsmannen har også anledning til å utsette gjennomføringen av fullbyrdelsen, dersom saksøkeren eller saksøkte begjærer slik utsettelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-11. Det er saksøkerens begjæring av utsettelse som er mest brukt og som er klart hensiktsmessig både ut fra samfunnets ønske om å unngå unødig tvangsfullbyrding og ut fra partenes behov. 18 Namsmannen har ikke lovhjemmel til selv å utsette saken. Den andre prøvingen finner sted når saksøkte har fått uttalt seg, eller når fristen for uttalelse er utløpt. Det er nå namsmannen skal avgjøre om utkastelsen skal gjennomføres, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-7 første ledd første punktum. Dersom det er tingretten som treffer avgjørelsen skal dette skje ved kjennelse, jf. bestemmelsens annet punktum. I denne forbindelse skal det nevnes at tvangsfullbyrdelsesloven ikke har regler om at det skal holdes muntlig forhandlinger i et rettsmøte ved tingrettens behandling. Retten til muntlig forhandling må leses i lys av Den europeiske menneskerettskonvensjon med protokoller art. 6 nr. 1 om «a fair and public hearing», jf. menneskerettsloven av 21. mai 1999 nr. 30 2 og 3. Det skal vurderes konkret for den enkelte sak om det er nødvendig av 18 Ot. prp. nr. 65 (1990-1991) side 130. 10

hensyn til en forsvarlig og rettferdig rettergang, jf. Rt. 2008 s. 257. 19 Har en part begjært muntlig forhandling, skal retten derfor ta stilling til begjæringen, og det skal fremgå av premissene at spørsmålet er vurdert, jf. HR-2001-704. Den andre prøvingen skiller seg fra den første prøvingen, ved at saksøkte nå har fått anledning til å komme med eventuelle innsigelser mot begjæringen, og at denne prøvingen normalt blir den endelige. Dersom saksøkte har kommet med innvendinger, må namsmannen ta stilling om disse er holdbare. Det antas at det i praksis stort sett bare er innvendinger mot at saksøkeren har særlig tvangsgrunnlag, som vil føre til arbeid for namsmannen på dette stadium. Når namsmannen har vurdert eventuelle innsigelser avgjør namsmannen om utkastelsen skal gjennomføres, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-7 første ledd første punktum. Skal utkastelsen gjennomføres, må namsmannen gi partene meddelelse om tid og sted for forretningen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-12 første punktum. I en utkastelsessak skal namsmannen altså varsle saksøkte i to runder, først etter den foreløpige prøvingen og deretter etter den avgjørende prøvingen. Normalt settes gjennomføringen minst fjorten dager frem i tid avhengig av sakspågangen til namsmannen. Imidlertid kan meddelelse utelates i de tilfeller hvor utkastelsen ellers vil bli «vesentlig vanskeliggjort», jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-12 annet punktum. Ordlyden tilsikter de tilfeller hvor det er fare for at saksøkte vil gjøre forberedelser til voldelig motstand mot gjennomføringen eller vil foreta ødeleggelser på eiendommen hvis han blir informert på forhånd. 20 Det sier seg selv at saksforholdet vil være forskjellig i de ulike sakene, slik at den praktiske fremgangsmåten til namsmannen må vurderes konkret for den enkelte sak. I noen tilfeller er det eksempelvis hensiktsmessig at utleier ikke er til stede, mens utleier i andre tilfeller bør være til stede under utkastelsen. Partene har bare plikt til å være til stede under utkastelsen, dersom namsmannen pålegger dem det, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-8 første ledd. Namsmannens avgjørelser om å fremme en utkastelse kan alltid klages inn for tingretten så lenge utkastelsen ikke er gjennomført, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-16. Klagen skal settes frem for namsmannen, blant annet fordi han skal kunne vurdere om klagen gir grunnlag for 19 20 Se avsnitt 51-54 i dommen om det nærmere vurderingsgrunnlag. Falkanger (2008) side 981 flg. 11

