OBOS Fakta og analyse
Innhold 1. God fart i norsk økonomi... 2 2. Økt aktivitet i boligmarkedet... 6 3. Sterk vekst i boligprisene etter finanskrisen... 11 4. Befolkningsframskrivinger og boligbehov... 15 5. Bygges det nok boliger i de store byene?... 19 6. Hvordan blir veksten i antall førstegangsetablerere i de store byene framover?... 27 7. Hva skjer? Nytt fra regjeringen... 30 1
1. God fart i norsk økonomi Økt innenlandsk etterspørsel driver oppgangen Høy reallønnsinntektsvekst arbeidsledigheten på vei ned Økte boligpriser og boliginvesteringer Mot gradvis økning i styringsrenten, men fortsatt lave renter En moderat konjunkturoppgang i annet halvår 2010 ser nå ut til å bli avløst av høyere vekst. Økt innenlandsk etterspørsel driver oppgangen, mens vekstimpulsene fra utlandet blir beskjedne i de første årene. Både DnB Nor og Nordea, som la fram nye prognoser i mai, har oppjustert sine forventninger for 2011 og 2012. Særlig gjelder dette DnB Nor som nå tror på en mye høyere vekst i år. Konjunkturoppgangen vil trolig bidra til at arbeidsledigheten vil falle de neste årene. Både DnB Nor og Nordea ser nå for seg at ledigheten blir mye lavere i år og framover enn de la til grunn for noen måneder siden. Lønnsveksten vil ta seg noe opp, men det vil også rentene og etter hvert den underliggende inflasjonen. Varierende vekst blant handelspartnerne Veksten er fortsatt sterkere i de framvoksende økonomiene enn i industrilandene, selv om veksttakten har avtatt noe. Blant industrilandene er veksten særlig sterk i Tyskland og Sverige. Statsgjeldsproblemer i en rekke andre OECD-land fører til innstramninger i finanspolitikken, og arbeidsledigheten holder seg høy i de fleste industrilandene (10 prosent i euroområdet). Norges Bank sier nå at forventningene til rentene hos våre handelspartnere fremover samlet sett er noe lavere enn det så ut da banken la frem sine analyser i mars. Økte boliginvesteringer og høy vekst i husholdningenes konsum Investeringene i petroleumsvirksomheten fikk en kraftig økning i 4. kvartal 2010 og forventes også å øke klart i år og neste år, mens veksten deretter antas å bli moderat. Tendensen til økte investeringer i fastlandsnæringene gjennom fjoråret ser ut til å fortsette framover. Både investeringene i næringsvirksomhet, boliger og offentlig sektor er forventet å øke betydelig de nærmeste årene. SSB anslår veksten i investeringene i fastlands- Norge til 7-9 prosent og veksten i boliginvesteringene til 9-11 prosent fram t.o.m. 2013. Norges Bank er prognosemiljøet som forventer sterkest oppgang i boliginvesteringene i år (+20%). DNB Nor har oppjustert sine 2011- forventninger kraftig sammenlignet med forrige kvartalsrapport (opp fra 5,5% til 10%). Det samme gjelder for 2012 (fra 10 til 13 %). Husholdningenes økonomi samlet sett vil fortsette å bedre seg de kommende årene. Tiltakende reallønnsvekst medfører at husholdningenes inntekt går klart opp til tross for økte renter. Dette sammen med økt boligformue, bidrar til at konsumet er forventet å øke de neste årene. Det er økende bekymring hos Norges Bank for at husholdningenes høye gjeldsbelastning utgjør en risikofaktor for den finansielle stabiliteten i Norge. Norske husholdninger har en gjeldsbelastning på over 200 prosent av disponibel inntekt og gjeldsnivået er økende. Gjeldsbelastningen 2
gjør at husholdningene er sårbare overfor inntektsbortfall eller en markert økning i renten. Med stigende rente kan den høye gjeldsbelastningen dempe veksten i boliginvesteringene og i konsumet. Økte renter framover Styringsrenta ble sist satt opp med 0,25 prosentpoeng 12. mai i år etter å ha ligget på 2 prosent fra mai i fjor. Norges Bank valgte å holde renten uendret på sitt møte 22. juni. Norges Banks hovedstyre holder fast på sin vurdering fra mars om at renten gradvis skal settes opp gjennom andre halvår. Oppgangen i renten forventes i hovedsak å følge anslagene som ble lagt frem i mars-rapporten, men den kan komme litt tidligere. Norges Bank forventer at inflasjonen tar seg opp mot 2,5 prosent i løpet av de to neste årene. Det er utsiktene til en forsterket norsk konjunkturoppgang som trekker i retning av økte renter framover. Norges Bank viser til at det er tegn på at arbeidsmarkedet strammes til, og at arbeidsledigheten går noe raskere ned og lønnsveksten tiltar litt mer enn ventet. Det er også tegn til mangel på enkelte typer arbeidskraft, bl.a. ingeniører i industri og bygg og anlegg. Samtidig vil den høye befolkningsveksten øke etterspørselen etter varer og tjenester, herunder boligtjenester. Videre peker Norges Bank på at det er oppgang i boligprisene og i leiemarkedet i byene, og boliginvesteringene tiltar raskt. Men mer usikre utsikter for verdensøkonomien taler i følge Norges bank, for at en går forsiktig fram i rentesettingen. Nedgang i forventede renter hos våre handelspartnere og svake tall for amerikansk økonomi sammen med gjeldssituasjonen i Europa, innebærer en risiko for lavere vekst. Denne økte usikkerheten gjør at Norges Bank valgte å holde renten uendret på siste rentemøte. Dersom uroen i finansmarkedet slår ut i betydelig svakere vekst eller at kronen styrker seg vesentlig, så kan økningen i renten bli skjøvet ut i tid. Motsatt vil en uventet sterk økning i aktiviteten eller i pris- og kostnadsveksten bety en kraftigere oppgang i renten enn det Norges Bank ser for seg nå. Hovedstyret vedtok på sitt møte 22. juni at styringsrenten bør ligge i intervallet 2 ¼ - 3¼ prosent i perioden fram til Norges Bank legger fram nye prognoser for den økonomiske utviklingen 19. oktober, men vil kunne fravikes dersom norsk økonomi blir utsatt for nye store forstyrrelser. SSB regner med at pengemarkedsrenta vil endres om lag i takt med styringsrenta, og at den i slutten av 2014 vil komme over 6 prosent. Gjennomsnittlig utlånsrente i bankene vil da kunne komme opp i 7,5 prosent. Økte boligpriser Målt som årsgjennomsnitt steg boligprisene ifølge SSBs kvartalsstatistikk i 2010 med vel 8 prosent, selv med et lite fall gjennom annet halvår. I første kvartal i år var veksten også vel 8 prosent (8,4) høyere enn på samme tid i fjor. Høy befolkningsvekst, bedring av konjunktursituasjonen med høy realinntektsvekst og fortsatt lave renter en stund til, gir i følge SSB utsikter til vekst i boligprisene på vel 8 prosent i 2011 og rundt 7 prosent årlig i 2012 og 2013. Med stigende boligpriser bedres lønnsomheten av boligbygging, og det er årsaken til at SSB venter at boliginvesteringene vil ta seg klart opp framover. DnB Nor anslår at boligprisene vil øke med 9 prosent i år og 7,5 prosent i 2012. 3