omgjøring etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-15 21, men det er ingen feil at den fremsettes for tingretten. 22 I saker etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a vil klagen ha oppsettende virkning, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-16 første ledd syvende punktum. Dersom klagen er åpenbart grunnløs, kan namsmannen eller tingretten bestemme at klagen ikke skal ha oppsettende virkning. Tingrettens avgjørelse kan igjen angripes ved kjæremål til lagmannsretten, og en utkastelsessak kan også overføres til behandling i søksmåls former. Beslutningene om gjennomføring av utkastelse er ikke tvangsgrunnlag, men prosessledende avgjørelser. 23 Utkastelsesprosessen skal derfor fortsette når kjennelsen er forkynt, selv om ankefristen ikke har utløpt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-13. 24 Dersom ingen har påklaget namsmannens beslutning om utkastelse, skal den fysiske utkastelsen finne sted i henhold til varsel. Ved gjennomføringen av utkastelsen møter gjerne namsmannen opp med en låsesmed. Dersom leieren ikke tilbyr betaling, fjerner namsmannen de personer eller det løsøre som skal fjernes fra eiendommen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-11 første ledd første punktum. I utgangspunktet er det den begjæringen om tvangsfullbyrdelse som er rettet mot, som kan fjernes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-4. Skulle leieren tilby betaling innen utkastelsen gjennomføres, heves utkastelsessaken av namsmannen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-17. I slike tilfeller løper leieforholdet videre. Det samme gjelder dersom utleieren trekker begjæringen i forkant av utkastelsen. Namsmannen vil normalt gi en oppfordring til leieren om å pakke sammen det mest nødvendige. Dersom det er dyr i boligen, må leieren også ta med disse. Motsetter leieren seg utkastelse under fullbyrdelsen kan namsmannen bruke «nødvendig makt» etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-10 første ledd første punktum. Ordlyden innebærer at det ikke kan utøves mer makt enn det som er nødvendig for å få utført den handlingen som skal fullbyrdes i henhold til grunnlaget. 25 Namsmannen kan også kreve politibistand etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-10 første ledd annet punktum jf. politiloven av 4. august 1995 nr. 53 2 nr. 5 jf. politiinstruksen 13-2. 21 22 23 24 25 Omgjøringsadgangen er i behold helt frem til namsmannen har skiftet lås i leiligheten og gitt saksøkte en frist på to uker til å fjerne innbo, jf. Rt. 1999-858. Wyller (2009) side 418. Parelius (2004) side 309. Bunæs (2009) side 298. Ot. prp. nr. 65 (1990-1991) side 128. 12

Likevel skal namsmannen som hovedregel utvise hensynsfullhet og varsomhet i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven 5-10 annet ledd. Dette vil eksempelvis være nødvendig i de tilfeller hvor det befinner seg barn på eiendommen. I slike tilfeller bør namsmannen i forkant av utkastelsen, sørge for at barnefaglig personell er til stede. Namsmannen har ingen umiddelbar rett til at slikt personell er til stede, slik at dette blir å anse som en sideutgift. 26 Når leieren omsider har blitt fjernet fra boligen, vil namsmannen ta bilder av eventuelt løsøre i boligen, slik at leieren kan hente dette i etterkant av utkastelsen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-11 annet og tredje ledd. Så langt løsøret etter sin art er unntatt fra utlegg etter dekningsloven av 8. juni 1984 nr. 59 (dekningsloven) 2-3, kan saksøkte i en periode på to uker etter at han fikk underretningen, likevel hente løsøret uten å betale påløpte kostnader ved flytting eller lagring, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-11 tredje ledd annet punktum. Kostnadene må i så fall bæres av saksøkeren. 27 Namsmannen kan også ta hånd om løsøre som tilhører andre enn leieren, uten at utleieren er nødt til å begjære utkastelse av løsørets rettmessige eier, jf. RG 2002.1419. Hvis løsøret tross gjentatte oppfordringer ikke er hentet, kan namsmannen avgjøre om løsøret skal kastes eller selges, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-11 fjerde ledd. Avslutningsvis låses boligen igjen av låsesmeden, og nøkkelen til den nye låsen overleveres til utleieren. En utkastelse anses som gjennomført, når leieren fysisk er fjernet fra boligen. Det at leieren får mulighet til å hente sitt gjenværende løsøre etter at han er fjernet, betyr ikke at han har rett til å flytte inn igjen, selv om han skulle tilby betaling av utleierens husleiekrav. Dersom leieren ikke er hjemme på utkastelsestidspunktet vil utkastelse skje ved at namsmannen avholder en kontorforretning, som innebærer at det foretas en formell gjennomføring av utkastelsen. En protokollanmerkning som sendes saksøkte er å anse som tilstrekkelig gjennomføring av tvangsforretningen. 28 Namsmannen vil gi saksøkte en oppfordring til å hente løsøret, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-11 tredje ledd første punktum. I noen tilfeller kan det også tenkes at leieren av uforklarlige grunner har fraflyttet boligen etter å ha misligholdt leiebetalingen. Utleieren kan som et alternativ til å begjære utkastelse straks disponere over boligen, dersom leieforholdet klart må anses oppgitt, jf. husleieloven 10-2 første ledd. 29 Det er verdt å merke seg at i sistnevnte tilfelle er det utleieren som har omsorgsplikt for løsøret, jf. husleieloven 10-4, mens det er namsmannen som i utgangspunktet 26 27 28 29 Bunæs (2009) side 303. Bunæs (2009) side 300. Se Rt. 1999 s. 2008. Se også Rt. 1993 s. 343, som åpner for at en utkastelsesforretning kan rettes mot leieren etter at leieren har stilt boligen til utleierens disposisjon, men likevel beholdt nøklene til boligen. 13

har omsorgsplikt for løsøret etter en gjennomført utkastelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-11. Videre vil utleieren ha en tilbakeholdsrett i frivillig etterlatt løsøre til sikkerhet for leierens utestående leie samt for de utgifter som påløper i forbindelse med lagring av gjenstandene etter husleieloven 10-4 annet ledd annet punktum, noe han ikke vil ha dersom namsmannen gjennomfører utkastelsen. 30 Namsmannen skal også føre namsbok, som er en form for protokoll over alle forhandlinger og beslutninger som tas i tvangssaken, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-19. Normalt skrives namsboken når saken avsluttes, men ved utkastelsessaker kan det være hensiktsmessig å skrive den løpende eller føre en midlertidig namsbok. 31 4 Utkastelsesklausul som tvangsgrunnlag 4.1 Kravet om skriftlighet og vedtagelse Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a første punktum definerer et særlig tvangsgrunnlag for utkastelse av fast eiendom som: «Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt» En naturlig språklig forståelse av ordlyden «skriftlig avtale om leie» tilsikter enhver leieavtale av fast eiendom. Den retter seg både mot leieforhold som omfattes av og som faller utenfor husleielovens regler. 32 Leasing av fast eiendom omfattes også. Av forarbeidene fremgår at bestemmelsen tilsvarer tvangsfullbyrdelsesloven av 13. august 1915 nr. 7 3 nr. 9 annet alternativ, som tok sikte på «skriftlig overenskomst om leie av husrum». 33 Den forrige loven tok altså i likhet med dagens bestemmelse sikte på at leieavtalen måtte være skriftlig. Av leieavtalen kreves at det foreligger en minimumsavtale som angir partene, leieobjektet og den avtalte husleie. 34 Kravet om at leieavtalen må være skriftlig er 30 31 32 33 34 Brækhus (2005) side 589. Bunæs (2009) side 114. Ot. prp. nr. 65 (1990-1991) s. 261. Ot. prp. nr. 65 (1990-1991) s. 261. Wyller (2009) side 398. 14