Boligprisindeksen for boliger i alt og for blokkleiligheter. Prognose for prisvekst for boliger i alt fra SSB og DnB Nor. Årsvekst 25 % 20 % 15 % 10 % 05 % 00 % -05 % -10 % 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Boliger i alt Blokkleiligheter Prognose prisvekst boliger i alt, prognose er snittet av anslagene fra SSB og DnB Nor Arbeidsledigheten er avtakende Sysselsettingen har økt noe etter 1. kvartal i 2010. Det forventes at denne utviklingen vil forsterkes framover. Arbeidsstyrken vil imidlertid trolig også øke, både som følge at en større andel av befolkningen i ulike aldersgrupper ønsker å arbeide og at befolkningen øker. Arbeidsledigheten har gått noe ned hittil i år og SSB forventer at den vil falle til 3,3 prosent i år. SSB antar at det tar noe mer tid før arbeidsledigheten kommer ytterligere ned, og er således mer forsiktig i sitt anslag enn Norges Bank som tror på en raskere nedgang i ledigheten. SSB forventer at det først vil bli en videre nedgang i arbeidsledigheten litt ut i 2012, og videre ned til 2,8 prosent i 2014. I siste kvartalsrapport (mai) foretok både DnB Nor og Nordea en kraftig nedjustering av sine anslag for arbeidsledigheten i år. I snitt forventer de fem prognosegiverne det refereres til i tabellen nedenfor en ledighet på 3,2 prosent i 2011. Lønnsveksten på vei oppover SSB oppjusterer sine forventinger til lønnsveksten, og anslår at årslønnsveksten i år vil bli på 4,1 prosent mot 3,7 prosent i fjor. SSB har dermed oppjustert sitt anslag fra februar betydelig. Det er forventet at en tilstramming i arbeidsmarkedet og bedret lønnsomhet i næringslivet vil bidra til økt lønnsvekst i de kommende årene. I 2014 forventer SSB at årslønnsveksten nærmer seg 5,6 prosent. Både DnB Nor og Nordea har også oppjustert sitt anslag for årslønnsveksten i år og i 2012, bl.a. på bakgrunn av mer fart i økonomien og bl.a. et dyrere lønnsoppgjør i kommunene enn forventet (4,3 prosent). Det ligger nå an til en gjennomsnittlig lønnsvekst på 4,2 prosent i 2011 i følge de fem prognosegiverne som det refereres til i tabellen nedenfor. Prisveksten holder seg lav en stund til Den underliggende veksten i konsumprisene har vært meget lav hittil i år. Framover vil økte innenlandske kostnadsimpulser trekke opp, men en styrking av krona en stund framover vil trekke i retning av lavere inflasjon. Som årsgjennomsnitt regner SSB med at veksten i konsumprisindeksen justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI- JAE) gradvis øker fra 1,3 prosent i år til 2,5 prosent i 2014. SSB tror dermed på en raskere vekst i KPI enn Norges Bank. SSB peker på at høye energipriser i år vil bidra til at veksten i konsumprisindeksen i alt blir noe høyere enn veksten i KPI-JAE i år. Konsumprisindeksen vil få en vekst på 1,9 prosent år, mens veksten vil bli noe lavere neste år, med 1,3 prosent. Dette vil innebære en tendens til økning i reallønnsveksten framover. 4
Anslag for norsk økonomi fra ulike prognosegivere 1 per 22.06.11 Arbeids- Bolig- Bolig- Konsum Penge- ledighets- Progn. BNP Konsum investeringer pris pris markeds- Lønns- rate (AKU) tidsp. i alt Hush.mv. vekst rente* vekst (nivå) 2007 (06/2011) 2,7 5,4 2,9 12,6 0,8 5,0 5,4 2,5 2008 (06/2011) 0,7 1,6-11,6-1,1 3,8 6,2 6,3 2,6 2009 (06/2011) -1,7 0,2-17,8 1,9 2,1 2,5 4,2 3,2 2010 (06/2011) 0,3 3,7-2,2 8,3 2,5 2,5 3,7 3,6 2011 SSB (06/2011) 2,3 3,4 16,8 6,9 1,9 2,9 4,1 3,3 Norges Bank (06/2011) 1,75 3,5 20,0 1,75 2,25** 4,25 3,25 DnB NOR (05/2011) 2,7 3,0 10,0 9,0 1,3 2,9 4,3 3,1 Nordea (05/2011) 2,2 3,3 1,8 4,0 3,0 Handelsbanken (04/2011) 2,0 3,3 1,9 4,2 3,4 Gjennomsnitt 2,2 3,3 15,6 8,0 1,7 2,9 4,2 3,2 2012 SSB (06/2011) 2,8 5,1 8,0 6,8 1,3 3,8 4,3 3,2 Norges Bank (06/2011) 2,75 4,5 1,75 3,5** 4,75 3,0 DnB NOR (05/2011) 3,1 4,0 13,0 7,5 1,6 3,8 4,8 2,7 Nordea (05/2011) 2,3 3,0 2,2 4,7 2,8 Handelsbanken (04/2011) 2,2 3,3 1,8 4,5 3,3 Gjennomsnitt 2,6 4,0 10,5 7,2 1,7 3,8 4,6 3,0 2013 SSB (06/2011) 3,0 5,5 9,9 6,8 2,0 4,8 4,5 2,9 Norges Bank (06/2011) 2,25 3,25 2,5 4,5** 4,75 3,0 DnB NOR (05/2011) 2,4 3 10,0 5,0 2,4 4,5 4,8 2,6 Nordea Handelsbanken (04/2011) 1,9 3,0 2,1 4,5 3,1 Gjennomsnitt 2,4 3,7 10,0 5,9 2,3 4,7 4,6 2,9 1 Norges Banks lønnsvekst er basert på TBUs definisjoner og beregninger. BNP-anslaget ser bort fra svingninger i kraftproduksjonen, eksportanslaget omfatter både tradisjonelle varer, reisetrafikk og andre tjenester Importanslaget til Norges Bank, DnB Nor og Handelsbanken omfatter både varer og tjenester Nordeas lønnsvekst er inkl. pensjonskostnader Handelsbankens investeringsanslag er ekskl. offentlig forvaltning * 3 måneders NIBOR ** styringsrente, inngår ikke i gjennomsnittsberegningen av pengemarkedsrenten 5
2. Økt aktivitet i boligmarkedet Fortsatt lav rente, selv om den er på vei oppover Høy reallønnsinntektsvekst Lavere arbeidsledighet og optimisme blant forbrukerne Høy befolkningsvekst gir stort behov for boliger Igangsettingen av boliger fortsetter å stige kraftig vekst i Oslo og for leiligheter Stigende ordrereserver og økt ordretilgang Bedring av konjunktursituasjonen med lav arbeidsledighet, optimisme blant forbrukerne, høy realinntektsvekst samt lav rente en stund til, trekker i retning av økte boligpriser og økte boliginvesteringer framover. I tillegg drives boligprisene av at boligbyggingen ikke har holdt tritt med befolkningsveksten. Både tall for igangsetting, ordretilgang, ordrereserver, prisutvikling og antall omsatte boliger peker nå i retning av mer fart i boligbyggingen og i boligmarkedet. Det ble registrert igangsettelser av 21 145 boliger (alle typer) i 2010. Med en befolkningsvekst på vel 60 000 og ca 30 000 flere husholdninger, så er ikke det nok til å holde tritt med boligbehovet. Igangsettingstallene per mars i år tyder imidlertid på at boligbyggingen (dersom disse faktisk blir igangsatt) kan nærme seg veksten i antall husholdninger, dvs ca 30 000 dersom veksten fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 holder seg ut året. Igangsettingen av boliger kraftig opp, men opp fra et rekordlavt nivå Tallene for igangsettingen er basert på statistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB) som måler byggeaktiviteten i form av gitte igangsettingstillatelser 2 det enkelte år. 2 Igangsettingstallene i byggearealstatistikken bygger