imidlertid ikke forenlig med husleieloven 1-4, som åpner for at leieavtalen også kan inngås muntlig. Se punkt 4.2 om dette. «Vedtagelse» skal forstås som at leieren uttrykkelig erkjenner at utkastelse kan kreves, dersom han misligholder leiebetalingen. Det er denne vedtagelsen, som utgjør en utkastelsesklausul. De generelle kravene til en gyldig avtale gjelder også for utkastelsesklausulen. De fleste standardavtaler som selges i dag, inneholder en slik utkastelsesklausul. Det er spesielt leierens særskilte undertegnelse av vedtagelsen som må tolkes strengt, jf. Rt. 1993 s. 642. 35 Dette henger sammen med at utkastelsen kan bli et inngrep overfor leieren - ikke utleieren. Det at leieforholdet skifter utleier har ingen betydning for leierens aksept av at utkastelse kan bli en konsekvens av hans betalingsmislighold. Vedtagelsen kan enten være underskrevet av leier eller en fullmektig for leieren. 36 Vedtagelsen gjelder også overfor øvrige personer på leiersiden, jf. Rt. 1994 s. 1367. Ved leiers overdragelse av leieavtalen vil en utkastelsesklausul som er overdratt med leieavtalen som utgangspunkt ikke være tvangsgrunnlag overfor den nye leieren. 37 Kravet om at vedtagelsen må være skriftlig må leses i sammenheng med den innledende ordlyden «skriftlig avtale om leie som inneholder». En muntlig vedtagelse av utkastelse uten søksmål er med andre ord ikke bindende. 38 Ordlyden kan være en kilde til forvirring ettersom den gir uttrykk for at det er en betingelse om at leieavtalen «inneholder» utkastelsesklausulen. Det er imidlertid fremhevet i forarbeidene at det er tilstrekkelig at utkastelsesklausulen står i en skriftlig avtale som bare regulerer spørsmål i tilknytning til betaling av leien. 39 Minstekravet må imidlertid være at det ikke er tvil om hvilken leieavtale utkastelsesklausulen gjelder som tillegg til. Legger man forarbeidene til grunn for forståelsen av ordlyden, kan en utkastelsesklausul således være vedtatt av leieren på en serviett. I utgangspunktet krever loven at vedtagelsen fastslår at utkastelse kan skje «når leien ikke blir betalt». Etter den forrige tvangsfullbyrdelsesloven gikk klausulene gjerne ut på at leieren ved- 35 36 37 38 39 Saken gjaldt bytteavtale. Se imidlertid RG 1994.484 der en ektefelle som hadde overtatt leieretten etter separasjon ble anses bundet av utkastelsesklausulen. Retten begrunnet blant annet resultatet med at saken «adskiller seg fra andre former for inntreden i et leieforhold, også slike som utleier ikke kan motsette seg, f.eks. bytte». Falkanger (2008) side 918. I TOBYF-2004-1423 som gjaldt utleie av lokaler, ble det gjort et unntak fra dette ettersom den nye leieren i den nye leieavtalen hadde bekreftet å ha overtatt rettigheter og forpliktelser fra den opprinnelige leieavtalen og samtidig hadde fått gjort seg kjent med utkastelsesklausulen i den opprinnelige leieavtalen. Lilleholt (1982) side 13. Ot. Prp. Nr. 65 (1990-91) s. 261. 15

tok «utkastelse uten søksmål» eller at han vedtok å flytte «under utkastelsestvang». Disse formuleringene vil også være dekkende etter bokstav a. 40 I uttrykket «vedtagelse» ligger det dessuten at det må fremgå av kontraktens ordlyd hva leieren aksepterer ved betalingsmislighold; det er ikke tilstrekkelig at kontrakten viser til tvangslovens regelsett. 41 Hvor strengt dette må praktiseres ble fastslått i Rt. 1992 s. 932 hvor utkastelse ble nektet som følge av at vedtakelsen ikke nevnte betalingsmislighold, men kun leietidens utløp. Klausulen kan også utformes slik at den medtar eventuelle tillegg til leien, som lovlig kan kreves etter husleieloven 3-1 første ledd annet punktum. 