på datoer for når tillatelsene registreres av kommunene i Matrikkelen. At det gis en igangsettingstillatelse, innebærer ikke alltid at bygging settes i gang umiddelbart. Særlig i nedgangstider vil det kunne være en del byggeprosjekter som ikke blir satt i gang, eller blir utsatt etter at tillatelse for bygging er gitt. Når Det siste tiåret har antall igangsatte og fullførte boliger variert mye fra år til år. Antall igangsettelser var på topp i 2006 da det ble registrert igangsettelser av 33 000 boliger. Det ble fullført flest boliger i 2007 vel 30 000. Finanskrisen rammet hardt, og både registrerte igangsettingstillatelser og fullføringen av boliger falt dramatisk fram til 2009/2010 og endte på sitt laveste nivå det siste tiåret. Registrerte igangsettingstillatelser tok seg litt opp igjen i 2010. Fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 var det sterk vekst. Fig. Registrerte igangsettingstillatelser(ig), faktiske igangsettelser og fullførte boliger. Antall per år i perioden 2000 til 2010 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 registrert IG Faktisk igangsetting målt des 2010 Fullførte boliger byggeaktiviteten vender fra et lavt til et høyt nivå, eller omvendt, kan dette få betydning for tolkingen av statistikken. 6
Et økende antall registrerte igangsettelser sier noe om positiv fremtidstro blant aktørene i boligmarkedet. Dersom stemningen snur, så vil mange la være å igangsette prosjekter som de har fått tillatelse til å gå i gang med. I så fall vil faktisk igangsettelser bli lavere enn registrerte igangsettingstillatelser. I 2008 var faktisk igangsetting betydelig lavere enn antall igangsettingstillatelser, slik at SSBs tall gir et mer positivt bilde av 2008 enn det faktisk var. Mens det var registrert 25 950 igangsettelser, var det faktiske antallet kun 21 453 (målt ved utgangen av 2010). I 2009 ble det registrert igangsettelser for 19748 boliger, det laveste antallet siden 1998. Faktisk igangsatt var betydelig lavere 17242 (målt ved utgangen av 2010). Det er laveste faktisk igangsetting siden 1993. Men her kan det fortsatt være noe etterslep på rapporteringen fra kommunene slik at 2009-tallet vil bli oppjustert fram i tid. Det samme gjelder 2010 hvor det foreløpig er stor forskjell mellom registrerte og faktiske igangsettelser (hhv 21 145 mot 16112). Fig. Igangsettingen (registrerte tillatelser) av boliger - ujustert og trendserie. Jan 1983 til april 2011. 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1983M01 1984M07 1986M01 1987M07 1989M01 1990M07 1992M01 1993M07 1995M01 1996M07 1998M01 1999M07 2001M01 2002M07 2004M01 2005M07 2007M01 2008M07 2010M01 Igangsatte boliger, ujustert Igangsatte boliger, trend registrerte igangsettingstillatelser var noe høyere i perioden 2004-2007 enn midt på 80-tallet. Per mars 2011 var antall registrerte igangsettelser nesten like høyt som i 1986. Kraftig vekst i igangsettingen av leiligheter, men opp fra et svært lavt nivå Foreløpige tall fra SSB tyder på at boligbyggingen var markant høyere i januar-april 2011 sammenlignet med samme periode året før. Det ble gitt igangsettelsestillatelser for 9994 nye boliger i januar-april i år, en oppgang på 2847 boliger (40 prosent) sammenlignet med samme periode i fjor. Antall fullførte boliger steg med knappe 6 prosent fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011. Hvis denne veksttakten holder seg ut året, så vil det bli fullført ca 19000 boliger i 2011. Fullføringen av boliger må øke betydelig dvs med mer enn 10 000 per år for å møte boligbehovet framover. Antall husholdninger er antatt å vokse med vel 30000 per år mot 2030 (jf. SSBs befolkningsframskriving, alternativet med middelsvekst). Boligprodusentenes Forening melder om at igangsatte boligenheter har økt med 48,4 prosent 1. kvartal i år sammenlignet med 1. kvartal i 2010 3. For leiligheter er veksten på 114 prosent. Også Boligprodusentenes Forening viser til at det vil bli igangsatt nærmere 30 000 boligenheter i 2011 dersom aktiviteten i markedet fortsetter med samme styrke som nå. Vel 15 000 av disse vil være leiligheter. Leilighetsmarkedet er dermed igjen den store motoren i markedet, med en andel på knappe 50 prosent. Trendkurven for registrerte igangsettelser for boliger viser en klar oppgang, men det er et godt stykke igjen til igangsettingstallene i perioden 2004-2007. Antall 3 Basert på vel 700 enkeltaktørers innrapporteringer av sine 1. kvartalstall 2011 til Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 7
Fig. Igangsettingen (registrerte tillatelser)av ulike boligtyper 12000 10000 8000 Enebolig Tomannsboliger Rekkehus/kjedehus 6000 4000 2000 Småhus med 3 boliger eller flere/terassehus Store frittliggende/sammenbygd boligbygg på 2 etasjer Store frittliggende/sammenbygd boligbygg på 3 og 4 etasjer 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Store frittliggende/sammenbygd boligbygg på 5 etasjer eller over Det er særlig antall registrerte igangsettingstillatelser for blokkleiligheter (blokker med 3 etasjer eller mer) som tok seg opp fra 2009 til 2010. Nivået er imidlertid langt under toppnivået fra 2006 etter at igangsettingen av disse blokkleilighetene falt kraftig fra 2006 til 2009, og var på det laveste nivået som er registrert det siste tiåret. Sammenlignet med utviklingen for blokkleiligheter har antall registrerte igangsettingstillatelser til oppføring av eneboliger, småhus og andre delte boliger variert relativt lite de siste ti årene. Men målt i prosent har igangsettingstallene svingt en del for småhus og lavblokker også. Kraftig vekst i igangsettingen i Oslo, for øvrig store regionale forskjeller Oslo og Akershus fikk det kraftigste fallet i igangsettingen av boliger i forbindelse med finanskrisen, men igangsettingen har tatt seg kraftig opp igjen. For Oslo sin del økte igangsettingen fra vel 200 til nesten 1500 fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011, og dermed var igangsettingstallene for Oslo nesten tilbake til det høye nivået i 1. kvartal 2006. Akershus hadde også sterk vekst igangsettingstallene. For Vestfold, Hordaland og Rogaland var det en relativt flat utvikling i igangsettingen fra 1. kvartal i 2010 til 1. kvartal i år. I Østfold tok igangsettingen seg opp, mens det var en klar nedgang i Sør Trøndelag. Sistnevnte må sees i sammenheng med et svært høyt nivå på igangsettingen i 1. kvartal i 2010. Igangsettingen av boliger i Vestfold, Rogaland, Sør Trøndelag tok seg opp allerede fra 1.kvartal 2009 til 1. kvartal 2010, og kom dermed noe raskere i gang etter finanskrisen enn i Oslo og Akershus. I Hordaland har igangsettingstallene i relativt liten grad vært påvirket av finanskrisen. 8