42 Samlet kan det utledes at det ikke bør være tvil om hva slags mislighold det kan kreves utkastelse for. Avslutningsvis tilsikter ordlyden «kan», at det er opp til den enkelte utleier å bestemme om han i det hele tatt ønsker å reagere på betalingsmisligholdet ved å begjære leieren utkastet. Det følger altså ingen automatikk i at namsmannen kobles inn ved leierens betalingsmislighold. Dersom utleierens ønske er å få kastet ut leieren, kan han alternativt benytte seg av øvrige tvangsgrunnlag for å få fristilt boligen. Det kan i noen tilfeller eksempelvis være hensiktsmessig for en utleier å benytte seg av tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav d, dersom leieren til stadighet tilbyr betaling i etterkant av begjæringen slik han har rett til etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a annet punktum. 4.2 Muntlig leieavtale med skriftlig utkastelsesklausul Et ikke uvanlig tilfelle er at utleieren i tiden etter muntlig leieavtale er inngått med leieren, ser behovet for en utkastelsesklausul. Tilfellet kan oppstå når leier og utleier ikke ønsker eller ser behov for å formalisere leieavtalen skriftlig. I ettertid ser utleieren seg lei av leierens stadig forsinkede betaling av husleien og velger derfor å få leieren til å vedta en utkastelsesklausul. Det er som kjent intet i veien for at utkastelsesklausulen i ettertid inntas som et tillegg til leieavtalen. Problemstillingen for det tilfellet at det foreligger en gyldig utkastelsesklausul, er om namsmannen kan ta en begjæring om utkastelse til følge når det kun foreligger en muntlig leieavtale mellom partene. Utgangspunktet etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a første punktum, er at leieavtalen må være skriftlig. Imidlertid følger det av hovedregelen i husleieloven 1-4 40 41 42 Falkanger (2008) side 919 flg. Wyller (2009) side 398. Parelius (2004) side 305. 16

første punktum, at partene selv kan velge avtaleform for leieavtalen. Det er således ikke i strid med husleieloven at leieavtalen er inngått muntlig mellom partene. Skriftlighetens funksjon er at den skaper notoritet og sikrer bevis for leieforholdets eksistens. Utover dette stilles det ingen formkrav. 43 Det er kun dersom en av partene krever at leieavtalen skal settes opp skriftlig at dette blir et krav, jf. bestemmelsens annet punktum. En annen sak er at dersom en leier går med på å få den muntlige leieavtalen formalisert som en skriftlig leieavtale med utkastelsesklausul, så vil leieren stille seg i en dårligere situasjon enn vedkommende var i uten skriftlig leieavtale. Videre innebærer husleieloven 1-4 et forbud mot avtalebestemmelser om at bare det som er skriftlig avtalt og senere endringer skal gjelde mellom partene. 44 Dette skulle tilsi at det ikke bør stilles noen strengere krav til avtalen som faktisk stadfester leieforholdet, i motsetning til etterfølgende muntlig endringer av avtaleforholdet. Det synes hverken å foreligge Høyesterettspraksis, underettspraksis, forvaltningspraksis eller annen praksis om problemstillingen. Wyller anfører at en leier uten skriftlig avtale 45 aldri kan utkastes med grunnlag i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a; selv om han har erklært seg villig til å flytte på de vilkår bestemmelsen setter. 46 Lilleholt anfører at det må godtas at utkastelsesklausulen blir tatt inn i en skriftlig kontrakt som stadfester en muntlig leieavtale. 47 Det kan reises spørsmål om man fraviker spesiallovgivningen ved å akseptere en muntlig leieavtale i et slikt tilfelle. Ettersom lex specialis-prinsippet bestemmer at det er spesiallovgivningen som går foran ved motstrid mellom rettsregler av samme rang, skulle dette med rettskildemessig tyngde tilsi at det må foreligge skriftlig leieavtale, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a første punktum. Videre er et moment i denne retning at det er i kraft av tvangsfullbyrdelsesloven at klausulen får rettslige virkninger. Et annet moment er at tvangsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav c og d eksplisitt betinger at leieforholdene faller inn under husleieloven. Således synes det som at lovgiver positivt har regulert at leieavtalen må være skriftlig etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a og b, men ikke etter bokstav c og d. På den annen side er det sentrale ved tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, at det er utkastelsesklausulen som må være inngått skriftlig mellom partene. Dette er fordi det er 43 44 45 46 47 Ot. prp. nr. 82 (1997-1998). Kobbe (2000) side 40. Det må antas at det er leieavtale han her tilsikter. Wyller (2009) side 398. Lilleholt (1982) side 13. 17