Fig. Igangsettingen (registrerte tillatelser) av boliger 4 per 1. kvartal etter fylke i perioden 1.kv 2000 til 1.kv 2011 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 01 Østfold 02 Akershus 03 Oslo 07 Vestfold 11 Rogaland 12 Hordaland 16 Sør-Trøndelag 200 0 1.kv 2000 1.kv 2001 1.kv 2002 1.kv 2003 1.kv 2004 1.kv 2005 1.kv 2006 1.kv 2007 1.kv 2008 1.kv 2009 1.kv 2010 1.kv 2011 4 Eneboliger med og uten hybel/sokkelleilighet, tomannsboliger horisontalt og vertikaldelte, rekkehus, frittliggende boligbygg på 2 etg eller mer, småhus med 3 boliger eller mer 9
Ordretilgangen og ordrereservene på nye boligbygg øker Det var en sterk vekst i ordretilgangen til boligprodusentene i 2010. Ordretilgangen på rehabilitering har vært jevn god også under finanskrisen. Men dette utgjør så liten verdi at det har ikke vært nok til å gjøre noe særlig utslag på den totale ordetilgangen for boligprodusentene. Fig. Ordretilgangen av boligbygg i alt, nye boliger og rehabilitering av boligbygg. 1. kvartal 2000-1. kvartal 2011. Indeks 2005=100 140 120 100 80 60 40 20 0 Vestlands-fylkene har hatt en god vekst i ordrereservene gjennom 2010, og nivåene er nå høyere enn toppnivåene i 2007. På Østlandet har det også vært en oppgang i ordrereservene gjennom fjoråret, men ikke så sterk som i Midt-Norge og på Vestlandet. Når både igangsettingen, ordretilgangen og ordrereservene stiger, så kan det være et tegn på at det kan bli høyere priser og lengre gjennomføringstid på nye byggeprosjekter. Fig. Ordrereservene innen bygg (bolig og andre bygg) høyest på Vestlandet og i Midt-Norge. 1.kvartal 2000 1. kvartal 2011. Indeks 2005=100. 250 200 150 100 50 0 Boligbygg - trend Boligbygg, nye Boligbygg Boligbygg, rehabilitering Midt Norge inkludert Møre- og Romsdal hadde klart mindre nedgang i ordrereservene under finanskrisen enn de andre regionene. Både Midt-Norge og Oslo, Akershus og Østfold Telemark, Vestfold og Buskerud Rogaland Hordaland og Sogn og Fjordane Møre og Romsdal, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag Landet i alt 10
3. Sterk vekst i boligprisene etter finanskrisen Sterk prisvekst for alle typer boliger fra 1.kvartal 2010 til 1. kvartal 2011, men noe høyere for blokkeligligheter (9,7 mot 8,4%). I gjennomsnitt 38 000 kr per kvm for borettslagsleiligheter i Oslo per 1. kvartal 2011 Hittil i år har Stavanger hatt sterkest prisvekst for blokkleiligheter, mens Bergen har hatt sterkest prisvekst for boliger i alt Alle faktorer peker i retning av økte boligpriser de nærmeste årene, men renten kan bite etter hvert Mye tyder på at boligprisene vil fortsette å vokse. Boligprisene drives av at lånerenten fortsatt vil være lav en stund til, at den gode inntektsveksten hos husholdningene fortsetter, at arbeidsledigheten avtar, at forbrukerne er optimistiske og at boligbyggingen er for lav i forhold til befolkningsveksten. Men etter hvert som rentenivået kommer opp på et mer normalt nivå, så vil det kunne dempe boligprisveksten noe. Det gjelder selv om boligbyggingen ikke er stor nok til å dekke boligbehovet. Tab. Boligprisindeksen for boliger i alt og for blokkleiligheter (selveier og borettslag) 4.kv 2010 til 1.kv 2011 1.kv 2010 til 1.kv 2011 Boliger i alt Blokkleiligheter i alt Boliger i alt Blokkleiligheter i alt I alt 5,1 % 5,7 % 8,4 % 9,7 % Oslo med Bærum 5,9 % 6,2 % 10,9 % 9,9 % Stavanger 5,1 % 7,8 % 10,4 % 13,7 % Bergen 6,9 % 6,5 % 12,2 % 10,6 % Trondheim 5,7 % 6,1 % 9,2 % 12,0 % Akershus utenom Bærum 4,5 % 5,1 % 5,9 % 7,6 % Sør-Østlandet 3,1 % 3,1 % 4,7 % 7,0 % Boligprisindeksen viser en vekst på 5,1 prosent og 8,4 prosent for boliger i alt for hhv perioden 4 kv. 2010 til 1. kv 2011 og for 1. kv 2010 til 1. kv 2011. For blokkleiligheter var prisveksten hhv 5,7 og 9,7 prosent. Bergen hadde den sterkeste prisveksten for boliger i alt, mens Stavanger toppet prisveksten for blokkleiligheter. Den laveste prisveksten har en for Sør-Østlandet og det gjelder både når en ser på boliger i alt og på blokkleiligheter. Sør-Østlandet omfatter Østfold, Vestfold, Buskerud og Telemark. Med unntak av i Bergen og i Oslo med Bærum har blokkleiligheter i de regionene det sees på her, gjennomgående hatt en sterkere prisvekst fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 enn boliger i alt. Prisen på blokkleiligheter i Stavanger er nesten fordoblet siden 2005 Det er særlig prisutviklingen for blokkleiligheter i Stavanger som skiller seg ut når en ser på prisutviklingen i perioden 1. kvartal 2005 til og med 1. kvartal 2011. Kvadratmeterprisen for blokkleiligheter i Stavanger har nesten doblet seg i denne perioden. Prisutviklingen har imidlertid også vært like sterk for andre boligtyper i Stavanger i dette tidsrommet. 11
Fig. Boligprisutviklingen (blokkleiligheter, selveier og borettslag) i ulike regioner og i landet totalt målt ved boligprisindeksen. Prisvekst for OBOS-Oslo, indeksert. Indeks 2005=100 200 180 160 I alt Oslo med Bærum Stavanger 140 Bergen 120 Trondheim 100 80 Akershus utenom Bærum Sør-Østlandet OBOS-Oslo og OBOS Den sterke prisveksten kan ses i sammenheng med at husholdningene i Rogaland har hatt høyest inntektsvekst i landet i 2004-2009 (+ 18 prosent), og at Rogaland (samt Akershus) har den største andelen husholdninger med høy inntekt. Det omsettes dessuten relativt få blokkleiligheter i Stavanger 5. Det innebærer at prisstatistikken er basert på få observasjoner, og noe av prisveksten kan dermed være et resultat av tilfeldigheter. Prisutviklingen for blokkleiligheter har fulgt samme mønster uansett om en ser på Oslo/Bærum, OBOS-Oslo og landet i alt. Prisene er økt med knappe 50 prosent siden 1. kvartal 2005 og fram til i dag. Prisutviklingen for OBOS-boliger inkluderer bare brukte boliger, og er således ikke helt sammenlignbar med prisutviklingen i byene/regionene i figuren ovenfor da de omfatter både nye og brukte boliger. Det gjelder særlig dersom nye OBOS-leiligheter har hatt en annerledes prisvekst enn de brukte leilighetene. Generelt bør en være varsom når en tolker prisutviklingen på boliger da den blir påvirket av mange faktorer, og særlig gjelder dette hvis det er et lite utvalg. For eksempel vil endringer i sammensetning av boligenes beliggenhet, standard og størrelse influere på prisutviklingen det enkelte kvartal. 5 I 1. kvartal ble det omsatt 240 selveierleiligheter, basert på det som omsettes på Finn.no, dvs ikke en fulltelling. For blokkleiligheter i borettslag oppgir SSB bare omsetningsstatistikk for Rogaland og ikke for Stavanger alene. I Rogaland ble det omsatt 348 blokkleiligheter i borettslag i 1. kvartal i år. 12
Prisutvikling på borettslagsleiligheter Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter for borettslagsleiligheter er om lag 25 prosent høyere i Oslo enn på landsbasis. Gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for borettslagsleiligheter i landet totalt passerte 30 000 kr i 1. kvartal 2011 en oppgang på vel 5670 kr per kvadratmeter siden 1. kvartal 2009. Oslo har høyeste kvadratmeterpris på omsatte borettslagsleiligheter og passerte 38 000 kroner i 1. kvartal 2011. Prisen i Oslo er dermed ca 25 prosent høyere enn snittprisen på borettslagsleiligheter i Norge. Målt i prosent har prisveksten for borettslagsleiligheter på landsbasis vært så vidt høyere enn prisveksten i Oslo i perioden 1. kvartal 2009 til 1. kvartal 2011 (23 mot 22%). Fig. Pris per kvm for borettslagsleiligheter (brukte og nye) i Oslo og i Norge 40000 38003 omsatt til lavere kvadratmeterpris enn leiligheter i alle de fylkene vi ser på her. Østfold og Rogaland hadde minst prisforskjell mellom småhus og leiligheter. Fig. Pris per kvadratmeter for borettslags-boliger (brukte og nye) i utvalgte fylker per 1.kv. 2011 40000 38003 34457 35000 32516 30927 30853 30617 30000 23260 25000 22949 21068 19998 20000 17747 16335 15000 10000 5000 0 Småhus Blokkleiligheter 01 Østfold 07 Vestfold 12 Hordaland 16 Sør-Trøndelag 11 Rogaland 03 Oslo 35000 30000 30459 25000 20000 15000 10000 5000 0 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 03 Oslo Landet totalt Høy pris per kvadratmeter i Rogaland nesten Oslo-priser Rogaland er fylket med den nest høyeste kvadratmeterprisen for borettslagsboliger omsatt 1. kvartal 2011. Småhusene er 13
Priser på OBOS-boliger Leiligheter i Stavanger på pristoppen Prisen per kvadratmeter for OBOS boliger i alt (småhus og leiligheter) lå i 1. kvartal i år på 34369 kroner. Det er en oppgang på 6 prosent fra 1. kvartal 2010, og en vekst på 21,3% fra 1. kvartal 2009. OBOS-Oslo hadde i 1. kvartal i år en pris per kvadratmeter på 35453 kroner (for både småhus og leiligheter). Leilighetene var registrert med en snittpris på 35 072 kroner, mens småhusene hadde en snittpris på 37 458 kroner per kvadratmeter. OBOS-prisene omfatter, som tidligere nevnt, bare brukte boliger, og er således ikke sammenlignbar med kvadratmeterprisene i SSBs statistikk. Dersom en hadde inkludert salg av nye boliger, så ville trolig kvadratmeterprisen for OBOS-boliger vært høyere enn det som framgår her. Oslo hadde høyest kvadratmeterpris for omsatte småhus i 1. kvartal, men for leiligheter var kvadratmeterprisen høyere i både Rogaland og i Akershus enn i Oslo. Det har imidlertid vært omsatt få OBOSboliger i fylkene utenom Oslo i første kvartal i år (137 av 1251), så prissammenligningene må tolkes med varsomhet. Fig. Pris per kvadratmeter for OBOS-boliger (brukte) i ulike fylker, 1. kvartal 2011 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Kilde: OBOS 40950 38186 35072 Leiligheter BRL OBOS-Oslo OBOS-Rogaland 37458 29496 29355 23578 22618 Småhus BRL OBOS-Akershus OBOS-Vestfold 14
4. Befolkningsframskrivinger og boligbehov 4,9 millioner i Norge ved inngangen til 2011 om lag 6,1 til 6,6 millioner i 2030 (hhv middelsvekst og høyvekstalternativet) Mellom 33 000 og 43 000 flere husholdninger per år fram mot 2030 (hhv middelsvekst og høyvekstalternativet) Oslo har den største folketilveksten høy nettoinnvandring viktigste grunn til det Sterk vekst i de eldre aldersgruppene i alle byene, men yngrebølge i Oslo Ved inngangen til 2011 var folketallet i Norge 4,9 millioner etter en befolkningsvekst på vel 62000 personer i 2010. Veksten tilsvarer en økning på ca 31000 husholdninger i 2010, og det er nå om lag 2,2 millioner husholdninger i Norge. Nettoinnvandringen er den viktigste grunnen til folketilveksten, og mer enn to tredjedeler av tilveksten skyldes den. Befolkningsframskrivinger fra SSB (middels vekst 6 ) anslår at det vil være ca 6,1 millioner innbyggere i Norge i 2030. Det tilsier en gjennomsnittlig befolkningsvekst på ca 61000 per år, eller 30500 flere husholdninger per år (snitt på 2 personer per husholdning). Dette er mye sterkere enn veksten på 18000 husholdninger per år som vi har hatt det siste tiåret. Både levealder, fertilitetsmønstre, flytting mellom land og innenlands spiller en rolle for befolkningsutviklingen og - sammensetningen. Nettoinnvandringen har vært langt høyere enn det SSB forutsatte i prognosene i 2010. SSB har bl.a. som følge av det oppjustert sine nye befolkningsprognoser kraftig fra i fjor. Forventet folketall i 2030 er nå på 6,6 millioner i høyvekstalternativet, og er således 400 000 høyere enn høyvekstanslaget fra 2010. Et folketall på 6,6 millioner i 2030, vil gi en gjennomsnittlig tilvekst på vel 87000 per år mot 2030, eller ca 43500 husholdninger (ca to personer per husholdning). Det er særlig aldersgruppen 55+ som vil vokse framover og spesielt vil det bli mange flere i aldersgruppen 65-85 år i 2030 7. I dag er det ca 650000 personer i denne aldersgruppen. I 2030 forventes det å være nesten 1,0 til 1,1 millioner personer (hhv middels og høyvekstalternativet). Befolkningsprognosen viser også god vekst i antall barn og unge. Det er også forventet vekst i aldersgruppen 20 til 35 år, de såkalte førstegangsetablererne, som skal ut i boligmarkedet for første gang. Forventet vekst for denne gruppen er nesten like høy som for de yngste, men klart lavere enn for de eldste aldersgruppene. De største byene i Norge samt Tønsberg og Fredrikstad har til felles at de vil få en sterk vekst i aldersgruppen 65+, men det varierer hvor sterk forgubbingen av befolkningen i de ulike byene vil bli. Oslo, Tønsberg, Trondheim og Stavanger forventes å få størst prosentvis vekst av barn og unge blant de byene vi ser på her. Det kan bety at det særlig vil bli behov for flere familieboliger i disse byene. For å kunne møte den framtidige etterspørselen etter boliger, er det også grunn til å se nøyere på hva slags boliger de etter hvert mange i aldersgruppen 65 85 år vil etterspørre. Både det at de blir mange flere og har god økonomi, gjør denne 6 Middelsvekstalternativet = middels nasjonal vekst (MMMM), Lavvekstalternativet= lav nasjonal vekst (LLML);,Høyvekstalternativet = høy nasjonal vekst (HHMH). Prognoser per juni 2011. 7 I figurene med prosentvis vekst i ulike aldersgrupper blir den prosentvise veksten i de aller eldste aldersgruppene så høy fordi den regnes ut fra et lavt antall (selv om gruppen vokser, så er de fortsatt få). 15