utkastelsesklausulen som utgjør et tvangsgrunnlag ved betalingsmislighold ikke leieavtalen. En skriftlig leieavtale vil kun fastslå hvem partene er, hvilken adresse leieforholdet gjelder for og hva leien er. Dersom ingen av partene bestrider disse forholdene, skulle dette tilsi at namsmannen kan ta en begjæring om utkastelse til følge, uten at noen av partene risikerer å lide noe rettstap. Det faktum at utkastelsesklausulen kan stå i en selvstendig avtale mellom partene taler med tyngde for at en muntlig leieavtale bør kunne gjøres gjeldende. Videre er det intet i veien for at tvangsfullbyrdelsesloven fravikes til gunst for leieren. Tvangsfullbyrdelsesloven 1-3 regulerer kun ugyldighet i tilknytning til lovens mer prosessuellrettede bestemmelser ikke de nærmere materielle forholdsregler om avtalepartenes handleplikter seg i mellom. Effektivitetshensynet til rettsvesenet taler også for at namsmannen i et slikt tilfelle burde ta en begjæring om utkastelse til følge, slik at en tvist om en muntlig leieavtale kan legges til grunn ikke behøver å bli en tvistesak for domstolene. Dersom leieren skulle bestride at han er leier i leieforholdet, hvilken adresse leieforholdet gjelder for samt den avtalte leien, er man egentlig i en vurdering som faller inn under tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav e, som gjelder besittelsesrett til boligen. En utkastelse i et tilfelle hvor det både er rettslig og faktisk tvil rundt leieforholdet vil medføre i et myndighetsmisbruk som lovgiver ikke har tilsiktet med tvangsfullbyrdelseslovens regler. Dette synes å være grunnen til at Høyesteretts kjæremålsutvalg konsekvent har fastholdt at utkastelse ikke skal skje, dersom det er tvil om slike forhold. 48 Ivaretakelse av rettssikkerheten til leieren taler derfor for at namsmannen for å holde seg innenfor legalitetsprinsippets grenser, ikke bør ta en begjæring om utkastelse til følge i et tilfelle hvor det er tvil om leieforholdets eksistens. Utleier vil jo ved en muntlig leieavtale ha problemer med å sannsynliggjøre at det faktisk foreligger et betalingsmislighold, dersom leieren bestrider hva som er den avtalte leien. Gode grunner taler for at namsmannen bør kunne legge en muntlig leieavtale med skriftlig utkastelsesklausul til grunn ved sin vurdering av om en begjæring etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a skal tas til følge. Dette forutsetter imidlertid at ingen av partene bestrider at de er parter i leieforholdet, hvilken adresse leieforholdet gjelder for og hva leien er. Namsmannen synes også å være enig i at en begjæring om utkastelse i et slikt tilfelle kan tas til følge. 49 48 49 Se for eksempel Rt. 1971 s. 422 og Rt. 1976 s. 761. I samtale med Namsfogden i Oslo ved namsfullmektig Anne Helene Moen. 18

4.3 Personskifte på utleiersiden En stor andel av boligene som omsettes i dag er såkalte sekundærboliger, som er et skatterettslig begrep for alle andre boliger en person eier enn den vedkommende selv bor i. På landsbasis utgjorde sekundærboliger 15,4 prosent av boligmarkedet i 2013. 50 Majoriteten av disse sekundærboligene benyttes av eieren til utleieformål. Derfor vil drøftelsen i det følgende ta utgangspunkt i eierskifte ved frivillig 51 salg av bolig etter avhendingslova av 3. juni 1992 nr. 93. Det avgrenses mot en nærmere behandling av de tilfeller hvor leieretten etter overdragelse ikke har rettsvern etter tinglysningsloven av 7. juni 1935 nr. 2. 52 Normalt vil salg av boligen gi utleier en gyldig oppsigelsesgrunn etter husleieloven 9-5 annet ledd bokstav d, dersom han ønsker å avslutte leieforholdet. Fra tid til annen kan det imidlertid være et ønske fra enten selger eller kjøper at leieavtalen består, til tross for at boligen overdras. Problemstillingen er om en leieavtale med utkastelsesklausul kan overdras fra selger til kjøper. Hovedregelen etter husleieloven 8-6 første ledd er at utleieren ved boligsalg kan «overføre rettigheter» og forpliktelser etter leieavtalen til den nye eieren. 53 En naturlig språklig forståelse av ordlyden tilsier at kjøperen trer inn som utleier i leieforholdet med leieren, og dermed overtar selgerens rettigheter etter den eksigible leieavtalen. Rettighetene må her forstås som rettighetene utleier har overfor leieren etter avtale og husleieloven. Til tross for at det ikke eksplisitt fremgår av ordlyden, betyr dette at leieren blir bundet av denne overføringen. Leierens muligheter til også å forholde seg til selgeren under leieforholdet er begrenset, jf. husleieloven 8-6 annet ledd. Utgangspunktet etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-6 første ledd er at en tvangsfullbyrdelse bare kan begjæres av den som i tvangsgrunnlaget er nevnt som berettiget eller som «lovlig har ervervet kravet». Tvangsgrunnlaget må her forstås som utkastelsesklausulen. Det følger av forarbeidene at ordlyden tar sikte på at kravet etter sin art er overdragelig, og dessuten at 50 51 52 53 Dagens Næringsliv, 17.4.2013, «Boligmarkedet kuppes av dem som eier bolig fra før». Ved tvangssalg hefter overdrageren inntil leieren godkjenner kjøperen som ny debitor, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 11-22. Wyller (2009) side 314 flg. om dette. Bestemmelsen representerer et unntak fra den obligasjonsrettslige hovedregel ved debitorskifte i kontraktsforhold, jf. Kobbe side 365. 19

overdragelsen mellom partene er gyldig. 54 Ved eierskifte vil den egentlige gjenstand for overdragelsen være boligen. For at kjøperen skal kunne gjøre utkastelsesklausulen gjeldende overfor leieren i sin begjæring til namsmannen, kreves det at han ved en transporterklæring fra selger eller på annen måte godtgjør at han lovlig har ervervet kravet. 55 For det tilfellet at eierskiftet finner sted i etterkant av at selger har begjært utkastelse, har kjøperen rett til å tre inn i saken slik den står etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-18. 56 Se i denne forbindelse Rt. 1997 s. 1392 hvor det ble fastslått at det ikke stilles noe krav om at erververen trer inn i saken i etterkant av at overdrageren har begjært tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-18. Kjøperen står altså fritt til å trekke en begjæring om utkastelse i en pågående sak igangsatt av selger, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 5-18 tredje punktum. Kjøper og selger avgjør derfor selv om de ønsker å videreføre leieforholdet ved et eierskifte, ettersom salg av bolig normalt er en gyldig oppsigelsesgrunn for selger til å avslutte leieforholdet. Videreføres leieforholdet vil også utkastelsesklausulen transporteres til kjøperen, dersom denne er inntatt i leieavtalen. For det tilfellet at utkastelsesklausulen utgjør et selvstendig tillegg til leieavtalen, må kjøper forsikre seg om å transportere også denne. Det er således ikke nødvendig at kjøperen inngår en ny utkastelsesklausul med leieren, men det er ingenting i veien for at han gjør det. 5 Manglende betaling av leie 5.1 Innledning Det er en grunnleggende forutsetning at leierens mislighold må skyldes manglende betaling av det avtalte vederlag etter leieavtalen, for at utkastelsesklausulen skal få rettsvirkninger som et tvangsgrunnlag. Vederlaget kan imidlertid komme i mange varianter. Disse variantene vil derfor først bli behandlet, før det vurderes når det kan foreligge betalingsmislighold. 54 55 56 Ot. Prp. Nr. 65 (1990-1991) side 109. Falkanger (2008) side 205. Falkanger (2008) side 205. 20