aldersgruppen interessant for boligbyggerne. Fig. Befolkningsframskriving (middelsvekstalternativet) for hele landet. Alderssammensetningen i 2011 og i 2030 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 2011 2030 30000 20000 10000 0 0 år 4 år 8 år 12 år 16 år 20 år 24 år 28 år 32 år 36 år 40 år 44 år 48 år 52 år 56 år 60 år 64 år 68 år 72 år 76 år 80 år 84 år 88 år 92 år 96 år 100 +. MMMM-alternativet Boligbygging og folketilvekst bygges det nok? I perioden 1991-2010 ble det i gjennomsnitt bygget knappe 22000 boliger per år, mens den gjennomsnittlige folketilveksten per år var på vel 31245. Det er særlig de siste fire til fem årene at folketilveksten har vært markert høyere enn tidligere, og i de siste fire årene har tilveksten i gjennomsnitt vært på bortimot 60000 per år. Hvis folketilveksten etablerer seg på et så høyt nivå og boligbyggingen fortsetter på samme nivå som siste tjue år, så vil det bli et stort gap mellom boligbehovet og tilbudet av boliger i årene framover. Særlig gjelder dette hvis høyvekstalternativet slår til. Da vil veksten i antall husholdninger per år fram mot 2030 bli dobbelt så høy som den gjennomsnittlige boligbyggingen per år i forrige tjueårsperiode. En befolkningsvekst i henhold til middelvekstalternativet vil også gi høyere vekst i boligbehovet per år enn en videreføring av nybyggingstakten de siste tjue årene kan dekke opp. Det er kun en befolkningsvekst i tråd med det mest forsiktige anslaget som kan gi en noenlunde balanse mellom boligbehov og boligtilbud dersom det fullføres like mange boliger per år fram mot 2030 som det har vært gjort de tjue årene vi har lagt bak oss. I anslagene for boligbehovet framover er det ikke tatt hensyn til boligsanering, så det reelle boligbehovet vil være noe høyere enn det som beskrives i dette notatet. 16
Fig. Boligbygging og folketilvekst per år siste 20 år og prognoser for befolkningsvekst mot 2030. Hele landet. 100000 90000 85970 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 vekst fra 1.1.2010 til 1.1.2011= 62106 60915 39398 21828 0 19911993199519971999200120032005200720092011201320152017201920212023202520272029 Fullførte boliger Folketilvekst per år Fullførte boliger snitt per år 1991-2010 Befolkningsvekst M snitt 2011-2030 Befolkningsvekst L snitt 2011-2030 Befolkningsvekst H snitt 2011-2030 /OBOS. Hva slags boliger kan det bli større etterspørsel etter? Eldre-rush etter leiligheter Aldersgruppen 65 85 vil fram mot 2030 bli en stor gruppe med god kjøpekraft. I høyvekstalternativet vil det som nevnt foran være 1,0 til 1,1 million personer i denne aldersgruppen (hhv middels- og høy vekst). Det betyr i så fall en vekst på mellom knappe 20000 til 22000 per år fram mot 2030, og utgjør en vesentlig annerledes utvikling enn vi har hatt de siste tjue årene. Da ble det i gjennomsnitt 400 færre i denne gruppen per år. Selv lavvekst-alternativet vil gi en sterk økning i 65-85-åringene per år mot 2030 (18600). Prognosesenteret har laget på vegne av Boligprodusentene, svarer mange av de som i dag bor i enebolig og småhus at de ønsker å flytte til en leilighet når de ser ti år fram. Det er særlig de eldre som ønsker leilighet. Forskyvingen i preferanser sammen med at det blir flere eldre skaper behov for flere leiligheter. Prognosesenteret anslår at befolkningsveksten fram mot 2020 og boligsaneringen gjør at det årlig må bygges ca. 35000 nye boliger. Minst halvparten av disse bør være leiligheter, som en følge av eldrebølgen 8. Hva slag boliger og boligkonsepter vil alle disse 65-85-åringene komme til å etterspørre? I en spørreundersøkelse om bl.a. boligpreferanser som 8 www.boligprodusentene.no 17
Fig. Gjennomsnittlig årlig vekst i 65-85 åringer i Norge siste 20 år og prognoser for gjennomsnittlig vekst per år mot 2030 25000 20000 18603 20255 21766 etter hvilket vekstalternativ vi legger til grunn. I alternativet basert på middels vekst vil det være om lag 1,2 millioner førstegangsetablerere i Norge i 2030, dvs bortimot 190 000 flere enn pr. 1.1.2011. 15000 10000 5000 0-5000 /OBOS -401 vekst per år 1991-2010 vekst per år 2011-2030 L vekst per år 2011-2030 M vekst per år 2011-2030 H Fig. Gjennomsnittlig årlig vekst i antall førstegangsetablerere (20 35 år) i Norge siste 20 år og prognoser (lav, middels og høy vekst) for gjennomsnittlig vekst per år mot 2030 20000 15000 10000 5000 6422 10365 16471 Hvordan blir veksten i førstegangsetablererne framover? Utviklingen i aldersgruppen 20-35 år de såkalte førstegangsetablererne - sier noe om behovet for boliger framover, og da særlig små og rimelige boliger. 0-5000 /OBOS. -1972 vekst per år 1991-2010 vekst per år vekst per år vekst per år 2011-2030 L 2011-2030 M 2011-2030 H De siste tjue årene har det vært en gjennomsnittlig nedgang i antall førstegangsetablerere per år på nesten 2000. Dette står i sterk kontrast til utviklingen framover. Befolkningsprognosene viser en årlig vekst i antall førstegangsetablerere på mellom 6400 og 16500 fra i dag og mot 2030, alt En mye sterkere forventet vekst i antall førstegangsetablerere per år framover enn det var i tjueårsperioden vi har lagt bak oss, taler for at det vil bli større etterspørsel etter boliger tilpasset denne gruppen framover. 18
5. Bygges det nok boliger i de store byene? Hvis befolkningsveksten blir så sterk som i SSBs middels- og høyvekstprognose, så er boligbyggingen alt for lav i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Fredrikstad og Tønsberg. Det er et særlig stort gap mellom befolkningsveksten og boligbyggingen i Oslo. Oslo kan få nesten 14000 flere innbyggere per år mot 2030 det krever at boligbyggingen må bortimot tredobles for å dekke boligbehovet Hvis befolkningsveksten og boligbyggingen i Bergen, Trondheim, Stavanger, Fredrikstad og Tønsberg fortsetter i samme takt som i de siste årene, vil det bli et stort boligunderskudd. Mange flere eldre og en større andel eldre som prefererer å bo i leilighet vil gi et eldre-rush etter leiligheter. Dette gjelder i alle byene. Yngrebølge i Oslo gir behov for flere familieboliger. Også Tønsberg, Trondheim og Stavanger får god vekst i antall barn og unge noe som indikerer behov for flere familieboliger også i disse byene Antall førstegangsetablerere vil i 2030 være 12 til 38 prosent høyere enn i dag i alle byene vi ser på her. Fredrikstad vil ha lavest vekst, Oslo høyest. (Basert på middelsvekstalternativet). Høyvekstalternativet gir en vekst på mellom 16 (Fredrikstad) og 46 prosent (Oslo). Alle byene vil ha sterkere vekst i antall førstegangsetablerere per år fram mot 2030 enn de har hatt i de siste tjue årene. Dette gjelder både om en ser på middels- eller høyvekstalternativet. Unntaket er Oslo, hvor middelsvekstalternativet gir om lag samme vekst i antall førstegangsetablerere per år fram mot 2030 som det har vært i snitt siste tjue år. Veksten i antall førstegangsetablerere vil bli særlig sterk mot 2020. Det gjelder alle byene. Byene vokser og boligbehovet øker Alle de store byene, Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim har hatt sterk folketilvekst de siste ti årene. Nettoinnvandringen i 2010 var som tidligere nevnt høyere enn det SSB har lagt til grunn i sine prognoser også høyvekstalternativet. Nesten alle kommuner i Norge hadde et innvandringsoverskudd i 2010, men den høyeste nettoinnvandringen hadde Oslo, Rogaland og Hordaland. Oslo/Akershus og Rogaland/Hordaland sto til sammen for praktisk talt halvparten av landets totale nettoinnvandring, noe som er litt høyere enn deres andel av landets befolkning (42 prosent). Hvis befolkningsveksten blir så sterk som prognosen basert på middels- og høyvekstalternativet sier, så må boligbyggingen kraftig opp i alle de byene vi ser på her for å dekke boligbehovet. Fram mot 2030 ligger det an til en kraftig vekst i folketallet per år i Oslo, uansett hvilket vekstalternativ vi ser på. Det er først og fremst størrelsen på nettoinnvandringen som blir avgjørende for Oslos vekst. I høyvekstalternativet vil Oslo ha en folketilvekst på gjennomsnittlig 14000 per år fram mot 2030, vel 5600 mer per år enn i de siste ti årene. Hvis størrelsen på husholdningene i Oslo holder seg som i dag (1,89 personer), så vil det bety en vekst i antall husholdninger på om lag 7400 per år. For å møte et så stort boligbehov som dette vil gi, må det bygges nesten 2,7 ganger så mange boliger i Oslo hvert år frem mot 2030 som det i 19
gjennomsnitt har vært gjort per år i de siste ti årene. Bergen vil kunne få en årlig vekst på ca 5300 innbyggere fram mot 2030. Det er rundt regnet i gjennomsnitt nesten 2500 (88 prosent) flere per år enn det har vært i de siste ti årene. Det innebærer at antall fullførte boliger må mer enn dobles per år for å møte veksten i antall husholdninger. Fredrikstad må også øke boligbyggingen betydelig og bygge ca 2,25 ganger så mange per år som i siste ti årsperiode- for å matche veksten i antall husholdninger de neste tjue årene. Når en ser på boligetterspørselen framover er det også viktig å ta hensyn til at endringer i befolkningssammensetningen kan gi endrede boligønsker. Selv om nybyggingen er på et nivå som matcher behovet for antall boliger relativt bra, så kan det oppstå mismatch mellom tilbudet og etterspørselen av boliger. Den sterke veksten i antall eldre kan f eks bety at det vil bli langt større etterspørsel etter leiligheter framover. Endrede behov og ønsker er derfor også forhold som boligbyggerne må ta hensyn til. Fig. Befolkningsvekst og boligbygging. Gjennomsnittlig antall fullførte boliger og folketilvekst siste ti år og prognoser for gjennomsnittlig befolkningsvekst per år i 2011 til 2030. Middels vekst (M) og høy vekst (H) 16000 14000 12000 13948 10000 8000 8342 9831 6000 4000 2000 0 5274 3801 3575 2758 2809 2644 3016 2239 2098 1564 1273 1137 1105 874 284 620 927 230458 640863 Oslo Bergen Trondheim Stavanger Fredrikstad Tønsberg Fullførte boliger, snitt per år 2001-2010 Folketilvekst snitt per år 2001-2010 Prognose 2011-2030, vekst per år, M Prognose 2011-2030, vekst per år, H /OBOS. Befolkningsvekst og boligbehov i Oslo Behov for kraftig vekst i boligbyggingen i Oslo Oslo har hatt en mye sterkere befolkningsvekst det siste tiåret enn på 80- og 90-tallet. Denne kraftige veksten forventer vi skal holde fram og bli minst like sterk de kommende årene. Det er meget sannsynlig at Oslo vil passere et folketall på 800000 i 2030. Oslos befolkning vil i følge befolkningsprognosene fra SSB øke med mellom 200000 til 275000 fra 2011 til 2030, alt etter om vi ser på middels- eller 20
høyvekstalternativet (lavvekstalternativet anses som lite sannsynlig). Fig. Befolkningsprognoser for Oslo Antall innbyggere 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 Ant. innbyggere 1.1.2011: 599230 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Lav vekst 586860 682166 723716 Middels vekst 586860 709868 786027 Høy vekst 586860 735580 864240 Folketall 454872 458364 507467 586860 Det innebærer at Oslo kan vokse like mye på knappe tjue år som det er antall innbyggere i Bergen per i dag. Det innebærer et behov på vel 106000 til knappe 150000 flere boliger fram mot 2030 (forutsatt samme husholdningsstørrelse som i dag, dvs 1,89 personer). Boligbyggingen i Oslo er langt under det som må til for å møte en så sterk vekst. En videreføring av nybyggingstakten fra de siste ti årene vil heller ikke være stor nok til å svare på boligbehovet som følger av middels- eller lavvekstalternativet. Yngrebølge i Oslo Oslo vil få betydelig lavere vekst i de eldste aldersgruppene enn landsgjennomsnittet, men vil få en klart sterkere vekst av 8-16 åringer og av 35-60 åringer. Veksten blant barn og unge og de middelaldrende vil imidlertid være betydelig lavere enn veksten i aldersgruppen 65 til 85 år. Oslo står likevel ikke foran en så tydelig forgubbing av befolkningen som flere av de andre byene og som på landsbasis. Fig. Befolkningsvekst i Oslo og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike alders-gruppene fra 2011 til 2030? Basert på middelsvekstalternativet. 120 % Oslo M Norge M 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 00 % -20 % 0 år 7 år 14 år 21 år 28 år 35 år 42 år 49 år 56 år 63 år 70 år 77 år 84 år 91 år 98 år Oslo har allerede merket effekten av en påbegynt yngrebølge. Det blir født flere barn i Oslo enn tidligere, dels fordi hver kvinne stadig får flere barn, men også fordi svært mange kvinner i fødedyktig alder flytter til byen. I tillegg er det en tendens til at barnefamiliene blir boende i byen lengre enn tidligere 9. Dette trekker i retning av et økende behov for familieboliger (f eks småhus, rekkehus, større leiligheter) i Oslo fram mot 2030. Veksten i antall eldre trekker i retning av økt etterspørsel etter flere leiligheter. Befolkningsvekst og boligbehov i Bergen Bergen passerer 300 000 innbyggere i 2030 Bergen hadde nesten ikke vekst i folketallet på 80-tallet. Men på 90-tallet tok veksten seg opp, og den har vært enda sterkere det siste tiåret. Befolkningsprognosene peker i retning av at den solide befolkningsveksten det siste tiåret vil holde fram mot 2030. Dette gjelder uansett hvilken prognose vi ser på. 9 Oslospeilet nr 1 februar 2011 21
Bergen vil ha et folketall på mellom 310000 til 360000 i 2030. Det er mellom 50000 til 100000 flere enn i dag, og indikerer at Bergen vil ha behov for 25000-50000 flere boliger (regner to personer per husholdning). Det krever en nybyggingstakt på vel 1200 til 2500 boliger per år. I de siste ti årene har det blitt fullført ca 1100 boliger per år. En videreføring av boligbyggingen i denne størrelsesorden kan en gi en rimelig balanse mot boligbehovet som følger av lavvekstalternativet. Men i middels- og høyvekstalternativet vil det være et stort gap mellom boligbyggingen og boligbehovet. Bergen ser ut til å få en endring i befolkningssammensetningen som sammenfaller relativt godt med det som forventes for landet som gjennomsnitt, men med noe sterkere vekst i de aller yngste og de aller eldste aldersgruppene, og litt lavere vekst i aldersgruppen 65-85 år Fig. Befolkningsprognoser for Bergen Antall innbyggere 380000 360000 340000 320000 300000 280000 260000 240000 220000 200000 180000 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Lav vekst 256600 290048 308931 Middels vekst 256600 299259 332614 Høy vekst 256600 307967 360598 Folketall 208910 211826 229496 256600 Bergen vil i likhet med landsgjennomsnittet få en forgubbing av befolkningen p.g.a. klart høyere vekst i gruppen 65+ enn i de yngre aldersgruppene. Veksten i de eldste aldersgruppene trekker i retning av økt etterspørsel etter leiligheter og omsorgsboliger (til de aller eldste). Fig. Befolkningsvekst i Bergen og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike aldersgruppene fra 2011 til 2030? Basert på middelsvekstalternativet. 160 % 140 % 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Bergen M Norge M 0 år 6 år 12 år 18 år 24 år 30 år 36 år 42 år 48 år 54 år 60 år 66 år 72 år 78 år 84 år 90 år 96 år Befolkningsvekst og boligbehov i Stavanger Stavanger vokser men bygges det nok boliger til å møte behovet? Stavanger har hatt en markant sterkere folketilvekst på 2000-tallet enn på 80 og 90-tallet. Stavanger forventes å få et folketall på mellom 150000 til 180000 i 2030. Det vil utgjøre en vekst på mellom 28000 til 60000 i forhold til i dag, og indikerer et behov for 14000 30000 flere boliger i 2030 enn i dag (regner to personer per husholdning). Det tilsvarer at det bør bygges ca 700 til 1500 boliger per år. Det er i gjennomsnitt bygget i underkant av 900 boliger per år i Stavanger de siste ti årene. Hvis dette nivået på nybyggingen fortsetter, så vil det det imøtekomme behovet for boliger i henhold til befolkningsprognosen basert på lavvekstalternativet, men ikke middels- og høyvekstalternativet. 22
Fig. Befolkningsprognoser for Stavanger Antall innbyggere 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 Ant. innbyggere 1.1.2011: 126021 Fig. Befolkningsvekst i Stavanger og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike aldersgruppene fra 2011 til 2030? Basert på middelsvekstalternativet. 250 % 200 % 150 % 100 % Stavanger M Norge M 40000 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Lav vekst 123850143097151880 Middels vekst 123850149142165889 Høy vekst 123850154791183327 Folketall 89913 97570 108818123850 50 % 0 % -50 % 0 år 6 år 12 år 18 år 24 år 30 år 36 år 42 år 48 år 54 år 60 år 66 år 72 år 78 år 84 år 90 år 96 år Sterk vekst i antall eldre i Stavanger Stavanger får en kraftig vekst av 65-85 åringer fra 2011 til 2030 (ca 80 prosent basert på middelsvekstalternativet), og det er en betydelig sterkere vekst enn en har på landsbasis. Den sterke veksten i antall eldre trekker i retning av økt etterspørsel etter leiligheter. Hvis en større andel av de eldre enn i dag også prefererer leiligheter framfor småhus og eneboliger, så kan det trekke i retning av et stort eldre-rush etter leiligheter i Stavanger. 23
Befolkningsvekst og boligbehov i Trondheim Trondheim kan passere 200 000 innbyggere allerede i 2020 Trondheim hadde nesten ikke vekst i folketallet på 80-tallet. Men på 90-tallet tok veksten seg opp, og folketilveksten ble nesten økt til det dobbelte det siste tiåret. Befolkningsprognosene peker i retning av at den solide befolkningsveksten vil holde fram mot 2030. Dette gjelder uansett hvilken prognose vi ser på. Trondheim kan få et folketall på knappe 210000 til 240000 i 2030. Det vil være en oppgang på knappe 40000 til 70 000 sammenlignet med i dag, og indikerer et behov for ca 20000-35000 flere boliger eller ca 1000 1750 flere per år (regner to personer per husholdning). Det er i gjennomsnitt bygget ca 1100 boliger per år i Trondheim de siste ti årene. Hvis dette nivået på nybyggingen fortsetter, så vil det matche boligbehovet i henhold til befolkningsprognosen i 2030 basert på lavvekstalternativet relativt bra, men ikke prognosen basert på middels- og høyvekstalternativet. Fig. Befolkningsprognoser for Trondheim Trondheim får sterkest vekst i antall eldre, men også god vekst i antall barn og ungdom Trondheim forventes å få høy vekst i antall barn og unge samt i aldersgruppen 70 til 80 år, samt blant noen av de eldste aldersgruppene. Dette indikerer økt behov for hhv familieboliger, leiligheter tilpasset eldre og omsorgsboliger for de aller eldste. Fig. Befolkningsvekst i Trondheim og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike aldersgruppene fra 2011 til 2030? Basert på høyvekstalternativet. 350 % 300 % 250 % 200 % 150 % 100 % 50 % 0 % Trondheim M Norge M 0 år 6 år 12 år 18 år 24 år 30 år 36 år 42 år 48 år 54 år 60 år 66 år 72 år 78 år 84 år 90 år 96 år Antall innbyggere 300000 250000 200000 150000 100000 Ant. innbyggere 1.1.2011: 173486 50000 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Lav vekst 170936194858208608 Middels vekst 170936200656223717 Høy vekst 170936206123241413 Folketall 134726137346148859170936 24